2206/2017-44583(2) 

ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД  

Газетный пер., 34/70/75 лит А, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27  

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/ 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 арбитражного суда апелляционной инстанции 

по проверке законности и обоснованности решений (определений)  

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А32-34940/2016

город Ростов-на-Дону

05 мая 2017 года

15АП-5093/2017  Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:  

председательствующего судьи Попова А.А., судей Авдониной О.Г., Малыхиной М.Н., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания  Комиссаровым Д.Г.,  

при участии: 

от ответчика: представителя Голубцова С.И. по доверенности от 18.11.2016,  от третьего лица: представителя Бобрышева Р.В. по доверенности от 23.12.2016,  

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы общества с  ограниченной ответственностью «Планета-Юг», администрации города Сочи  

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 27 февраля 2017 года по делу № А32-34940/2016 по иску администрации города Сочи к ответчику обществу с ограниченной ответственностью «Планета-Юг» 

при участии третьего лица Местной религиозной организации православного  Прихода Свято-Михайло-Архангельского Собора г. Сочи Краснодарского края  Екатеринодарской и Кубанской Епархии Русской Православной Церкви  (Московский Патриархат)  

о расторжении договоров аренды, принятое в составе судьи Левченко О.С., 

УСТАНОВИЛ:

администрация города Сочи (далее – истец, администрация) обратилась в  Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной  ответственностью «Планета-Юг» (далее – ответчик, общество) о расторжении  договора от 30.03.2006 № 4900003829 о предоставлении в пользование на условиях  аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204026:30 площадью  4 295 кв.м., расположенного по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Войкова- Москвина, о расторжении договора от 30.03.2016 № 4900003828 о предоставлении  в пользование на условиях аренды земельного участка с кадастровым номером  23:49:0204026:30 площадью 2 814 кв.м., расположенного по адресу: г. Сочи,  Центральный район, ул. Войкова-Москвина.  

Исковые требования мотивированы тем, что ответчик использует спорный  земельный участок не по целевому назначению.  

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющих самостоятельных  требований относительно предмета спора, привлечена Местная религиозная  организация православного Прихода Свято-Михайло-Архангельского Собора  г. Сочи Краснодарского края Екатеринодарской и Кубанской Епархии Русской  Православной Церкви.  

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 27.02.2017 в  удовлетворении иска отказано.  

Суд первой инстанции указал, что на момент подписания между  администрацией и Приходом договоров № 4900003828, № 4900003829 спорный  земельный участок в силу закона являлся федеральной собственностью, в связи с  чем указанные сделки являются ничтожными.  

Администрация обжаловала решение суда первой инстанции в порядке,  предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской  Федерации, и просила его отменит, принять по делу новый судебный акт об  удовлетворении заявленных требований.  

Доводы апелляционной жалобы сводятся к тому, что ответчиком были  нарушены условия аренды спорного земельного участка в части его целевого  использования, в связи с чем арендодатель имеет право на расторжение договоров  в судебном порядке.  

Общество с ограниченной ответственностью «Планета-Юг» также  обжаловало решение суда первой инстанции, просило его изменить, исключив из  мотивировочной части решения вывод о ничтожности спорных договоров.  

В обоснование поданной апелляционной жалобы общество сослалось на то,  что спорные договоры заключались путем переоформления принадлежащего с  1992 года Приходу права бессрочного пользования на право аренды, а не путем  предоставления земельных участков в аренду, соответственно указанные участки  не могли находиться в федеральной собственности.  

В судебное заседание суда апелляционной инстанции администрация явку  своего представителя не обеспечила, будучи надлежащим образом уведомлена о  времени и месте рассмотрения спора. В отношении администрации дело  рассмотрено по правилам статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации.  

Представители ответчика и третьего лица с доводами апелляционной  жалобы администрации не согласились, просили апелляционную жалобу  отклонить.  

Представитель ООО «Планета-Юг» поддержал доводы апелляционной  жалобы общества, просил отменить решение суда первой инстанции в части  констатации факта ничтожности договор аренды.  

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционных жалоб, выслушав  представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной  инстанции пришел к выводу о том, что решение суда первой инстанции подлежит  оставлению без изменения по следующим основаниям.  

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции,  Приходу собора Архангела Михаила г. Сочи на праве постоянного (бессрочного)  пользования предоставлен земельный участок площадью 1,50 га для размещения и  

эксплуатации зданий и сооружений культового назначения, что подтверждается  государственным актом серии А-I № 628013 от 20.05.1992.  

27.10.2005 между ООО «Совлинк» (согласно сведениям ЕГРЮЛ общество  ликвидировано 13.05.2013) и Приходом был заключен инвестиционный договор,  предметом которого является реализация инвестиционного проекта комплексной  реконструкции Свято - Михайло - Архангельского собора и других строений  г. Сочи и проекта строительства многофункционального административно - жилого  комплекса на обособленных земельных участках № 1 площадью 2 814 кв.м. и № 2  площадью 4 295 кв.м., расположенных по ул. Войкова - ФИО1, г. Сочи.  

