Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А40-110180/22-23-746

18 августа 2023 года

город Москва

 

Резолютивная часть решения объявлена 17 июля 2023 года.

Решение в полном объеме изготовлено 18 августа 2023 года.

 

Арбитражный суд города Москвы в составе: 

судьи Гамулина А.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Манджиевым А.Б.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Департамента городского имущества города Москвы

к ООО «СТИ-ИНВЕСТ»

о взыскании задолженности в размере 2 071 416 руб. 06 коп., пени в размере 107 321 руб. 46 коп.,

при участии:

от истца – Козырева О.Л. (доверенность от 29.12.2022г.),

от ответчика – не явился,

У С Т А Н О В И Л:

Департамент городского имущества города Москвы (далее – истец) обратился в Арбитражный суд города Москвы суд с иском к ООО «СТИ-ИНВЕСТ» (далее - ответчик) о взыскании задолженности в размере 2 071 416 руб. 06 коп., образовавшейся в связи с ненадлежащим исполнением обязанности по внесению арендной платы, а также предусмотренной договором пени в размере 107 321 руб. 46 коп.

Дело рассматривалось в отсутствие представителей ответчика, извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в порядке, предусмотренном ст. 156 АПК РФ.

Представитель истца поддержал заявленные требования по доводам искового заявления.

Ответчиком представлен отзыв на исковое заявление, согласно которому ответчик против удовлетворения заявленных требований возражает.

Заслушав доводы представителей лиц, участвующих в деле, явившихся в судебное заседание, исследовав материалы дела, и оценив в совокупности представленные доказательства, суд пришел к следующим выводам.

Из материалов дела следует, что между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды № 7-596 от 25.07.2007, в редакции дополнительных соглашений, по условиям которого в аренду передано нежилое помещение площадью 101,3 кв.м., расположенное по адресу: г. Москва, ул. Строителей, д. 4, корп. 6 для использования в целях: офис и выставочный зал.

Пунктом 2.1 договора установлен срок его действия с 01.02.2007 по 31.01.2009, по истечении которого договор возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок в порядке ст. 621 ГК РФ.

Пунктом 6.1 договора установлено, что арендная плата определяется на основании действующих в городе Москве нормативов по установлению ставки арендной платы.

Согласно п. 6.4 договора, арендная плата вносится ежемесячно не позднее пятого числа текущего месяца.

Пунктом 5.1.3 договора арендодателю предоставлено право ежегодной корректировки арендной платы.

Уведомлением, исх. № 33-6-503030/19-(0)-1 от 06.12.2019, истцом указано на установление с 01.01.2020 рыночной ставки арендной платы в размере 19 857,23 руб. за кв.м. в год, также указывая на ранее действовавшую льготную ставку в размере 4 500 руб. за 1 кв.м. в год.

Уведомлением, исх. № 33-6-707188/20-(0)-2 от 17.12.2020, истцом указано на установлением с 01.01.2021 арендной ставки путем умножения ранее установленной рыночной ставки с учетом коэффициента-дефлятора.

Истец указывает, что ответчик в нарушение принятых обязательств, оплату арендных платежей за период с 01.09.2020 по 31.12.2021 не произвел, в связи с чем, образовалась задолженность в размере 2 071 416,06 руб.

За ненадлежащее исполнение ответчиком своих обязательств по договору аренды в части оплаты арендных платежей истец произвел расчет неустойки за период с 08.09.2020 по 31.12.2021 в размере 107 321,46 руб., в соответствии с п. 7.1 договора.

Направленная в адрес ответчика претензия, оставлена последним без удовлетворения.

Ответчик в обоснование заявленных требований встречного иска указывает, что является субъектом малого предпринимательства, в связи с чем, на основании п. 1 ст. 424 ГК РФ, пунктов 1 и 5 Постановления Правительства Москвы от 25 декабря 2012 г. № 800-ПП «О мерах имущественной поддержки субъектов малого предпринимательства, арендующих объекты нежилого фонда, находящиеся в имущественной казне города Москвы», имеет право на применение льготной ставки арендной платы.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 02.12.2021 по делу № А40-141940/21-28-972 установлено правомерным внесение арендной платы в период с 01.01.2020 по 31.08.2020 исходя из льготной ставки арендной платы в соответствии с указанными нормативными правовыми актами 4 750 руб. за кв.м. в год и надлежащее исполнение обязанности по оплате.

