АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ МАРИЙ ЭЛ

424002, Республика Марий Эл, г. Йошкар-Ола, Ленинский проспект 40

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

 

РЕШЕНИЕ

арбитражного суда первой инстанции

 

«

Дело № А38-4247/2022

г. Йошкар-Ола

11» июня 2024 года

Резолютивная часть решения объявлена 28 мая 2024 года.

Полный текст решения изготовлен 11 июня 2024 года.

 

Арбитражный суд Республики Марий Эл 

в лице судьи Баженовой А.Н.

при ведении протокола и аудиозаписи заседания секретарём Бурковой Н.Н. путем использования системы веб-конференции 

рассмотрел в открытом судебном заседании дело 

по иску общества с ограниченной ответственностью «Кадис» 

(ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к ответчику обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Теплогазстрой» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

о взыскании долга по договору купли-продажи

и встречному иску общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Теплогазстрой»

к обществу с ограниченной ответственностью «Кадис» 

о взыскании денежной суммы, уплаченной по договору купли-продажи

третьи лица - муниципальное унитарное предприятие «Водоканал» г. Йошкар-Олы МО «Город «Йошкар-Ола», Министерство строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства Республики Марий Эл, ООО «Гис-Строй», ООО «Терминал», ООО Архитектурно-строительная группа «Аист». 

с участием представителей:

от истца – ФИО1 по доверенности, ФИО2 по доверенности, 

от ответчика – ФИО3 по доверенности, в он-лайн режиме,

от третьих лиц - не явились, извещены по правилам статьи 123 АПК РФ, от МУП «Водоканал» г. Йошкар-Олы - ФИО4 по доверенности 

 

УСТАНОВИЛ:

Истец, общество с ограниченной ответственностью «Кадис», обратился в Арбитражный суд Республики Марий Эл с исковым заявлением к ответчику, обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Теплогазстрой», о взыскании долга по договору купли-продажи комплекса прав застройщика в сумме 4 750 500 руб.

В исковом заявлении и дополнениях к нему изложены доводы о нарушении ответчиком условия договора от 10.01.2022 о сроке оплаты приобретенных прав застройщика и документации для строительства многоквартирного жилого дома.

По мнению истца, переданная им ответчику проектная документация соответствует действующим техническим условиям: как на дату передачи проекта, так и в настоящее время ближайшей точкой подключения дома к сети водоотведения являлся канализационный колодец КК-492-10, что подтверждается техническими условиями от 13.12.2023, выданными МУП «Водоканал» по заявлению ответчика. По утверждению стороны, в ходе рассмотрения дела установлено, что точка подключения к системе водоотведения по ул. Данилова, определенная в ранее выданных истцу технических условиях от 22.05.2020, утратила свою актуальность в связи со строительством ООО «Гис-Строй» канализационного коллектора протяженность 515 метров. Поскольку основной целью ответчика при приобретении по договору комплекса прав заказчика и застройщика должно являться строительство многоквартирного дома, у ответчика отсутствуют какие-либо препятствия для возведения дома по переданному истцом проекту.

Истец считает, что ответчиком не доказано несоответствие проектной документации техническим условиям, и он не понесет дополнительных расходов на строительство системы водоотведения по сравнению с расходами, которые застройщик понес бы при строительстве канализационного коллектора от точки КК-491-28 до КК-492-10.

Кроме того истцом отмечено недобросовестное и противоречивое поведение ответчика, который несмотря на отказ от исполнения спорного договора в 2023 году продлил действие разрешения на строительство многоквартирного дома и фактически приступило к работам.

Требование продавца обосновано правовыми ссылками на статьи 309, 310, 485, 486 ГК РФ (т.1 л.д. 4-5, т.3 л.д. 99-105).

В судебном заседании истец поддержал требование по доводам, изложенным в иске и дополнениях к нему, заявил о незаконности уклонения ответчика от оплаты полученных прав и документации (протокол и аудиозапись заседания).

 

Ответчик в судебном заседании и письменном отзыве просил в иске отказать полностью. По его утверждению, переданная истцом по договору купли-продажи  от 10.01.2022 проектная документация имеет существенные недостатки, которые не позволили ООО «СЗ «Теплогазстрой» реализовать права застройщика. Ответчику не удалось начать строительство многоквартирного дома на приобретенном им земельном участке в связи с ненадлежащим исполнением ООО «Кадис» обязательств по договору.