Пунктом 4.3.1 инвестиционного договора установлено, что Приход  обязуется оформить долгосрочные договора аренды на обособленные земельные  участки № 1 площадью 2 814 кв.м., № 2, площадью 4 295 кв.м., расположенные по  ул. Войкова – ФИО1 в г. Сочи. Также осуществить уступку ООО «Совлинк»  права аренды на указанные обособленные земельные участки в порядке и в сроки,  установленные в пункте 2.1 договора (пункт 4.3.2 инвестиционного договора).  

30.03.2006 между администрацией г. Сочи (арендодатель) и местной  православной религиозной организации Приход Свято - Михайло - Архангельский  собор г. Сочи (арендатор) был заключен договор о предоставлении земельного  участка в пользование на условиях аренды № 4900003828, в соответствии с  которым арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду обособленный  земельный участок площадью 2 814 кв.м., являющийся частью единого  землепользования общей площадью 15 000 кв.м., для размещения и эксплуатации  зданий и сооружений культового назначения по ул. Войкова - ФИО1 в  Центральном районе города Сочи. Участок расположен в городской черте, во  второй зоне округа санитарной охраны курорта, категория земель - земли  поселений. Земельному участку площадью 15 000 кв. м присвоен кадастровый  номер 23:49:0000000:0010. Обособленному земельному участку площадью  2 814 кв.м. присвоен учетный кадастровый номер части 1 (пункт 1.1 договора   № 4900003828).  

Пунктом 1.2 договора № 4900003828 установлено, что указанный в пункте  1.1 участок фактически передан арендатору без каких-либо иных документов по  передаче имущества с 01.04.2006.  

В силу пункта 1.3 договора № 4900003828 земельный участок  предоставляется для размещения и эксплуатации зданий и сооружений культового  назначения.  

Срок действия договора установлен с момента его государственной  регистрации по 01.04.2055 (пункт 2.1 договора № 4900003828).  

30.03.2006 между администрацией г. Сочи (арендодатель) и местной  православной религиозной организации Приход Свято - Михайло - Архангельский  собор г. Сочи (арендатор) был заключен договор о предоставлении земельного  участка в пользование на условиях аренды № 4900003829, в соответствии с  которым арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду обособленный  земельный участок площадью 4 295 кв. м., являющийся частью единого  землепользования общей площадью 15 000 кв. м., для размещения и эксплуатации  зданий и сооружений культового назначения по ул. Войкова - ФИО1 в  Центральном районе города Сочи. Участок расположен в городской черте, во  второй зоне округа санитарной охраны курорта, категория земель - земли  поселений. Земельному участку площадью 15 000 кв. м. присвоен кадастровый  

номер 23:49:0000000:0010. Обособленному земельному участку площадью  4 295 кв. м. присвоен учетный кадастровый номер части 2 (пункт 1.1 договора   № 4900003829).  

Пунктом 1.2 договора № 4900003829 установлено, что указанный в пункте  1.1 участок фактически передан арендатору без каких-либо иных документов по  передаче имущества с 01.04.2006.  

В силу пункта 1.3 договора № 4900003829 земельный участок  предоставляется для размещения и эксплуатации зданий и сооружений культового  назначения.  

Срок действия договора устанавливается с момента его государственной  регистрации по 01.04.2055 (пункт 2.1 договора № 4900003829).  

На основании договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды  земельного участка от 26 июня 2006 года Приход передал свои права и обязанности  ООО «Совлинк», а последний принял соответствующие права и обязанности в  полном объеме по договору о предоставлении земельного участка в пользование на  условиях аренды (договор аренды) № 4900003828 от 30.03.2006.  

17.04.2007 между администрацией г. Сочи и ООО «Совлинк» подписано  дополнительное соглашение к договорам №№ 4900003828, 4900003829, в котором  стороны определили считать предметом договоров передачу арендодателем и  принятие арендатором в аренду земельного участка общей площадью 7 109 кв. м.,  образованного из двух чересполосных земельных участков, имеющих учетный  кадастровый номер частей 1 и 2, расположенный по адресу: Краснодарский край, г.  Сочи, Центральный район, ул. Войкова - ФИО1, во второй зоне округа горно -  санитарной охраны курорта, в экономико-планировочной зоне С-1-б, категория  земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования  «многофункциональный жилой комплекс». Земельному участку присвоен  кадастровый номер 23:49:0204026:0030.  

