АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОРЕНБУРГСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Краснознаменная, д. 56, г. Оренбург, 460000

http: //www.Orenburg.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А47-2691/2015

г. Оренбург

01 февраля 2017 года

Резолютивная часть решения объявлена       18 января 2017 года

В полном объеме решение изготовлено        01 февраля 2017 года

Арбитражный суд Оренбургской области в составе судьи Е.В. Евдокимовой при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1 

рассмотрел в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Товарищества собственников жилья «Ссудо-сберегательное строительное товарищество – Первенец»  (ОГРН 

<

***>  ИНН 

<

***>)

к Обществу с ограниченной ответственностью «Строительная корпорация «Ликос»  (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>)

о взыскании 9 225 328 рублей 40 копеек

В судебном заседании приняли участие

представитель истца: ФИО2 - по доверенности от 09.01.2017, 

представители  ответчика: ФИО3 - по доверенности от 12.08.2015, ФИО4 - по доверенности от 21.11.2016.

УСТАНОВИЛ:

Товарищество собственников жилья «Ссудо-сберегательное строительное товарищество – Первенец» (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «Строительная корпорация «Ликос»  (далее - ответчик) о взыскании денежных средств, полученных от реализации квартир, приходящихся на долю истца по инвестиционному контракту от 29.07.2011 в размере 8 450 000 руб. и проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 775 328 руб. 40 коп.

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 25.10.2015 в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.01.2016 решение суда оставлено без изменения.

Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 20.05.2016 указанные судебные акты отменены. Дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Оренбургской области.

Отменяя судебные акты, суд кассационной инстанции указал, что выводы судов о незаключенности инвестиционного контракта не соответствуют  фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в материалах дела доказательствам.

Судами  не принято во внимание, что в спорном контракте сторонами фактически установлен порядок определения размера платы за субаренду земельного участка по второй части арендной платы по договору субаренды, порядок и источник уплаты субаренды.

Судами не учтено, что при рассмотрении дела N А47-7383/2014 по иску товарищества к обществу о взыскании задолженности по уплате второй части арендной платы по договору субаренды от 29.07.2011 ответчик ссылался на то, что на основании инвестиционного контракта от 29.07.2011 заказчик (товарищество) предоставил инвестору (обществу) спорный земельный участок путем передачи его в субаренду с письменного согласия Администрации города Оренбурга, а также передал права застройщика, а истец в обоснование наличия задолженности по уплате второй части арендных платежей ссылался на нарушение ответчиком положений п. 4.3 инвестиционного контракта, на нарушение условий договора субаренды от 29.07.2011, что также свидетельствует о взаимосвязи инвестиционного контракта от 29.07.2011 и договора субаренды от 29.07.2011. Но поскольку вопросы надлежащего или ненадлежащего исполнения ответчиком условий инвестиционного контракта от 29.07.2011 в предмет иска по делу N А47-7383/2014 не входили, судом не исследовались обстоятельства исполнения обществом условий п. 4.3 инвестиционного контракта.

При новом рассмотрении суду надлежит принять во внимание наличие взаимосвязи между инвестиционным контрактом от 29.07.2011 и договором субаренды от 29.07.2011, установить за какой период истец просит взыскать задолженность, когда возникло обязательство, предусмотренное п. 4.3 инвестиционного контракта, размер обязательства, обстоятельства, касающиеся его исполнения, учесть пояснения сторон о том, что между ними заключено дополнительное соглашение к договору субаренды, которым размер арендной платы изменен с 01.01.2014, надлежащим образом исследовать доводы и возражения сторон, оценить представленные в их обоснование доказательства и принять решение в соответствии с установленными обстоятельствами и действующим законодательством.

В судебном заседании истец исковые требования поддержал в полном объеме. 

Исковые требования истец мотивирует ненадлежащим исполнением ответчиком обязанностей по инвестиционному контракту от 29.07.2011г., предусматривающим перечисление денежных средств, полученных от реализации квартир, распределенных ТСЖ "СССТ - Первенец" согласно протоколу от 12.04.2013, приходящихся на долю истца.