Участником дела указано, что техническими условиями на подключение объекта к сетям водоснабжения и водоотведения от 22.05.2020, полученными ООО «Кадис» по объекту строительства предусмотрен в качестве возможной точки подключения по водоотведению колодец коллектора диаметром 600 мм, проложенный по ул. Данилова. Однако из проектной документации и договора подряда по созданию самотечного канализационного коллектора от 26.12.2020 следует, что подключение объекта строительства возможно только к канализационному коллектору диаметром 630 мм, проходящему по ул. Молодежная с. Семеновка, то есть к другой точке подключения, которую предстоит построить.

Ответчик считает, что продавцу было известно о данных обстоятельствах, но при заключении договора купли-продажи от 10.01.2022 он не уведомил об этом покупателя. По утверждению стороны, полученные от ООО «Кадис» технические условия на подключение объекта к сетям водоснабжения и водоотведения от 22.05.2020 являлись недействующими (утратили силу), поскольку истцом своевременно не подано заявление о подключении в МУП «Водоканал». Поэтому разделы проектной документации, в которые входят подразделы «5.2 Система водоснабжения» и «5.3 Система водоотведения», также являлись недействительными. Недействительность названных разделов влечет невозможность использования полученной от истца проектной документации по назначению. 

На основании изложенного обществом заявлен встречный иск о взыскании с ООО «Кадис» денежных средств, уплаченных по договору от 10.01.2022 в размере 3 761 500 руб. (т.1 л.д. 55-58, 71-72, т.3 л.д. 10, 48-50, 113-115, т.4 л.д. 21-22).

До принятия решения по делу истец по встречному иску по правилам статьи 49 АПК РФ изменил требование и просил уменьшить покупную цену по договору от 10.01.2022 на 4 750 500 руб., до 3 761 500 руб. Ответчик сообщил, что им получено разрешение на строительство 19.04.2022, что указывает на его намерение начать строительство объекта. При этом рассмотрение банком заявки ответчика на проектное финансирование возможно исключительно при предоставлении технологического присоединения объекта к внеплощадочным сетям инженерно-технического обеспечения. Однако из-за представления истцом недостоверной проектной документации ответчик смог заключить договоры о технологическом присоединении МУП «Водоканал» только 22.04.2024. Предоставление недостоверной проектной документации привело к значительному удорожанию строительства многоквартирного жилого дома, что влечет причинение убытков ответчику как застройщику (т.4 л.д. 63-66, 94-97, протокол и аудиозапись заседания).

 

Третье лицо, Министерство строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства Республики Марий Эл, надлежащим образом по правилам статьи 123 АПК РФ извещенное о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явилось. Министерство представило отзыв на исковое заявление и пояснило, что не осуществляется строительство на земельном участке кадастровый номер 12:05:3301001:7259, по адресу: Республика Марий Эл, г. Йошкар-Ола, 

<

...>.

Третье лицо сообщило, что 16.09.2020 и 02.11.2020 были проведены совещания с руководителями строительных организаций, представителями МУП «Водоканал», УФАС по Республике Марий Эл и администрацией городского округа «Город Йошкар-Ола». На совещаниях рассматривался вопрос строительства сетей водоснабжения и водоотведения в районе ул. Молодежной с. Семеновка г. Йошкар-Олы. ООО «Кадис» в названных совещаниях участие не принимало (т.1 л.д. 118, т.3 л.д. 122-123).

Третье лицо, муниципальное унитарное предприятие «Водоканал» г. Йошкар-Олы МО «Город «Йошкар-Ола» (далее – МУП «Водоканал»), в судебном заседании и в отзыве на исковое заявление пояснило, что истцу были выданы технические условия от 22.05.2020 на подключение к системам водоснабжения и водоотведения многоквартирного дома по адресу: Республика Марий Эл, г. Йошкар-Ола, 

<

...> кадастровый номер 12:05:3301001:7259. При этом ни истец, ни ответчик в последующем не обращались с заявлением о подключении объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения или выдаче новых технических условий. 

По утверждению третьего лица, на момент выдачи технических условий от 22.05.2020 единственной возможной точкой подключения объекта строительства к централизованной системе водоотведения был колодец коллектора (КК-491-28) по ул. Данилова (т.1 л.д. 90, 115, т.3 л.д. 43-44).

Дополнительно третье лицо указало, что в ходе судебного разбирательства от ответчика поступили заявления о выдаче технических условий на подключение к централизованным системам холодного водоснабжения и водоотведения, на основании которых ответчику выданы соответствующие технические условия №699 В/К от 13.12.2023. При этом точки присоединения, предусмотренные названными техническими условиями, находятся в хозяйственном ведении МУП «Водоканал», следовательно, получение согласия каких-либо лиц для подключения объекта не требуется. Обстоятельств, препятствующих заключению договора о технологическом присоединении объекта «Многоквартирный жилой дом по адресу: Республика Марий Эл, г. Йошкар-Ола, 

<

...> не имеется (т.4 л.д. 26-27, протокол и аудиозапись заседания).

