ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

проезд Соломенной сторожки, д. 12, г. Москва, ГСП-4, 127994

официальный сайт: http://www.9aas/arbitr.ru; e-mail:9aas.info@arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 09АП-69186/2022

Дело № А40-8355/22

город Москва

17 октября 2023 г.

Резолютивная часть постановления объявлена 10 октября 2023 года 

Постановление изготовлено в полном объеме 17 октября 2023 года 

 

Девятый арбитражный апелляционный  суд в составе:

председательствующего судьи Бондарева А.В.,судей Левченко Н.И., Александровой Г.С.,

 

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу 

АО «Федеральный компьютерный центр фондовых и товарных

информационных технологий (ФТ-Центр)»

на решение Арбитражного суда города Москвы от 18 августа 2022 года

по делу № А40-8355/22,

по иску ООО «Мувизи»

к АО «ФТ-Центр»,

третье лицо: Федеральное агентство по управлению государственным имуществом,

 

об изменении условий договора,

 

по встречному иску о взыскании,

 

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: ФИО2 по доверенности от 01.01.2023 г.,

диплом ВСГ 2011891 от 30.05.2008 г.; 

от ответчика: ФИО3 по доверенности от 06.12.2022 г.,

диплом КО 97531 от 22.06.2012 г.;

от третьего лица: ФИО4 по доверенности от 04.10.2021 г.,

диплом ДНК 096764 от 20.11.2009 г.; 

 

У С Т А Н О В И Л:

ООО «Мувизи» (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к АО «ФТ-Центр» (далее – ответчик) об изменении условий договора аренды федерального имущества № Д2018-000009 от 03.05.2018г. путем установления с 01.10.2021 размера арендной платы 293 000 руб. в месяц.

АО «ФТ-Центр» обратилось со встречным иском к ООО «Мувизи» взыскании задолженности в размере 1 263 985 руб. 50 коп., неустойки в размере 85 383 руб. 59 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 39 943 руб. 62 коп. 

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Росимущество.

Решением суда от 18.08.2022 г. первоначальный иск был удовлетворен, в удовлетворении требований по встречному иску было отказано.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемое решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт.

В обоснование жалобы заявитель ссылается на нарушение судом норм материального и процессуального права, на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.

В судебном заседании апелляционного суда представитель ответчика доводы апелляционной жалобы поддержал по изложенным в ней основаниям.

Представитель истца против доводов жалобы возражал, считает обжалуемое решение суда законным и обоснованным, представил отзыв на апелляционную жалобу. 

Представитель третьего лица поддержал правовую позицию истца.

Законность и обоснованность принятого решения проверены апелляционным судом по правилам, предусмотренным главой 34 АПК РФ. 

Суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке ст.ст.268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, оценив объяснения представителей сторон, находит основания для отмены обжалуемого судебного акта.

При этом суд исходит из следующего. 

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) заключен договор аренды № Д2018-000009 от 03.05.2018г., по условиям которого истцу передано в аренду федеральное недвижимое имущество площадью 172,6 кв.м. и движимое имущество общей площадью          1 008,2 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>, 4.

Пунктом 2.1 договора установлен срок его действия с момента государственной регистрации до 03.05.2023 (пять лет). 

Согласно п. 4.2 договора, сумма арендной платы определена по результатам аукциона и составляет 234 684 руб. в месяц, в том числе НДС 18 %. 

В соответствии с п. 4.3 договора, внесение арендной платы производится до десятого числа текущего месяца. 

В соответствии с п. 4.11 договора, размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке, в связи с изменением рыночной стоимости права пользования и владения объектом, но не чаще чем один раз в год, или на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период. Обязанность арендатора вносить арендную плату в новом размере возникает с момента получения арендатором уведомления, который определяется в любом случае не позднее десяти календарных дней с даты его отправки заказным письмом по адресу арендатора, указанному в договоре. 

