Арбитражный суд Московской области

107053, ГСП 6, г. Москва, проспект Академика Сахарова, д.18

http://asmo.arbitr.ru/  

Именем Российской Федерации 

Р Е Ш Е Н И Е

Москва       Дело № А41-69577/21

23 августа 2022 года        

Резолютивная часть решения объявлена 08.08.2022 

Решение в полном объеме изготовлено 23.08.2022

Арбитражный суд Московской области в составе судьи Кулаковой И.А. 

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело № А41-69577/21 

по иску ИП ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 315500100006271) 

к ООО "БАЛНЕТ" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), ИП ФИО3 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 313501231900026)

третье лицо - временный управляющий ООО "БАЛНЕТ" ФИО4

о расторжении договора аренды от 01.04.2016 №1,

при участии:

от истца: не явился, извещен

от ответчиков: не явились, извещены

от третьего лица: не явился, извещен

УСТАНОВИЛ:

ИП ФИО2 (далее – истец) обратился в Арбитражный суд Московской области с иском к ООО "БАЛНЕТ", ИП ФИО3 (далее – ответчики) о расторжении договора аренды нежилого помещения от 01.04.2016 № 1, заключенного между ИП ФИО2, ИП ФИО3, ООО "БАЛНЕТ"; о выселении ООО "БАЛНЕТ" из нежилого помещения общей площадью 108,6 кв.м. по адресу: 

<

...> пом. VIIа, лит. А, расположенного в кирпичном доме на цокольном этаже 5-ти этажного здания в течение 10-ти календарных дней с даты вступления решения суда в законную силу. 

Лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте проведения судебного заседания в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в судебное заседание не явились. Ответчики представили отзывы на иск. 

Дело рассмотрено в отсутствие лиц, участвующих в деле, в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Исследовав и оценив в совокупности представленные в материалах дела доказательства, рассмотрев доводы искового заявления, отзывов на иск, арбитражный суд установил следующее.

Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости ИП ФИО2 и ИП ФИО3  являются участниками общей долевой собственности в отношении нежилого помещения площадью 108,6 кв.м. с кадастровым номером 50:15:0030133:236, расположенного по адресу: 

<

...>, пом. VIIа лит. А: 1/3 доли у ФИО2, 2/3 доли у ФИО3

Между ИП ФИО2, ИП ФИО3 (арендодателями) и ООО "БАЛНЕТ" (арендатором) заключен договор аренды нежилого помещения от 01.04.2016 № 1, предметом которого является нежилое помещение площадью 108,6 кв.м. по адресу: 

<

...>, пом. VIIа лит. А.

Срок аренды с 01.04.2016 по 28.02.2017 (п.5.1).

В соответствии с п. 5.2, договор автоматически пролонгируется на неопределенный срок, если ни одна из сторон не заявила об отказе его пролонгации не менее, чем за 60 дней до его окончания. 

Расчеты по договору согласованы в разделе 4 договора, согласно п. 4.1 которого размер арендной платы составляет 120 000 рублей в месяц, из них 1/3 - ФИО2 40 000 рублей, 2/3 - ФИО3 80 000 рублей. 

Арендная плата вносится ежеквартально, не позднее последнего дня месяца, следующего за отчетным кварталом (п. 4.2).

Дополнительным соглашением от 01.10.2017 № 2 к договору аренды, размер арендной платы увеличен до 180 000 рублей в месяц, из них 1/3 - ФИО2 60 000 рублей, 2/3 - ФИО3 120 000 рублей. 

Пунктом 2 дополнительного соглашения от 23.12.2020 № 3 к договору аренды, договор пролонгирован с 23.12.2020 по 23.11.2021. 

Как указал истец, по состоянию на 01.09.2021 у общества имеется задолженность перед истцом по арендным платежам за первый и второй кварталы 2021 года, за исключением внесенных 5 000 рублей авансового платежа.

Обществу направлялась претензия о необходимости погашения задолженности и о расторжении договора на основании п. 6.3.3 договора за нарушение порядка оплаты, предусмотренного п. 4.2 договора.

Неисполнение данного требования послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

В силу части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Гражданское законодательство определяет правовое положение участников гражданского оборота и регулирует, в частности, договорные и иные обязательства (пункт 1 статьи 2 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему (подпункт 1 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307 - 419), если иное не предусмотрено правилами настоящей главы и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в настоящем Кодексе (пункты 1, 3 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями (статья 309 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами (пункты 1, 2 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса). В свою очередь, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 614, пункт 1 статьи 615 Гражданского кодекса).

В силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 Гражданского кодекса).

Истец как сособственник недвижимого имущества просит расторгнуть договор аренды и выселить общество из арендованного помещения.

В соответствии со статьей 209 Гражданского кодекса собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе сдавать его в аренду.

Если имущество находится в собственности двух или нескольких лиц, оно принадлежит им на праве общей долевой собственности (пункт 1 статьи 244 Гражданского кодекса), при этом каждый из них не вправе нарушать право собственности другого лица.

Согласно пункту 1 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение имуществом, которое находится в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, поэтому сособственник объекта вправе сдавать его в аренду или расторгать договор аренды только при наличии согласия всех собственников.

В силу пункта 1 статьи 247 Гражданского кодекса владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Как усматривается из материалов дела, истец и ИП ФИО3  владеют переданным в аренду помещением на праве общей долевой собственности, при этом их доли в натуре не выделены, порядок пользования общим имуществом не установлен, и участники долевой собственности совместно выступают на одной стороне арендодателя в договоре аренды.

Доказательств того, что истцом выделена в натуре его доля из общего имущества, а равно, что участниками долевой собственности заключено соглашение о порядке пользования спорным помещением, включающее право одного из собственников требовать расторжения договора аренды, заключенного с другим собственником, в материалах дела не имеется.

Возможность получения дохода от использования имущества, находящегося в долевой собственности, в части своей доли не предоставляет право одному из собственников осуществлять единоличные распорядительные действия в отношении всего помещения в целом. Такой порядок в договоре не установлен и из договора безусловно и однозначно не следует, что один из арендодателей может обратиться с требованием о расторжении договора.

Как следует из материалов дела, истец не обращался к ИП ФИО3 с требованием об установлении порядка распоряжения спорным имуществом, доказательств подачи истцом такого иска в материалах дела не имеется (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 2 статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.

При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества (пункт 3 статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, установленные законом способы защиты права сособственника, владеющего имуществом на праве общей долевой собственности, а именно подача иска об определении порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью и (или) выдел доли в натуре истцом в настоящее время не исчерпаны.

При этом в силу части 2 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации после выдела доли в натуре собственник доли праве распорядиться ей любым образом при соблюдении правил статьи 250 ГК РФ, и в данной части права истца в настоящее время не нарушены.

Как видно из материалов дела, сособственник ИП ФИО3 - ответчик возражал относительно прекращения спорного договора аренды, указав, что на уведомление арендатора о сохранении договорных отношений дал письменное согласие на продление договора аренды на новый срок. Арендованное помещение продолжает находиться в фактическом пользовании ООО "БАЛНЕТ", в связи с чем, спорный договор пролонгирован на неопределенный срок.

Истец в отсутствие согласия другого собственника помещения не вправе заявлять возражения относительно продления договора на новый срок, а равно заявлять о расторжении договора, возобновленного на неопределенный срок.

При изложенных обстоятельствах, в удовлетворении иска следует отказать.

Судебные расходы распределяются в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

Р Е Ш И Л:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.

Судья                                 И.А. Кулакова