АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КОМИ

ул. Орджоникидзе, д. 49а, г. Сыктывкар, 167982

8(8212) 300-800, 300-810, http://komi.arbitr.ru, е-mail: info@komi.arbitr.ru   

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А29-2555/2017

23 мая 2017 года

г. Сыктывкар

Резолютивная часть решения объявлена 16 мая 2017 года, полный текст решения изготовлен 23 мая 2017 года.

Арбитражный суд Республики Коми в составе судьи  Изъюровой Т.Ф.

при ведении протокола судебного заседания помощниками судей Лихопавло М.В. (до перерыва) и ФИО1 (после перерыва),

рассмотрев в судебном заседании 10 и 16 мая 2017 года дело по иску Общества с ограниченной ответственностью «Гарант» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)

к Администрации муниципального образования городского округа «Воркута» (ИНН: 

<

***>; ОГРН: 

<

***>)

к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования городского округа «Воркута» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)

третьи лица: Муниципальное казенное учреждение «Технический контроль» муниципального образования городского округа «Воркута»; Управление городского хозяйства и благоустройства администрации муниципального образования городского округа «Воркута» 

о взыскании затрат на капитальный ремонт 

при участии: 

от истца: ФИО2 по доверенности от 01.04.2017г. 

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Гарант» (далее - истец, Общество, ООО "Гарант") обратилось в Арбитражный суд Республики Коми с исковым заявлением к Администрации муниципального образования городского округа «Воркута» (далее – ответчик, Администрация) и Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования городского округа «Воркута» (далее – ответчик, Комитет) о взыскании солидарно 17 529 345 руб., потраченных на капитальный ремонт арендуемого имущества.

В рассмотрении дела в качестве третьих лиц участвуют Муниципальное казенное учреждение «Технический контроль» муниципального образования городского округа «Воркута» (далее - МКУ "Техконтроль", Учреждение) и Управление городского хозяйства и благоустройства администрации муниципального образования городского округа «Воркута» (далее - УГХиБ).

Комитет представленным отзывом на иск и дополнением к нему просит отказать в иске в полном объеме, рассмотреть дело в отсутствии своего представителя.

Иные участники процесса своей позиции по иску не высказали, о судебном процессе извещены надлежащим образом.

В силу части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) суд рассматривает дело в отсутствие представителей ответчиков и третьих лиц.

Изучив материалы дела, заслушав представителя истца, суд установил следующее.

В собственности муниципального образования городского округа "Воркута" находится нежилое шестиэтажное здание ночного клуба "Черная луна" площадью 5348 кв.м, находящееся по адресу: 

<

...> (далее - Здание). Право собственности в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрировано 20 августа 2015 года; основанием регистрации права указаны решение Исполнительного комитета Воркутинского городского Совета народных депутатов от 01.04.1987 №101 "Об утверждении акта государственной комиссии", акт государственной приемочной комиссии о приемке законченного строительством объекта в эксплуатацию от 27.03.1987.

Общество с 2014 года арендует помещения первого этажа Здания.

Так, на основании постановления Администрации от 28.03.2014 №556 между Комитетом (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор №189 от 31.03.2014 года аренды муниципального недвижимого имущества (помещения), по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в пользование нежилое встроенное помещение 1 этаж Здания площадью 576,94 кв.м в целях организации общественного питания на срок с 24.03.2014 по 22.04.2014 года (далее - договор №189, т.1 л.д.25-27).  

По акту приема-передачи нежилого помещения от 31 марта 2014 года указанное в данном договоре помещение передано арендатору (т.1 л.д.28).

Впоследствии арендованное по договору №189 помещение, было передано Комитетом Обществу по результатам проведенного конкурса на право заключения договора аренды (протокол заседания конкурсной комиссии от 19.05.2014 №301) на срок с 29.05.2014 года по 24.05.2015 года; между сторонами заключен договор №293 от 20.05.2014 года аренды муниципального недвижимого имущества (помещения) (далее - договор №293, т.1 л.д.30-32).

По истечении срока действия договора №293 между сторонами заключен договор №428 от 13.11.2015г. того же имущества сроком аренды с 25.05.2015 года по 24.05.2025 года (т.1 л.д.33-35).

На основании постановления Администрации от 28.03.2014 №851 между Комитетом (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор №299 от 28.05.2014 года аренды муниципального недвижимого имущества (помещения), по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в пользование нежилое встроенное помещение 1 этаж, номера на поэтажном плане: 29-34, 38 Здания площадью 577,5 кв.м в целях организации розничной торговли на срок с 01.06.2014 по 30.06.2014 года (далее - договор №299, т.1 л.д.9-10).  