В соответствии со ст. 309 и 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями, а односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно ст. 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), а порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно п. 1 ст. 424 ГК РФ, исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Частью 1 ст. 18 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» установлено, что органы государственной власти оказывают имущественную поддержку субъектам малого предпринимательства, в частности, в виде передачи во владение и (или) в пользование нежилых помещений, находящихся в государственной собственности, на льготных условиях.

Нормы законодательства о развитии малого и среднего предпринимательства имеют более специальный характер по отношению к нормам антимонопольного законодательства, распространяющимся на всех хозяйствующих субъектов.

В соответствии с разъяснениями, данными в п. 20 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды.

В соответствии с условиями договора арендная плата подлежит изменению в соответствии с нормативно-правовыми актами.

Порядок определения арендной платы за объекты нежилого фонда, находящиеся в имущественной казне города Москвы, регламентирован постановлениями Правительства Москвы от 25.12.2012 № 809-ПП «Об основных направлениях арендной политики по предоставлению нежилых помещений, находящихся в имущественной казне города Москвы» и № 800-ПП «О мерах имущественной поддержки субъектов малого предпринимательства, арендующих объекты нежилого фонда, находящиеся в имущественной казне города Москвы».

Согласно п. 1.3 Постановления Правительства Москвы от 25.12.2012 № 800-ПП (в редакции от 15.12.2017), субъектам малого предпринимательства, арендующим объекты нежилого фонда площадью до 300 кв. м, находящиеся в имущественной казне города Москвы, по действующим договорам аренды, заключенным без проведения торгов, с 01.01.2018 установлена ставка в размере 4 500 руб. за кв.м. в год.

Согласно правовой позиции, изложенной в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 01.10.2020 № 305-ЭС20-1800, исходя из буквального содержания пунктов 1.1, 1(1) и 2.1 Постановления № 800-ПП в редакции, действующей с 01.01.2017, для субъектов малого предпринимательства, арендующих объекты нежилого фонда площадью до 300 кв.м, не предусмотрена необходимость обращения в Межведомственную комиссию для получения имущественной поддержки в виде установления ставки арендной платы в размере 4500 руб. за кв.м; необходимость обращения в названную комиссию предусмотрена только для субъектов малого предпринимательства, претендующих на имущественную поддержку в виде иной льготной ставки в размере 3500 руб. за кв.м.

Как разъяснено в пункте 20 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды.

Поскольку по условиям договора аренды размер арендной платы определяется на основании действующих в Москве нормативных актов, корректируется арендодателем, может изменяться в одностороннем порядке путем направления арендодателем уведомления о том, что такое изменение произошло, наличие условия об установлении рыночной ставки арендной платы не препятствует применению льготной ставки арендной платы, установленной Правительством Москвы в пункте 1.1 Постановления № 800-ПП в редакции, действующей с указанной даты, и не требует подписания соглашения о применении указанной ставки.

В том случае, если ответчик перестанет соответствовать установленным законодательством критериям получения льготы, нарушит требования, предусмотренные в Постановлении № 800-ПП, либо истечет срок действия нормативного правого акта, предоставившего льготу, подлежит применению ставка арендной платы, определенная по результатам оценки рыночной стоимости права пользования объектом нежилого фонда.

Аналогичная правовая позиция изложена и в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 01.10.2020 № 305-ЭС19-26856.

В период с 11.08.2020 по 09.07.2021 ответчик был исключен из Единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 11.10.2022 по делу № А40-131188/22-84-979 отказано в признании незаконным решения ФНС России об исключении сведений из реестра.