Ответчик исковые требования не признает, полагая, что инвестиционным контрактом от 29.07.2011 стороны установили только порядок определения размера платы за субаренду земельного участка по второй части арендной платы по договору субаренды земельного участка, порядок и источник уплаты субаренды, иная экономическая составляющая инвестиционных отношений отсутствует, соответственно, в данном случае применимы нормы Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующие арендные отношения и Земельный кодекс Российской Федерации. Между ООО "СК "Ликос" и ТСЖ "СССТ-Первенец" 22.12.2015 было подписано Дополнительное соглашение к договору субаренды земельного участка от 29.07.2011, в котором стороны изменили порядок оплаты по договору субаренды земельного участка, исключив первую и вторую часть арендной платы,  установив годовой размер арендной платы - 6 000 000 руб. и порядок оплаты. Ответчик считает, что с момента действия договора субаренды земельного участка от 29.07.2011 в редакции дополнительного соглашения от 22.12.2015 - с 01.01.2014, стороны согласовали размер арендной платы за земельный участок, периодичность платежей и порядок расчетов, в связи с чем, действие инвестиционного контракта, ранее регулирующее порядок определения размера платы за субаренду земельного участка по второй части арендной платы по договору субаренды, порядок и источник уплаты субаренды, прекратило свое действие. Поскольку оплата арендных платежей по договору субаренды земельного участка произведена им в полном объеме, задолженность перед истцом у ответчика отсутствует. Сумма исковых требований в размере 8 450 000 руб. поступила ответчику в 2014 году и не может быть оплачена по второй части арендной платы по договору субаренды, так как с 01.01.2014 такой платеж стороны исключили, заключив дополнительное соглашение.  

Согласно дополнительному отзыву на исковое заявление, представленному в материалы дела в судебном заседании 18.01.2016, ответчиком были обобщены окончательные доводы относительно исковых требований истца, довод о незаключенности инвестиционного контракта отсутствует.   

Рассмотрев материалы дела, выслушав представителей сторон, суд установил следующее.

Управлением землепользования и развития пригородного хозяйства Администрации города Оренбурга с товариществом заключен договор аренды от 15.04.2011 N 11/л-26юр в отношении земельного участка площадью 30 002 кв. м с кадастровым номером 56:44:0256001:8, местоположение - Оренбургская область, г. Оренбург, земельный участок расположен в западной части кадастрового квартала 56:44:0256001, с разрешенным использованием - строительство жилого квартала, сроком действия до 01.01.2014.

Дополнительным соглашением от 23.12.2013 срок действия договора аренды от 15.04.2011 N 11/л-26юр продлен до 16.12.2016.

Договор аренды от 15.04.2011 N 11/л-26юр и дополнительное соглашение от 23.12.2013 к нему зарегистрированы в установленном законом порядке.

Товарищество (арендатор) заключило с обществом (субарендатор) договор субаренды от 29.07.2011 в отношении вышеназванного земельного участка.

Согласно пункту 2.1 договора субаренды сумма арендной платы состоит из двух частей и определяется следующим образом: первая часть арендной платы по настоящему договору устанавливается в соответствии с расчетом арендной платы по договору аренды от 15.04.2011 N 11/л-26юр; арендатор направляет акт выполненных работ (расчет арендной платы) субарендатору не позднее первого числа следующего месяца; субарендатор оплачивает арендную плату за арендатора в полном объеме, в сроки и порядке, предусмотренном договором аренды от 15.04.2011 N 11/л-26юр, вне зависимости от изменения суммы арендной платы по договору аренды от 15.04.2011 N 11/л-26юр.

Вторая часть арендной платы по названному договору субаренды устанавливается в размере 103 000 000 руб. с учетом всех налогов на весь период действия настоящего договора и представляет собой ориентировочную стоимость, подлежащую оплате в согласованные сторонами сроки. Начисление второй части арендной платы происходит путем предъявления арендатором актов выполненных работ в согласованные сроки. Изменение второй части арендной платы возможны только при наличии письменного соглашения между сторонами настоящего договора.

