ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

117997, г. Москва, ул. Садовническая, д. 68/70, стр. 1, www.10aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

10АП-16840/2024

Дело № А41-17665/23

23 октября 2024 года

г. Москва

Резолютивная часть постановления объявлена 15 октября 2024 года

Постановление изготовлено в полном объеме 23 октября 2024 года

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Погонцева М.И.,

судей Бархатовой Е.А., Виткаловой Е.Н.,

при ведении протокола судебного заседания ФИО1,

при участии в заседании: согласно протоколу судебного заседания,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО «Строительные технологии» на решение Арбитражного суда Московской области от 03.07.2024 по делу № А41-17665/23, принятое судьей В.С. Желонкиным, по иску Администрации муниципального образования «Городское поселение город Ахтубинск Ахтубинского муниципального района Астраханской области» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к ООО «Строительные технологии» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка № 11-22-а от 11.05.2022 в размере 5 114 130,87 руб., неустойки в размере 224 827,94 руб.,

УСТАНОВИЛ:

Администрация муниципального образования «Городское поселение город Ахтубинск Ахтубинского муниципального района Астраханской области» (далее - истец) обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Строительные технологии» (далее - ответчик, ООО «Строительные технологии») с требованиями с учетом уточнений в порядке ст. 49 АПК РФ о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка № 11 -22-а от 11.05.2022 в размере 5 114 130,87 руб., неустойки в размере 224 827,94 руб.

Решением Арбитражного суда Московской области от 03.07.2024 исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с решением суда, ответчик обратился в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что обжалуемый судебный акт подлежит отмене в связи с неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела, неправильным применением норм материального и нарушением норм процессуального права.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции судебного акта проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Апелляционная жалоба рассмотрена в соответствии с нормами статей 121 - 123, 153, 156 АПК РФ, в отсутствие неявившихся участников арбитражного процесса, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru и не заявивших о его отложении, в соответствии с частью 1 статьи 266 и частью 3 статьи 156 АПК РФ.

Представитель ООО «Строительные технологии» поддержал доводы своей жалобы, просил обжалуемый судебный акт отменить.

Выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, изучив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Как указывает истец, между Администрацией муниципального образования «Городское поселение город Ахтубинск Ахтубинского муниципального района Астраханской области» и ООО «Строительные технологии» заключен договор аренды от 11.05.2022 № 11-22-а земельного участка с кадастровым номером 30:01:150101:3489, категория земель - земли населенных пунктов, площадью 2894 кв.м, вид разрешенного использования - среднеэтажная жилая застройка.

Согласно п. 2.1 договора аренды размер ежегодной арендной платы по договору аренды установлен в соответствии с результатами открытого аукциона и составляет 5043884 руб. в год. Денежная сумма, уплаченная ранее арендатором в качестве задатка, засчитывается в счет арендной платы.  

В соответствии с п. 2.2 договора аренды арендная плата вносится арендатором ежемесячно, не позднее 25-го числа текущего месяца.

Пунктом 5.1 договора аренды предусмотрено, что в случае не внесения арендатором арендной платы, установленной договором, он уплачивает пени из расчета одной трехсотой действующей ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от размера не внесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки с зачислением на расчетный счет, указанный в п. 2.2 договора. Первым днем просрочки считается день, следующий за установленной договором датой платежа.

Претензией от 16.09.2022 № 9411/13 Администрация муниципального образования «Городское поселение город Ахтубинск Ахтубинского муниципального района Астраханской области» уведомила ООО «Строительные технологии» об образовавшейся задолженности по договору аренды земельного участка от 11.05.2022 № 11-22-а.

Поскольку задолженность по договору аренды земельного участка от 11.05.2022 № 11-22-а не погашена ООО «Строительные технологии» в добровольном порядке, Администрация муниципального образования «Городское поселение город Ахтубинск Ахтубинского муниципального района Астраханской области» обратилась в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции руководствовался следующими обстоятельствами.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ч. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (ст. 310 ГК РФ).

Судом первой инстанции установлено, ответчиком обязательства по внесению арендной платы надлежащим образом не исполнены.

Суд первой инстанции, признав расчет задолженности истца по арендной плате по договору ООО «Строительные технологии» за период с 11.05.2022 по 30.05.2023 в размере 5 114 130,87 руб. обоснованным, пришел к выводу об удовлетворении исковых требований.

