ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А32-3811/2020

город Ростов-на-Дону

17 марта 2021 года

15АП-424/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 10 марта 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 17 марта 2021 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи  Сулименко О.А., судей Галова В.В., Попова А.А., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, 

при участии:

от истца: представитель ФИО2 по доверенности от 22.12.2020,

от ответчика: представителей не направил, извещен надлежащим образом,

от третьих лиц: представителей не направили, извещены надлежащим образом, 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Плодоовощная торгово-закупочная база»

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 30.11.2020 по делу № А32-3811/2020 

по иску общества с ограниченной ответственностью «Плодоовощная торгово-закупочная база» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к Администрации города Сочи (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

при участии третьих лиц: Департамента имущественных отношений администрации города Сочи, акционерного общества «Сочинский хлебокомбинат», общества с ограниченной ответственностью «Консалтинговая компания «Мир», ФИО3, ФИО4, ФИО5, Андриякиной Анастасии Николаевны

о признании величины годовой арендной платы недостоверной,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Плодоовощная торгово-закупочная база" (далее – общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края к Администрация г. Сочи (далее – администрация) с иском о  о признании величины годовой арендной платы в 2019 году недостоверной, об установлении годовой арендной платы в размере 758 100 руб. (с учетом уточнений первоначально заявленных требований, произведенных в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (т. 2 л.д. 108)).

Исковые требования мотивированы тем, что согласно положениям договора аренды от 13.07.2009 № 4900005289 размер ежегодной арендной платы может пересматриваться в одностороннем порядке арендодателем в связи с инфляцией и индексацией цен (п. 3.5). В то же время размер годовой арендной платы на 2019 год определен на основании отчета об оценке и увеличился на 70 % (до 1 702 598 руб. 14 коп.). Согласно произведенной обществом оценке рыночной стоимости арендной платы, ее размер на 26.12.2018 составляет 993 975 руб. Полагает, что между сторонами имеется спор о достоверности величины рыночной стоимости аренды, который подлежит разрешению в судебном порядке.  

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, определением от 06.02.2020 привлечены лица, заключившие договор аренды от 13.07.2009 № 4900005289 с множественностью лиц на стороне арендатора – акционерное общество «Сочинский хлебокомбинат», общество с ограниченной ответственностью «Консалтинговая компания «Мир», ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, а также Департамент имущественных отношений администрации города Сочи (далее – департамент).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 30.11.2020 в иске отказано. Решение мотивировано следующим. Спорный земельный участок с кадастровым номером 23:49:0202027:27 входит в границы округа горно-санитарной охраны курорта и относится к землям особо охраняемых природных территорий. С 12.08.2017 размер арендной платы определяется по правилам пункта 1 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, абзаца 8 Основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582, в размере ставки земельного налога, действующей в соответствующие периоды и установленной в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют. Истец просит установить размер арендной платы за период с 01.01.2019, исходя из рыночной стоимости участка, установленной на основании судебной экспертизы, в размере 758 100,00 рублей, что противоречит положениям указанным выше нормативных актов.

Общество с ограниченной ответственностью "Плодоовощная торгово-закупочная база" обжаловало решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просило решение отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении иска. В обоснование апелляционной жалобы указывает следующее.  Арендная плата рассчитана администрацией в соответствии с п. 7 приложения к постановлению администрации города Сочи от 18.07.2016 № 1699 "О Порядке расчета регулируемой арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности муниципального образования город-курорт Сочи, предоставленные без проведения торгов" в размере 1,5 % от рыночной стоимости земельного участка. Истец в апелляционной жалобе исчислил размер земельного налога в соответствии со ставками земельного налога, утвержденными п. 11 Решения городского собрания города Сочи от 11.12.2017 № 231 (0,5 % от кадастровой стоимости земельного участка), и установил, что земельный налог по спорному земельному участку составляет 557 592, 40 руб. Полагает, что указанное свидетельствует нарушении права арендатора на справедливую и законную арендную плату. Обществом избран надлежащий способ защиты нарушенного права. Просит обязать департамент произвести перерасчет арендной платы за 2019 год. 

Отзыв на апелляционную жалобу не представлен. 

В судебном заседании представитель общества дал суду пояснения об обстоятельствах и материалах дела, просил решение суда первой инстанции отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении иска. 

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, муниципальному образованию город-курорт Сочи на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером 23:49:0202027:27, площадью 12 753 кв. м, расположенный относительно ориентира: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный р-он, ул. Донская, 3, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – занимаемый зданиями, строениями, сооружениями плодовоовощной базы, запись государственной регистрации права от 30.04.2009 № 23-23-50/029/2009-309.

Согласно выписке из ЕГРН в границах земельного участка с кадастровым номером 23:49:0202027:27 расположены объекты недвижимости с кадастровыми номерами 23:49:0202027:1264, 23:49:0202027:1275, 23:49:0202027:1339.

Истцу на праве собственности принадлежит помещение, площадью 13 852,9 кв. м, с кадастровым номером 23:49:0202027:1319, расположенные в границах участка. 