Третье лицо, общество с ограниченной ответственностью Архитектурно-строительная группа «Аист», надлежащим образом по правилам статьи 123 АПК РФ извещенное о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явилось. 

В отзыве на иск участник дела пояснил, что между ООО АСГ «Аист» и ООО «Кадис» заключен договор на выполнение проектных работ от 19.08.2020 № 19.08.2020. Для разработки разделов систем водоснабжения и водоотведения истцом были предоставлены технические условия и информация о плате за подключение к наружным централизованным сетям водоснабжения и водоотведения от 22.05.2020 № 97 В/К, выданные МУП «Водоканал». Согласно пункту 9 технических условий срок их действия составлял 3 года с даты выдачи. На основании указанных технических условий третьим лицом разработаны в составе проекта подразделы «5.2 Система водоснабжения» и «5.3 Система водоотведения», согласованные с МУП «Водоканал»

Также третье лицо сообщило, что в феврале 2024 года к нему обратился представитель ООО «СЗ «Теплогазстрой» с просьбой внести изменения в проект в части общей площади жилого дома (т.1 л.д. 117, т.4 л.д. 101-102).

Третье лицо, общество с ограниченной ответственностью «Гис-Строй», надлежащим образом по правилам статьи 123 АПК РФ извещенное о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явилось. Участник дела представил отзыв на исковое заявление, в котором пояснил, что точки присоединения в технических условиях № 699 В/К от 13.12.2023 принадлежат на праве собственности ООО «Терминал», следовательно, для заключения договора о присоединении требуется его согласие. Между тем вопрос технологического присоединения многоквартирного дома к системам водоснабжения и водоотведения не разрешен, при таких условиях строительство многоквартирного дома невозможно (т.3 л.д. 120-121).

Третье лицо, общество с ограниченной ответственностью «Терминал», в судебное заседание не явилось, просило рассмотреть дело в его отсутствие и представило отзыв на исковое заявление. В отзыве общество пояснило, что является застройщиком многоквартирного дома, расположенного по адресу: Республика Марий Эл, г. Йошкар-Ола, 

<

...> на земельном участке с кадастровым номером 12:05:3301001:6908. На основании условий подключения объекта к системам водоотведения № 15/К от 30.04.2021 между МУП «Водоканал» и третьим лицом заключен договор №15К/2021 о подключении к централизованной системе водоотведения. Согласно акту о подключении объекта от 15.06.2021 точкой подключения является канализационный колодец КК-491-28.

По утверждению третьего лица, из технических условий от 13.12.2023 № 699 В/К невозможно точно определить какой именно колодец установлен для ответчика в качестве точки подключения. Вместе с тем законным владельцем сети канализации от колодца КК-492-10 через КК492-9, КК-492-8 до КК-491-29, проходящего вдоль многоквартирного дома №22 по ул. Молодежная в с. Семеновка, является МУП «Водоканал».

Также третье лицо сообщило о получении 13.02.2024 от ответчика письма по вопросу согласования присоединения объекта капитального строительства, на которое был дан ответ о том, что в адрес смежного владельца должна обращаться организация водопроводно-канализационного хозяйства (т.3 л.д. 144-145).

 

Рассмотрев материалы дела, исследовав доказательства и выслушав объяснения участвующих в деле лиц, арбитражный суд считает необходимым удовлетворить первоначальный иск и отказать во встречном иске по следующим правовым и процессуальным основаниям.

 

Из материалов дела следует, что 10 января 2022 года обществом с ограниченной ответственностью «Кадис» (продавцом) и обществом с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Теплогазстрой» (покупателем) заключен в письменной форме договор, по условиям которого продавец передает в собственность покупателя проектную документацию и связанный с ней комплекс прав заказчика, позволяющий реализовать строительство объекта, а покупатель обязуется принять проектную документацию и связанный с ее реализацией комплекс прав заказчика и оплатить указанную стоимость (т.1 л.д. 8-9)

Объектом строительства назван многоквартирный жилой дом по адресу: г. Йошкар-Ола, 

<

...> (пункт 1.3).

