АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень	 Дело № А45-6571/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 25 февраля 2026 года. Постановление изготовлено в полном объеме 11 марта 2026 года.

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Зюкова В.А.,

судей Атрасевой А.О., Казарина И.М. -

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу конкурсного управляющего ФИО1 (далее – конкурсный управляющий) на определение Арбитражного суда Новосибирской области от 14.08.2025 (судья Красникова Т.Е.) и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 31.10.2025 (судьи Фаст Е.В., Логачев К.Д., Сбитнев А.Ю.) по делу № А45-6571/2017 о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью «СЭФ- инвест» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, далее - ООО «СЭФ-инвест», должник), принятые по результатам рассмотрения заявления ФИО2, ФИО3 (далее - кредиторы) о включении требований в реестр требований кредиторов должника.

Суд установил:

в рамках дела о банкротстве должника 20.02.2024 в Арбитражный суд Новосибирской области поступило заявление ФИО2, ФИО3 о включении требования в реестр требований, в котором просили:

- включить в реестр требований кредиторов ООО «СЭФ-инвест» требование заявителей в общем размере 2 940 202,50 руб., возникшее из договора участия в долевом строительстве № 2810/4, заключенного в отношении офиса № 4 общей площадью 206,33 кв.м., в осях 5-13/14-21, блок-секция 2, первой очереди строительства, согласно проектной документации, этаж расположения - первый, в строящемся многоэтажном жилом доме с помещениями общественного назначения, подземной автопарковкой и трансформаторной подстанцией, расположенном по адресу: г. Новосибирск, Дзержинский район, ул. Красина, 54/1 (строительный), на земельных участках с кадастровыми номерами 54:35:014150:0053, 54:35:014150:0042, с установлением доли ФИО4 в размере 1 960 135 руб., доли ФИО5 в размере 980 067,50 руб.;

- включить в реестр требований кредиторов ООО «СЭФ-инвест» требование

заявителей в общем размере 1 970 718 руб., возникшее из договора участия в долевом строительстве № 2810/5, заключенного в отношении офиса № 5 общей площадью 108,46 кв.м., в осях 22-24/7-13, блок-секция 2, первой очереди строительства, согласно проектной документации, этаж расположения - первый, в строящемся многоэтажном жилом доме с помещениями общественного назначения, подземной автопарковкой и трансформаторной подстанцией, расположенном по адресу: г. Новосибирск, Дзержинский район, ул. Красина, 54/1 (строительный), на земельных участках с кадастровыми номерами 54:35:014150:0053, 54:35:014150:0042, с установлением доли ФИО4 в размере 1 313 812 руб., доли ФИО5 в размере 656 906 руб.;

- включить в реестр требований кредиторов ООО «СЭФ-инвест», требование заявителей в общем размере 1 745 100 руб., возникшее из договора участия в долевом строительстве № 2810/1, заключенного в отношении офиса № 1 общей площадью 58,17 кв.м., в осях 9-13/21-24, блок-секция 2, первой очереди строительства, согласно проектной документации, этаж расположения - цокольный, в строящемся многоэтажном жилом доме с помещениями общественного назначения, подземной автопарковкой и трансформаторной подстанцией, расположенном по адресу: г. Новосибирск, Дзержинский район, ул. Красина, 54/1 (строительный), на земельных участках с кадастровыми номерами 54:35:014150:0053, 54:35:014150:0042, с установлением доли ФИО4 в размере 1 163 400 руб., доли ФИО5 в размере 581 700 руб.

