ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, г. Омск, ул. 10 лет Октября, д.42, канцелярия (3812)37-26-06, факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, info@8aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №   А70-21226/2021

28 апреля 2022 года

город Омск

 

Резолютивная часть постановления объявлена  21 апреля 2022 года

Постановление изготовлено в полном объеме  28 апреля 2022 года

 

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи  Шиндлер Н.А.,

судей  Котлярова Н.Е., Рыжикова О.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания:  секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-2850/2022) общества с ограниченной ответственностью  «СТЕРХ» на решение  Арбитражного суда Тюменской области от 26.01.2022 по делу №  А70-21226/2021 (судья Коряковцева О.В.), принятое по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью  «СТЕРХ»   (ОГРН  

<

***>, ИНН  

<

***>, адрес: 626150, Тюменская область, город  Тобольск, тер. бси-1-квартал 2, д. 3, стр. 2) к  Администрации города Тобольска  (ОГРН  

<

***>, ИНН  

<

***>, адрес: 626152, 

<

...>) о признании недействительным приказа от 02.09.2021 № 507-п и обязании заключить договор аренды земельного участка,

при участии в судебном заседании представителей:  

от общества с ограниченной ответственностью «СТЕРХ» - ФИО2, приказ № 5 от 31.05.2021 (директор); 

установил:

общество с ограниченной ответственностью «СТЕРХ» (далее - заявитель, ООО «СТЕРХ»  Общество) обратилось в Арбитражный суд Омской области с заявлением к Администрации города Тобольска (далее – заинтересованное лицо, Администрация) о признании недействительным приказа от 02.09.2021 № 507-п и обязании заключить договор аренды с кадастровым номером 55:36:070106:3112 для завершения строительства объекта.

Решением Арбитражного суда Тюменской области от 26.01.2021 по делу    №А70-21226/2021 в удовлетворении требований заявителя было отказано. 

В обоснование решения суд первой инстанции указал, что земельный участок с кадастровым номером 72:24:0304013:251 по адресу: 

<

...> №63, находится в общей долевой собственности собственников многоквартирного дома; согласно сведениям из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) об объекте недвижимости от 21.10.2021 №КУВИ-002/2021-140745131 в границах земельного участка с кадастровым номером 72:24:0304013:251 по адресу: 

<

...> №63, отсутствует объект незавершенного строительства, дающий право на заключение договора аренды без торгов однократно для завершения его строительства собственнику объекта незавершённого строительства.

Не соглашаясь с решением суда, Общество в апелляционной жалобе просит его отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований, поскольку на испрашиваемом земельном участке заявитель осуществлял строительство жилого комплекса, состоящего их трех многоквартирных домов и подстанции, лишь два из которых введены в эксплуатацию; третий дом и подстанция находятся на стадии строительства, что позволяет заключить договор аренды.

Администрацией представлен отзыв на апелляционную жалобу, в котором она просит оставить решение суда без изменения, поскольку договора аренды земельного участка, предоставленного под строительство и заключенного на неопределенный срок был расторгнут по инициативе заинтересованного лица, о чем заявителю было направлено уведомление  от 21.04.2021; право на приобретение земельного участка в аренду без проведения торгов имеет лишь собственник объекта незавершенного строительства, то есть субъект, право собственности которого на объект незавершенного строительства зарегистрировано в ЕГРН; согласно данным ЕГРН право собственности заявителя на объект незавершенного строительства зарегистрировано не было; решение о прекращении действия разрешения на строительство принято в связи с прекращением договора аренды земельного участка.

Дополнением к апелляционной жалобе заявитель указал на то, что на спорном земельном участке зарегистрировано его право собственности на объект незавершенного строительство со степенью готовности 90% - подстанция.

Кроме того, заявителем заявлено ходатайство о приобщении к материалам дела выписки из ЕГРН о регистрации права собственности на объект незавершенного строительство со степенью готовности 90% - подстанция, а также акты о приемке выполненных работ на строительство фундамента третьего многоквартирного дома.

С целью полного исследования материалов дела ходатайство судом удовлетворено, документы приобщены к материалам дела в качестве доказательств.  

В заседании суда апелляционной инстанции представитель заявителя поддержал доводы апелляционной жалобы.

Надлежащим образом уведомленная о времени и месте судебного заседания Администрация явку своего представителя в процесс не обеспечила, заявила ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие ее представителя, в связи с чем дело рассмотрено в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) по имеющимся в деле доказательствам в отсутствие данного лица.