Уведомлением, исх. № 1949 от 21.09.2021, ответчиком изменена ставка арендной платы на основании отчета об оценке ООО «Компания ВЕАКОН» № 09-0521 от 17.09.2021, согласно которому ежемесячная арендная плата с НДС составляет 616 449 руб.

Истец не согласился с указанным размером арендной платы, представил своей отчет об оценке № 2816 от 22.11.2021, согласно которому размер арендной платы по состоянию на 14.11.2021 составляет 293 000 руб. в месяц, с учетом НДС. 

Согласно ст. 422 Гражданского кодекса РФ стороны вправе определить условия, заключаемого ими договора по своему усмотрению (ст.421 Гражданского кодекса РФ), 6 за исключением случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иным правовым актом. 

В соответствии с ч. 2 ст. 445 Гражданского кодекса РФ, в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции, либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий, либо неполучения извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда. В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 Гражданского кодекса РФ либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (ст. 446 Гражданского кодекса РФ).

Таким образом, между сторонами возник спор в отношении существенного условия договора – цены арендной платы, который стороны не смогли урегулировать во внесудебном порядке.

В пункте 22 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 № 13 «О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что, если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании пункта 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки. 

В целях применения указанных разъяснений судам необходимо при разрешении споров установить, как наличие права арендодателя изменять размер арендной платы, так и реализацию такого права на внесение изменений в договор аренды. Когда законность изменения условий договора, в частности, относительно размера арендной платы ввиду ее недостоверности, оспаривается стороной на том основании, что другая сторона в принципе не имела права на одностороннее изменение условий договора, а на том основании, что ею неправильно определена ставка подлежащей установлению арендной платы - оспаривание результата определения арендодателем рыночной стоимости объекта аренды должно происходить посредством иска, направленного на установление судом иной, действительной рыночной стоимости объекта аренды, определенной на ту же дату.

В соответствии со статьей 12 Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. 

В силу статьи 13 вышеуказанного Федерального закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В ходе судебного разбирательства в суде апелляционной инстанции по ходатайству ответчика была назначена и проведена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «МСВ Консалт» ФИО5 (л.д. 160-161 т.3).

На разрешение эксперта поставлен следующий вопрос:

- Какова рыночная стоимость права пользования и владения на условиях аренды в течение одного года недвижимым имуществом - нежилым зданием, общей площадью            172,6 кв.м., расположенным по адресу: 

<

...>, а также движимым имуществом (два ангара модульного типа) общей площадью 1 008,2 кв. м., расположенным по адресу: 

<

...>, по состоянию на 01.10.2021 г.?

Согласно заключению эксперта:

- право пользования и владения на условиях аренды в течение одного года недвижимым имуществом нежилым зданием, общей площадью 172,6 кв.м., расположенным по адресу: 

<

...> по состоянию на 01.10.2021 составляет 1 253 076 руб.;

- право пользования и владения на условиях аренды в течение одного года движимым имуществом (два ангара модульного типа) общей площадью 1 008,2 кв. м., расположенным по адресу: 

<

...>, по состоянию на 01.10.2021 г. составляет 5 324 304 руб.

Суд приходит к выводу о том, что экспертом в полной мере соблюдены базовые принципы судебно-экспертной деятельности - принципы научной обоснованности, полноты, всесторонности и объективности исследований, установленные статьей 8 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" от 31.05.2001 N 73-ФЗ. 

При решении поставленной судом стоимостной задачи эксперт продемонстрировал компетентность в разъяснении вопросов, требующих специальных знаний. Экспертом выполнены требования статей 55, 86 АПК РФ и статей 4, 5, 6, 7, 8, 9, 16, 17, 25, 41 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" от 31.05.2001 N 73-ФЗ, регулирующих организацию и производство судебной экспертизы в Российской Федерации, то есть регулирующих судебно-экспертную деятельность, были применены выработанные процессуальной наукой и общей теорией судебной экспертизы, апробированные судебно-экспертной практикой, рекомендации по производству судебных экспертиз. Одновременно с этим, экспертом были выполнены требования статьи 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29.07.1998 N 135-ФЗ, а также требования Федеральных стандартов оценки, устанавливающих правовые и теоретические основы оценочной деятельности. 