Определением Арбитражного суда Новосибирской области от 14.08.2025, оставленным без изменения постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 31.10.2025, суд признал требование ФИО2, ФИО3 к ООО «СЭФ- инвест» в общем размере 2 940 202,50 руб., возникшее из договора участия в долевом строительстве № 2810/4, заключенного в отношении офиса № 4 общей площадью 206,33 кв.м., в осях 5-13/14-21, блок-секция 2, первой очереди строительства, согласно проектной документации, этаж расположения - первый, в строящемся многоэтажном жилом доме с помещениями общественного назначения, подземной автопарковкой и трансформаторной подстанцией, расположенном по адресу: г. Новосибирск, Дзержинский район, ул. Красина, 54/1 (строительный), на земельных участках с кадастровыми номерами 54:35:014150:0053, 54:35:014150:0042, с установлением доли ФИО4 в размере 1 960 135 руб., доли ФИО5 в размере 980 067,50 руб. обоснованным и подлежащим удовлетворению за счет имущества должника оставшегося после удовлетворения требований кредиторов, включенных в реестр; признал требование ФИО2, ФИО3 к ООО «СЭФ-инвест» в общем размере 1 970 718 руб., возникшее из договора участия в долевом строительстве № 2810/5, заключенного в отношении офиса № 5 общей площадью 108,46 кв.м., в осях 22-24/7-13, блок-секция 2, первой очереди строительства, согласно проектной документации, этаж расположения - первый, в строящемся многоэтажном жилом доме с помещениями общественного назначения, подземной автопарковкой и трансформаторной подстанцией, расположенном по адресу: г. Новосибирск, Дзержинский район, ул. Красина, 54/1 (строительный),

на земельных участках с кадастровыми номерами 54:35:014150:0053, 54:35:014150:0042, с установлением доли ФИО4 в размере 1 313 812 руб., доли ФИО5 в размере 656 906 руб., обоснованным и подлежащим удовлетворению за счет имущества должника оставшегося после удовлетворения требований кредиторов, включенных в реестр; признал требование ФИО2, ФИО3 к ООО «СЭФ-инвест», в общем размере 1 745 100 руб., возникшее из договора участия в долевом строительстве № 2810/1, заключенного в отношении офиса № 1 общей площадью 58,17 кв.м., в осях 9-13/21-24, блок-секция 2, первой очереди строительства, согласно проектной документации, этаж расположения - цокольный, в строящемся многоэтажном жилом доме с помещениями общественного назначения, подземной автопарковкой и трансформаторной подстанцией, расположенном по адресу: г. Новосибирск, Дзержинский район, ул. Красина, 54/1 (строительный), на земельных участках с кадастровыми номерами 54:35:014150:0053, 54:35:014150:0042, с установлением доли ФИО4 в размере 1 163 400 руб., доли ФИО5 в размере 581 700 руб. обоснованным и подлежащим удовлетворению за счет имущества должника оставшегося после удовлетворения требований кредиторов, включенных в реестр.

Не согласившись с принятыми судебными актами, конкурсный управляющий обратился с кассационной жалобой, в которой просит их отменить, направить обособленный спор на новое рассмотрение в Арбитражный суд Новосибирской области.

В обоснование кассационной жалобы конкурсный управляющий указывает, что суды не дали правовой оценки тем обстоятельствам, что на дату вынесения обжалуемого определения предмет залога у должника отсутствовал, так как был реализован на торгах 16.12.2024, при этом победителя торгов ООО «АФИНА» не привлекли в качестве третьего лица к участию в данном обособленном споре, в связи с чем суды приняли судебные акты о правах и обязанностях лица, не привлеченного к участию в деле; кассатор ссылается на аффилированность кредиторов по отношению к должнику, отсутствие доказательств финансовой возможности произвести оплату по договорам участия в долевом строительстве.

Проверив в соответствии с положениями статей 284, 286 АПК РФ в пределах доводов кассационной жалобы законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

Из материалов дела следует и установлено судами, что между ООО «СЭФ-инвест» (застройщик) и ФИО4, ФИО5, ФИО6 (участники долевого строительства) 28.10.2009 был заключен договор № 2810/4 участия в долевом строительстве, согласно которому застройщик обязуется построить (создать): многоэтажный жилой дом с помещениями общественного назначения, подземной автопарковкой и трансформаторной подстанцией, расположенный по адресу: г. Новосибирск, Дзержинский район, ул. Красина, 54/1 (строительный), расположенный на земельных участках с кадастровыми номерами 54:35:014150:0053, 54:35:014150:0042, в состав которого входит: офис № 4 общей площадью -206,33 кв.м., в который входит