Товарищество (заказчик) также заключило с обществом (инвестор) инвестиционный контракт от 29.07.2011, предметом которого является совместная реализация сторонами инвестиционного проекта по проектированию и строительству жилого квартала 1 микрорайона Заурального жилого района г. Оренбурга, состоящего из жилых домов, указанных в Приложении N 1 к настоящему контракту (п. 1 контракта); строительство микрорайона должно осуществляться на земельном участке, площадью 30 002 кв. м с кадастровым номером 56:44:0256001:8.

Согласно пункту 1.2 контракта инвестиционный проект включает в себя: проведение подготовительных мероприятий, в том числе получение инвестором на себя разрешительной документации на строительство объектов в соответствии с Приложением N 1; строительство объектов и иных предусмотренных контрактом работ; выполнение сторонами инвестиционных условий в соответствии с условиями контракта; регистрация имущественных прав, в том числе в процессе строительства объектов.

Пунктом 1.3 контракта предусмотрено, что инвестор принимает участие в реализации инвестиционного проекта путем его финансирования за счет собственных и (или) привлеченных средств. Ориентировочный размер общей площади инвестиционных объектов составляет 53018,07 кв. м. Ориентировочный размер инвестиций по строительству инвестиционных объектов составляет 1,5 млрд. руб.

В разделе 2 контракта стороны установили свои права и обязанности. В соответствии с пунктами 2.1.1, 2.1.3 контракта заказчик обязуется в течение месяца с момента вступления в силу настоящего контракта предоставить инвестору указанный в п. 1.1 настоящего контракта земельный участок путем передачи его в субаренду; передать инвестору как субарендатору земельного участка права застройщика с возможностью заключения договоров долевого участия в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

В соответствии с пунктами 2.3.1, 2.3.2 контракта инвестор обязуется осуществить функции застройщика путем организации и обеспечения строительства объектов; за счет собственных и (или) привлеченных средств, собственными и (или) привлеченными силами обеспечить выполнение работ по строительству объектов в полном объеме, достаточном для сдачи государственной комиссии, и обеспечить сдачу объектов в эксплуатацию.

- разделе 3 контракта стороны предусмотрели сроки и этапы инвестиционного проекта.

- разделе 4 контракта стороны предусмотрели инвестиционные условия и свои имущественные права по настоящему контракту.

- пункте 4.2 контракта установлено соотношение раздела недвижимого имущества по итогам реализации контракта между сторонами в пропорции: в собственность заказчика - 7,79% общей жилой площади инвестиционных объектов, 40% полезной площади цокольных нежилых помещений инвестиционных объектов, 10% полезной площади оставшихся нежилых помещений инвестиционных объектов; в собственность инвестора - 92,21% общей жилой площади инвестиционных объектов, 60% полезной площади цокольных нежилых помещений инвестиционных объектов, 90% полезной площади оставшихся нежилых помещений инвестиционных объектов.

Пунктом 4.3 предусмотрено, что после утверждения эскизного проекта на определенную очередь строительства стороны составляют протокол распределения жилых и нежилых площадей. После утверждения протокола на определенную очередь строительства в соответствии с графиком производства работ и оформления всех необходимых документов для государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (разрешение на строительство, проектная декларация и т.д.) инвестор выдает заказчику доверенность на право реализации от имени инвестора и в пользу инвестора по договорам долевого участия жилых и нежилых помещений, указанных в протоколе распределения помещений третьим лицам. Расчеты с третьими лицами по заключенным договорам долевого участия осуществляются через инвестора. Стоимость договоров долевого участия, заключенных заказчиком от имени инвестора с третьими лицами, должна быть равной стоимости договора субаренды земельного участка (за исключением осуществляемых платежей по договору аренды от 15.04.2011 N 11/л-26юр). При этом денежные средства, полученные инвестором после реализации жилых и нежилых помещений третьим лицам, приходящимся на долю заказчика и указанные в протоколе распределения жилых и нежилых помещений, должны быть перечислены инвестором заказчику по договору субаренды земельного участка (с кадастровым номером 56:44:0256001:8) по второй части арендной платы в течение 3-х банковских дней с момента получения денежных средств от третьих лиц.