Согласно выписке из Единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства от 27.03.2023 № ЮЭ9965-23-19991576, ответчик включен в реестр как микропредприятие с 01.08.2016 по 10.08.2020 и с 10.07.2021.

Выписка о состоянии финансово-лицевого счета истца подтверждает отсутствие задолженности на начало спорного периода.

В соответствии с п. 3 ст. 1 ГК РФ, при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Ответчиком производилось внесение арендной платы исходя из льготой ставки арендной платы, что подтверждено и вступившим в законную силу решением суда и отражено в представленном истцом расчете.

Кроме того, в соответствии с п. 2.2(3) Постановления Правительства Москвы от 25.12.2012 № 800-ПП, в случае наличия у субъектов, указанных в пунктах 1, 1(1) настоящего постановления, арендующих объекты нежилого фонда, находящиеся в имущественной казне города Москвы, задолженности по арендной плате в течение двух периодов оплаты подряд либо недоплаты арендной платы, повлекшей задолженность, превышающую размер арендной платы за два периода оплаты, арендная плата устанавливается в соответствии с пунктами 4(1).2-4(1).4 постановления Правительства Москвы от 25 декабря 2012 г. № 809-ПП «Об основных направлениях арендной политики по предоставлению нежилых помещений, находящихся в имущественной казне города Москвы».

Пунктами 4(1).2-4(1).4 постановления Правительства Москвы от 25 декабря 2012 г. № 809-ПП установлен порядок действий арендодателя по договору аренды при нарушении арендаторами помещений, переданных в аренду на льготных условиях, платежной дисциплины:

4(1).2.1. в случае погашения арендатором задолженности в течение 45 дней с даты направления Департаментом городского имущества города Москвы соответствующего уведомления сохраняется действующая льготная ставка, установленная в договоре аренды нежилого помещения на соответствующий год;

4(1).2.2. в случае непогашения арендатором задолженности в течение 45 дней с даты направления Департаментом городского имущества города Москвы соответствующего уведомления действующая льготная ставка, установленная в договоре аренды нежилого помещения на соответствующий год, применяется с корректирующим коэффициентом 1,25;

4(1).2.3. в случае если при применении корректирующего коэффициента 1,25 (пункт 4(1).2.2 настоящего постановления) ставка арендной платы будет превышать размер, определенный в установленном порядке на основании заключения независимого оценщика о рыночной величине годовой арендной платы, то в отношении указанного нежилого помещения устанавливается ставка арендной платы, определенная на основании заключения независимого оценщика.

4(1).3. При повторном нарушении арендаторами платежной дисциплины по договорам аренды нежилых помещений, переданных в аренду на льготных условиях:

4(1).3.1. по договорам аренды нежилых помещений с льготной ставкой, установленной в соответствии с пунктом 4(1).2.1 настоящего постановления, применяется корректирующий коэффициент 1,25 с учетом положений пункта 4(1).2.3 настоящего постановления;

4(1).3.2. в случае непогашения арендатором задолженности в течение 45 дней с даты направления Департаментом городского имущества города Москвы соответствующего уведомления по договорам аренды нежилых помещений со ставкой арендной платы, установленной в соответствии с пунктами 4(1).2.2 и 4(1).3.1 настоящего постановления, ставка арендной платы устанавливается на основании заключения независимого оценщика о рыночной величине годовой арендной платы. Арендатор утрачивает право на применение льготных ставок арендной платы по иным заключенным с таким арендатором и действующим договорам аренды объектов нежилого фонда, находящихся в имущественной казне города Москвы;

4(1).3.3. в случае погашения арендатором задолженности в течение 45 дней с даты направления Департаментом городского имущества города Москвы соответствующего уведомления по договорам аренды нежилых помещений со ставкой арендной платы, установленной в соответствии с пунктами 4(1).2.2 и 4(1).3.1 настоящего постановления, на последующие годы сохраняется действующая льготная ставка, установленная в договоре аренды нежилого помещения на соответствующий год, с применением корректирующего коэффициента 1,25 и коэффициента-дефлятора, установленного Правительством Москвы на соответствующий год, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 4(1).4 настоящего постановления.