офисное помещение площадью - 25,90 кв.м., офисное помещение площадью - 20,47 кв.м., офисное помещение площадью - 18,98 кв.м., офисное помещение площадью - 21,79 кв.м., тамбур площадью - 4,39 кв.м., тамбур площадью - 4.39 кв.м., тамбур площадью - 3,23 кв.м., тамбур площадью - 3,23 кв.м., коридор площадью - 41,24 кв.м., туалет площадью - 1,70 кв.м., туалет площадью - 1,70 кв.м., помещение площадью - 3,06 кв.м., инвентарное помещение площадью - 4,70 кв.м., в осях 5-13/14-21, блок-секция 2, первой очереди строительства, согласно проектной документации, этаж расположения - первый.

Цена договора в размере 2 940 202,50 руб. была оплачена участниками долевого строительства в полном объеме (по 980 067,50 руб. каждым).

Решением Дзержинского районного суда г. Новосибирска от 07.02.2017 (мотивированное решение составлено 15.02.2017) по делу № 2-487/17 за ФИО4, ФИО5, Haдтoчeeм А.И. в равных долях было признано право собственности на 20633/1599006 доли в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства – многоэтажный жилой дом с помещениями общественного назначения, подземной автопарковкой и трансформаторной подстанцией, расположенный по адресу: г. Новосибирск, Дзержинский район, ул. Красина, 54/1 (строительный), что соответствует офису № 4 общей площадью - 206,33 кв.м., в который входит офисное помещение площадью -25,90 кв.м., офисное помещение площадью - 20,47 кв.м., офисное помещение площадью - 18,98 кв.м., офисное помещение площадью - 21,79 кв.м., тамбур площадью - 4,39 кв.м., тамбур площадью - 4,39 кв.м., тамбур площадью - 3.23 кв.м., тамбур площадью - 3,23 кв.м., коридор площадью -41,24 кв.м., туалет площадью - 1,70 кв.м., туалет площадью - 1,70 кв.м., помещение площадью -3,06 кв.м., инвентарное помещение площадью - 4,70 кв.м., в осях 5-13/14-21, блок-секция 2, первой очереди строительства, согласно проектной документации, этаж расположения - первый. Решение вступило в законную силу 20.03.2017.

Между ООО «СЭФ-инвест» (застройщик) и ФИО4, ФИО5, ФИО6 (участники долевого строительства) 28.10.2009 был заключен договор № 2810/5 участия в долевом строительстве, согласно которому Застройщик обязуется построить (создать): много- этажный жилой дом с помещениями общественного назначения, подземной автопарковкой и трансформаторной подстанцией, расположенный по адресу: г. Новосибирск, Дзержинский район, ул. Красина, 54/1 (строительный), расположенный на земельных участках с кадастровыми номерами 54:35:014150:0053, 54:35:014150:0042, в состав которого входит: офис № 5 общей площадью - 108,46 кв.м., в который входит офисное помещение площадью - 25,30 кв.м., офисное помещение площадью - 15,97 кв.м., офисное помещение площадью - 15,71 кв.м., офисное помещение площадью - 12,67 кв.м., тамбур площадью - 3,91 кв.м., тамбур площадью - 1,87 кв.м., тамбур площадью - 1,87 кв.м., коридор площадью - 20,33 кв.м., туалет площадью - 2,62 кв.м., помещение площадью - 3,74 кв.м., инвентарное помещение площадью - 4,47 кв.м., в осях 22-24/7-13, блок-секция 2, первой очереди строительства, согласно проектной документации, этаж расположения - первый.

Цена договора в размере 1 970 718,20 руб. была оплачена участниками долевого строительства в полном объеме (по 656 906 руб. каждым).