По акту приема-передачи нежилого помещения от 28 мая 2014 года указанное в данном договоре помещение передано арендатору (т.1 л.д.11).

Впоследствии помещение, переданное в аренду по договору №299, было передано Комитетом Обществу по результатам проведенного конкурса на право заключения договора аренды (протокол заседания конкурсной комиссии от 14.07.2014 №309) на срок с 24.07.2014 года по 18.07.2015 года; между сторонами заключен договор №322 от 15.07.2014 года аренды муниципального недвижимого имущества (помещения) (далее - договор №322, т.1 л.д.13-14).

По истечении срока действия договора №332 между сторонами заключен договор №429 от 13.11.2015г. того же имущества сроком аренды с 19.07.2015 года по 19.07.2025 года (т.1 л.д.15-17). 

Также Общество арендует помещения первого этажа, номера на поэтажном плане 3-24, 48-51 (площадью 442 кв.м.) и 27, 52 (площадью 661,8 кв.м) Здания по договорам №361 и №362 от 27.10.2016 года сроком аренды с 27.10.2016 г. по 26.10.2026 года (т.1 л.д.38-40, 20-22).

 Условиями представленных договоров аренды не предусмотрено обязанности арендатора по проведению капитального ремонта, а также установлен запрет на производство перепланировок и переоборудования арендуемых помещений без письменного разрешения арендодателя.

20 апреля 2015 года Общество заключило с Муниципальным бюджетным учреждением "Технический контроль" муниципального образования городского округа «Воркута» (МКУ "Техконтроль" до изменения типа муниципального бюджетного учреждения, далее - МБУ "Техконтроль") договор №5 на выполнение работ (услуг) по подготовке сметной документации по ремонту, капитальному ремонту, строительству и реконструкции объектов недвижимого имущества, осуществлению строительного контроля за комплексом работ, выполняемых на объекте "Торгово-развлекательный центр". По условиям данного договора Общество (заказчик) поручило, а МБУ "Техконтроль" приняло на себя обязательства выполнения работ (услуг) по осуществлению строительного контроля в целях проверки соответствия качества выполняемых работ проектной документации требованиям технических регламентов, объемов, стоимости и своевременности выполнения строительно-монтажных работ; подготовке сметной документации по ремонту, капитальному ремонту, строительству и реконструкции объектов недвижимого имущества.

Согласно выданному МБУ "Техконтроль" заключению по результатам визуального обследования первого этажа Здания от 20 апреля 2015 года (т.1 л.д.43-45), изучив представленные документы и проведя визуально-инструментальный осмотр помещений комиссия пришла к выводу о том, что ввиду длительной эксплуатации, износа, влияния влажности и протечек трубопроводов, протечек с крыши здания, разукомплектации, противоречию ПУЭ 7 изд. составляющие элементы помещений этажей, а именно: деревянные конструкции, штукатурная и окрасочная отделки, трубопроводы отопления, канализации и водоснабжения, электропровода, пришли в негодность, не соответствуют требованиям нормативно-технической документации, СанПиН, требованиям технических регламентов и т.д., пришли в негодность, требуют замены. Для поддержания эксплуатационных качеств помещений необходимо проведение капитального ремонта, реконструкции и текущего ремонта в объеме, удовлетворяющем требованиям федерального законодательства.

Постановлением Администрации от 1 октября 2015г. №1679 (т.1 л.д.46) согласована перепланировка помещений кафе на первом этаже Здания, занимаемого Обществом на основании договора №293 в срок до 30 декабря 2015 года, а постановлением Администрации от 30 декабря 2015 г. №2299 (т.1 л.д.47) - нежилых помещений Здания, занимаемых Обществом на основании договора №429.

Постановлением Администрации от 29 апреля 2016г. №794 (т.1 л.д.48-49) согласовано переустройство и перепланировка помещений кафе, занимаемых Обществом по договору №429, с выполнением их в срок до 1 июля 2016 года в соответствии с проектами от 2015 года №01-24-861-000-ЭО, №01-27-861-000-ПЗ, выданными обществом с ограниченной ответственностью "Энерком".

Обществом в целях осуществления согласованной перепланировки и переустройства заключен ряд договоров на выполнение работ и оказание услуг с подрядной организацией общество с ограниченной ответственностью "Таможенно-транспортный терминал" (далее - ООО "ТТТ").

Так, по договору №02/07-15 возмездного оказания услуг от 1 июля 2015г. (т.1 л.д.50-51) Общество (заказчик) поручило ООО "ТТТ" (подрядчик) проведение работ по переоборудованию системы электроснабжения 1-го этажа Здания в срок с 1 июля 2015 по 30 апреля 2016 года; цена услуг определена в размере 1036997,62 руб.