Исходя из условий пункта 1.2 договора под проектной документацией стороны понимают комплекс технической документации в тестовой и графической форме, содержащей технико-экономическое обоснование, пояснительные записки, чертежи и другие письменные материалы, разработанные и скомплектованные согласно постановления Правительства РФ № 87 от 16.02.2008. При этом проектная документация разработана подрядчиком ООО АСГ «Аист», а также состоит из разделов и подразделов, в том числе подразделов «5.2 Система водоснабжения» и «5.3 Система водоотведения».

Под комплексом прав заказчика стороны установили полномочия продавца, приобретенные на основании договора на выполнение проектных работ от 19.08.2020, заключенного с исполнителем проекта ООО АСГ «Аист» и позволяющие требовать от него исполнения всех обязательств автора проекта (пункт 1.4).

Согласно пункту 1.4 комплекс прав застройщика включает в себя: 

- приобретение с согласия продавца вещных прав на земельный участок с кадастровым номером 12:05:3301001:7259;

- приобретение прав на проектную документацию;

- получение на имя продавца и передачу в адрес покупателя разрешения на строительство на земельном участке объекта строительства, согласно проектной документации в срок до 30 марта 2022 года;

- передачу продавцом в адрес покупателя результатов экспертизы проектной документации и документов до 31 января 2022 года;

- передачу продавцом в адрес покупателя прав на земельный участок, определенный соглашением об использовании земель от 17.06.2021 № 1545, заключенного продавцом и комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа «Город Йошкар-Ола» и его распоряжением от 17.06.2021 № 658 в срок до 31 января 2022 года.

Под земельным участком стороны закрепили земельный участок, расположенный по адресу: Республика Марий Эл, г. Йошкар-Ола, 

<

...> с кадастровым номером 12:05:3301001:7259. Земельный участок находится в собственности индивидуального предпринимателя ФИО5 и передан в аренду ООО «Кадис» на основании договора от 04.02.2021 аренды с правом выкупа (т.1 л.д. 13-14).

Под комплексом прав застройщика стороны определили полномочия, приобретаемые в результате надлежащего исполнения настоящего договора и договора купли-продажи земельного участка между ИП ФИО5 и покупателем, заключаемого с согласия арендатора - ООО «Кадис», позволяющие покупателю реализовать право, предусмотренное статьей 263 ГК РФ.

В пункте 4.1 договора стороны пришли к соглашению о цене передаваемой проектной документации и связанного с ней комплекса прав заказчика в размере 8 512 000 руб. 

В силу пункта 2 статьи 421 ГК РФ стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору.

Заключенное сторонами соглашение от 10.01.2022 не предусмотрено гражданским законодательством. К возникшим правоотношениям, исходя из толкования условий договора, возможно применить аналогию закона, в частности правила ГК РФ о договоре купли-продажи. 

В силу пункта 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Пунктом 4 статьи 454 ГК РФ предусмотрено, что положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются к продаже имущественных, в том числе цифровых, прав, если иное не вытекает из содержания или характера этих прав.

Сторонами согласованы наименование товара и объем прав, передаваемых по договору от 10.01.2022, а также цену договора и сроки исполнения обязательств.

Договор оформлен путем составления одного документа, от имени сторон подписан уполномоченными лицами, что соответствует пункту 2 статьи 434 ГК РФ. Таким образом, договор соответствует требованиям гражданского законодательства о предмете, форме и цене, поэтому его необходимо признать законным. О недействительности или незаключенности договора стороны в судебном порядке не заявляли. Поэтому правоотношения участников сделки регулируются общими правилами о купле-продаже (пункт 5 статьи 454 ГК РФ)

Из договора в силу пункта 2 статьи 307 ГК РФ возникли взаимные обязательства сторон. При этом каждая из сторон считается должником другой стороны в том, что обязана сделать в ее пользу, и одновременно ее кредитором в том, что имеет право от нее требовать (пункт 2 статьи 308 ГК РФ).

Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Пунктами 4.2.1 и 4.2.2 договора установлены порядок и сроки оплаты переданного имущества и прав: первый этап – оплата покупателем задатка в сумме 3 261 500 руб. не позднее 12.01.2022, второй этап – оплата в размере 5 250 500 руб. производится покупателем в срок не позднее 10 дней с момента составления сторонами двухстороннего акта о передаче проектной документации и иных документов, наделяющих покупателя правом заказчика (пункт 3.3).

Истец как продавец обязательство по договору исполнил, передав комплекс прав, проектную документацию с положительным заключением экспертизы покупателю, что подтверждается актами приема-передачи от 25.01.2022 и 29.03.2022 (т.1 л.д. 10, т.3 л.д. 3).