Рассмотрев материалы дела, доводы апелляционной жалобы, дополнения к ней, отзыва на апелляционную жалобу,  выслушав представителя заявителя, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства. 12.07.2006 между Администрацией города Тобольска и ООО «Стерх» был заключен договор аренды земельного участка №333/1253, в соответствии с которым арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 15 555,0 кв.м., расположенный по адресу: 

<

...>. Категория земель: земли поселений. Кадастровый номер участка: 72:24:0304013:251. Участок свободен от застройки. Участок передаёт для строительства жилищного комплекса (пункты 1.1, 1.3, 1.4 договора) (л.д.39-46). 

Согласно пункту 7.1 договора, он вступает в силу с момента его государственной регистрации и действует в период с 15.05.2006 по 14.05.2009.

Разрешением на строительство от 11.10.2006 №137 по адресу 

<

...> было разрешено строительство жилого комплекса, включающего в себя три 9-этажных дома и ТП: дома 63А, 63Б – 80-квартирные и дом 63В – 48-квартирный. Площадь застройки  3781,02 кв.м., общая площадь комплекса 20 760, 3 кв.м. Срок действия разрешения на строительство – до 11.08.2009 (л.д.60).

Данное разрешение на строительство продлевалось 09.02.2012, 10.08.2012, 28.05.2015, 30.01.2018. Крайний срок продления – до 28.03.2022.  

Соглашением от 11.06.2009 №03-10/99-09 договор аренды земельного участка был продлен до 15.05.2014 (л.д.57). 

Соглашением от 17.03.2014 №02-06/42-14 договор аренды земельного участка был продлен по 15.05.2019 (л.д.58). 

Разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 13.04.2016 №72-303-137-2006 были введены в эксплуатацию жилой дом 63А (л.д.61-63), разрешением от 09.04.2021 №72-303-137-2006 - жилой дом 63В (л.д.64-67).

Согласно сведениям из ЕГРН об объекте недвижимости от 21.10.2021 в границах спорного земельного участка с кадастровым номером 72:24:0304013:251 расположены многоквартирные дома: с кадастровым номером 72:24:0304013-5774 по адресу: 

<

...> №63а;  с кадастровым номером 72:24:0304013:6748 по адресу: 

<

...> №63в (л.д.33-38).

24.05.2019 письмом Администрации г.Тобольска №01-02/04/3014 было подтверждено возобновление договора аренды земельного участка от 12.07.2006 №333/1253 на неопределенный срок (л.д.69-70).

09.01.2021 по заявлению ООО «СТЕРХ» был утвержден градостроительный план земельного участка с кадастровым номером 72:24:0304013:251, согласно которому  весь участок площадью 15 555 кв.м. расположен в территориальной зоне ЖЗ 101, основной вид разрешенного использования – для строительства многоквартирных домой  (л.д.44-56). 

21.04.2021 было подготовлено уведомление Департамента градостроительства и землепользования Администрации г. Тобольска №01-10/2148-21 о прекращении действия договора аренды земельного участка от 12.07.2006 №333/1253 по истечению трех месяцев со дня получения настоящего уведомления (л.д.71-72).

14.05.2021 Обществом направлено в адрес Департамента градостроительства и землепользования Администрации г. Тобольска заявление о заключении нового договора аренды для завершения строительства жилого дома 63Б и жилого комплекса в целом сроком на три года (л.д.76-77).

Договора аренды земельного участка на новый срок для завершения строительства заключен не был.

Приказом Департамента градостроительства и землепользования Администрации города Тобольска от 02.09.2021 №507-п  было прекращено действие разрешения на строительство  от 11.10.2006 №137 (л.д.78), а письмом от 04.10.2021 заинтересованное лицо потребовало в кратчайшие сроки освободить земельный участок от строительной техники (башенного крана) и строительных материалов (л.д.74).

Полагая, что приказ от 08.09.2021 № 507-п о прекращении разрешения на строительство не соответствует закону, а Общество имеет право на заключение нового договора для завершения строительства, ООО «СТЕРХ» обратилось в Арбитражный суд Тюменской области с рассматриваемыми требованиями.

Решением суда первой инстанции в удовлетворении заявленных требований было отказано. Означенное решение обжалуется заявителем в суд апелляционной инстанции.