По договору №01/01-16 строительного подряда от 11 января 2016 года (т.1 л.д.52-54) Общество поручило ООО "ТТТ" выполнение подрядных работ по перепланировке помещения кафе Здания со сроком сдачи работ не позднее 30 апреля 2016 года; цена договора составила 957925,55 руб. Такой же предмет работ указан в договоре между Обществом и ООО "ТТТ" №01/02-15 от 1 февраля 2015 г. (т.1 л.д.55-57) со сроком выполнения не позднее 30 ноября 2016 года, стоимостью 3210323,69 руб. 

По договору №01/05-15 строительного подряда от 1 мая 2015 г. (т.1 л.д.58-60) Общество поручило ООО "ТТТ" выполнение подрядных работ по перепланировке помещения "магазин" в Здании  со сроком сдачи работ не позднее 31 декабря 2016 года по цене 13507795,36 руб.

Кроме того, между теми же сторонами заключен договор №01/05-16 на монтаж и автоматизацию вентиляционных систем от 16 мая 2016г. (т.1 л.д.61-63), по условиям которого Общество поручило ООО "ТТТ" выполнение обязательство по монтажу и автоматизации вентиляционных систем согласно прилагаемому к договору сметному расчету в Здании. Сроки выполнения данных работ определены до 14.11.2016г., стоимость - 2505396,82 руб.

Истцом в материалы дела представлены локальные сметы (т.1 л.д.64-149, справки о стоимости работ и затрат (т.1 л.д.150, т.2 л.д.11, 18, 42), акты приемки выполненных работ (т.2 л.д.1-10, 12-17, 19-41), подписанные им с привлеченным подрядчиком и подтверждающие фактическое выполнение работ и их стоимость.

Дополнительно истцом представлена рабочая и проектная документации, в соответствии с которыми выполнялись данные работы.

Между ООО "Гарант" и ООО "ТТТ" подписан акт сверки взаимных расчетов за период с 01.01.2017 по 03.04.2017, из которого следует, что на 03.04.2017 задолженность в пользу ООО "ТТТ" составляет 21218439,04 руб. 

25 ноября 2015 года МБУ "Техконтроль" на основании заключенного им с Обществом договора по результатам изучения представленных документов и визуального осмотра помещений кафе дало заключение о том, что согласно рабочей документации №1463-613-000-АС "Проект перепланировки помещений кафе на 1-м этаже Торгово-развлекательного центра работы по конструктиву выполнены (т.1 л.д.47-48).

Заключением по результатам визуального обследования первого этажа Здания от 25 ноября 2015 года (т.2 л.д.49-50) комиссия МБУ "Техконтроль" пришла к выводу о том, что  работы капитального характера, согласно рабочей документации №121-0415-010-АС "Проект перепланировки первого этажа здания ТРЦ, расположенного по адресу 

<

...>", раздела 121-0415-010-ОВ "Отопление" данной рабочей документации выполнены в полном объеме.  

Актом приемки перепланировки и переустройства нежилых помещений отдельно стоящего здания от 15 февраля 2016г. (т.2 л.д.51) комиссией в составе начальника Воркутинского отделения филиала ФГУП "Ростехинвентаризация - ФБТИ", начальника управления архитектуры, градостроительного кадастра и земельного контроля Администрации, директора ООО "Модулор", заместителя начальника отдела ЖКХ УГХиБ Администрации установлено, что объемно-планировочные и контруктивные решения при перепланировке и переустройству нежилых помещений представляются рациональными и обоснованными, отвечают требованиям нормативной документации и соответствуют функциональному назначению помещений. Технические решения соответствуют требованиям экологических, сантарно-гигиенических, противопожарных и других норм, действующих на территории РФ. В связи с установленным комиссия решила принять перепланировку и переустройство нежилых помещений Здания.

Согласно заключению по результатам визуального осмотра смонтированных электрических сетей освещения и электрооборудования помещений первого этажа Здания от 5 апреля 2016 года (т.2 л.д.43) комиссия МКУ "Техконтроль" на основании запроса УГХиБ Администрации и проведенного осмотра установила, что соответствующие работы согласно рабочим чертежам (проект) №01-24-861-000-ЭО "Электроосвещение. ТРЦ "Европа" (1-й этаж)" выполнены, соответствуют требованиям нормативного законодательства в области строительства, действующего на территории РФ.