Кроме того, 10.01.2022 с согласия истца как арендатора между собственником земельного участка с кадастровым номером 12:05:3301001:7259 и ответчиком заключен договор купли-продажи земельного участка площадью 3447 кв.м., расположенного по адресу: Республика Марий Эл, г. Йошкар-Ола, 

<

...> (т.1 л.д. 15).

Ответчик как покупатель произвел истцу оплату по спорному договору в размере 3 761 500 руб. платежными поручениями № 8 от 11.01.2022, № 300 от 14.04.2022 (т.1 л.д. 11-12).

В связи с неисполнением покупателем денежное обязательство в полном объеме истец направил в адрес ответчика претензию от 14.06.2022 об оплате переданной документации и комплекса прав в сумме 4 750 500 руб. (т.1 л.д. 15а).

Из отзыва на иск и дополнений к нему, встречного иска и объяснений ответчика усматривается, что общество «СЗ «Теплогазстрой» считает, что покупателем передана проектная документация ненадлежащего качества (не соответствующая исходным данным), не позволяющая воспользоваться комплексом переданных прав по договору от 10.01.2022 и начать строительство многоквартирного жилого дома в 2022 году. Техническими условиями на подключение объекта к сетям водоснабжения и водоотведения № 97 В/К от 22.05.2020, полученными ООО «Кадис» по объекту, было предусмотрено, что возможной точкой подключения по водоотведению является колодец коллектора диаметром 600 мм, проложенный по ул. Данилова. Однако из договора подряда по созданию самотечного канализационного коллектора от 26.12.2020 следует, что подключение объекта строительства по водоотведению возможно к другой точке подключения, к канализационному коллектору диаметром 630 мм, проходящему по ул. Молодежная с. Семеновка, который ещё предстояло построить. При этом истцу было известно, что точкой подключения по водоотведению предполагаемого объекта строительства не может являться колодец коллектора по ул. Данилова, но при заключении договора купли-продажи от 10.01.2022 продавец об этом не уведомил.

Арбитражным судом приняты меры к подробному исследованию представленных доказательств и оценке доводов сторон.

В силу статьи 65 АПК РФ каждая из сторон спора несет бремя доказывания тех обстоятельств, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений. 

Следовательно, истец обязан доказать, что им передана проектная документация надлежащего качества, тогда как ответчику надлежит опровергнуть указанное обстоятельство и подтвердить отсутствие возможности использовать проектную документацию по назначению.

Исходя из представленных в материалы дела технических условий на подключение объекта и информации о плате на подключение к наружным централизованным сетям водоснабжения и водоотведения от 22.05.2020 № 97 В/К следует, что предприятием «Водоканал» выданы обществу «Кадис» технические условия сроком на 3 года на подключение многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: Республика Марий Эл, г. Йошкар-Ола, 

<

...> с подключением объекта по водоотведению через колодец коллектора диаметром 600 мм, проложенного по ул. Данилово (т.1 л.д. 62).

В силу пункта 1 статьи 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260 ГК РФ).

Согласно части 1.2 статьи 52 Градостроительного Кодекса РФ (ГрК РФ) строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются в соответствии с проектной документацией и рабочей документацией. 

В соответствии с частью 2 статьи 52.1 ГрК РФ технические условия подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, применяемые в целях архитектурно-строительного проектирования (далее - технические условия), определяются в соответствии с правилами подключения (технологического присоединения) к сетям инженерно-технического обеспечения соответствующего вида, утверждаемыми Правительством Российской Федерации (далее - правила подключения (технологического присоединения), и являются обязательными приложениями к договорам о подключении (технологическом присоединении) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения соответствующего вида (далее - договоры о подключении (технологическом присоединении), заключаемым лицом, указанным в части 5 или 6 настоящей статьи, с лицом, владеющим соответствующей сетью на праве собственности или ином законном основании (далее - правообладатель сети инженерно-технического обеспечения).

В силу пункта 10 постановления Правительства РФ от 13.02.2006 №83 «Об утверждении Правил определения и предоставления технических условий подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения» технические условия должны содержать, в том числе срок действия технических условий, исчисляемый с даты их выдачи и составляющий (за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации) при осуществлении деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории не менее 5 лет, а в остальных случаях не менее 3 лет. По истечении этого срока параметры выданных технических условий могут быть изменены.

Согласно выданным ООО «Кадис» техническим условиям от 22.05.2020 №97 В/К обязательства МУП «Водоканал» по обеспечению подключения объекта к сетям водоснабжения и водоотведения в соответствии с техническими условиями прекращаются в случае, если в течение 1 года с даты их получения правообладатель земельного участка не определит необходимую ему подключаемую нагрузку, не обратиться с заявлением о подключении объекта капитального строительства к сетями не заключит договор о подключении (технологическом присоединении) к централизованной системе холодного водоснабжения и водоотведения (т.1 л.д. 62).