23.10.2012 ООО «Совлинк» заключило с ООО «Планета-Юг» договор о  передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, согласно  которого ООО «Совлинк» передает свои права и обязанности  ООО «Планета-Юг», а последнее принимает соответствующие права и обязанности  в полном объеме на земельный участок площадью 7 109 кв. м. с кадастровым  номером 23:49:0204026:0030.  

Также 23.10.2012 ООО «Совлинк» (цедент) уступило права (требования) по  инвестиционному договору ООО «Планета-Юг».  

Договоры зарегистрированы в установленном законом порядке, что  подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на  недвижимое имущество и сделок с ним от 21.09.2016 № 90-25143178.  

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 18.12.2009  серии 23-АЖ № 128762, на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0204  026:0030 зарегистрировано право муниципальной собственности, о чем в Едином  государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним  18.12.2009 сделана запись регистрации № 23-23-50/098/2009-667.  

Согласно акту осмотра земельного участка от 25.08.2016 на земельном  участке с кадастровым номером 23:49:0204026:0030 объекты недвижимого  имущества не расположены, произрастают зеленые насаждения.  

Отсутствие объектов недвижимого имущества на спорном земельном  участке явилось основанием для направления в адрес ответчика претензии от  26.08.2016 № 19456/02-05-16 с требованием устранить нарушения.  

12 сентября 2016 в адрес ответчика направлено предложение № 24160/02-05- 16 о расторжении спорных договоров.  

В связи с тем, что ответчик указанные претензии оставил без ответа,  администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.  

Согласно статье 17 Земельного кодекса Российской Федерации в  федеральной собственности находятся, в частности, земельные участки, которые  признаны таковыми федеральными законами.  

В соответствии с пунктом 1 статьи 95 Земельного кодекса Российской  Федерации (в редакции, действовавшей в период подписания договора) к числу  земель особо охраняемых природных территорий относились земли лечебно- оздоровительных местностей и курортов.  

Согласно пункту 5 статьи 31 Федерального закона от 14.03.1995 № 33-ФЗ  «Об особо охраняемых природных территориях» и статье 1 Федерального закона от  23.02.1995 № 26-ФЗ «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных  местностях и курортах» освоенная и используемая в лечебно-профилактических  целях особо охраняемая природная территория, располагающая природными  лечебными ресурсами и необходимыми для их эксплуатации зданиями и  сооружениями, включая объекты инфраструктуры, является курортом.  

В силу пункта 4 статьи 32 Федерального закона «Об особо охраняемых  природных территориях» и пункта 2 статьи 16 Федерального закона «О природных  лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах» границы и  режим округов санитарной (горно-санитарной) охраны, установленные для  лечебно-оздоровительных местностей и курортов федерального значения,  утверждаются Правительством Российской Федерации.  

Распоряжением Правительства Российской Федерации от 12.04.1996   № 591-р, принятым в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от  06.07.1994 № 1470 «О природных ресурсах побережий Черного и Азовского  морей», Федеральными законами «Об особо охраняемых природных территориях»  и «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и  курортах», курорты и рекреационные зоны в границах округов санитарной (горно- санитарной) охраны курорта г. Сочи признаны особо охраняемыми природными  территориями, имеющими федеральное значение.  

Согласно постановлению Президиума Верховного Совета Российской  Федерации № 4766-1 и Совета Министров - Правительства Российской Федерации  от 12.04.1993 № 337 «О государственной поддержке функционирования и развития  города-курорта Сочи» Сочинский курортный регион является курортом  федерального значения.  

Границы зон санитарной (горно-санитарной) охраны утверждены решением  Сочинского исполнительного комитета от 06.04.1977 № 142 «О мероприятиях по  улучшению санитарного состояния округа и зон горно-санитарной охраны  Сочинского курорта», а также решением от 02.09.1987 № 455 «О согласовании  проекта округа и зон санитарной охраны курорта Сочи». Поскольку до настоящего  времени постановление Правительства Российской Федерации, устанавливающее  границы и режимы округов санитарной (горно-санитарной) охраны курорта Сочи,  

не принято, при определении таких границ следует руководствоваться указанными  решениями.  

Округа санитарной или горно-санитарной охраны организовывались на  территориях лечебно-оздоровительных местностей и курортов в целях сохранения  природных факторов, благоприятных для организации лечения и профилактики  заболеваний населения (пункт 2 статьи 32 Федерального закона «Об особо  охраняемых природных территориях»).  

Согласно пункту 11 Положения об округах санитарной и горно-санитарной  охраны лечебно-оздоровительных местностей и курортов, утвержденного  постановлением Правительства Российской Федерации от 07.12.1996 № 1425,  округа санитарной и горно-санитарной охраны включают в себя территории  лечебно-оздоровительных местностей и курортов федерального значения. Для  компактно расположенных лечебно-оздоровительных местностей и курортов  федерального значения, представляющих собой единый курортный регион (район),  может быть установлен общий округ. Округ горно-санитарной охраны также  может быть установлен для территории отдельно расположенного природного  объекта, имеющего лечебное значение (источник минеральных вод, месторождение  лечебных грязей и другие). Внешний контур округа санитарной или горно- санитарной охраны является границей лечебно-оздоровительной местности,  курорта федерального значения, курортного региона (района).  

