Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/ 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А41-45861/23

23 декабря 2024 года

г.Москва

 

Резолютивная часть решения объявлена 16 декабря 2024 года

Полный текст решения изготовлен 23 декабря 2024 года

Арбитражный суд Московской области в составе судьи Таранец Ю.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Нагаевым Р.А., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

Администрации городского округа Балашиха (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к ИП ФИО1 (ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>)

третьи лица: Главгосстройнадзор Московской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), Министерство жилищной политики Московской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), Министерство строительного комплекса Московской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), Управление Росреестра по Московской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

о признании самовольной постройкой объекта капитального строительства, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 50:15:0080703:152, об обязании привести объект в соответствие,

и встречному иску

ИП ФИО1 (ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к Администрации городского округа Балашиха (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

о признании права собственности на объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 50:15:0080703:152,

от истца – ФИО2, представитель по доверенности от 17.10.2024, паспорт РФ,

от ответчика – ФИО3, представитель по доверенности от 07.08.2023, служебное удостоверение,

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа Балашиха обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к ИП ФИО1 с требованиями, с учетом принятых судом уточнений, о признании самовольной постройкой объекта капитального строительства, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 50:15:0080703:152, об обязании привести объект в соответствие.

К производству Арбитражного суда Московской области принято встречное исковое заявление ИП ФИО1 к Администрации городского округа Балашиха о признании права собственности на объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 50:15:0080703:152

В судебном заседании представитель истца поддерживает первоначальные исковые требования, возражает против удовлетворения встречных исковых требований.

Представитель ответчика возражает против удовлетворения первоначальных исковых требований, поддерживает встречные исковые требования.

Дело рассмотрено в соответствии со статьями 121 - 124, 153, 156 АПК РФ, представители лиц, участвующих в деле надлежащим образом извещены о месте и времени рассмотрения дела, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте http://kad.arbitr.ru/.

Выслушав представителя истца, ответчика, исследовав материалы дела, суд установил следующее.

Уведомлением от 29.10.2019 № 07Исх-12604/09-09 Главгосстройнадзор Московской области сообщил администрации городского округа Балашиха о выявлении в границах земельного участка с кадастровым номером 50:15:0080703:152 объекта самовольного строительства.

Сотрудниками администрации произведен осмотр объекта, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 50:15:0080703:152, по результатам которого составлен акт от 25.04.2023. Как следует из указанного акта, исследуемый объект является одноэтажным нежилым зданием складского типа, площадью 1380 кв.м, фундамент объекта монолитный железобетонный, стены выполнены из «сэндвич-панелей» на металлическом каркасе. Цоколь объекта частично обшит утеплителем. С юго-западной части объекта, расположено двое ворот, предназначенных для погрузки/разгрузки. Прилегающая к объекту территория не благоустроена. На момент осмотра строительные работы не проводились, деятельность не велась.

Как указывает истец, сведений о наличии разрешительной документации не имеется.

Полагая, что возведенное ответчиком здание является объектом самовольного строительства, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В обоснование встречных исковых требований, предприниматель указывает, что спорный объект является капитальным, возведен с соблюдением строительных норм и правил, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, а ответчик предпринимал в установленном законом порядке действия по легализации возведенного объекта, в связи с чем предприниматель просит признать право собственность на объект.

Изучив доводы сторон, оценив все имеющиеся в материалах дела доказательства, суд признает исковые требования подлежащими удовлетворению, а встречный иск неподлежащим удовлетворению по следующим обстоятельствам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. 

Согласно части 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки. 

В силу статьи 2 ГрК РФ градостроительная деятельность должна осуществляться с соблюдением требований технических регламентов, безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, принятием мер по противодействию террористическим актам, соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, сохранения объектов культурного наследия и особо охраняемых природных территорий. 

Согласно пункту 5 части 3 статьи 8 ГрК РФ к полномочиям органов местного самоуправления городских округов в области градостроительной деятельности относятся: выдача разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции объектов капитального строительства, расположенных на территориях поселений. 

Согласно части 1 статьи 51 ГрК РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных Градостроительного кодекса Российской Федерации. 

Согласно части 1 статьи 55 ГрК РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации. 

