СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

улица Набережная реки Ушайки, дом 24, Томск, 634050, http://7aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

город Томск                                                                                     Дело № А27-20841/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 30 марта 2022 года

Постановление изготовлено в полном объеме 06 апреля 2022 года  

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего  

ФИО1,

судей

ФИО2,

 

ФИО3,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО4, без использования средств аудиозаписи, рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Сервис-Премьер» (07АП-1128/22) на решение от 09.12.2021 Арбитражного суда Кемеровской области по делу № А27-20841/2021 по иску комитета по управлению государственным имуществом Кузбасса (город Кемерово, Кемеровская область, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Сервис-Премьер» (город Кемерово, Кемеровская область, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) об изъятии объекта незавершенного строительства,

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований на предмет спора, администрация города Кемерово, город Кемерово (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>),

лица, участвующие в деле в судебное заседание своих представителей не направили (надлежаще извещены), 

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению государственным имуществом Кузбасса (далее - Комитет) обратился в Арбитражный суд Кемеровской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «СервисПремьер» (далее - Общество) об изъятии объекта незавершенного строительства площадью 93,5 кв.м. с кадастровым номером (КН) 42:24:0101033:1793, расположенного по адресу: г. Кемерово, юго-западнее строения №230 по проспекту Кузнецкому (далее – Объект).

К участию в деле в качестве 3-го лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, судом привлечена администрация г. Кемерово

Решением от 09.12.2021 Арбитражного суда Кемеровской области исковые требования удовлетворены в полном объеме. 

Не согласившись с решением суда, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и принять новый судебный акт, ссылаясь на то, что наличие записи о государственной регистрации договора аренды, владение и пользование земельным участком, своевременная оплата арендной платы свидетельствуют о том, что договор аренды № 01-08-ТС/18 от 07.08.2018 с номером государственной регистрации № 42:24:0101033:372-42/001 2018-3 является действующим; судом не было принято во внимание, что на основании обращения исх. № 3 от 15.03.2021 (вх. № 3231 от 17.03.2021) обществу продлено действие разрешения на строительство до 04.04.2022; ответчик вправе требовать заключение договора аренды без проведения торгов в отношении земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства.

Отзывы на апелляционную жалобу в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в материалы дела не поступали.

Будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте проведения судебного заседания, лица, участвующие в деле своих представителей в заседание суда апелляционной инстанции не направили.

На основании пункта 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие указанных лиц, по имеющимся материалам.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, проверив в порядке статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения суда первой инстанции, апелляционный суд считает обжалуемый судебный акт не подлежащим отмене или изменению, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, по результатам аукциона между Комитетом и Обществом заключен договор аренды земельного участка от 07.08.2018 № 01-08-ТС/18, по условиям которого ответчику во временное возмездное владение и пользование для складов передан земельный участок с КН 42:24:0101033:372 площадью 1738 кв.м, расположенный по адресу: г. Кемерово, юго-западнее строения №230 по проспекту Кузнецкому (далее – Договор).

Срок действия Договора – 32 месяца с момента его заключения (п.2.1), по окончании которого Договор считается расторгнутым (п.7.2).

Договор аренды на срок один год и более считается заключенным с момента его государственной регистрации (п.2.2.).

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 07.08.2018.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 20.08.2018 (регистрационная запись № 42:24:0101033:372-42/001/2018-3).

В период действия Договора Обществом получено разрешение на строительство от 04.08.2020 № 42-305-37-2020.

На основании обращения исх. № 3 от 15.03.2021 (вх. № 3231 от 17.03.2021) Обществу продлено действие разрешения на строительство до 04.04.2022.

29.03.2021 Комитетом направлено ответчику уведомление № 9-6-03/1968 о необходимости передачи земельного участка в связи истечением срока его аренды (по 20.04.2021).

Согласно выписке из ЕГРН от 30.07.2021 на земельном участке с КН 42:24:0101033:372 расположен объект незавершенного строительства с КН 42:24:0101033:1793 (степень готовности 75%), принадлежащий ООО «СервисПремьер» на праве собственности, что подтверждается регистрационной записью от 21.04.2021 № 42:24:0101033:1793-42/070/2021-1.

10.06.2021 истцом произведен осмотр спорного земельного участка, ранее представленного в аренду Обществу, установлено, что участок огорожен по периметру высоким железным забором, на территории расположен незавершенный строительством одноэтажный объект, имеются признаки продолжения строительных работ (на момент осмотра строительные работы не велись).

Истечение срока действия договора аренды земельного участка, а также отсутствие построенного объекта, для строительства которого земельный участок предоставлялся Обществу, послужило основанием обращения Комитета в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции принял по существу законный и обоснованный судебный акт, при этом выводы арбитражного суда первой инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм действующего законодательства Российской Федерации.

Суд апелляционной инстанции поддерживает выводы суда первой инстанции, отклоняя доводы апелляционной жалобы, при этом исходит из следующего.

Федеральным законом № 171-ФЗ ГК РФ дополнен статьей 239.1, предусматривающей продажу объекта незавершенного строительства с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 239.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.

Требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект (пункт 2 указанной статьи).

Из материалов дела следует, что срок действия договора аренды земельного участка № 01-08-ТС/18 от 07.08.2018, на котором расположен объект незавершенного строительства с кадастровым номером 42:24:0101033:1793 (степень готовности 75%), истек 20.04.2021.