Также 5 апреля 2016 года МКУ "Техконтроль" выдано заключение по результатам визуального осмотра смонтированных вентиляционных систем помещений первого этажа Здания (т.2 л.д.45-46) о том, что данные работы согласно рабочих чертежей (проект) №01-27-861-000-ПЗ, ОВ "Система вентиляции. ТРКЦ "Европа" (первый этаж)" выполнены, соответствуют требованиям нормативного законодательства в области строительства, действующего на территории РФ.

14 июля 2016г. назначенной распоряжением Администрации комиссией решено и первым заместителем руководителя Администрации утверждено принять перепланировку и переустройство нежилых помещений Здания. Как следует из содержания данного акта, проведена приемка выполненных работ (согласно проектной документации №01-24-861-000-ЭО, выданной ООО "Энергом", №1463-613-000-АС, выданной ООО "Модулор", №121-0415-010-АС, 121-0415-010-ОВ, выданной МБУ "Техконтроль") по перепланировке и переустройству нежилых помещений Здания, занимаемых Обществом на основании договоров №428, 429.

Комиссия в акте пришла к выводу о том, что перепланировка и переустройство внутренних нежилых помещений в Здании выполнены согласно проектной документации; несущие строительные конструкции здания не затрагиваются; объемно-планировочные и конструктивные решения при перепланировке и переустройству нежилых помещений представляются рациональными и обоснованными, отвечают требованиям нормативной документации и соответствуют функциональному назначению помещений; технические решения соответствуют требованиям экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и других норм, действующих на территории РФ.

Общество сочло, что в состав выполненной по его заказу перепланировки и переустройства включены затраты на работы капитального характера, в связи с чем обратилось к муниципалитету о принятии их к учету в порядке статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Предварительно МКУ "Техконтроль" по указанию первого заместителя руководителя Администрации провело расчет стоимости ремонтных работ в части затрат на работы капитального характера, выполненных в Здании.

Согласно адресованному Администрации письму МКУ "Техконтроль" от 27.10.2016 №458 (т.2 л.д.54-56), в ходе расчета стоимости ремонтных работ в части затрат на работы капитального характера на первом, втором, в том числе второй свет, и цокольном этажах, а также фасада и пристройки здания, данные работы составили сумму 45109233,78 рублей, из которых в части первого этажа (по ООО "Гарант") - 17529345 рублей.

На обращение истца письмом №12/12 от 12.12.2016г. (т.2 л.д.57-59) к руководителю Администрации с направлением счетов-фактур за произведенный капитальный ремонт из расчета стоимости ремонтных работ в части затрат на работы капитального характера и принятии к учету суммы 17529345 руб., Администрация письмом от 28.12.2016г. №18/2766 (т.2 л.д.60)  сообщила, что документы, подтверждающие понесенные ООО "Гарант" расходы на проведение капитального ремонта и перепланировки арендуемых помещений рассмотрены. Решение о принятии к учету суммы 17529345 руб. может быть принято только после принятия Советом муниципального образования городского округа "Воркута" Положения о порядке зачета в счет арендной платы стоимости затрат арендатора на капитальный ремонт арендуемого недвижимого имущества, находящегося в собственности муниципального образования городского округа "Воркута".

Аналогичные доводы обоснования уклонения от принятия к зачету суммы, потраченной арендатором на капитальный ремонт, изложены Администрацией в ответе на претензию от 22.02.2017г. №18/302 (т.2 л.д.72).

Суд полагает, что требования истца подлежат удовлетворению в силу следующего.

В силу части 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Согласно части 1 статьи 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Таким образом, названная статья предусматривает возможность возмещения арендатору затрат за проведение капитального ремонта в случае, если осуществление капитального ремонта является обязанностью арендодателя, которую последний не выполняет, или ремонт вызван неотложной необходимостью.

Условиями договоров аренды не предусмотрена обязанность арендатора производить капитальный ремонт помещений. Наряду с этим предусмотрена обязанность арендатора содержать арендуемое помещение в исправном состоянии и нести расходы по его содержанию, своевременно и за свой счет производить текущий ремонт.

В силу ст.65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Требования истца подтверждены представленными в материалы дела доказательствами.

Возражения ответчика Комитета судом отклоняются в силу следующего. 

Так, заявляя о том, что при предоставлении помещений в аренду акты приема-передачи  от 31.03.2014г. (по договору №189) и от 28.05.2014г. (по договору №299) подписаны арендатором без замечаний, Комитет обращает внимание суда на то обстоятельство, что вывод о необходимости проведения капитального ремонта, реконструкции и текущего ремонта сделан спустя год после передачи недвижимого имущества в пользование Обществу. Полагает, что при надлежащем исполнении арендатором своих обязанностей по договору аренды в части содержания арендуемого имущества в исправном состоянии и проведения текущего ремонта в течение всего периода пользования муниципальным имуществом, вопрос о его техническом состоянии не возник.