В течение указанного срока ООО «Кадис» не заключил с МУП «Водоканал» договор о подключении (технологическом присоединении). 

Вместе с тем отсутствие обращения истца с заявлением о подключении объекта капитального строительства к сетями водоснабжения и водоотведения не влечет недействительность выданных ему 22.05.2020 технических условий.

В последующем пунктом 17 постановления Правительства РФ от 30.11.2021 № 2130 «Об утверждении Правил подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к централизованным системам горячего водоснабжения, холодного водоснабжения и (или) водоотведения, о внесении изменений в отдельные акты Правительства Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных актов Правительства Российской Федерации и положений отдельных актов Правительства Российской Федерации» установлено, что в случае если в течение 12 календарных месяцев (при комплексном развитии территории в течение 36 календарных месяцев) со дня выдачи технических условий заявителем не будет подано заявление о подключении, срок действия технических условий прекращается.

По мнению ответчика, недействительность технических условий от 22.05.2020 №97 В/К повлекла невозможность использования по назначению переданной ему проектной документации, которая не соответствовала названным техническим условиям.

Для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле (статья 82 АПК РФ).

Арбитражным судом по ходатайству ответчика назначена судебная экспертиза. Определением от 05.04.2023 её проведение поручено экспертам автономного учреждения Республики Марий Эл «Управление государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий» ФИО6 и ФИО7 На разрешение экспертов поставлены следующие вопросы:

- Соответствует ли проектная документация на строительство МКД по адресу: Республика Марий Эл, г. Йошкар-Ола, 

<

...> в части раздела «Наружная система водоснабжения и водоотведения», действующим ГОСТам, строительным нормам и правилам?

- Может ли проектная документация (раздел «Наружная система водоснабжения и водоотведения») быть использована по назначению в том состоянии, в котором она была передана истцом ответчику?

- Какова стоимость устранения выявленных нарушений раздела «Наружная система водоснабжения и водоотведения» проектной документации и являются ли они существенными?

В результате проведенных исследований эксперты пришли к выводам о том, что проект «Наружная система водоснабжения и водоотведения» не в полной мере соответствует действующим нормативно-техническим документам в строительстве, в том числе строительным нормам и правилам, ГОСТ, а также техническим регламентам, содержит недостатки (отступления от исходных данных и нормативных документов): несоответствие представленных проектных решений техническим условиям в части подключения к централизованной наружной сети канализации, проектные решения не учитывают требования СП 31.13330.2012 «СНиП 2.04.02-84* «Водопровод. Наружные сети и сооружения» и СП 32.13330.2018 «СНиП 2.04.03-85 «Канализация. Наружные сети и сооружения». 

По второму вопросу эксперты установили, что проектная документация по разделу «Наружная система водоснабжения и водоотведения» имеет существенный недостаток в виде отступления от технических условий от 22.05.2020 №97В/К. Для устранения недостатка требуется полностью переработать проект «Наружная система водоснабжения и водоотведения» шифр 0128-НВК, который не может быть использован по назначению в представленном состоянии. 

Ориентировочная стоимость устранения выявленных нарушений раздела «Наружная система водоснабжения и водоотведения» проектной документации с учетом необходимости полной переработки проектных решений наружных сетей водоотведения рассчитана экспертами в соответствии со Сборником цен на проектные работы СБЦП 81-02-03-2001 «Объекты жилищно-гражданского строительства» и составила 65 384 руб. 33 коп. (т.2 л.д. 48-64).

Заключение судебной экспертизы соответствует требованиям статьи 86 АПК РФ. Эксперты в установленном порядке предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Экспертами даны квалифицированные пояснения по вопросам, поставленным на разрешение, в исследовании использована нормативная база, результаты исследования мотивированы. Заключение является конкретным, логичным, ясным и полным, в связи с чем признается достоверным и допустимым доказательством. Каких-либо сомнений в обоснованности выводов экспертов судом не установлено. 

При таких обстоятельствах заключение судебной экспертизы имеет силу достоверного доказательства по делу.

Между тем заключение экспертов не является единственным определяющим доказательством и не может предрешить исход спора. 

Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. При этом суд устанавливает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (статья 71 АПК РФ).

19.04.2022 обществом «СЗ «Теплогазстрой» было получено разрешение №12-RU12315000-045-2022 на строительство многоквартирного жилого дома по адресу: Республика Марий Эл, г. Йошкар-Ола, 

<

...> выданное администрацией городского округа «Город Йошкар-Ола» (т.2 л.д. 132).

