ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-68448/2016

26 октября 2017 года

г. Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть постановления объявлена     04 октября 2017 года

Постановление изготовлено в полном объеме  26 октября 2017 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Горбик В.М.,

судей  Колосовой Ж.В., Полубехиной Н.С.,

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Винниковым А.В.,

при участии:  

от истца: представитель Кудрявцева М.П. по доверенности от 29.12.2016,

от ответчика: не явился, извещен,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер  13АП-18775/2017)  Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 24.05.2017 по делу № А56-68448/2016 с учетом определения от 29.09.2017 об исправлении опечатки и арифметической ошибки (судья Чуватина Е.В.), принятое

по иску  Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга 

к обществу с ограниченной ответственностью «Маяк» 

о взыскании задолженности по арендной плате и неустойки,

установил:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – истец, Комитет) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском о взыскании  с общества с ограниченной ответственностью «Маяк» (далее – ответчик, ООО «Маяк», общество) 190 182 руб. 78 коп. задолженности по арендной плате за период 01.01.2016 – 30.09.2016, 38 226 руб. 72 коп. неустойки за период 11.01.2016 - 22.08.2016 по договору аренды от 27.01.2005 №00/ЗК-03155(17).

Решением от 24.05.2017 Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с учетом определения  от 29 сентября 2017 года об исправлении опечатки и арифметической ошибки присудил к взысканию с ООО «Маяк» в пользу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга                       134 391 руб. 75 коп. задолженности по арендной плате, 27 010 руб. 38 коп. неустойки. В остальной части иска отказал. Взыскал с общества с ограниченной ответственностью «Маяк» в доход федерального бюджета 5348 руб. государственной пошлины.

В апелляционной жалобе Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга не согласился с выводом суда об отсутствии обязанности общества по оплате задолженности в полном объеме в связи с завершением строительства и регистрацией права собственности по договорам участия в долевом строительстве. Комитет полагал, что спорный земельный участок формировался в целях строительства жилого комплекса с подземной автостоянкой; для целей обслуживания и эксплуатации построенных ответчиком домов земельные участки   не сформированы, оснований для отказа во взыскании арендной платы не имеется.

В судебном заседании апелляционного суда представитель Комитета доводы апелляционной жалобы поддержал. ООО «Маяк», извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своего представителя в судебное заседание не направило, поэтому в соответствии с данными в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 12 разъяснениями дело рассмотрено в его отсутствие.

В отзыве на жалобу ООО «Маяк» просило оставить решение суда от 24.05.2017 без изменения, апелляционную жалобу  - без удовлетворения.

Законность и обоснованность решения Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 24.05.2017 (с учетом определения  от 29.09.2017 об исправлении опечатки и арифметической ошибки) проверены в апелляционном порядке.

Из материалов дела следует, что между Комитетом по управлению городским имуществом правительства Санкт-Петербурга (арендодателем) и ООО «Маяк» (арендатором) заключен договор аренды земельного участка от 27.01.2005 №00/ЗК-03155(17), в соответствии с которым арендодатель предоставляет арендатору во временное пользование земельный участок с кадастровым номером 78:4156А:6, относящийся к категории земель – поселения по адресу: Санкт-Петербург, Богатырский проспект, участок 1 (юго- западнее пересечения с ул. Туристкой).

Участок предоставлен для осуществления инвестиционного проекта по проектированию и строительству жилого дома со встроено-пристроенными учреждениями обслуживания и встроенной автостоянкой.

Согласно пункту 7.2.6 договора ответчик принял на себя обязательство своевременно и полностью выплачивать арендодателю арендную плату в размере и порядке, определяемыми договором и последующими изменениями к нему.

В соответствии с пунктом 3.8 договора арендатор перечисляет арендную плату за каждый квартал вперед  не позднее 10 числа  первого месяца текущего квартала.

За нарушение арендатором условий, изложенных в пункте 3.8 договора, оговорена ответственность в виде неустойки (пени) в размере 0,15% от просроченной суммы за каждый день просрочки (пункт 9.3 договора).

Размер арендной платы по договору в 2016 году составлял 63 394 руб. 26 коп. в квартал; арендная плата по договору за период с 01.01.2016 – 30.09.2016 ответчиком не оплачена; задолженность по арендной плате за указанные периоды составила 190 182 руб. 78 коп. Доказательств исполнения обязательства по оплате арендных платежей ответчиком не представлено, претензия от 06.06.2016                       №8518-пр./16 об оплате задолженности не исполнена. 

Комитет предъявил требование о взыскании с арендатора задолженности и неустойки в судебном порядке.

Арбитражный суд исключил из расчета арендной платы площадь частей земельного участка, занятых многоквартирными жилыми домами (13 657, 7 кв.м) и счел обоснованными требования истца о взыскании задолженности по арендной плате за период  с 01.01.2016 по 30.09.2016 в размере 134 391 руб. 75 коп. 

В связи с неисполнением ответчиком обязательства по уплате арендных платежей, истцом в соответствии с условиями договора заявлено требование о взыскании неустойки за просрочку оплаты арендных платежей. Сумма неустойки, предъявленная истцом к взысканию, рассчитана исходя из суммы задолженности по арендной плате за указанные периоды, ставки неустойки, предусмотренной договором (0,15%), и периода просрочки с 11.01.2016 по 22.08.2016, что соответствует условиям договора. В связи с изменением размера задолженности суд провел корректировку расчета неустойки.