4(1).4. В случае последующего нарушения арендаторами платежной дисциплины по договорам аренды нежилых помещений, переданных в аренду на льготных условиях:

4(1).4.1. по договорам аренды нежилых помещений со ставкой арендной платы, установленной в соответствии с пунктом 4(1).3.3 настоящего постановления, ставка арендной платы устанавливается на основании заключения независимого оценщика о рыночной величине годовой арендной платы.

4(1).4.2. при непогашении задолженности в течение 45 дней с даты направления Департаментом городского имущества города Москвы соответствующего уведомления, а также в случае очередного нарушения платежной дисциплины арендаторами, погасившими задолженность (пункт 4(1).4 настоящего постановления), Департамент городского имущества города Москвы осуществляет в установленном порядке расторжение договоров аренды нежилых помещений по инициативе арендодателя с взысканием неустойки, предусмотренной условиями договора аренды.

Доказательств направления уведомлений, как это предусмотрено указанным порядком, истцом в материалы дела не представлено.

Следовательно, и сам факт просрочки внесения арендной платы не влечет автоматическую отмену льготной ставки арендной платы без соблюдения установленного нормативными правовыми актами порядка.

Согласно п. 1 постановления Правительства Москвы от 25.12.2012 № 800-ПП, с 1 января 2020 г. (в редакции постановлений Правительства Москвы от 22.09.2020 № 1554-ПП, от 16.12.2020 № 2262-ПП) установлена ставка арендной платы в размере 4 750 рублей за кв.м в год субъектам малого предпринимательства, арендующим объекты нежилого фонда площадью до 300 кв. м, находящиеся в имущественной казне города Москвы, по договорам аренды, срок которых не истек, за исключением договоров аренды, заключенных в порядке и на условиях, установленных частью 9 статьи 17.1 Федерального закона от 26 июля 2006 г. № 135-ФЗ «О защите конкуренции».

В соответствии с п. 1(1) постановления Правительства Москвы от 25.12.2012 № 800-ПП (в редакции постановления Правительства Москвы от 22.09.2020 № 1554-ПП) в случае если в соответствии с договорами аренды, заключенными без проведения торгов, в том числе договорами аренды, заключенными в порядке и на условиях, установленных частью 9 статьи 17.1 Федерального закона от 26 июля 2006 г. N 135-ФЗ «О защите конкуренции», арендная плата установлена по ставке, определенной в установленном порядке на основании заключения независимого оценщика о рыночной величине годовой арендной платы, имущественная поддержка предоставляется с 1 января 2017 г. в виде установления ставки арендной платы в размере 3500 рублей за кв. м в год и в порядке, предусмотренном пунктом 2.1 настоящего постановления.

Пунктом 2.1 постановления установлено, что имущественная поддержка в виде установления ставки арендной платы, указанной в пункте 1(1) настоящего постановления, оказывается субъектам малого предпринимательства при условии представления в Межведомственную комиссию по предоставлению имущественной поддержки субъектам малого предпринимательства (далее - Комиссия) отраслевым органом исполнительной власти города Москвы заключения о наличии оснований для предоставления данному субъекту имущественной поддержки, а также принятия Комиссией в порядке, установленном Правительством Москвы, решения о предоставлении имущественной поддержки в виде установления ставки арендной платы, указанной в пункте 1(1) настоящего постановления.

Верховным Судом РФ в определениях от 01.10.2020 № 305-ЭС20-1800, от 01.10.2020 № 305-ЭС19-26856 указано, что в таком случае предлагаемый подход не соответствует установленным Законом № 209-ФЗ и Законом города Москвы № 60 принципам равной имущественной поддержки внутри одной группы субъектов малого предпринимательства, для которой такая поддержка предусмотрена (в данном случае арендаторы небольших помещений), обеспечения равных прав и возможностей при получении имущественной поддержки, противоречит требованиям антимонопольного законодательства, которым установлен запрет на создание органами государственной власти и органами местного самоуправления преимуществ каким-либо лицам и ограничений другим лицам внутри одной группы предпринимателей.