При этом, как правомерно отметил суд первой инстанции, ни сохранение записи в ЕГРН о регистрации Договора, ни оплата Обществом арендных платежей (с учетом ст.622 ГК РФ) не свидетельствуют о продолжении рассматриваемых договорных правоотношений по аренде земельного участка.

12.10.2021 в Арбитражный суд Кемеровской области поступил иск Комитета об изъятии спорного Объекта путем продажи с публичных торгов (исковое заявление  сдано на почту 06.10.2021), то есть до истечения шестимесячного срока с даты прекращения действия договора аренды.

Основания для отказа в удовлетворении требования о продаже объекта незавершенного строительства установлены пунктом 3 статьи 239.1 ГК РФ, согласно которому иск не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.

Таким образом, нарушение срока строительства объекта, обусловленное действиями уполномоченных органов либо лиц, осуществляющих эксплуатацию инженерных сетей, является самостоятельным и единственным основанием для отказа в удовлетворении требования о принудительном изъятии объекта незавершенного строительства.

Эта норма корреспондирует к ограничениям, предусмотренным статьей 10 ГК РФ, устанавливающей пределы осуществления гражданских прав, и является гарантией защиты прав и законных интересов добросовестных лиц, предпринимавших соответствующие меры, но допустивших нарушение сроков строительства не по своей вине.

Таким образом, ответчик, возражая против иска, в порядке статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, должен доказать суду то, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) истца или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект незавершенного строительства.

При этом указанные обстоятельства ответчиком должны быть приведены именно в период срока действия договора аренды земельного участка № 01-08-ТС/18 от 07.08.2018, поскольку с прекращением этого договора истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Проанализировав материалы дела, суд апелляционной инстанции поддерживает выводы суда первой инстанции о том, что ответчиком не представлено в материалы дела относимых и допустимых доказательств, свидетельствующих о том, что нарушение срока строительства объекта находится в прямой причинно-следственной связи с действиями (бездействием) уполномоченных органов.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируется главой V.1 ЗК РФ.

Как следует из подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Согласно пункту 5 статьи 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: 1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; 2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Таким образом, действующее земельное законодательство прямо регулирует вопрос о заключении без проведения торгов нового договора аренды земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, которые были возведены в период действия договора аренды земельного участка, заключенного после 01.03.2015.

Поскольку истец воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенных договоров аренды земельных участков, на которых расположен этот объект, как то установлено подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, у общества право на однократное продление срока действия договоров аренды без проведения торгов для завершения строительства этого объекта отсутствует.

Кроме того, как правомерно отметил суд первой инстанции, собственники объектов незавершенного строительства, заключившие договор аренды после 01.03.2015, обладают подобным правом исключительно в случаях, прямо предусмотренных пунктом 5 статьи 39.6 ЗК РФ, что направлено на стимулирование соблюдения сроков строительства в целях скорейшего введения в гражданский оборот объектов недвижимости и недопустимость немотивированного прекращения застройщиком строительных работ.

При этом, само по себе наличие на момент окончания срока действия договоров аренды действующего разрешения на строительство в силу положений статьи 239.1 ГК РФ не является основанием для отказа в удовлетворении заявленного иска и не может по иному квалифицировать правоотношения сторон.

Таким образом, основания изъятия объекта незавершенного строительства и реализации его на открытых торгах истцом подтверждены.

Принимая во внимание установленные по делу обстоятельства, оснований для отказа в удовлетворении иска у суда первой инстанции не имелось.

Оснований для иных выводов суд апелляционной инстанции, исходя из установленных обстоятельств дела, не усматривает.

Изучив и проанализировав имеющиеся в деле доказательства, суд апелляционной инстанции считает, что материалы дела исследованы судом первой инстанции полно, всесторонне и объективно, представленным доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемом судебном акте выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права.

Доказательств, подтверждающих обратное, заявителем апелляционной жалобы не представлено (статьи 9, 65, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Доводы заявителя по существу направлены на иную оценку доказательств и фактических обстоятельств дела и не подтверждают существенных нарушений норм права, повлиявших на исход дела.

Доводы подателя жалобы о том, что судом первой инстанции не полностью выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, не нашли своего подтверждения.

Суд апелляционной инстанции считает, что все обстоятельства дела, собранные по делу доказательства, исследованы судом первой инстанции в соответствии с требованиями статей 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и получили надлежащую правовую оценку в судебном акте.

Учитывая изложенное, принятое арбитражным судом первой инстанции решение является законным и обоснованным, судом полно и всесторонне исследованы имеющиеся в материалах дела доказательства, им дана правильная оценка, нарушений норм материального и процессуального права не допущено, оснований для отмены решения суда первой инстанции, установленные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а равно принятия доводов апелляционной жалобы, у суда апелляционной инстанции не имеется.

В соответствии с частями 1, 5 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на подателя жалобы.

Руководствуясь статьей 110, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской федерации, апелляционный суд,          

ПОСТАНОВИЛ:

Решение от 09.12.2021 Арбитражного суда Кемеровской области по делу № А27-20841/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Сервис-Премьер» - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу, путем подачи кассационной жалобы через Арбитражный суд Кемеровской области.

 

Председательствующий  

               ФИО1

 

Судьи

               ФИО2 

 

ФИО3