Решением Дзержинского районного суда г. Новосибирска от 22.03.2017 (мотивированное решение составлено 29.03.2017) по делу № 2-751/17 за ФИО4, ФИО5, ФИО6 было признано право общей долевой собственности на 10846/1599006 доли в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства - многоэтажный жилой дом с помещениями общественного назначения, подземной автопарковкой и трансформаторной подстанцией, расположенный по адресу: г. Новосибирск, Дзержинский район, ул. Красина, 54/1 (строительный), что соответствует офису № 5 общей площадью - 108,46 кв.м., в который входит офисное помещение площадью - 25,30 кв.м., офисное помещение площадью - 15,97 кв.м., офисное помещение площадью - 15,71 кв.м., офисное помещение площадью - 12,67 кв.м., тамбур площадью - 3.91 кв.м., тамбур площадью -1,87 кв.м., тамбур площадью - 1,87 кв.м., коридор площадью - 20,33 кв.м., туалет площадью - 2,62 кв.м., помещение площадью - 3,74 кв.м., инвентарное помещение площадью - 4,47 кв.м., в осях 22-24/7-13, блок-секция 2, первой очереди строительства, согласно проектной документации, этаж расположения - первый. Решение вступило в законную силу 03.05.2017.

Между ООО «СЭФ-инвест» (застройщик) и ФИО4, ФИО5, ФИО6 (участники долевого строительства) 28.10.2009 был заключен договор № 2810/1 участия в долевом строительстве, согласно которому застройщик обязуется построить (создать): много- этажный жилой дом с помещениями общественного назначения, подземной автопарковкой и трансформаторной подстанцией, расположенный по адресу: г. Новосибирск, Дзержинский район, ул. Красина, 54/1 (строительный), расположенный на земельных участках с кадастровыми номерами 54:35:014150:0053, 54:35:014150:0042, в состав которого входит помещение: офис № 1 общей площадью - 58,17 кв.м., в который входит офисное помещение площадью - 48,40 кв.м., тамбур площадью - 2,0 кв.м., санузел площадью - 5,26 кв.м., инвентарное помещение площадью - 2,51 кв.м., в осях 9-13/21-24, блок-секция 2, первой очереди строительства, согласно проектной документации, этаж расположения - цокольный.

Цена договора в размере 1 745 100 руб. была оплачена участниками долевого строительства в полном объеме (по 581 700 руб. каждым).

Решением Дзержинского районного суда г. Новосибирска от 07.02.2017 года (мотивированное решение изготовлено 13.02.2017) по делу № 2-666/17 за ФИО4, ФИО5, ФИО6 в равных долях было признано право собственности на 5817/1599006 доли в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства - многоэтажный жилой дом с помещениями общественного назначения, подземной автопарковкой и трансформаторной подстанцией, расположенный по адресу: г. Новосибирск, Дзержинский район, ул. Красина, 54/1 (строительный), что соответствует офису № 1 общей площадью - 58,17 кв.м., в который входит офисное помещение площадью - 48,40 кв.м., тамбур площадью - 2,0 кв.м., санузел площадью - 5,26 кв.м.,

инвентарное помещение площадью -2,51 кв.м., в осях 9-13/21-24, блок-секция 2, первой очереди строительства, согласно проектной документации, этаж расположения - цокольный. Решение вступило в законную силу 16.03.2017.

07.03.2018 в рамках дела № А45-6571/2017 ФИО6, ФИО4, ФИО5 были поданы заявления об исключении из конкурсной массы должника долей в размере: 5817/1599006 в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства, что соответствует офису № 1 общей площадью - 58,17 кв.м.; 10846/1599006 в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства, что соответствует офису № 5 общей площадью - 108,46 кв.м.: 20633/1599006 доли в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства, что соответствует офису № 4 общей площадью - 206,33 кв.м.

Определением Арбитражного суда Новосибирской области от 08.10.2018 в удовлетворении заявлений ФИО4, ФИО5, ФИО6 об исключении имущества из состава конкурсной массы должника отказано.

Последним судебным актом по данному обособленному спору было определение Верховного суда Российской Федерации от 20.06.2019 об отказе в передаче кассационной жалобы на рассмотрение в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

Признанное вступившими в законную силу решениями Дзержинского районного суда г. Новосибирска право собственности на указанные доли в объекте незавершенного строительства было зарегистрировано за ФИО6, ФИО4 - в январе 2020 года, за ФИО5 – в июле 2020 года.