В соответствии с пунктом 1.5 контракта в случае надлежащего исполнения сторонами обязательств по выполнению инвестиционных условий у сторон возникает право собственности на определенный контрактом результат инвестиционного проекта на построенные и введенные в эксплуатацию объекты согласно пропорции, определенной настоящим контрактом.

Приложение N 1 к инвестиционному контракту сторонами не подписано.

12 апреля 2013г. сторонами был подписан протокол предварительного распределения площадей по инвестиционному контракту в отношении жилого дома № 2, согласно которому в собственность заказчика распределяются следующие квартиры: 

однокомнатные: № 11 на втором этаже, общей площадью 36,43 кв.м.; № 21 на четвертом этаже, общей площадью - 39,83 кв.м.; № 42 на восьмом этаже, общей площадью - 36,43 кв.м.; № 50 на девятом этаже, общей площадью - 39,85 кв.м.; 

двухкомнатные:  № 10 на втором этаже, общей площадью 52,6 кв.м., № 61 на одиннадцатом этаже, общей площадью 52,6 кв.м.   

Как следует из материалов дела, ответчику поступили денежные средства от реализации помещений указанных квартир в размере 10 500 000 рублей (т.1 л.д. 43-86):

кв. № 10 - 13.12.2013 - 2 050 000 руб.;

кв. 21 - 15.01.2014 - 1 650 000 руб.; 

кв. 61 - 14.01.2014, 27.01.2014 - 2 050 000 руб.;

кв. 42 - 23.01.2014 - 1 550 000 руб.;

кв. № 42 - 23.01.2014 - 1 550 000 руб.; 

кв. № 11 - 31.01.2014 -  1 550 000 руб.;

кв. № 50 - 30.04.2014, 19.05.2014 - 1 650 000 руб.

Платежным поручением от 30.01.2014г. ответчиком в адрес истца перечислены денежные средства в размере 2 050 000 руб. (т. 1 л.д. 28).

Ссылаясь на то, что общество по условиям пункта 4.3 инвестиционного контракта должно было перечислить полученные 10 500 000 руб. товариществу путем перечисления их по договору субаренды земельного участка, между тем перечислило только 2 050 000 руб. платежным поручением от 30.01.2014 N 28, оставшиеся 8 450 000 руб. не перечислило, товарищество обратилось в арбитражный суд с иском о взыскании с общества 8 450 000 руб. и 775 328 руб. 40 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 17.12.2013 по 17.03.2015.

При новом рассмотрении дела, суд пришел к следующим выводам.

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в том числе из договоров и иных сделок.

Федеральный закон от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" а также иные нормативные акты, касающиеся инвестиционной деятельности, не предусматривают специального вида "инвестиционных договоров".

Поскольку договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства объектов недвижимости, не имеют специального правового регулирования складывающихся между их сторонами обязательственных отношений, следовательно, при разрешении спора следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров, от которых зависит правильность надлежащей их квалификации и, соответственно, подлежащих применению норм материального права.

Необходимость выявления природы договоров, именуемых сторонами "инвестиционными", выражена в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 N 4784/11 и от 24.01.2012 N 11450/11 и связана с тем, что понятие "инвестиции" не имеет собственного строгого или общепризнанного юридического содержания, а потому при использовании в наименованиях договоров оно может обозначать разнообразные отношения, складывающиеся между участниками гражданского оборота.

Истцом и ответчиком подписан инвестиционный контракт, предметом которого является совместная реализация сторонами инвестиционного проекта по проектированию и строительству жилого квартала 1 микрорайона Заурального жилого района г. Оренбурга, состоящего из жилых домов, указанных в Приложении № 1 к настоящему контракту (п. 1 контракта).

Действие Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" распространяется на отношения, связанные с инвестиционной деятельностью, осуществляемой в форме капитальных вложений (ст. 2 Закона), под которой понимается вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и(или) достижения иного полезного эффекта (ст. 1 названного Закона).

В соответствии с частью 3 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Таким образом, договор, названный сторонами инвестиционным, может представлять собой гражданско-правовой договор определенного вида, являться смешанным или непоименованным договором в зависимости от условий, включенных в него по воле сторон.