Вывод в заключении эксперта сформулирован последним на основании надлежащего исследования объекта, необходимого для дачи заключения. Таким образом, поскольку экспертное заключение является полным, мотивированным и не содержит противоречий, экспертом соблюдены стандарты оценки в части методологии, учтены все ценообразующие факторы, экспертиза проведена компетентным лицом, имеющим значительный стаж экспертной работы, который был предупрежден об уголовной ответственности за заведомо ложное заключение, в судебном заседании эксперт ответил на вопросы сторон, суд считает достоверной оценку, проведенную в рамках настоящего дела. 

В ходе судебного разбирательства эксперт был допрошен. При этом он подтвердил свои выводы, определенные им в заключении судебной экспертизы; представил письменные пояснения на вопросы ООО «Мувизи».

В силу статей 67, 68, 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению и с позиций их относимости, допустимости, достоверности, достаточности и взаимной связи в их совокупности.

Оценив экспертное заключение, содержащее сведения, необходимые для разрешения спора, и отвечающее требованиям статьи 86 АПК РФ, по правилам, предусмотренным статьями 64, 71 АПК РФ, наряду с иными доказательствами по делу, суд пришел к выводу о том, что оно является допустимым и достоверным доказательством по делу.

Оснований для переоценки указанного вывода у суда апелляционной инстанции не имеется.

Суд апелляционной инстанции, рассмотрев ходатайство истца о назначении повторной экспертизы, не усмотрел оснований для его удовлетворения на основании следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

В силу части 2 статьи 87 АКП РФ в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

В рамках рассмотрения настоящего дела в суде первой инстанции назначалась судебная экспертиза для определения рыночной стоимости права пользования спорным имуществом (годовой арендной платы за пользование имуществом). 

Суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (статья 71 АПК РФ).

Суд апелляционной инстанции, оценив экспертное заключение, пришел к выводу о том, данное заключение соответствуют требованиям статей 82, 83, 86 АПК РФ. В заключении отражены все, предусмотренные частью 2 статьи 86 АПК РФ, сведения, содержатся ответы на поставленные вопросы, экспертное заключение является ясным и полным, противоречия в выводах эксперта отсутствуют. Изложенные в заключении выводы эксперта не противоречат иным доказательствам, имеющим отношение к фактическим обстоятельствам по делу.

Обстоятельств, свидетельствующих о недостоверности представленного экспертного заключения, в данном случае не доказано. Экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим соответствующей квалификацией для исследований подобного рода, что подтверждается приложенными к заключению документами, процедура назначения и проведения экспертизы соблюдена.

Истцом не доказано, что непосредственно само экспертное заключение от 16.01.2023, не отвечает требованиям закона или обязательным для данного вида экспертизы нормативным актам, правилам или стандартам, в том числе конкретным положениям Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации".

Само по себе несогласие истца с выводами эксперта не лишает экспертное заключение от 16.01.2023 доказательственной силы по делу.

Вопреки позиции подателя жалобы, экспертное заключение выполнено надлежащим образом, содержит подробное описание проведенных исследований, сделанные в результате исследований выводы и ответы на поставленные арбитражным судом вопросы.

Судом также принято во внимание, что после заключения Договора аренды Истец сдал Объект в субаренду субарендаторам, получая за это значительную арендную плату.

Так, арендная плата по договору субаренды № БС-01 от 01.05.2020, заключенному между Истцом и ИП ФИО6, за помещения площадью 600 кв.м. составила -280 000 руб. в месяц; по договору субаренды № БН-07 от 01.05.2020, заключенному между Истцом и ООО «Акжол», арендная плата за помещения площадью ПО кв.м. составила - 60 000 руб. в месяц; по договору субаренды № БС-12 от 01.05.2020, заключенному между Истцом и ООО «ГранДеон», арендная плата за помещения площадью 225 кв.м. составила - 152 000 руб. в месяц; по договору субаренды № МС-03 от 06.05.2020, заключенному между Истцом и ИП ФИО7, арендная плата за помещения площадью 250 кв.м. составила - 200 000 руб. в месяц.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.  Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.  