Оценивая доводы сторон относительно наличия у Комитета права распоряжения земельным участком, переданным обществу по договору аренды, в период после регистрации права собственности гражданина на квартиру в многоквартирном доме, суд апелляционной инстанции исходит из следующего.

Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N189-ФЗ, Вводный закон) в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии со статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты, относится к общему имуществу многоквартирного дома и является общей долевой собственностью собственников помещений в таком доме.

При этом пункт 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 N122-ФЗ                  "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в редакции, действовавшей в спорный период, содержит правило о проведении одновременной государственной регистрации права на помещение в многоквартирном доме и неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Как отмечено в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 28.05.2010 N12-п, законодатель в целях обеспечения прав собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах - исходя из правовой природы общего имущества многоквартирных домов как имущества, не имеющего самостоятельной потребительской ценности и предназначенного в первую очередь для обеспечения возможности пользования указанными помещениями, - установил в Жилищном кодексе Российской Федерации общее правило о принадлежности земельного участка собственникам помещений в расположенном на нем многоквартирном доме (части 1 и 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации), а в Законе N189-ФЗ - специальные порядок и условия перехода такого земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, который на нем расположен (статья 16).

Как следует из разъяснений, изложенных в пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 17.11.2011 N73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", согласно части 1 статьи 16 Закона N189-ФЗ и              части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. С момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

Как разъяснено в пункте 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении вопросов, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования, однако по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом.

Установленные специальными нормами земельного и жилищного законодательства особенности возникновения у собственников помещений в многоквартирном доме права общей долевой собственности на соответствующий земельный участок заключаются в том, что это право возникает вне зависимости от волеизъявления собственника земель, из которых формируется земельный участок под многоквартирным домом.

Данный вывод соответствует правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 11.04.2016 N305-ЭС16-3443 по делу NА41-14691/2015, определении Верховного Суда Российской Федерации от 11.11.2016 N306-ЭС16-15526 по делу NА65-18933/2015.

Материалами дела подтверждено, что согласно информации, представленной Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу по запросу суда, даты первой регистрации права собственности на квартиры в указанных домах следующие: Санкт-Петербург, Богатырский пр., д. 56, корпус 1 – 26.07.2011; Санкт-Петербург, Богатырский пр.,     дом 56, корпус 3 – 03.12.2008; Санкт-Петербург, Богатырский пр., д. 58, корпус 1 – 12.08.2008. 

В соответствии с данными технических паспортов указанных многоквартирных домов площадь их застройки составляет: Богатырский проспект, д. 58, корпус 1 – 2028 кв.м, корпус 1 – 2095,1 кв.м, корпус 3 литера А - 1537,2 кв.м.

 Поскольку возможность распоряжения публичным собственником земельным участком под многоквартирными домами в той части, которая сформирована в целях передачи в собственность собственникам помещений в многоквартирных домах, прекратилась с момента регистрации права собственности первого лица на помещение в многоквартирном доме, оснований для взыскания с общества арендной платы, исчисленной исходя всей площади земельного участка, не имеется.

При этом отсутствуют основания для освобождения общества от обязанности по внесению арендной за оставшуюся площадь земельного участка.

С учетом изложенной выше правовой позиции суд первой инстанции пришел к выводу, что требование о взыскании арендной платы и неустойки являются обоснованными по праву и подлежат удовлетворению исходя из площади земельного участка за вычетом площади (13657,7 кв.м) земельного участка, сформированного для эксплуатации многоквартирных домов.

Довод Комитета со ссылкой на то, что земельные участки для эксплуатации многоквартирных домов не сформированы, что позволяет ему, по мнению Комитета, начислять арендную плату на всю площадь участка, не принимается судом апелляционной инстанции с учетом того, что формирование земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, относится к области публичных правоотношений, органы государственной власти или органы местного самоуправления, на которые возложена эта обязанность, не вправе произвольно отказаться от ее выполнения, если для формирования земельного участка имеются все предусмотренные законом основания. Право собственников многоквартирного дома на обращение с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен данный многоквартирный дом, не отменяет необходимость формирования и проведения кадастрового учета земельных участков в разумный срок самими органами публичной власти, на которые возложена соответствующая функция (постановление Конституционного Суда Российской Федерации                             от 28.05.2010 N12-П).

Поскольку в границах участка площадью 13657,7 кв.м, сформированного для целей размещения многоквартирных домов, отсутствуют какие-либо другие объекты, необходимые для его обслуживания (статья 36 Жилищного кодекса Российской Федерации), то из площади ранее предоставленного обществу земельного участка арбитражный суд исключил площадь застройки многоквартирного дома.

С учетом изложенного и принимая во внимание положения статей 309, 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции выполнил расчет задолженности в соответствии с требованиями законодательства.

Доводы жалобы не опровергают выводов суда, изложенных в решении.

Руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

Решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  от 24 мая 2017 года по делу №  А56-68448/2016  с учетом определения  от 29 сентября 2017 года об исправлении опечатки и арифметической ошибки оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление  может быть  обжаловано  в  Арбитражный  суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

В.М. Горбик

 

Судьи

Ж.В. Колосова

 Н.С. Полубехина