При этом Комитетом не оспаривается правомерность сделанных МБУ "Техконтроль" выводов о необходимости проведения капитального ремонта для поддержания эксплуатационных качеств помещений, содержащихся в заключении от 20 апреля 2015г. Обоснование данных выводов (длительная эксплуатация, износ, влияние влажности от протечек трубопроводов, протечек с крыши здания и т.д.), по мнению суда, подтверждает, что к дате выдачи соответствующего  заключения лишь спустя год после начала использования истцом помещений на правах аренды не могло быть связано с порядком использования данных помещений действующим арендатором.

Наряду с этим, не обоснована и не доказана Комитетом возможность принимающей стороны (в отсутствии осмотров специалистами в области строительной деятельности) обнаружения таких недостатков помещений при приеме их в аренду весной 2014 года.

Факт выполнения и согласования арендодателем работ по переустройству и перепланировке помещений не исключают наличия в их составе ремонтных работ капитального характера.

 Как следует из представленных уставных документов МБУ "Техконтроль" (впоследствии, МКУ "Техконтроль") (т.2 л.д.108-143), основным видом созданного Администрацией учреждения является деятельность в области архитектуры, инженерных изысканий и предоставления технических консультаций в этих областях. Целями деятельности данного Учреждения являются обеспечение контроля качества осуществляемых работ по проектированию, ремонту, капитальному ремонту, строительству и реконструкции объектов недвижимого имущества, находящихся в собственности муниципалитета; контроль соблюдения технических стандартов, сметных норм  и нормативов, а также других требований, регламентирующих выполнение проектно-изыскательских и строительно-монтажных работ при их осуществлении; осуществление контроля за техническим состоянием объектов муниципального  недвижимого имущества, в том числе при их приемке-передаче по договорам аренды.

Следовательно, данное учреждение является специализированным органом муниципального контроля за состоянием объектов недвижимого имущества, в связи с чем полномочно давать заключения о необходимости проведения капитального ремонта, проверять соответствие качества выполнения данных работ, квалифицировать их в качестве работ, имеющих капитальный характер.

Более того, из письма МКУ "Техконтроль" от 27.10.2016 №458 следует, что, определяя сумму затрат на работы капитального характера, Учреждение действовало не как контрагент Общества в соответствии с заключенным с ним гражданско-правовым договором, а по указанию руководителя Администрации. При этом руководствовалось своим уставом, пользовалось  программным комплексом WinРИК, использовало базы ТСН-2001 Республики Коми в редакции 2014г., внесенные в федеральный реестр сметных нормативов приказом Минстроя России от 31.12.2014г. №937/пр, "Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технических обслуживаний зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения" ВСН 58-88(р) и рекомендованное Верховным Судом РФ, при определении характера ремонтных работ (капитальные или текущие), "Положение о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений" МДС13-14.2000.

Заявляя о критическом отношении к информации, указанной в данном письме, ответчик содержание данной информации не оспорил, компетентность организации по выдаче соответствующих заключений не опроверг, иных сведений о стоимости затрат капитального характера не привел, о проведении экспертизы по данному вопросу не заявлял.

Оценив по правилам статьи 71 АПК РФ собранные по делу доказательства, суд пришел к выводу о том, что в данном случае надлежащим образом подтверждены факты необходимости проведения капитального ремонта арендуемых истцом помещений, получения согласия арендодателя на осуществление ремонта и реконструкции помещений, выполнения капитального ремонта арендуемого имущества на сумму 17529345 руб. 

Доказательств наличия какого-либо возмещения со стороны арендодателя со стороны ответчиков не представлено.

При этом отсутствие нормативно-правового акта по данному вопросу не лишает арендатора права требовать предусмотренного положениями ст.616 ГК РФ права взыскания стоимости капитального ремонта.

При таких условиях отсутствуют законные основания для отказа в удовлетворении требования арендатора о возмещении затрат на ремонт арендуемых помещений.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 171, 176, 180-181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Взыскать с муниципального образования городского округа «Воркута» в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Гарант» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) 17 529 345 руб., потраченных на капитальный ремонт арендуемого имущества.

Выдать исполнительный лист.

Разъяснить, что решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке во Второй арбитражный апелляционный суд (г.Киров) с подачей жалобы через Арбитражный суд Республики Коми в месячный срок со дня изготовления в полном объеме.

Судья                              Т.Ф. Изъюрова