Таким образом, условия применения льготной ставки арендной платы по договору сохранялись и на период, когда сведения об ответчике как о субъекте малого предпринимательства имелись в реестре.

В отсутствие сведений в реестре, в части спорного периода с 01.09.2020 по 09.07.2021 размер арендной платы подлежит определению на основании отчета об оценке рыночной ставки.

Истцом не представлен отчет оценщика, в соответствии с которым определен размер рыночной ставки, в связи с чем, в соответствии с положениями п 2 ст. 9 АПК РФ, судом принят отчет ответчика, представленный в материалы дела, согласно которому рыночная арендная плата составляет 298 130 руб. за период с 01.09.2020 по 31.12.2020.

Ответчиком согласно представленным платежным поручениями и положениям ст. 319.1 ГК РФ оплачено за указанный период 253 250 руб.

За период с 01.01.2021 по 09.07.2021 исходя из представленного отчета подлежала оплате рыночная ставка арендной платы 709 015,03 руб., при том, что согласно представленным платежным поручениям и положениям ст. 319.1 ГК РФ ответчиком произведена оплата в размере 455 850 руб.

Учитывая наличие оснований применения льготной ставки арендной платы в оставшейся части периода и надлежащее исполнение ответчиком обязанности по оплате за период с 10.07.2021 по 31.12.2021 исходя из такой ставки, что также подтверждается представленными платежными поручениями и отражено в расчете самого истца, размер задолженности ответчика за спорный период составляет 298 045 руб. 03 коп. (298 130 – 253 250 + 709 015,03 – 455 850).

Поскольку ответчиком не представлено доказательств внесения арендных платежей за указанный истцом период на условиях установленных договором аренды с учетом установленного по результатам рассмотрения настоящего дела размера арендной платы, подлежащего уплате, требование истца о взыскании задолженности по арендной плате, в соответствии со ст.ст. 309, 310, 424, 606, 614 ГК РФ, подлежит удовлетворению в размере 298 045 руб. 03 коп.

Исходя из установленного размера арендной платы и представленных платежным поручений, размер пени за указанный истцом период, в соответствии с выполненным судом расчетом, составляет 15 443,56 руб.

Поскольку ответчик не исполнил обязанность по уплате арендных платежей в установленном судом размере в установленный договором аренды срок, и доказательств обратного не представил, заявленное истцом требование о взыскании пени является обоснованным, соразмерным и подлежит удовлетворению в соответствии со ст.ст. 309, 330 ГК РФ, в размере 15 443,56 руб., оснований для применения ст. 333 ГК РФ суд не усматривает.

Расходы по оплате государственной пошлины распределяются в порядке ст. 110 АПК РФ.

На основании изложенного, ст.ст. 309, 310, 319.1, 424, 606, 614 ГК РФ, ст.ст. 14, 18 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ, руководствуясь, ст.ст. 9, 64, 65, 69, 71, 75, 110, 167-171, 176, 181 АПК РФ, арбитражный суд 

 

Р Е Ш И Л:

Взыскать с ООО «СТИ-ИНВЕСТ» (ОГРН 1027700422034, 123458, г. Москва, ул. Таллинская, д. 32, корп. 3, кв. 190) в пользу Департамента городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423, 123112, г. Москва, 1-й Красногвардейский проезд, д. 21, стр. 1) задолженность в размере 313 488 руб. 59 коп., из которой: сумма основного долга в размере 298 045 руб. 03 коп., пени в размере 15 443 руб. 56 коп.

В остальной части в удовлетворении заявленных требований отказать.

Взыскать с ООО «СТИ-ИНВЕСТ» (ОГРН 1027700422034, 123458, г. Москва, ул. Таллинская, д. 32, корп. 3, кв. 190) в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 4 877 руб.

Решение суда может быть обжаловано в течение месяца в Девятый арбитражный апелляционный суд.

 

Судья                                                                                                     А.А. Гамулин