В пункте 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах" указано, что в соответствии с пунктом 2 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны вправе заключить договор, не предусмотренный законом и иными правовыми актами (непоименованный договор). При оценке судом того, является ли договор непоименованным, принимается во внимание не его название, а предмет договора, действительное содержание прав и обязанностей сторон, распределение рисков и т.д. В таких случаях судам следует учитывать, что к непоименованным договорам при отсутствии в них признаков смешанного договора (пункт 3 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации) правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются. Однако нормы об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, могут быть применены к непоименованному договору по аналогии закона в случае сходства отношений и отсутствия их прямого урегулирования соглашением сторон (пункт 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как указал Арбитражный суд Уральского округа в постановлении  от 20.05.2016, исходя из условий вышеназванного контракта, учитывая наличие взаимосвязи инвестиционного контракта от 29.07.2011 и договора субаренды от 29.07.2011, названные договоры фактически регулируют отношения по предоставлению обществу в субаренду земельного участка с кадастровым номером 56:44:0256001:8, передаче инвестору как субарендатору этого земельного участка прав застройщика с возможностью заключения договоров долевого участия с третьими лицами в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ на жилые и нежилые помещения, указанные в протоколе распределения помещений, с правом получения инвестором от третьих лиц по заключенным договорам долевого участия денежных средств на эти помещения, которые он должен перечислить заказчику.

В спорном контракте сторонами фактически установлен порядок определения размера платы за субаренду земельного участка по второй части арендной платы по договору субаренды, порядок и источник уплаты субаренды.

Согласно части 2.1 статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации указания арбитражного суда кассационной инстанции, в том числе на толкование закона, изложенные в его постановлении об отмене решения, судебного приказа, постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций, обязательны для арбитражного суда, вновь рассматривающего данное дело.

Суд кассационной инстанции указал, что выводы суда первой инстанции и суда апелляционной инстанции о незаключенности инвестиционного контракта не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в материалах дела доказательствам.

Судами не учтены имеющиеся в материалах дела доказательства, а именно: протокол от 04.06.2012 предварительного распределения площадей по инвестиционному контракту в отношении жилого дома N 1, акт от 28.12.2012 о размере арендной платы согласно п. 2.1.2 договора субаренды в отношении жилого дома N 1 (т. 2, л. д. 17 - 19), платежные поручения о перечислении арендной платы от 25.03.2013, 07.04.2013, 18.06.2013, 24.06.2013, 26.06.2013, 30.06.2013, 19.12.2013, (т. 2, л. д. 21 - 27), которые, по мнению истца, подтверждают факт выполнения сторонами условий инвестиционного контракта за 2012 год в полном объеме (по жилому дому N 1). Судами не учтено, что в аналогичном порядке сторонами подписан протокол от 12.04.2013 предварительного распределения площадей в отношении жилого дома N 2 (т. 1, л. д. 19), акт от 31.12.2013 N 15/1 о размере арендной платы согласно п. 2.1.2 договора субаренды по жилому дому N 2 (т. 2, л. д. 20), произведен первый платеж в размере 2 050 000 руб. по платежному поручению от 29.01.2014 N 287 (т. 2, л. д. 28), что, по мнению истца, подтверждает частичное исполнение ответчиком обязательств по инвестиционному контракту и договору субаренды за 2013 год. Наличие подписанных сторонами протоколов в отношении жилых домов N 1 и N 2 свидетельствует о согласовании сторонами в дальнейшем названных объектов инвестиций.

В пункте 7 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными" отражено, что при наличии спора о заключенности договора суд должен оценивать обстоятельства дела в их взаимосвязи в пользу сохранения, а не аннулирования обязательств, а также исходя из презумпции разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений, закрепленной статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации. Если стороны не согласовали какое-либо условие договора, относящееся к существенным, но затем совместными действиями по исполнению договора и его принятию устранили необходимость согласования такого условия, то договор считается заключенным.

Таким образом, инвестиционный контракт от 29.07.2011 является заключенным.