05.03.2020 в Арбитражный суд Новосибирской области в дело № А45-6571/2017 ФИО6, ФИО4 было подано заявление об исключении из конкурсной массы должника принадлежащих на праве общей долевой собственности ФИО6 и ФИО4 в объекте незавершенного строительства долей в размере: 20633/4797018 у каждого (части офиса № 4 общей площадью - 206,33 кв.м.); 10846/4797018 у каждого (часть офиса № 5 общей площадью - 108,46 кв.м.); 5817/4797018 у каждого (часть офиса № 1 общей площадью - 58,17 кв.м.).

Определением Арбитражного суда Новосибирской области от 28.09.2020 по делу № А45-6571/2017 в удовлетворении заявления ФИО4, ФИО6 об исключении из конкурсной массы должника, имущества в виде указанных долей в праве общей долевой собственности отказано.

Последним судебным актом по данному обособленному спору было определение Верховного суда Российской Федерации от 01.06.2021 об отказе в передаче кассационной жалобы на рассмотрение в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

15.03.2021 в Арбитражный суд Новосибирской области поступило заявление конкурсного управляющего ООО «СЭФ-инвест» о признании права собственности

за ООО «СЭФ-инвест» на долю 5817/4797018 в объекте недвижимости с кадастровым номером 54:35:014150:995, прекращении права собственности ФИО5 регистрационная запись 54:35:014150:995-54/163/2020-21; признании права собственности за ООО «СЭФ-инвест» на долю 5817/4797018 в объекте недвижимости с кадастровым номером 54:35:014150:995, прекращении права собственности ФИО4 регистрационная запись 54:35:014150:995-54/001/2020-19; признании права собственности за ООО «СЭФ-инвест» на долю 5817/4797018 в объекте недвижимости с кадастровым номером 54:35:014150:995, прекращении права собственности ФИО6 регистрационная запись 54:35:014150:995-54/001/2020-10; признании права собственности за ООО «СЭФ-инвест» на долю 20633/4797018 в объекте недвижимости с кадастровым номером 54:35:014150:995, прекращении права собственности за ФИО5 регистрационная запись 54:35:014150:995-54/163/2020-22; признании права собственности за ООО «СЭФ-инвест» на долю 20633/4797018 в объекте недвижимости с кадастровым номером 54:35:014150:995, прекращении права собственности за ФИО4 регистрационная запись 54:35:014150:995-54/001/2020-4; признании права собственности за ООО «СЭФ-инвест» на долю 20633/4797018 в объекте недвижимости с кадастровым номером 54:35:014150:995, прекращении права собственности за ФИО6 регистрационная запись 54:35:014150:995-54/001 /2020-5.

Определением Арбитражного суда Новосибирской области от 29.07.2021 по делу № А45-6571/2017 заявление конкурсного управляющего удовлетворено, за ООО «СЭФ-инвест» признано право собственности на доли в объекте незавершенного строительства в размере 5817/1599006; 20633/1599006. Прекращено право собственности ФИО6, ФИО4, ФИО5 на соответствующие доли.

Определением Арбитражного суда Новосибирской области от 06.08.2021 по делу № А45-6571/2017 исправлена опечатка - размеры долей на которые за ООО «СЭФ-инвест» признано право собственности, читать в следующей редакции: «5817/4797018 и 20633/4797018».

13.09.2021 по делу № А45-6571/2017 было вынесено дополнительное определение, которым признано право собственности ООО «СЭФ-инвест» на долю в размере 10846/4797018 в объекте недвижимости с кадастровым номером 54:35:014150:995, прекращено право общей долевой собственности ФИО6, ФИО4, ФИО5

Последним судебным актом по данному обособленному спору было постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 20.01.2022, которым судебные акты нижестоящих инстанций были оставлены без изменений.

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 12.09.2018 по делу № А45-16420/2018 ФИО3 признан банкротом, введена процедура реализации имущества гражданина, финансовым управляющим утверждена ФИО7.