На основании распоряжения главы города Сочи от 08.07.2009 №683-р между муниципальным образованием город-курорт Сочи, в лице департамента (арендодатель) и ООО "Плодоовощная торгово-закупочная база", ФИО7,  ФИО5, ФИО6, ООО "Инком-Агро", ОАО "Сочинский хлебокомбинат" заключен договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды с множественностью лиц на стороне арендатора от 13.07.2009 № 4900005289.

В соответствии с пунктом 1.1 договора арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование (в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора), а арендатор принять на условиях настоящего договора земельный участок площадью 12 753 кв. м, из земель населенных пунктов с кадастровым номером 23:49:0202027:27, расположенный по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Донская, 3, для эксплуатации зданий, строений, сооружений плодоовощной базы. Часть земельного участка площадью 1 872 кв. м расположена в охранной зоне инженерных сетей, в том числе, часть земельного участка площадью 179 кв. м – проезд общего пользования.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается представленной в материалы дела выпиской из ЕГРН.

Между арендаторами подписано соглашение от 08.07.2009 о порядке пользования земельным участком, исходя из площади земельного участка, необходимого для эксплуатации объектов, принадлежащих каждому из арендаторов. 

03 сентября 2019 года в адрес общества направлено дополнительное соглашение, которым размер годовой арендной платы определен в соответствии с отчетом об оценке величины годовой арендной платы от 27.12.2018 № 03-12-116/18 и составляет 1 959 519,00 рублей. Исчисление арендной платы на основании пункта 1 настоящего соглашения устанавливается с 26.12.2018. 

Общество полагает размер арендной платы завышенным, в связи с чем обратилось в суд с настоящим иском. 

Отказывая в иске, суд первой инстанции исходил из того, что арендная плата по данному договору является регулируемой и подлежит определению в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 с учетом того, что земельный участок ограничен в обороте. Вместе с тем, общество просило об изменении арендной платы на основании акта об оценке с иной рыночной стоимостью аренды, то есть, с использованием иного механизма. Кроме того, истцом избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права. Истцу доступны такие способы защиты своего права как самозащита путем отказа от оплаты суммы, начисление которой истец полагает неправомерным, либо предъявление кондикционного иска о взыскании суммы переплаты, в случае, если истец полагает, что им произведены излишние (необоснованные) платежи.

С указанными выводами судебная коллегия не согласна ввиду следующего. 

В силу части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса, заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права истца (пункт 1 статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно правовому подходу, сформулированному в пункте 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", вопросы правовой квалификации заявленных требований являются прерогативой суда; суд не должен отказывать в иске при очевидности преследуемого истцом материально-правового интереса (пункт 3 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав"; на основании части 1 статьи 133, части 1 статьи 168 Кодекса с учетом обстоятельств, приведенных в обоснование иска, суды должны самостоятельно определять характер спорного правоотношения, возникшего между сторонами по делу, а также нормы законодательства, подлежащие применению (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.11.2010 N 8467/10).

В настоящем деле суд первой инстанции установил, что администрацией очевидно избран незаконный способ исчисления арендной платы по договору. 

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 1 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 05.05.2017 N 531, вступившим в законную силу 12.08.2017, внесены изменения в Постановление Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 года N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации".  Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденные указанным постановлением, дополнены абзацем следующего содержания: "Принцип учета наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения, в соответствии с которым размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют".

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 04.06.2019 N 303-ЭС18-26243, в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2019), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.11.2019, сформулирован правовой подход, согласно которому если установленный компетентным органом в нормативном правовом акте размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, выше указанного в принципе N 7 Основных принципов, арендная плата подлежит исчислению с применением данного принципа.

Стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной (муниципальной) собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы, независимо от воли на то сторон договора аренды и внесения в текст договора соответствующих изменений (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 N 15837/11)

В настоящем деле арендная плата на 2019 год определялась администрацией в соответствии с Порядком расчета регулируемой арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности муниципального образования город-курорт Сочи, предоставленные без проведения торгов, утвержденным постановлением администрации города Сочи от 18 июля 2016 года № 1699. 

В соответствии с подп. «б» пункта 7 указанного Порядка № 1699 в случае предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов арендная плата определяется на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, и рассчитывается в размере 1,5 процента от рыночной стоимости земельного участка в отношении земельных участков, для которых иной порядок определения размера арендной платы не установлен пунктами 1 - 5 настоящего Порядка, а также в отношении земельных участков для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, дачного хозяйства, предоставляемых в порядке, установленном статьей 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации или во исполнение решения суда.

Руководствуясь указанным Порядком, администрация на основании муниципального контракта установила рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:49:0202027:1319 в размере 130 634 631 руб., в связи с чем годовая стоимость аренды составила 1 959 519 руб. 

Вместе с тем, как видно, указанный Порядок расчета регулируемой арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности муниципального образования город-курорт Сочи, предоставленные без проведения торгов, утвержденный постановлением администрации города Сочи от 18 июля 2016 года № 1699, в соответствие с актуальной редакцией Постановления Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 года N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" не приведено. 