В силу пункта 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка (далее - правообладатель земельного участка). 

Право собственности на самовольное строение, возведенное гражданином без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, может быть признано, если строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если сохранение этого строения не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан. ("Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством", утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014). 

Согласно п. 18 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 16.11.2022, иск о признании права собственности на самовольную постройку не может быть удовлетворен, если отсутствует хотя бы одно из условий, указанных в пункте 3 статьи 222 ГК РФ. 

Согласно п. 39, 40 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке, право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведен (создан) объект, при одновременном соблюдении следующих условий: 

- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; 

- если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; 

- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 статьи 222 ГК РФ). 

Как следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером 50:15:0080703:152, с категорией земель «земли населенных пунктов», вид разрешенного использования «для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений и обслуживающих их объектов, коммунальных, складских объектов, а также строительство, размещение и эксплуатация зданий и сооружений, предназначенных для организации постоянной и временной торговли» принадлежит ответчику на праве собственности.

Согласно представленной в материалы дела проектной документации, по функциональному назначению, объект является зданием склада.

Следовательно, вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 50:15:0080703:152 допускает строительство на нем объектов такого типа, а предприниматель имеет право на возведение в границах земельного участка данного объекта.

В связи с необходимостью определения строительно-технических характеристик объекта, определением Арбитражного суда Московской области от 16.04.2024 судом назначена экспертиза, проведение которой поручено ГБУ «БТИ Московской области». Перед экспертом поставлены следующие вопросы: 1) Определить с выездом на место и по результатам обследования фундамента строительно-технические характеристики здание, расположенного в границах земельного участка с кадастровым номером 50:15:0080703:152. Является ли здание объектом капитального строительства, прочно связанным с землей, перемещение которого невозможно без причинению несоразмерного ущерба целевому назначению? 2) Соответствует ли здание требованиям градостроительных, строительных, санитарных, противопожарных, а также других норм и правил, градостроительному регламенту земельного участка, режиму охранных зон инженерных сетей и коммуникаций, зон с особыми условиями использования территорий? 3) Создает ли угрозу жизни и здоровью граждан, нарушения права и законных интересов неопределенного круга лиц? 4) В случае выявления несоответствий установить, являются ли такие несоответствия существенными и (или) устранимыми, определить способы устранения.

В материалы дела поступило заключение эксперта от 14.11.2024 № А-01-9992/11-24.

По результатам проведенного исследования, экспертом установлено следующее. Объект расположен по адресу: Московская область, Балашихинский район, землеьный участок с кадастровым номером 50:15:0080703:152.

Исследуемый объект представляет собой монолитный железобетонный каркас, состоящий из основных несущих элементов: столбчатого фундамента, колонн сечениям 60х60 см и 50х50 см, балок сечением 60х60 см, плит перекрытия и покрытия по балкам.

Вышеперечисленные строительные конструкции каркаса здания прочно связаны между собой за счет перевязки арматурными стержнями внахлест/хомутами арматурных сеток вертикальных и горизонтальных несущих элементов, которые в последствии залиты бетонным раствором для образования единого жестко связанного монолитного каркаса здания.

Согласно результатам обследования, фундамент здания представляет собой мелко-заглубленный на отметку - 0,300 монолитный железобетонный столбчатый фундамент, жестко связанный арматурной перевязкой с телом опорных вертикальных конструкций (колонн размером 60х60 см), а следовательно разборка вышележащих конструкций и столбчатого фундамента на сборно-разборные составляющие не возможна без нанесения объекту исследования несоразмерного ущерба. На основании вышеизложенного эксперты приходит к выводу, что указанные обстоятельства характеризуют объект, как капитальный.

Внутренние и внешние инженерные системы: слаботочные сети - отсутствуют; водоснабжение - отсутствует; отопление - отсутствует; канализация - на земельном участке расположено сооружение для механической очистки сточных вод (септик), который еще не подключен и не функционирует; водоотвод - выполнено наружное водоотведение, уходящее в специализированный колодец; вентиляция - естественная. Смонтированы отверстия в плите покрытия для дальнейшей установки электровентиляторов, которые в дальнейшем будут служить оборудованием для приточно-вытяжной вентиляции; электроснабжение - в исследуемом объекте присутствует. По результатам натурного осмотра выявлены: распределительное устройство РУ-0,4 кВ снаружи здания, вводно-распределительное устройство внутри здания; также выявлены осветительные приборы: прожектора на кровле, светодиодный светильник на уровне подземного этажа.