Суд апелляционной инстанции, проверив законность и обоснованность решения арбитражного суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации считает, что имеются основания для частичного  удовлетворения апелляционной жалобы, а решение суда подлежит изменению исходя из следующего.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируется главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) и переходными положениями, установленными Федеральным законом от 25.10.2001 №137-ФЗ  «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее - Федеральный закон №137-ФЗ).

В соответствии со статьей 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании: 1) решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование; 2) договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату; 3) договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду; 4) договора безвозмездного пользования в случае предоставления земельного участка в безвозмездное пользование.

В силу части 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона. 

Случаи заключения нового договора аренды земельного участка без проведения торгов по истечении срока действия ранее заключенного договора, урегулированы пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ, а общие условия реализации права на заключение нового договора аренды без проведения торгов - пунктом 4 данной статьи.

В силу пункта 3 статьи 39.6 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях:

1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктами 13, 14 или 20 статьи 39.12 данного Кодекса);

2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.

По пункту 4 статьи 39.6 ЗК РФ реализация права на заключение нового договора аренды земельного участка без проведения торгов обусловлена наличием совокупности следующих условий: 1) заявление о заключении нового договора аренды подано арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды; 2) исключительным правом на приобретение такого участка в случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды не был расторгнут по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 названного Кодекса; 4) на момент заключения нового договора аренды имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 данной статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

В закрытом перечне оснований заключения договора аренды земельного участка без проведения торгов, установленном пунктом 2 статьи 39.6 ЗК РФ, предусмотрено такое основание, как нахождение на земельном участке объектов незавершенного строительства. 

Так, согласно подпункту 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Пунктом 5 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрено, что предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. 

Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта. 

Нормативные положения о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства, помимо вышеприведенных положений ЗК РФ, распространяющих свое действие на отношения, возникшие после 01.03.2015, закреплены также в пункте 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ  «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», применяющемся к отношениям, возникшим до 01.03.2015.

Согласно пункту 21 статьи 3 Федерального закона № 137-ФЗ в случае если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Правило, закрепленное в пункте 21 статьи 3 Федерального закона № 137-ФЗ в редакции, действовавшей до 01.03.2015, о том, что собственник объекта незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано до 01.01.2012, имеет право приобрести публичный земельный участок, на котором расположен указанный объект, в аренду без проведения торгов в порядке, установленном для оформления прав на земельные участки собственниками зданий, сооружений, не содержало оговорки об однократном предоставлении участка в аренду собственнику объекта незавершенного строительства, а действовавшим до 01.03.2015 пунктом 3 статьи 22 Земельного кодекса было предусмотрено преимущественное право арендатора земельного участка на заключение нового договора аренды по истечении срока действия прежнего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 422 ГК  РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, императивным нормам, действующим в момент его заключения.

Согласно пункту 2 названной статьи, если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Поскольку редакция пункта 21 статьи 3 Федерального закона № 137-ФЗ, действовавшая до 01.03.2015, не содержала ограничений для собственника объекта незавершенного строительства заключить договор аренды (ни по срокам такого договора, ни по однократности), а из названного пункта, равно как и из положений Федерального закона № 137-ФЗ, прямо не следует, что введенное ограничение однократности для договора аренды, заключаемого в целях завершения строительства объекта, распространяется на ранее заключенные договоры аренды, оснований полагать, что редакция упомянутого пункта, действующая с 01.03.2015, распространяется на отношения, возникшие из заключенного до указанной даты договора аренды земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, не имеется.

Кроме того, Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 171-ФЗ) в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в ЗК РФ, так и Гражданского  кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), который дополнен статьей 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 33 статьи 34 Федерального закона № 171-ФЗ установлено, что положения статьи 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу этого Федерального закона (01.03.2015).

Согласно данным нормам права применение положений статьи 239.1 ГК РФ возможно в случае, если собственником объекта незавершенного строительства для его завершения уже было реализовано право на однократное его предоставление для целей завершения строительства путем заключения без торгов договора аренды после 01.03.2015 на основании пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ.

Таким образом, совокупное толкование приведенных норм права позволяет сделать вывод о том, что действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды, заключенного до 01.03.2015, на заключение (пролонгацию) после 01.03.2015 однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года.

В случае если объект так и не был введен в эксплуатацию по истечении срока такого договора, уполномоченный орган вправе обратиться в суд в порядке статьи 239.1 ГК РФ с заявлением о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов.