Возражая против заявленных требований, ответчик указал, что со стороны ООО «Строительные технологии» договор аренды от 11.05.2022 № 11-22-а не подписывался, следовательно, договор является незаключенным. 

Ответчиком на стадии рассмотрения дела в суде первой инстанции также заявлено о фальсификации указанного договора аренды от 11.05.2022 № 11-22-а.

Отклоняя доводы ответчика, судом первой инстанции отмечено, что спорный договор аренды заключен по результатам проведения торгов, зарегистрирован в установленном законом порядке.

Аукционная документация, договор аренды содержатся в реестровом деле в ППК «Роскадастр», копия которого предоставлена в материалы дела по запросу суда.

В аукционной документации имеется заявка на участие в аукционе от 26.04.2022, подписанная генеральным директором ФИО2, и содержащая печать ООО «Строительные Технологии».

Как следует из содержания данной заявки, генеральный директор ответчика указал, что в случае победы на аукционе или признании его единственным участником аукциона он принимает на себя обязательство заключить договор купли-продажи/аренды земельного участка в срок, не превышающий 30 дней со дня направления проекта договора купли- продажи/аренды земельного участка.

В случае признания победителем аукциона или единственным участником аукциона и его отказа от обязанности заключения договора купли-продажи/аренды в установленный срок, осведомлен, что сумма внесенного задатка возврату не подлежит и сведения о нем будут включены в реестр недобросовестных участников аукциона.

Заявление генерального директора общества об отказе от обязанности заключения договора купли-продажи/аренды в реестровом деле не содержится.

Доказательством перечисления обществом задатка является чек-ордер от 26.04.2022 на сумму 139915 руб., оплаченный ФИО3, назначение платежа - задаток за участие в аукционе от 28.04.2022 лот № 1 кадастр номер 30:01:150101:3489 за ООО «Строительные Технологии» ИНН 

<

***>.

Указанный задаток в силу п. 2.1 договора аренды засчитан истцом в счет арендной платы.

Судом первой инстанции отмечено, что в установленном законом порядке договор аренды никем не оспорен.

Принимая во внимание, что в настоящем случае усматривается намерение, воля и совершение ответчиком конкретных действий, направленных на заключение договора аренды земельного участка, судом первой инстанции отклонены доводы ответчика относительно оспаривания факта заключения спорного договора от 11.05.2022 № 11-22-а, а также отклонено заявление ответчика о фальсификации указанного договора.

Суд апелляционной инстанции не может согласиться с выводами суда первой инстанции по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Порядок проведения торгов предусмотрен статьями 39.11 - 39.12 ЗК РФ.

В соответствии с п. 1 ст. 39.11 ЗК РФ решение о проведении аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (далее также - аукцион), принимается уполномоченным органом, в том числе по заявлениям граждан или юридических лиц.

Согласно пункту 4 статьи 449.1 ГК РФ извещение о проведении публичных торгов опубликовывается в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 448 ГК РФ. Согласно пункту 2 статьи 448 ГК РФ извещение должно содержать сведения о времени, месте и форме торгов, об их предмете, о соответствующих обременениях продаваемого имущества и о порядке проведения торгов, в том числе, об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене.

Информация о проведении торгов должна быть доступна для ознакомления всем заинтересованным лицам без внимания платы. В силу постановления Правительства Российской Федерации от 10.09.2012 г. N 909 официальным сайтом Российской Федерации в сети "Интернет" для размещения информации о проведении торгов определен сайт https://torgi.gov.ru.

Как следует из материалов дела, постановлением администрации муниципального образования «Город Ахтубинск» oт 04.03.2022 № 234 было назначено проведение открытого по составу участников и форме подачи заявок аукциона на право заключения договора аренды на земельный участок, находящийся в муниципальной собственности муниципального образования «Город Ахтубинск» с кадастровым номером 30:01:150101:3489, о чем было размещено извещение о проведении аукциона № 240322/10832413/03 на официальном сайте торги.гов, в официальном печатном издании, по месту нахождения земельного участка газете «Испытатель» и официальном сайте администрации муниципального образования «Город Ахтубинск». 