Систему электроснабжения и электроосвещения, технически возможно разобрать на составляющие элементы, переместить и установить на иное место без нанесения несоразмерного ущерба их назначению и согласования на отключение у ресурсоснабжающей организации.

По результатам проведённого натурного осмотра, экспертами установлено, что исследуемый объект не введен в эксплантацию и находится на стадии строительно-монтажных работ, однако отклонений от проектной документации не установлено, что указывает на то, что объект исследования возводится, как складское помещение (класс функциональной пожарной опасности Ф5.2), что не противоречит проектной документации и разрешённому использованию категории земель на участке с кадастровым номером 50:15:0080703:152.

Объект соответствует строительным нормам и правилам.

Также экспертами проведено исследование на соответствие нормам расположения объекта экспертизы: исследуемый объект не расположен в пределах границ водоохранных зон; в пределах границ санитарно-защитных зон; исследуемый объект не расположен в пределах границ охранных зон объектов культурного наследия; исследуемый объект не расположен в пределах границ охранных зон регулирования застройки и хозяйственной деятельности; исследуемый объект не расположен в пределах границ зон охраняемого ландшафта; исследуемый объект не расположен в пределах границ охраняемых природных территорий и зон культурного наследия и, следовательно, соответствует историко-культурным и природно-охранным градостроительным требованиям; исследуемый объект не расположен в пределах границ территорий общего пользования; исследуемый объект не расположен в пределах границ территорий зон с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ); исследуемый объект не расположен в пределах границ территорий охранных зон инженерных сетей и коммуникаций.

Следовательно, на основании вышеизложенного, эксперты приходят к выводу, что исследуемый объект не предназначен для многократной сборки/разборки элементов каркаса здания. Проведение разборки (демонтажа) отдельных элементов каркаса здания нанесет значительный ущерб всему зданию в целом ввиду его жестких вертикальных и горизонтальных связей несущих элементов. Таким образом, на основании проведённого исследования, эксперты характеризует объект исследования как капитальный.

Суд, исследовав заключение эксперта с позиции статьи 71 АПК РФ, приходит к выводу, что такое заключение подлежат принятию в качестве надлежащего доказательства, поскольку соответствуют требованиям законодательства об экспертной деятельности, выводы являются полными и однозначными, основанными на действующих нормах градостроительного законодательства, нормах и правилах в области строительства, противопожарной безопасности, санитарно-экологического благополучия, противоречия в выводах экспертов, иных обстоятельств, вызывающих сомнения в достоверности проведенной экспертизы, отсутствуют.

Также суд приходит к выводу об отсутствии предусмотренных законом оснований для признания заключения недостоверным и несоответствующим требованиям законодательства. 

Администрацией в установленном порядке выводы экспертов не оспорены, ходатайств о назначении по делу повторной экспертизы не заявлено и у суда таких оснований не имеется. 

Суд также учитывает, что в материалы дела представлено письмо Росавиации от 07.10.2022 № Исх/ОГ-9.610/ЦМТУ, в котором ведомство сообщает, что согласование размещения объектов капитального строительства после установления приаэродромной территории не требуется.

Приказом Центрального МТУ Росавиации от 20.09.2021 № 754 установлена приаэродромная территория аэродрома гражданской авиации Черное в составе с первой по шестую подзону.

Следует отметить, что в силу действующих императивных процессуальных правил именно истец по требованию о признании права собственности на самовольную постройку должен представить относимые, допустимые, достоверные и достаточные доказательства в подтверждение совершения им действий, необходимых для получения разрешения на строительство (реконструкцию), до начала осуществления строительно-монтажных работ, наличие не зависящих от истца препятствий в получении разрешения на строительство (реконструкцию) либо акта ввода построенного объекта в эксплуатацию, в частности, нарушение органом власти субъективных прав застройщика, соблюдения при проектировании будущего объекта недвижимости и осуществлении строительно-монтажных работ требований градостроительного законодательства, строительных норм и правил, соответствия самовольно возведённого капитального объекта требованиям безопасности и надёжности конструкций, санитарным и противопожарным требованиям. Доказательств невозможности получения разрешительной документации, а также принятия мер по легализации обществом до завершения строительства в материалы дела не представлено.