Указанная позиция изложена в Определении Верховного Суда Российской Федерации 16.04.2020 № 308-ЭС19-25765, от 14.09.2020 № 308-ЭС20-3366, от 13.09.2021 №309-ЭС21-3466.

Как следует из материалов дела, предметом рассматриваемого спора является требование ООО «СТЕРХ» об обязании заинтересованного лица заключить с ним договор аренды на земельный участок с кадастровым номером 72:24:0304013:251. По мнению Общества, данная обязанность возникла у Администрации после получения 14.05.2021 соответствующего заявления о заключении нового договора аренды для завершения строительства жилого дома 63Б и жилого комплекса в целом сроком на три года.

Суд апелляционной инстанции считает данное требование обоснованным в силу следующего. 12.07.2006 между Администрацией города Тобольска и ООО «СТЕРХ» был заключен договор аренды земельного участка №333/1253, в соответствии с которым арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 15 555,0 кв.м., расположенный по адресу: 

<

...> для строительства жилищного комплекса. Согласно пункту 7.1 договора, он вступает в силу с момента его государственной регистрации и действует в период с 15.05.2006 по 14.05.2009.

Соглашением от 11.06.2009 №03-10/99-09 договор аренды земельного участка был продлен до 15.05.2014, соглашением от 17.03.2014 №02-06/42-14 договор аренды земельного участка был продлен до 15.05.2019.

Позже этого срока дополнительные соглашения не заключались, срок договора не продлевался.  Письмом Администрации г. Тобольска 24.05.2019 №01-02/04/3014 было подтверждено возобновление договора аренды земельного участка от 12.07.2006 №333/1253 на неопределенный срок.

Договор аренды был расторгнут в одностороннем порядке по инициативе Администрации, изложенной в уведомлении от 21.04.2021 по истечении трех месяцев с его получения, то есть с 22.07.2021. Заявлением от 14.05.2021 была изложена просьба заявителя на заключение договора на новый срок для завершения строительства.

Таким образом, договор аренды земельного участка от 12.07.2006 №333/1253 был заключен до 01.03.2015, после 01.03.2015 никем из собственников объектов незавершенного строительства не продлевался, условия, предусмотренные частями 3, 4 статьи 39.6 ЗК РФ заявителем соблюдены, что дает заявителю право на однократное заключение договора на новый срок, не превышающий три года.

Необоснованными являются ссылки Администрации и суда первой инстанции на то, что у заявителя отсутствует право на приобретение земельного участка в аренду без проведения торгов, поскольку такое право возникает лишь у собственника объекта незавершенного строительства, то есть субъекта, право собственности которого на объект незавершенного строительства зарегистрировано в ЕГРН, согласно данным ЕГНР право собственности заявителя на объект незавершенного строительства зарегистрировано не было.

Как прямо указано в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 №305-ЭС17-2608 на получение в аренду для завершения строительства объекта наделено как лицо, право собственности которого на этот объект зарегистрировано до 01.03.2015, так и лицо, которому участок для строительства был предоставлен до 01.03.2015, независимо от регистрации права собственности на объект незавершенного строительства и момента такой регистрации. 

По правилам названной нормы Федерального закона № 137-ФЗ для завершения строительства указанное лицо может заключить новый договор аренды, обратившись в уполномоченный орган в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ, но только на три года.

Определением Верховного Суда Российской Федерации от 19.09.2017 №305-ЭС17-7338 также установлено, что порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен статьей 39.17 ЗК РФ.

Данный порядок предусматривает подачу заявления о предоставлении земельного участка, содержащего исчерпывающий перечень сведений, необходимых для его рассмотрения, а также перечень прилагаемых к нему документов.

При этом, как в силу пункта 33 приказа Минэкономразвития России от 12.01.2015 № 1 «Об утверждении перечня документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов», на который ссылался Верховный Суд Российской Федерации в Определении от 19.09.2017, так и в силу пункта 33 позднее принятого приказа Минэкономразвития России от 02.09.2020   № П/0321 «Об утверждении перечня документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов» предусмотрено, что право для подачи заявления о предоставлении земельного участка по основаниям, предусмотренным пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», принадлежит собственнику объекта незавершенного строительства. Вместе с тем при отсутствии зарегистрированного права собственности на данный объект заявитель представляет документы, удостоверяющие (устанавливающие) его права на здание, сооружение.