25.09.2022 ФИО6 скончался. Единственным наследником ФИО6

по завещанию является ФИО2 Таким образом, все права (требования) ФИО6 к ООО «СЭФ-инвест» перешли к ФИО4

Разрешая спор, суды пришли к выводу о том, что срок на предъявление требования кредитором пропущен, исходили из того, что требование подлежит удовлетворению преимущественно из суммы, вырученной от реализации предмета залога, оставшейся после погашения требований кредиторов, включенных в реестр требований кредиторов должника, то есть приоритетно перед иными зареестровыми кредиторами.

Суд округа считает выводы судов первой и апелляционной инстанций правильными.

В пункте 27 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17.12.2024 № 40 «О некоторых вопросах, связанных с введением в действие Федерального закона от 29.05.2024 № 107-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» и статью 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации» разъяснено, что при применении положений статей 71 и 100 Закона о банкротстве арбитражному суду следует исходить из того, что в реестр подлежат включению только требования, в отношении которых представлены достаточные доказательства наличия и размера задолженности. Проверка обоснованности и размера требований кредиторов осуществляется судом с учетом возражений против указанных требований, заявленных арбитражным управляющим, другими кредиторами или другими лицами, участвующими в деле о банкротстве. Признание должником или арбитражным управляющим обстоятельств, на которых кредитор основывает свои требования (часть 3 статьи 70 АПК РФ), само по себе не освобождает другую сторону от необходимости доказывания таких обстоятельств.

В рассматриваемом случае судами установлено, что заявителями подтверждена финансовая возможность для произведения оплаты.

Факт исполнения участниками строительства своих обязательств по оплате цены договора подтверждается квитанциями к приходному кассовому ордеру № 150 от 28.10.2009 на сумму 581 700 руб., № 151 от 28.10.2009 на сумму 581 700 руб., № 152 от 28.10.2009 на сумму 581 700 руб., б/н от 28.10.2009 на сумму 656 906 руб., б/н от 28.10.2009 на сумму 656 906 руб., б/н от 28.10.2009 на сумму 656 906 руб., б/н от 28.10.2009 на сумму 980 067 руб. б/ от 28.10.2009 на сумму 980 067 руб., б/н от 28.10.2009 на сумму 980 067 руб.

В качестве доказательств наличия финансовой возможности произвести оплату по спорным ДДУ также представлены в материалы дела договоры об инвестиционной деятельности, заключенные в 2005 году относительно спорных помещений, подробные письменные пояснения относительно заключения инвестиционных договоров, перезаключения спорных договоров участия в долевом строительстве.

Финансовая возможность оплатить спорные помещения была обеспечена возвратом денежных средств ФИО6, ФИО4 ООО СФ «Проспект» на основании соглашения о расторжении договора № 004/12-64/2008 от 30.04.2009 в сумме 2 222 400 руб.; соглашения о расторжении договора № 011/12-65/2008 от 01.12.2008

в сумме 690 000 руб.; ФИО5 ООО «Интерпоток» на основании соглашения о расторжении предварительного договора № 1012/146 от 21.01.2009 в сумме 1 478 520 руб., ФИО4, ФИО5 ООО «Интерпоток» на основании соглашения о расторжении договора инвестиционного строительства от 10.06.2009 в сумме 1 598 000 руб.; ФИО5 ООО «Интерпоток» на основании соглашения о расторжении предварительного договора № 1012/146 от 21.01.2009 в сумме 1 478 520 руб.

В качестве наличия финансовой возможности произвести оплату по инвестиционным договорам в 2005 году за спорные помещения представлены справки, подтверждающие произведенные операции по обмену валюты в период 1991, 1994, 1995, 1996, 1997, 1998, 1999, 2001 годов, указано, что в тот период времени денежные средства хранились в валюте, либо в наличной форме без использования банковских счетов; договор купли-продажи квартиры ФИО6 от 02.12.1999 на сумму 265 000 руб., договору купли-продажи транспортного средства от 24.10.1998 на сумму 60 000 руб., Соглашение о передаче прав по договору об инвестиционной деятельности от 15.12.2000, стоимость переданных прав составила 800 000 руб., договор купли-продажи квартиры от 20.10.1999 на сумму 20 435 руб., договор купли-продажи квартиры от 04.07.1998 на сумму 120 000 руб., договор купли-продажи квартиры от 19.04.1997 на сумму 14 539 727 руб.