Довод ответчика о том, что о прекращении действия технических условий от 22.05.2020 №97В/К ему стало известно лишь при направлении претензии 01.07.2022, опровергается текстом претензии, в которой не содержится замечаний к проектной документации. 

Более того, направив 01.07.2022 претензию о расторжении договора купли-продажи, 08.07.2022 ответчик заключает дополнительное соглашение к договору подряда от 26.12.2020 по созданию самотечного канализационного коллектора протяженностью 515 метров, проходящего по ул. Молодежная, с. Семеновка (т.2 л.д. 90-91). 

В материалы дела МУП «Водоканал» представлены технические условия от 13.12.2023 № 699 В/К на подключение (технологическое присоединение) объекта строительства к централизованной системе холодного водоснабжения и (или) водоотведения, выданные по заявлениям ООО «СЗ «Теплогазстрой» (т.3 л.д. 45-47).

В силу части 1 статьи 51 ГрК РФ разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом (за исключением случая, предусмотренного частью 1.1 настоящей статьи), проектом планировки территории и проектом межевания территории (за исключением случаев, если в соответствии с настоящим Кодексом подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории не требуется), при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом, или требованиям, установленным проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства, реконструкции линейного объекта, требованиям, установленным проектом планировки территории, в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Таким образом, для получения разрешения на строительство застройщику необходимо также соблюсти нормы, закрепленные в статьях 52 и 52.1 ГрК РФ, поскольку без получения надлежащих технических условий невозможно составить проектную документацию, на основании которой органом местного самоуправление выдается разрешение на строительство.

Следовательно, возникает противоречие между позицией ответчика (истца по встречному иску) о ненадлежащем качестве проектной документации и полученным застройщиком разрешением на строительство.

Между тем в силу общеправового принципа «эстоппель» сторона лишается права ссылаться на возражения в отношении ранее совершенных ею действий и сделок, а также принятых решений, если ее поведение свидетельствовало об их действительности. При этом арбитражный суд полагает, что в отношении истца подлежат применению принцип эстоппеля и правила venire contra factum proprium (никто не может противоречить собственному предыдущему поведению).

 

Согласно пункту 1 статьи 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

Условие о качестве товара согласовано сторонами в пункте 2.4 договора от 10.01.2022, который закрепляет, что качество передаваемой проектной документации и объем связанного комплекса прав определен действительностью исходных данных (материалов) на проектирование, согласованных ООО «Кадис» и переданных подрядчику ООО АСГ «Аист» в соответствии с условиями договора на выполнение проектных работ № 19.08.2020 от 19.08.2020.

Пункт 1 статьи 475 ГК РФ предусматривает, что если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Во встречном исковом заявлении застройщик избрал такой способ защиты нарушенного права как уменьшение покупной цены по договору от 10.01.2022 на 4 750 500 руб., поскольку продавец передал проектную документацию ненадлежащего качества, так как исходные данные в виде технических условий № 97 В/К от 22.05.2020 являлись недействующими на момент их передачи покупателю.

Так, для проектирования многоквартирного жилого дома МУП «Водоканал» выдало истцу технические условия от 22.05.2020 № 97 В/К, которые предусматривали возможную точку подключения к системе водоотведения – колодец коллектора диаметром 600 мм., проложенный по ул. Данилова. На схеме централизованных водопроводно-канализационных сетей точка подключения к системе водоотведения обозначена как КК-491-28 (т.3 л.д. 112).

Между тем в 2021 году ООО «Гис-Строй» построило канализационный коллектор от точки КК-491-28 протяженностью 515 метров до точки КК-491-29, тогда как ООО «Терминал» также соорудило канализационную сеть от точки КК-491-29 до точки КК-492-10. Следовательно, ближайшей точкой подключения объекта строительства к сети водоотведения является точка КК-492-10.

Исходя из технических условий от 13.12.2023 № 699 В/К следует, что МУП «Водоканал» выданы указанные условия ответчику для технологического присоединения к централизованной системе холодного водоснабжения и водоотведения. Пункт 6.2 технических условий указывает, что возможной точкой присоединения по водоотведению является канализационная сеть, проходящая у дома № 22 по ул. Молодежной в с. Семеновка (т.3 л.д. 45). 