В соответствии с пунктом 5 статьи 39.17 ЗК РФ в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 ЗК РФ, и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершает одно из следующих действий:

1) осуществляет подготовку проектов договора купли-продажи, договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ;

2) принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ, и направляет принятое решение заявителю;

3) принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации, и направляет принятое решение заявителю. В указанном решении должны быть указаны все основания отказа.

Установив, что заявитель является арендатором земельного участка на основании договора, заключенного до 01.03.2015, на предоставленном ему в аренду земельном участке расположен объект незавершенного строительства, Администрация не лишена была возможности осуществить проверку наличия на земельном участке объекта незавершенного строительства и совершить действия по принятию решения по заявлению общества, что сделано не было.

В свою очередь, суд апелляционной инстанций пришел к выводу о наличии оснований для частичного удовлетворения заявленных требований, исходя из того, что материалами дела подтверждается наличие на земельном участке кроме двух введенных в эксплуатацию многоквартирных домов еще и подстанции со степенью готовности 90% и третьего многоквартирного дома с возведенным фундаментом.

Данный вывод сделан судом апелляционной инстанции на основании представленной заявителем выписки из ЕГРН на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 72:24:0304013:6836 нежилое здание площадью 49, 2 кв.м. (подстанция), а также актов приемки выполненных работ на объекте «Строительство жилого дома т№63 Б от 25.07.2019, подтверждающих осуществление земляных работ, возведение инженерных сетей и забивку свай.

Как указано в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 01.02.2022 №309-ЭС21-17228 согласно пункту 1 статьи 130 ГК РФ и разъяснениям пункта 38 Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац первый пункта 1 статьи 130 ГК РФ), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац второй пункта 1 статьи 130 ГК РФ).

По смыслу статьи 131 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).

Поэтому, в частности, являются недвижимыми вещами здания и сооружения, построенные до введения системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, даже в том случае, если ранее возникшие права на них не зарегистрированы. Равным образом правомерно возведенное здание или сооружение является объектом недвижимости, в том числе до регистрации на него права собственности лица, в законном владении которого оно находится.

При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).

Таким образом, поскольку судом апелляционной инстанции установлено осуществление работ по сооружению фундамента, то возведенный объект соответствует понятию объекта незавершенного строительства.

Необоснованным суд апелляционной инстанции считает и вывод суда первой инстанции о том, что спорный земельный участок с кадастровым номером 72:24:0304013:251 перешел в собственность жильцов многоквартирных домов, введенных в эксплуатацию.

Как было выше сказано, 12.07.2006 между Администрацией города Тобольска и ООО «Стерх» был заключен договор аренды земельного участка №333/1253, в соответствии с которым арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 15 555,0 кв.м. для строительства жилищного комплекса.

Разрешением на строительство от 11.10.2006 №137 по адресу 

<

...> было разрешено строительство жилого комплекса, включающего в себя три 9-этажных дома и ТП: дома 63А, 63Б – 80-квартирные и дом 63В – 48-квартирный. Площадь застройки  3781,02 кв.м., общая площадь комплекса 20 760, 3 кв.м. 

Разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 13.04.2016 №72-303-137-2006 были введен в эксплуатацию жилой дом 63А, разрешением от 09.04.2021 №72-303-137-2006 - жилой дом 63В.

Согласно сведениям из ЕГРН об объекте недвижимости от 21.10.2021 в границах спорного земельного участка с кадастровым номером 72:24:0304013:251 расположены многоквартирные дома: с кадастровым номером 72:24:0304013-5774 по адресу: 

<

...> №63 А;  с кадастровым номером 72:24:0304013:6748 по адресу: 

<

...> №63 В.

Таким образом, земельный участок с кадастровым номером 72:24:0304013:251 был предоставлен не только для строительства многоквартирных домов с кадастровыми номерами 72:24:0304013-5774 по адресу: 

<

...> №63 А и 72:24:0304013:6748 по адресу: 

<

...> №63 В, но и для строительства на этом участке многоквартирного дома по адресу: 

<

...> №63Б и подстанции (ТП), что исключает возможность в порядке части 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации перехода права общей долевой собственности на весь земельный участок с кадастровым номером 72:24:0304013:251 собственникам помещений в двух многоквартирных домах, фактически введенных в эксплуатацию.

Однако, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для удовлетворения заявленных Обществом требований о признании недействительным Приказа от 02.09.2021 №507-п, которым  было прекращено действие разрешения на строительство  от 11.10.2006 №137.

В соответствии с частью 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных названным Кодексом.