В соответствии с пунктом 10 статьи 85 Земельного кодекса Российской  Федерации в пределах границ населенных пунктов могут выделяться зоны особо  охраняемых территорий, в которые включаются земельные участки, имеющие  особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое,  рекреационное, оздоровительное и иное особо ценное значение. Земельные  участки, включенные в состав зон особо охраняемых территорий, используются в  соответствии с требованиями, установленными статьями 94 - 100 Земельного  кодекса Российской Федерации.  

Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, спорный  земельный участок находится во второй зоне округа горно-санитарной охраны  курорта.  

Поскольку внешний контур округа санитарной охраны курорта Сочи  является границей лечебно-оздоровительной местности курорта, курортного  региона (статья 1 Федерального закона № 26-ФЗ от 23.02.1995 «О природных  лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах»), спорный  земельный участок с кадастровым номером 23:49:0204026:30 входит в состав особо  охраняемой природной территории.  

Следовательно, спорный земельный участок, расположенный во второй  горно-санитарной зоне охраны курорта, относился к землям особо охраняемых  природных территорий курорта федерального значения, в связи с чем, на момент  подписания договоров аренды от 30.03.2006 № 4900003829 и № 490003828 являлся  федеральной собственностью (пункт 6 статьи 2 Федерального закона «Об особо  охраняемых природных территориях» в редакции, действовавшей на момент  совершения сделки).  

На момент подписания указанных сделок администрация муниципального  образования города-курорта Сочи не обладала полномочиями по распоряжению  спорным земельным участком, находившимся в федеральной собственности.  

Статьей 168 Гражданского кодекс Российской Федерации (в редакции,  действовавшей в момент подписания договоров аренды) предусматривалось, что  сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов,  ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не  предусматривает иных последствий нарушения.  

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции обоснованно пришёл к  выводу о том, что договоры аренды от 30.03.2016 № 4900003829 и № 490003828  являются недействительными (ничтожными), поскольку администрация города  Сочи фактически распорядилась земельным участком, относящимся на момент  подписания договоров аренды к федеральной собственности, не имея на это  соответствующих полномочий.  

Довод апелляционной жалобы ООО «Планета-Юг» о том, что договоры  аренды от 30.03.2006 № 4900003829 и № 490003828 были заключены в результате  переоформлением Приходом права постоянного (бессрочного) пользования, в  связи с чем земельный участок не мог относится к собственности Российской  Федерации, основан на неправильном понимании положений выше приведённых  нормативно-правовых актов. Разграничение права собственности на спорный  земельный участок произошло в силу прямого указания действовавшего на тот  период времени законодательства, которым не предусматривалось исключений в  отношении земель, хотя и находящихся в границах охранных зон курорта  федерального значения, но предоставленных тем или иным лицам на праве  постоянного (бессрочного) пользования. Для надлежащей реализации права на  переоформление ограниченного права пользования земельным участком Приход  был обязан обратиться к лицу, осуществляющим полномочия собственника  данного участка, коим выступала Российская Федерация в лице свои компетентных  органов. При этом приход был обязан переоформить право постоянного  (бессрочного) пользования на весь земельный участок целиком, а не на его  отдельные обособленные части. Обращение Прихода с заявлением о  переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования к некомпетентному  лицу – администрации Сочи, не могло породить у Прихода как права аренды на  часть земельного участка, так и прекратить его право постоянного (бессрочного)  пользования данной частью участка.  

Иные доводы, приводимые ООО «Планета-Юг» с обоснование своей  апелляционной жалобы не имеют значения для правильного разрешения спора,  ввиду обоснованной констатации судом первой инстанции факта ничтожности  договоров аренды от 30.03.2006 № 4900003829 и № 490003828.  

С учетом изложенного, суд первой инстанции обоснованно отказал в  удовлетворении заявленных требований.  

При указанных обстоятельствах у апелляционного суда отсутствуют  предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской  Федерации основания для изменения или отмены судебного акта арбитражного  суда первой инстанции  

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд  

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 27 февраля 2017 года  по делу № А32-34940/2016 оставить без изменения.  

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Планета-Юг»  (ИНН 2634807165, ОГРН 1122651029346) в доход федерального бюджета 3000 руб.  государственной пошлины по апелляционной жалобе.  

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи  176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление  арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его  принятия.  

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный  суд Северо-Кавказского округа.  

Председательствующий А.А. Попов 

Судьи О.Г. Авдонина 

ФИО2