В соответствии с протоколом № 6 подведения итогов  проведения аукциона, ООО «Строительные технологии» признано победителем торгов на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 30:01:150101:3489.

В материалы дела представлено письмо Администрации муниципального образования «город Ахтубинск» от 16.01.2024 № 134 (л.д. 81), в котором установлено следующее: по окончанию проведения аукциона 28.04.2022 генеральный директор ООО «Строительные технологии» ФИО2 представил своего помощники ФИО4 непосредственно присутствующего при проведении торгов и попросил по всем организационным вопросам, в том числе по вопросу заключения договора аренды взаимодействовать именно с ним. Для связи был указан номер мобильного телефона 

<

***>, а также адрес электронной почты: vladimir-demenko@mail.ru. В целях последующего взаимодействия по рабочим вопросам между сторонами был произведен обмен контактами.

В вышеуказанном письме указано, что в связи с выходными (майскими праздничными днями) 12.05.2022, проект договора для подписания был направлен ООО «Строительные технологии» на адрес электронной почты: vladimir-demenko@mail.riu в целях скорейшего заключения договора. Проект договора был подписан ООО «Строительные технологии» и направлен в электронном виде в адрес организатора торгов, после чего арендодателем был направлен указанный договор на регистрацию в Управление федеральной службы кадастра и картографии по Астраханской области с приложением скан - копии всей аукционной документации.

В материалы дела представлена скан-копия договора аренды земельного участка от 11.05.2022 № 11-22-а.

В апелляционной жалобе ответчик оспаривает факт заключения указанного договора аренды, а также указывает на то, что фактически не вступал в право пользования спорным земельным участком и не осуществлял на нем какую-либо деятельность.

Суд апелляционной инстанции, проверив доводы апелляционной жалобы, полагает необходимым отметить следующее.

Пунктом 1 статьи 421 ГК РФ предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключение договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

В силу пункта 3 статьи 154 ГК РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

В соответствии с пунктами 1 - 3 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной. Сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (пункт 3 статьи 1).

В силу пункта 1 статьи 433 ГК РФ договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта.

Пунктом 1 статьи 434 ГК РФ установлено, что договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма. Если стороны договорились заключить договор в определенной форме, он считается заключенным после придания ему условленной формы, хотя бы законом для договоров данного вида такая форма не требовалась.

Договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа (в том числе электронного), подписанного сторонами, или обмена письмами, телеграммами, электронными документами либо иными данными в соответствии с правилами абзаца второго пункта 1 статьи 160 настоящего Кодекса (пункт 2 статьи 434 ГК РФ).

Письменная форма договора считается соблюденной, если письменное предложение заключить договор принято в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 438 настоящего Кодекса (пункт 3 статьи 434 ГК РФ).

Суд апелляционной инстанции отмечает, что в материалы дела истцом не представлены относимые и допустимые доказательства, подтверждающие согласование между сторонами возможность обмена электронными документами.

Истцом в материалы дела не представлены полномочия ФИО4,  позволяющие ему действовать от имени генерального директора ООО «Строительные технологии».

Суд апелляционной инстанции полагает необходимым указать, что как следует из письма Администрации, арендодателем был направлен указанный договор на регистрацию в Управление федеральной службы кадастра и картографии по Астраханской области с приложением скан - копии всей аукционной документации.

Между тем, указанные действия истца противоречат условиям представленного истцом договора аренды, в пункте 4.2.2. которого установлено, что арендатор обязан зарегистрировать договора в течение двух месяцев с момента подписания.

Кроме того, в пункте 5.2 проекта договора аренды земельного участка также установлена ответственность арендатора за невыполнения пункта 4.2.2 в виде уплаты в местный бюджет штрафа в размере 10% годовой арендной платы. 

Как было указано выше, ответчиком на стадии рассмотрения дела в суде первой инстанции также заявлено о фальсификации указанного договора аренды от 11.05.2022 № 11-22-а.

В части 1 ст. 64 АПК РФ установлено, что доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

Согласно Определению Конституционного Суда РФ от 22.03.2012 N 560-О-О, закрепление в процессуальном законе правил, регламентирующих рассмотрение заявления о фальсификации доказательства, направлено на исключение оспариваемого доказательства из числа доказательств по делу; сами эти процессуальные правила представляют собой механизм проверки подлинности формы доказательства, а не его достоверности.