Судами обоснованно отмечено, что факт отсутствия у конкурсного управляющего бухгалтерской и иной первичной хозяйственной документации должника сам по себе не может с достоверностью свидетельствовать о неисполнении денежных обязательств стороной договора участия в долевом строительстве.

Вопреки доводам кассационной жалобы конкурсного управляющего должника, исследовав по правилам статьи 71 АПК РФ совокупность представленных в материалы обособленного спора доказательств, суды установили финансовую возможность заявителей исполнить обязательства по уплате договора.

Оснований для иной оценки установленных судами обстоятельств у суда округа нет, принимая во внимание, что жалоба не содержит мотивированных возражений относительно перечисленных документов, обосновывающих платежеспособность ответчиков.

Согласно абзацу 3 пункта 1 статьи 142 Закона о банкротстве реестр требований кредиторов подлежит закрытию по истечении двух месяцев с даты опубликования сведений о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства. Требование кредитора считается заявленным в срок, если по ходатайству кредитора и при наличии уважительных причин этот срок восстановлен арбитражным судом.

Требования конкурсных кредиторов, заявленные после закрытия реестра требований кредиторов, удовлетворяются за счет имущества, оставшегося после удовлетворения требований кредиторов, включенных в реестр требований кредиторов (пункт 4 статьи 142 Закона о банкротстве).

В настоящем обособленном споре заявление о включении в реестр требований кредиторов поступило в суд 20.02.2024, тогда как реестр требований кредиторов закрыт 14.06.2018.

При этом обстоятельства пропуска срока судами первой и апелляционной инстанций уважительными не признаны.

Таким образом, суд пришел к верному выводу о том, что требование подлежит удовлетворению преимущественно из суммы, вырученной от реализации предмета залога, оставшейся после погашения требований кредиторов, включенных в реестр требований кредиторов должника, то есть приоритетно перед иными зареестровыми кредиторами.

Отклоняя доводы конкурсного управляющего о неправомерном установлении статуса залогового кредитора суды верно исходили из следующего.

Законодательством о несостоятельности предусмотрены определенные механизмы, в результате применения которых к дольщикам в итоге должно будет перейти право собственности на оплаченные жилые помещения (например, передача участникам строительства объекта незавершенного строительства, передача жилых помещений в уже построенном доме и т.д. - статьи 201.10 - 201.11 Закона о банкротстве).

В отношении нежилых помещений подобные законодательные механизмы не установлены. Лица, заключившие договор участия в долевом строительстве, предметом которого является передача нежилого помещения, вправе заявить о включении в реестр своего денежного требования на общих основаниях. Такое требование подлежит включению в четвертую очередь реестра (подпункт 4 пункта 1 статьи 201.9 Закона о банкротстве).

Согласно позиции, сформулированной в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2018 N 305-ЭС16-10864(5), требования кредитора, включенные в реестр, считаются обеспеченными залогом нежилого помещения независимо от того, было ли им заявлено соответствующее требование или установил ли залоговый статус суд при включении требования в реестр, если только такой кредитор явно не выразил волю на отказ от залогового обеспечения или суд прямо не указал на отсутствие права залога в судебном акте.

В определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 14.02.2019 N 308-ЭС18-15980 указано, что по смыслу закона залоговые права дольщиков, их сущность и содержание, а также и сам предмет залога трансформируются по мере продвижения стадии строительства объекта.

Кроме того, участники строительства являются залогодержателями в отношении имущества, перечень которого зависит от степени готовности дома (статья 335.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При этом в статье 13 Федерального закона N 214-ФЗ законодатель не делает различий между правовым положением дольщиков в зависимости от вида приобретаемого помещения (жилое или нежилое).