Судом кассационной инстанции было указано, что при новом рассмотрении суду надлежит принять во внимание наличие взаимосвязи между инвестиционным контрактом от 29.07.2011 и договором субаренды от 29.07.2011, установить за какой период истец просит взыскать задолженность, когда возникло обязательство, предусмотренное п. 4.3 инвестиционного контракта, размер обязательства, обстоятельства, касающиеся его исполнения, учесть пояснения сторон о том, что между ними заключено дополнительное соглашение к договору субаренды, которым размер арендной платы изменен с 01.01.2014, надлежащим образом исследовать доводы и возражения сторон, оценить представленные в их обоснование доказательства и принять решение в соответствии с установленными обстоятельствами и действующим законодательством.

Представитель истца пояснил, что в рамках настоящего дела просит взыскать задолженность по арендной плате за пользование земельным участком за период - до 01.01.2014;  обязательство по уплате указанной задолженности возникло  у ответчика в 2014 году с момента получения денежных средств от 3-х лиц за каждую проданную квартиру; размер обязательства - 8 450 000 руб.; обстоятельства, касающиеся его исполнения - частичная оплата ответчиком 2 050 000 руб.

Исходя из положений части 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. 

В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Статьей 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Судом установлено, что 29 июля 2011г. между истцом и ответчиком был заключен договор субаренды земельного участка без номера от 29.07.2011 г. согласно которому Арендатор - ТСЖ "СССТ-Первенец" передает, а Субарендатор - ООО "СК "Ликос" принимает во временное владение и пользование на праве субаренды земельный участок площадью 56:44:0256001:8, земельный участок расположен в западной части кадастрового квартала 56:44:0256001, с разрешенным использованием: строительство жилого квартала, согласно кадастровому паспорту участка.

Согласно пункту 2.1. договора субаренды земельного участка без номера от 29.07.2011 г., сумма арендной платы состоит из двух частей и определяется следующим образом: первая часть арендной платы по настоящему договору устанавливается в соответствии с расчетом арендной платы по договору аренды № 11/л-26юр от 15.04.2011 г. Арендатора направляет акт выполненных работ (расчет арендной платы) Субарендатору не позднее первого числа следующего месяца. Субарендатор оплачивает арендную плату за Арендатора в полном объеме, в сроки и порядке, предусмотренном договором аренды № 11/л-26юр от 15.04.2011 г., вне зависимости от изменения суммы арендной платы по договору аренды № 11/л-26юр от 15.04.2011 г.

Вторая часть арендной платы по настоящему договору устанавливается в размере 103 000 000 руб. с учетом всех налогов на весь период действия настоящего договора, и представляет собой ориентировочную стоимость, подлежащую оплате в согласованные сторонами сроки. Начисление второй части арендной платы происходит путем предъявления Арендатором актов выполненных работ в согласованные сроки. Изменение второй части арендной платы возможны только при наличии письменного соглашения между сторонами настоящего договора.

То есть, из договора субаренды земельного участка от 29.07.2011 вытекает обязанность ответчика по оплате арендной платы за пользование земельным участком, которая состоит из двух частей. Срок уплаты первой части арендной платы определен договором, срок оплаты второй части арендной платы договором аренды не согласован.

Порядок определения размера платы за субаренду земельного участка по второй части арендной платы по договору субаренды, порядок и источник уплаты субаренды установлен сторонами в инвестиционном контракте от 29.07.2011. 

Исходя из условий инвестиционного контракта, денежные средства, полученные инвестором после реализации жилых и нежилых помещений третьим лицам, приходящимся на долю заказчика и указанные в протоколе распределения жилых и нежилых помещений, должны быть перечислены инвестором заказчику по договору субаренды земельного участка (с кадастровым номером 56:44:0256001:8) по второй части арендной платы в течение 3-х банковских дней с момента получения денежных средств от третьих лиц (п. 4.3 контракта).

Таким образом, исходя из условий инвестиционного контракта обязанность по уплате арендных платежей по второй части арендной платы возникает у ответчика в момент получения денежных средств от третьих лиц.

То есть, срок оплаты арендных платежей по второй части арендной платы связан с моментом  поступления денежных средств от реализации ответчиком квартир 3-м лицам.