Фактически точка присоединения, названная в технических условиях от 13.12.2023 № 699 В/К, и КК-492-10 являются одной и той же точкой. Именно эта точка присоединения была указана проектной организацией в проектной документации, согласованной с МУП «Водоканал» 15.02.2022 (т.2 л.д. 133-136). При этом точки присоединения к централизованным системам холодного водоснабжения и водоотведения, предусмотренные техническими условиями № 699 В/К от 13.12.2023, находятся в хозяйственном ведении МУП «Водоканал» (т.4 л.д 28-33). 

Тем самым, проект был изготовлен качественно без существенных недостатков, изменения в части точки подключения объекта строительства к системе водоотведения в него не вносились. Напротив, ответчиком были получены технические условия от 13.12.2023 № 699 В/К в соответствии с проектом.

Следовательно, в случае, если бы проектная документация являлась заведомо некачественной, ответчик для защиты нарушенного права не предпринимал бы действий для получения новых технических условий, не изменяя проектную документацию, и не получил бы разрешение на строительство.

Получив от истца документы по договору от 10.01.2022, ответчик как застройщик выявил, что указанная в проектной документации точка подключения объекта строительства к централизованной системе водоотведения не соответствует исходным данным – техническим условиям № 97 В/К от 22.05.2020. При этом позиция ответчика в суде противоречит совершенным им действиям: вместо претензий к качеству переданных документов покупатель направил уведомление от 01.07.2022 о расторжении договора в связи с неполучением от продавца разрешения на строительство, тогда как такое разрешение уже было получено самим ответчиком 19.04.2022. Далее ответчик присоединяется к договору подряда на строительство канализационного коллектора от 26.12.2020 путем заключения дополнительного соглашения к нему от 08.07.2022. При этом покупатель вновь не направил продавцу каких-либо требований о недостатках в документации или возможных убытках.

Ответчик не мог не знать о том, что ООО «Кадис» не заключило с МУП «Водоканал» договор о технологическом присоединении в соответствии с техническими условиями № 97 В/К от 22.05.2020, поскольку такой договор отсутствовал на момент передачи ему документов 25.01.2022 и 29.03.2022.

Вместе с тем 08.02.2023 ответчик обратился в МУП «Водоканал» за выдачей новых технических условий на подключение дома с заявкой, которую оформил ненадлежащим образом, что явилось основанием для отказа в предоставлении технических условий (т.2 л.д. 20, 129). Повторно ответчиком поданы соответствующие заявления лишь 08.12.2023 (т.3 л.д. 46-47). 

Тем самым ответчик своими действиями отсрочил начало строительства объекта. В материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие наличие препятствий к реализации обществом «СЗ «Теплогазстрой» прав застройщика, приобретенных им по договору купли-продажи от 10.01.2022. Арбитражным судом не установлена вина истца в изменении стоимости строительства многоквартирного дома.

Таким образом, полученные ответчиком технические условия № 699 В/К от 13.12.2023 соответствуют переданной истцом проектной документации. Действия ответчика по получению указанных технических условий и разрешения на строительство многоквартирного противоречат его позиции относительно передачи продавцом некачественной проектной документации.

Оценив по правилам статей 71 и 162 АПК РФ представленные доказательства, арбитражный суд приходит к выводу о том, что проектная документация, переданная ответчику по договору от 10.01.2022 является качественной.

В связи с чем встречное исковое заявление в силу его гражданско-правовой и доказательственной необоснованности подлежит отклонению.

В силу пункта 1 статьи 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Поскольку продавцом передана проектная документация надлежащего качества и имущественные права, а покупателем принят предмет договора и оплачен лишь частично, следовательно, с ответчика подлежит принудительному взысканию долг в размере 4 750 500 руб. в пользу истца.

По правилам статьи 110 АПК РФ в связи с удовлетворением первоначального иска уплата государственной пошлины относится на ответчика, не в пользу которого принят судебный акт. Поэтому с него подлежат взысканию в пользу истца расходы по уплате государственной пошлины в сумме 46 753 руб.

Поскольку обществу «СЗ «Теплогазстрой» отказано в удовлетворении встречного иска, расходы по уплате госпошлины и расходов на оплату экспертизы не подлежат возмещению.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 АПК РФ, арбитражный суд 

 

РЕШИЛ:

1. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Теплогазстрой» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Кадис» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) долг по договору от 10.01.2022 в сумме 4 750 500 руб. и расходы по уплате государственной пошлины в размере 46 753 руб.

 

2. В удовлетворении встречного иска общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Теплогазстрой» к обществу с ограниченной ответственностью «Кадис» об уменьшении цены по договору от 10.01.2022 на сумму 4 750 500 рублей отказать.

 

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Республики Марий Эл.

 

Судья                                                                                                              А.Н. Баженова