Поскольку покупатель, вложивший свои средства в приобретение нежилого помещения, законодательно лишен возможности требовать от застройщика неденежного исполнения имущественного характера (передать нежилые помещения), то фактически его статус совпадает с лицами, отказавшимися от договора (наличие права заявить только денежное требование), а поэтому следует признать, что денежное требование такого дольщика сохраняет залоговый статус.

Суды, исходя из изложенного, правомерно исходили из того, что такой залоговый кредитор по денежному требованию, преобразовавшемуся из требования о передаче нежилого помещения, вправе претендовать на распределение вырученных от реализации предмета залога денежных средств по правилам пункта 1 статьи 201.14 Закона о банкротстве. Если дом введен в эксплуатацию и поскольку нежилое помещение не может быть передано покупателю в натуре, то оно включается в конкурсную массу, и застройщик обязан зарегистрировать за собой право собственности на него.

Суды, исходя из изложенного, пришли к правомерному выводу о том, что ФИО2, ФИО3, предъявляя требование к должнику после закрытия реестра, не утратили права на удовлетворение своего требования за счет заложенного имущества, но лишь как кредиторы, заявившие требование после закрытия реестра, то есть за счет имущества, оставшегося после удовлетворения требований кредиторов, включенных в реестр, имея в то же время преимущество при удовлетворении требования за счет находившегося в залоге имущества должника перед кредиторами, заявившими требования после закрытия реестра.

Правовых оснований не согласиться с выводами судов у суда округа не имеется.

Доводы кассационной жалобы о не привлечении третьего лица – ООО «АФИНА», а также о том, что заявители являются аффилированными к должнику лицами (иных доводов жалоба не содержит), не являются основанием для отмены судебных актов, поскольку сама по себе аффилированность при доказанности фактической оплаты договоров долевого участия не является основанием для отказа в признании требований обоснованными в части, так суды признали доказанным факт оплаты договоров долевого участия со ссылкой на конкретные документы, о чем подробно указано выше, при этом доводы кассационной жалобы не опровергают выводы судов в части оплаты.

Суды верно исходили из того, что финансовые возможности заявителей и умершего ФИО6 доказаны, представленными в материалы дела документами в достаточной мере, учитывая давность заключения инвестиционных договоров - 2005 год, т.е. 20 лет с даты сделки, что находится за установленными пределами хранения документов физическими лицами, суды верно исходили из того что за заявителями ранее было признано и право собственности на указанные помещения (до прекращения арбитражным судом указанного права).

Оснований для иной оценки обстоятельств у суда округа нет.

Правового обоснования, какие именно права и обязанности застрагивает не привлечение третьего лица, в том числе создаются препятствия для реализации

их субъективного права или надлежащего исполнения обязанности по отношению к одной из сторон спора, с учетом существа заявленных требований, не приведено.

В целом доводы, изложенные в кассационной жалобе, не могут быть приняты во внимание на данной стадии процесса, поскольку они были предметом рассмотрения судов двух инстанций, получили надлежащую правовую оценку, выражают несогласие с выводами судов об оценке установленных обстоятельств дела, не указывают на неправильное применение судами норм права.

В силу процессуальной компетенции оснований для переоценки доказательств и сделанных на их основании выводов у суда округа не имеется (статья 286 АПК РФ).

Нарушений норм процессуального права, в том числе влекущих безусловную отмену судебных актов в силу части 4 статьи 288 АПК РФ, судом кассационной инстанции не установлено.

Поскольку при принятии к производству кассационной жалобы управляющего удовлетворено ходатайство о предоставлении отсрочки уплаты государственной пошлины до окончания кассационного производства, в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина за рассмотрение кассационной жалобы в сумме 50 000 руб.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

определение Арбитражного суда Новосибирской области от 14.08.2025 и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 31.10.2025 по делу № А45-6571/2017 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «СЭФ-инвест» в доход федерального бюджета 50 000 руб. государственной пошлины.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 АПК РФ.

Председательствующий В.А. Зюков

Судьи А.О. Атрасева

И.М. Казарин