По смыслу статьи 161 АПК РФ понятие "фальсификация доказательств" предполагает совершение лицом, участвующим в деле, или его представителем умышленных действий, направленных на искажение действительного содержания объектов, выступающих в гражданском, арбитражном или уголовном процессе в качестве доказательств путем их подделки, подчистки, внесения исправлений, искажающих действительный смысл и содержащих ложные сведения.

В ст. 161 АПК РФ закреплено, что если лицо, участвующее в деле, обратится в арбитражный суд с заявлением в письменной форме о фальсификации доказательства, представленного другим лицом, участвующим в деле, суд:

1) разъясняет уголовно-правовые последствия такого заявления;

2) исключает оспариваемое доказательство с согласия лица, его представившего, из числа доказательств по делу;

3) проверяет обоснованность заявления о фальсификации доказательства, если лицо, представившее это доказательство, заявило возражения относительно его исключения из числа доказательств по делу.

В этом случае арбитражный суд принимает предусмотренные федеральным законом меры для проверки достоверности заявления о фальсификации доказательства, в том числе назначает экспертизу, истребует другие доказательства или принимает иные меры.

Среди мер по проверке фальсификации доказательств закон указывает на проведение экспертизы доказательства. Если назначение экспертизы необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе (ч. 1 ст. 82 АПК РФ).

Десятый арбитражный апелляционный суд с целью проверки заявления ответчика о фальсификации доказательств определением от 24.09.2024 обязал истца представить оригинал спорного договора аренды, а также акт приема-передачи земельного участка.

14.10.2024 в материалы дела от истца поступили письменные пояснения, в которых указано, что в распоряжении Администрации муниципального образования «Городское поселение город Ахтубинск Ахтубинского муниципального района Астраханской области» отсутствуют оригинал договора аренды земельного участка от 11.05.2022 № 11-22, а также акт приема – передачи земельного участка.

В отсутствие оригинала договора аренды земельного участка от 11.05.2022 № 11-22 суд лишен возможности провести полноценную проверку заявления ООО «Строительные технологии» о фальсификации доказательств, в связи с чем суд критически относится к представленной истцом копии договора.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что исходя из положений статей 606, 611, 614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность по внесению арендной платы возникает у арендатора с момента получения имущества в аренду по акту приема-передачи и прекращается после возврата имущества также по акту приема-передачи. 

По условиям пункта 3.2.2 арендодатель обязан передать арендатору земельный участок по акту приема-передачи.

В отсутствие подписанного акта приема передачи земельного участка арендатору отсутствует возможность полагать, что ответчик приступил к использованию земельным участком.

Из материалов дела также не усматривается наличие каких-либо конклюдентных действий арендатора, подтверждающих его волю на заключение договора аренды и принятие участка в пользование.

Сам по себе факт признания ООО «Строительные технологии» победителем аукциона и участия в аукционе такими действиями не являются.

Для лиц, признанных победителями, впоследствии уклонившихся от заключения договора, предусмотрены иные виды ответственности. Нормами права не предусмотрено принудительное заключение договора. 

Принимая во внимание, что в материалы дела не представлены доказательства согласования порядка обмена электронными документами между истцом и ответчиком, а также отсутствуют оригинал договора аренды земельного участка от 11.05.2022 № 11-22 и акт приема-передачи земельного участка арендатору, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что истец не подтвердил фактическую передачу ответчику земельного участка, фактическое использование участка и подписание договора в установленном порядке. 

Основания для взыскания как арендной платы, так и неустойки отсутствуют.

На основании изложенного суд первой инстанции необоснованно удовлетворил исковые требования в полном объеме. Решение подлежит отмене, в удовлетворении иска суд апелляционной инстанции отказывает.

Руководствуясь статьями 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 03.07.2024 по делу № А41-17665/23 отменить. Принять по делу новый судебный акт.

В удовлетворении исковых требований отказать.

Постановление может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Московского округа через арбитражный суд первой инстанции в двухмесячный срок со дня его изготовления в полном объеме.  

Председательствующий cудья

                                                    М.И. Погонцев

Судьи

                                                    Е.А. Бархатова

                                                    Е.Н. Виткалова