Учитывая изложенное, оснований для удовлетворения требований истца по первоначальному иску у суда апелляционной инстанции не имеется.

Удовлетворяя исковое требование по встречному иску в части, суд апелляционной инстанции исходит из следующего.

Как указывает истец, в нарушение вышеуказанных условий Договора аренды Истцом не произведена арендная плата: за ноябрь 2021 года в размере 42 810,25 руб., с учетом зачета гарантийного взноса; за декабрь 2021 года в размере 118 600,70 руб., с учетом зачета гарантийного взноса; за январь 2022 года в размере 367 524,85 руб., с учетом зачета гарантийного взноса; за февраль 2022 года в размере 616 449,00 руб.; за март 2022 года в размере 118 600,70 руб., с учетом зачета гарантийного взноса.

Согласно ст.614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со ст.ст.309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Поскольку с учетом проведенной экспертизы размер арендной платы составил 548 115 руб. в месяц, с учетом произведенной ответчиком оплаты, задолженность арендатора по арендной плате за февраль 2022 года составила 255 599 руб. 80 коп. с учетом частичной оплаты и зачета гарантийного взноса, за февраль 2022 года – 548 115 руб., за марта 2022 года – 50 266 руб. 70 коп. (с учетом частичной оплаты и зачетом гарантийного взноса).

Таким образом, общая сумма задолженности Ответчика по арендной плате за период с января по март 2022 года составляет 853 981 руб. 50 коп.

Согласно ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Согласно п. 6.1 Договора аренды за неисполнение или несвоевременное исполнение обязательств по платежам, предусмотренным разделом 4 настоящего Договора, Арендатор обязан уплатить неустойку в размере не ниже 1/300 двукратной ключевой ставки Центрального Банка РФ за каждый день просрочки.

Размер неустойки за просрочку оплаты арендных платежей в период с 10.01.2022 по 31.03.2022 составляет 53 187  руб. 18 коп. 

Кроме того, согласно п. 6.1.1 Договора аренды на сумму просроченных платежей, предусмотренным разделом 4 настоящего Договора, помимо неустойки, указанной в п. 6.1 Договора, начисляются законные проценты в размере ключевой ставки Центрального Банка РФ в соответствии с положениями ст. 319 ГК РФ.

Размер начисленных законных процентов за просрочку оплаты арендных платежей в период с 10.01.2022 по 31.03.2022 составляет 20220  руб. 98 коп. 

Согласно ст.65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. 

Учитывая изложенное, в отсутствии доказательств оплаты задолженности по арендной плате, требование истца в указанной части подлежат удовлетворению.

На основании пункта 2 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд апелляционной инстанции по результатам рассмотрения апелляционной жалобы вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции в части или полностью и принять по делу новый судебный акт.

 

Руководствуясь ст.ст. 110, 176, 266-268, п. 2 ст. 269, 271 АПК РФ, суд - 

 

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 18 августа 2022 года по делу                           № А40-8355/22 – отменить.

В удовлетворении иска ООО «Мувизи» – отказать.

Иск АО «ФТ-Центр» – удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «Мувизи» в пользу АО «ФТ-Центр»  задолженность в размере 853 981 рубль 50 копеек, неустойку в размере 53 187 рублей 18 копеек, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 20 220 рублей 98 копеек.

Взыскать с ООО «Мувизи» в пользу АО «ФТ-Центр»  судебные расходы, связанные с оплатой проведения судебной экспертизы в размере 56 737 рублей 50 копеек, уплатой государственной пошлины по иску в размере 17 951 рубль и по апелляционной жалобе в размере 3 000 рублей.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.  

 

Председательствующий судья                                                             Бондарев А.В.

 

Судьи:                                                                                                     Левченко Н.И.

 

                                                                                                                 Александрова Г.С.