Денежные средства от реализации квартир, приходящиеся на долю заказчика и указанные в протоколе распределения жилых и нежилых помещений от 12.04.2013, поступили ответчику в 2013 и 2014 году, а именно: 13.12.2013 - 2 050 000 руб., 15.01.2014 - 1 650 000 руб. 14.01.2014, 27.01.2014 - 2 050 000 руб., 23.01.2014 - 1 550 000 руб., 23.01.2014 - 1 550 000 руб., 31.01.2014 -  1 550 000 руб., 30.04.2014, 19.05.2014 - 1 650 000 руб. (т.1 л.д. 43-86).

Денежные средства от реализации квартиры № 10 в размере 2 050 000 руб., поступившие ответчику 13.12.2013 были выплачены ответчиком истцу в установленный срок.

22.12.2015 между ООО "СК "Ликос" и ТСЖ "Первенец" было подписано Дополнительное соглашение к договору субаренды земельного участка от 29.07.2011., которым стороны изменили порядок оплаты по договору субаренды земельного участка, исключив первую и вторую часть арендной платы (т. 2 л.д. 131-132).  

В соответствии с условиями дополнительного соглашения годовой размер арендной платы является единым и составляет 6 000 000 руб., определен также порядок оплаты арендной платы.

Кроме того, стороны определили, что условия дополнительного соглашения, в том числе по арендной плате, применяются к отношениям, возникшим с 01.01.2014.

Таким образом, с момента действия договора субаренды земельного участка от 29.07.2011 в редакции дополнительного соглашения от 22.12.2015, а именно - с 01.01.2014, стороны согласовали размер арендной платы за земельный участок, периодичность платежей и порядок расчетов, в связи с чем, действие инвестиционного контракта, ранее регулирующего порядок определения размера платы за субаренду земельного участка по второй части арендной платы по договору субаренды, порядок и источник уплаты субаренды, прекратило свое действие.

Судом установлено, что задолженность ООО "СК "Ликос" по оплате арендных платежей по договору субаренды земельного участка отсутствует, арендная плата за период 2014-2016г.г. (после подписания дополнительного соглашения к договору субаренды) ответчиком также уплачена, что подтверждается материалами дела и не оспаривается истцом (т. 3 л.д. 113-115). 

Довод истца, изложенный в дополнительных пояснениях (т. 3 л.д. 124)  о том, что размер платежей за период до 01.01.2014 установлен протоколом от 12.04.2013 и не зависит от момента реализации квартир, приходящихся на долю истца, в связи с чем вне зависимости от момента реализации каждой квартиры, задолженность за указанный период существует, судом отклоняется.

Согласно договору субаренды земельного  участка стороны согласовали только общую сумму второй части арендной платы, которая составляет 103 000 000 руб. и является ориентировочной. 

Как было указано выше, срок оплаты арендных платежей по второй части арендной платы связан с моментом  поступления денежных средств от реализации ответчиком квартир 3-м лицам.

Поскольку денежные средства от реализации ответчиком квартир 3-м лицам поступили ответчику в 2014 году (относительно спорной задолженности - 8 450 000 руб.), то и обязательство по оплате возникло у ответчика в 2014 году.

Согласно пояснениям представителя истца, период взыскания задолженности по арендной плате за пользование земельным участком - до 01.01.2014.

Между тем, период взыскания задолженности определяется моментом возникновения обязательства по оплате.  Поскольку у ООО "СК "Ликос" обязательство по оплате 8 450 000 руб. возникло в 2014 году - в момент поступления денежных средств от реализации квартир третьим лицам, то и периодом взыскания задолженности в рамках настоящего дела является 2014 год.

 Таким образом, оснований для удовлетворения исковых требований не имеется, исковые требования удовлетворению не подлежат.

В соответствии с п. 1 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Госпошлина, подлежащая уплате по делу в сумме 69 127 руб., в порядке ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относится на истца и подлежит взысканию в федеральный бюджет Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований отказать.

  Взыскать с Товарищества собственников жилья «Ссудо-сберегательное строительное товарищество – Первенец»  (ОГРН 

<

***>  ИНН 

<

***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 69 127 руб.

Решение арбитражного суда первой инстанции, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд (город Челябинск) в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Оренбургской области.

Судья                                                       Е.В. Евдокимова