Частью 21 статьи 51 ГрК РФ установлено, что срок действия разрешения на строительство при переходе права на земельный участок и объекты капитального строительства сохраняется, за исключением случаев, предусмотренных частью 21.1 настоящей статьи.

В соответствии с частью 21.1 статьи 51 ГрК РФ действие разрешения на строительство прекращается на основании решения уполномоченных на выдачу разрешений на строительство органов в случае:

1) принудительного прекращения права собственности и иных прав на земельные участки, в том числе изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд;

2) отказа от права собственности и иных прав на земельные участки;

3) расторжения договора аренды и иных договоров, на основании которых у граждан и юридических лиц возникли права на земельные участки;

4) прекращения права пользования недрами, если разрешение на строительство выдано на строительство, реконструкцию объекта капитального строительства на земельном участке, предоставленном пользователю недр и необходимом для ведения работ, связанных с пользованием недрами.

Таким образом, расторжение договора аренды является одним из оснований для прекращения действия разрешения на строительство.

Как было выше сказано, 21.04.2021 было подготовлено уведомление Департамента градостроительства и землепользования Администрации г. Тобольска №01-10/2148-21 о прекращении действия договора аренды земельного участка от 12.07.2006 №333/1253 по истечению трех месяцев со дня получения настоящего уведомления.

14.05.2021 Обществом направлено в адрес Департамента градостроительства и землепользования Администрации г. Тобольска заявление о заключении нового договора аренды для завершения строительства жилого дома 63Б и жилого комплекса в целом сроком на три года, но договора аренды земельного участка на новый срок для завершения строительства заключен не был.

Таким образом, на момент издания приказа от 02.09.2021 №507-п, которым   было прекращено действие разрешения на строительство  от 11.10.2006 №137, Общество не имело действующего договора аренды земельного участка, что правомерно положено в основу решения об отменен разрешения на строительства.

Кроме того, суд апелляционной инстанции, принимая подобное решение, учитывает также то, что разрешением на строительство от 11.10.2006 №137 по адресу 

<

...> было разрешено строительство жилого комплекса, включающего в себя три 9-этажных дома и ТП: дома 63А, 63Б – 80-квартирные и дом 63В – 48-квартирный до 11.08.2009. Данное разрешение на строительство продлевалось 09.02.2012, 10.08.2012, 28.05.2015, 30.01.2018. Крайний срок продления – до 28.03.2022.  

Следовательно, на момент принятия постановления судом апелляционной инстанции срок разрешения на строительство в любом случае истек, и отмена приказа от 02.09.2021 №507-п не приведет к восстановлению прав заявителя.

При этом, обязание Администрации заключить договора аренды для завершения строительства на три года порождает у заявителя обоснованную возможность получения нового разрешения на строительство в пределах срока действия договора аренды.

С учетом изложенного, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что отказав в удовлетворении в полном объеме заявленных требований, суд первой инстанции принял решение, не соответствующее требованиям статьи 39.6 ЗК РФ, в связи с чем, апелляционная жалоба подлежит удовлетворению в части отказа обязать заключить договор аренды, а решение суда – изменению в соответствующей части. В остальной части решение суда подлежит оставлению без изменения.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы подлежат распределению по результатам рассмотрения дела по  существу. 

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 2 статьи 269, пунктом 3 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой  арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью  «СТЕРХ» удовлетворить в части. Решение  Арбитражного суда Тюменской области от 26.01.2022 по делу №  А70-21226/2021 изменить, изложив его в следующей редакции:

«Обязать Администрацию города Тобольска  заключить с обществом с ограниченной ответственностью  «СТЕРХ» договор аренды земельного участка по адресу: 

<

...> №63 с кадастровым номером 72:24:0304013:251 площадью 15 555 кв.м. для использования в целях завершения строительства жилищного комплекса, состоящего их трех многоквартирных домов на условиях договора аренды земельного участка от 12.07.2006 №333/125 на срок три года.

В удовлетворении остальной части заявленных требований отказать.

Взыскать с Администрации города Тобольска  в пользу общества с ограниченной ответственностью  «СТЕРХ» 4 500 руб. государственной пошлины за рассмотрение дела в суде первой и апелляционной инстанции.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью  «СТЕРХ» из федерального бюджета 1 500 руб. государственной пошлины, излишне уплаченной платежным поручением от 18.02.2022 №56».  

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

 

Председательствующий

 

Н.А. Шиндлер

Судьи

 

Н.Е. Котляров

О.Ю. Рыжиков