В материалы дела представлены решения об отказе в предоставлении государственной услуги выдача разрешения на строительство от 21.10.2021, 21.12.2021, 27.01.2022, 17.02.2022, 23.03.2022, 26.04.2022, 18.05.2022, 02.06.2022, 17.06.2022, 20.07.2022, 30.08.2022, 07.10.2022, 18.10.2022, 20.10.2022, 12.11.2022, 20.12.2022, 17.01.2023, 17.02.2023, 06.03.2023, 20.03.2023.

Суд также учитывает, что в уведомлении по обращению от 20.03.2023 причиной отказа послужило лишь выявление на земельном участке с кадастровым номером 50:15:0080703:152 объекта самовольного строительства. Доказательств наличия иных недостатков проектной документации на момент рассмотрения настоящего спора и по состоянию на 20.03.2023 в материалах дела не имеется, суду не представлено.

Из материалов дела усматривается, что, осуществляя строительство, истец неоднократно предпринимал попытки по легализации спорного строения и получения необходимой разрешительной документации, в связи с чем действия предпринимателя по возведению объекта являются законными.

Принимая во внимание изложенное, оснований для удовлетворения первоначальных исковых требований не имеется, а встречные исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме. 

При этом необходимо учитывать, что для целей признания права собственности самовольная постройка должна отвечать требованиям, установленным правилами землепользования и застройки, документации по планировке территории, обязательным требованиям к параметрам постройки, установленным на день обращения в суд (абзац четвертый пункта 2, абзац третий пункта 3 статьи 222 ГК РФ, пункты 4, 7 статьи 2 ГрК РФ). 

Признание права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности по решению суда. В связи с этим при рассмотрении иска о признании права собственности на самовольную постройку применению подлежат положения пункта 3 статьи 222 ГК РФ в той редакции, которая действовала на момент принятия решения суда (пункт 2 статьи 4 ГК РФ). 

В соответствии с п. 43 указанного Постановления, признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения. 

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры. При установлении факта недобросовестного поведения застройщика, создавшего самовольную постройку (например, в случае, если такое лицо обращалось за выдачей разрешения на строительство лишь для вида, действуя в обход закона), суд вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку (статья 10 ГК РФ). 

В настоящее время, учитывая отсутствие полученной в установленном законом порядке разрешительной документации, единственным способом легализации объекта является признание на него права собственности в судебном порядке на основании пункта 3 статьи 222 ГК РФ. 

Поскольку материалами дела подтверждено, что возведенная постройка соответствуют градостроительным и строительным нормам и правилам, сводам правил, техническим регламентам, предъявляемым к данным видам построек, при возведении соблюдены санитарно-эпидемиологические, санитарно-гигиенические, противопожарные нормы и правила, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, а также не создает угрозу жизни и здоровью граждан, требования администрации признаются судом необоснованными, а встречные исковые требования подлежащими удовлетворению. 

Учитывая, что государственная регистрация права собственности предпринимателя на принадлежащий ему объект недвижимого имущества не представляется возможной без принятия арбитражным судом решения о признании права собственности общества на указанную недвижимость, то настоящее решение является основанием для государственной регистрации права собственности общества на указанный объект недвижимости в установленном законом порядке.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

РЕШИЛ:

1. В удовлетворении первоначальных исковых требований отказать.

2. Встречные исковые требования удовлетворить.

Признать за ИП ФИО1 (ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>) право собственности на нежилое здание общей площадью 1444,8 кв. м, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 50:15:0080703:152.

Решение является основанием для осуществления государственного кадастрового учета и регистрации права собственности ИП ФИО1 на здание площадью 1444,8 кв. м.

3. Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в установленном законом порядке и срок.

Судья                                                                                                              Ю.С. Таранец