Как установлено выше, арендная плата в данном случае является регулируемой ценой, при этом в соответствии со статьей 2 Земельного кодекса Российской Федерации земельное законодательство в соответствии с Конституцией Российской Федерации находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации. Земельное законодательство состоит из настоящего Кодекса, федеральных законов и принимаемых в соответствии с ними законов субъектов Российской Федерации.

Нормы земельного права, содержащиеся в других федеральных законах, законах субъектов Российской Федерации, должны соответствовать настоящему Кодексу.

В соответствии со статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Поскольку указанные принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, соответствующим компетентным органам надлежит устанавливать размер арендной платы на основании названных принципов, в том числе в пределах, указанных в принципе N 7 (действующем с 12 августа 2017 года), в отношении ограниченных в обороте земельных участков, занятых зданиями и сооружениями, сформированных с учетом площади, необходимой для их эксплуатации.

В том случае, если установленный компетентным органом в нормативном правовом акте размер арендной платы за указанные земли выше указанного в принципе N 7, арендная плата подлежит исчислению с применением данного принципа (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 24.06.2019 № 305-ЭС19-4399). 

В настоящем случае суд установил, что земельный участок с кадастровым номером 23:49:0202027:27 ограничен в обороте, поскольку расположен на землях курорта федерального значения, входит в границы округов горно-санитарной охраны курорта и относится к землям особо охраняемых природных территорий.

Соответственно, как и указал суд, истец имеет право уплачивать арендную плату в размере, равном земельному налогу.

Согласно подп. 11 пункта 1 статьи 2 Решения Городского собрания Сочи от 11.12.2007 № 231 «Об установлении земельного налога на территории муниципального образования город – курорт Сочи» налоговая ставка земельного налога от кадастровой стоимости земельного участка, предназначенного для размещения учебно-производственных зданий (корпусов), производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок, установлена в размере 0,5 %.

С учетом изложенного, в спорном периоде (2019 год) годовой размер арендной платы по договору аренды от 13.07.2009 № 4900005289 следует рассчитывать, перемножая кадастровую стоимость участка и ставку земельного налога. С учетом кадастровой стоимости, размещенной на общедоступном ресурсе «Публичная кадастровая карта», и составлявшей в 2019 году – 111 518 480,97 руб., в 2020 году – 117 291 509,01 руб., арендная плата в 2019 году не могла превышать 557 592,40 руб. 

Учитывая изложенное, у администрации отсутствовали основания для применения в расчете размера годовой арендной платы в спорный период с 01.01.2019 в размере 1,5 % рыночной стоимости земельного участка.

Данные обстоятельства установил и суд первой инстанции, однако отказал в иске, поскольку общество, во-первых, не просило исчислить арендную плату в размере земельного налога, а во-вторых, использовало ненадлежащий способ защиты нарушенного права. 

С этими выводами судебная коллегия не согласна. 

В данном случае между сторонами очевидно имеет место спор, вызванный неопределенностью способа определения арендной платы, в связи с чем в целях создания правовой определенности в отношениях сторон необходимо разрешить заявленные требования по существу, установив нормативной определенный порядок исчисления арендной платы, на что очевидно были направлены и интересы общества. 

Судебная коллегия учитывает, что арендатор имел длительную переписку с департаментом в течение 2019 года по поводу определения размера арендной платы, и позиция муниципальных органов власти состоит в правомерности исчисления ее в соответствии с подп. «б» пункта 7 Порядка, утвержденного постановлением администрации города Сочи от 18 июля 2016 года № 1699 (письмо от 16.12.2019 № 32196/02-05-16 – т. 2 л.д. 192-193). В указанном письме департамент также указал на судебную защиту прав в случае несогласия с определенной на основании Порядка № 1699 арендной платой. 

При таких обстоятельствах понуждение администрации к определению арендной платы в соответствии с общеобязательными принципами является допустимым способом защиты. Несовпадение формулировки заявленного иска с названным способом защиты права не влияет на существо требований истца. 

Указанный способ защиты в сходных ситуациях был применен судами округа по делам №№ А32-29994/2019, А32-33236/2019, А32-26705/2020 и др. 

С учетом изложенного решение суда первой инстанции подлежит отмене с вынесением нового судебного акта об удовлетворении иска. 

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 30.11.2020 по делу № А32-3811/2020 отменить. Принять по делу новый судебный акт. 

Исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Плодоовощная торгово-закупочная база» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) удовлетворить.

Обязать Администрацию города Сочи произвести расчет арендной платы с 01.01.2019 по договору аренды земельного участка от 13.07.2009 № 4900005289 за земельный участок с кадастровым номером 23:49:0202027:27 в размере, равном земельному налогу, установленному в отношении земельных участков, предназначенных для размещения учебно-производственных зданий (корпусов), производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа через Арбитражный суд Краснодарского края в течение двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий О.А. Сулименко

СудьиВ.В. Галов

А.А. Попов