ДВАДЦАТЬ ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Суворова, д. 21, Севастополь, 299011, тел. 8 (8692) 54-74-95

 E-mail: info@21aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А83-15568/2023

31 октября   2024  года

город Севастополь

 

Резолютивная часть постановления объявлена      17 октября 2024  года

Постановление изготовлено в полном объеме        31 октября 2024  года 

Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в составе:                  председательствующего  судьи Градовой О.Г., судей  - Архипенко А.М.,                          Кравченко В.Е.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания  Голышкиной Ю.С.,

без участия в судебном заседании представителей лиц, участвующих в деле,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу          Красногвардейского районного совета Республики Крым  на решение Арбитражного суда Республики Крым от 20 мая 2024 года по делу №А83-15568/2023  по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1  к Администрации Красногвардейского района Республики Крым,  Красногвардейскому районному совету Республики Крым  о признании ненормативного правового акта недействительным,  при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора –  общества с ограниченной ответственностью «Бахус», 

 

установил:

ИП ФИО1 подал в суд первой инстанции заявление о признании незаконным решения  Красногвардейского районного совета  Республики Крым №54-2023 от 30.03.2023 об отказе в даче согласия на отчуждение в собственность недвижимого имущества – нежилого здания площадью 149,7кв.м., КН: 90:05:151401:8, расположенного  по адресу: Республика Крым, 

<

...> Октября, 60а.

Решением суда первой инстанции требования удовлетворены, признано незаконным оспоренное решение Совета, на Администрацию и Совет возложена обязанность совершить действия по заявлению о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого здания магазина, а именно обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости имущества, принять решение об условиях приватизации арендованного имущества, направить заявителю проект договора купли-продажи. С Совета в пользу заявителя взысканы понесённые судебные расходы в виде государственной пошлины в сумме 300руб.

Судебный акт мотивирован тем, что предприниматель более двух лет арендует нежилое здание, надлежащим образом исполняет обязанности арендатора и соответствует статусу лица, имеющего преимущественное право на выкуп как субъект малого предпринимательства. Предоставление части помещений здания в субаренду не свидетельствует о несоответствии заявителя этому статусу, так как предмет аренды не выбыл из пользования и владения заявителя.

Советом подана апелляционная жалоба, в которой этот участник просит отменить решение суда и отказать в удовлетворении заявленных требований по тем основаниям, что судом первой инстанции решение принято с нарушением норм материального права и процессуального права.

Из отзыва на апелляционную жалобу следует, что ИП ФИО1 и  ООО «Бахус» не согласны с ее доводами, так как индивидуальный предприниматель продолжает арендовать нежилое здание, оплачивать за него арендную плату и  соответствует статусу лица, имеющего преимущественное право на выкуп арендованного здания; иных оснований для отказа в таком выкупе решение Совета не содержало.

В судебное заседание  представители  лиц, участвующих в деле, не явились. О месте и времени судебного заседания извещены в установленном законом порядке.

На основании статьи 268 АПК РФ суд апелляционной инстанции проверил законность и обоснованность решения суда первой инстанции в полном объеме и установил следующие обстоятельства, подтвержденные совокупностью доказательств.

С 01.08.2016 ФИО1 включен в Единый реестр субъектов малого и среднего предпринимательства РФ, как микропредприятие, с основным видом деятельности по ОКВЭД ОК 029-2014 КДЕС. Ред. 2 – код 47.11.

02.04.2018 в отношении нежилого одноэтажного здания площадью 149,7кв.м., КН:90:05:151401:8, расположенного  по адресу: Республика Крым, 

<

...> Октября, 60а, осуществлена государственная регистрация права собственности за МО Красногвардейского района Республики Крым. Земельный участок для эксплуатации этого здания не сформирован. Данные обстоятельства подтверждены выпиской из ЕГРН от 27.09.2023, уведомлением Госкомрегистра от 27.09.2023.

08.02.2023 ИП ФИО1 подал в Администрацию Красногвардейского района письменное заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого здания путём заключения договора купли-продажи с рассрочкой платежа на 5 лет.

22.02.2023 Администрация письмом № 1361/01-14 сообщила предпринимателю о согласовании на заседании Комиссии по  распоряжению муниципальным имуществом 15.02.2023 заключения такого договора и о внесении на рассмотрение Совета предложения об отчуждении муниципального имущества.

30.03.2023 Красногвардейским районным советом принято решение № 54-2023 об отказе в даче согласия на отчуждение недвижимого имущества в собственность  ИП ФИО1, о чем заявителю сообщено письмом Администрации № 1361/01-14/5 от 31.03.2023.

Решение Совета мотивировано тем, что часть арендованного  ИП ФИО1 нежилого здания находится в субаренде у ООО «Бахус», таким образом, заявитель на момент подачи заявления о выкупе не пользуется зданием  в течение двух и более лет.

Из письменных доказательств следует, что  ФИО1 по результатам аукциона с  05.09.2017 имеет в аренде  нежилое здание общей площадью 149,7кв.м. (литера А), расположенное по адресу: Республика Крым, 

<

...> Октября, 60а.

Первоначально (с 05.09.2017 по 08.07.2020)  договор аренды здания заключался ежегодно, в последующем по дополнительному соглашению  от 16.12.2020 к договору от 08.07.2020 – на срок до 08.07.2023, а по договору от 07.07.2023 – сроком до 08.07.2033. Данные обстоятельства участники не оспаривают и они подтверждены договорами от  05.09.2017,  05.08.2018,  07.08.2019, 08.07.2020, 07.07.2023, дополнительными соглашениями от 16.12.2020 и от 11.01.2021 к договору от 08.07.2020.

Предмет аренды не изменялся – вышеназванное нежилое здание.

22.02.2022 арендатор ИП ФИО1  по согласованию с арендодателем (постановление Администрации № 10-п от 26.01.2022) передал часть арендованного нежилого здания – помещения № 3 и № 4 площадью 60,9кв.м.,  в субаренду ООО «Бахус» сроком до 07.07.2023, размер платы за субаренду определен в 83руб. в  месяц.

В дальнейшем, 21.08.2023 между ИП ФИО1 и ООО «Бахус» заключен  договор субаренды части помещений № 3 и № 4 общей площадью 25кв.м. на срок до 08.07.2023.

Претензий по исполнению арендатором ИП ФИО1 условий договоров аренды нежилого здания, включая надлежащей и своевременной уплаты арендной платы, арендодателем и Советом не заявлено.

В соответствии с пунктом 1 статьи 3 Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 22.07.2008 № 159-ФЗ (в ред. от 29.12.2022) субъекты малого  предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества при условии, что (в том числе) на день подачи заявления оно находится во временном владении и пользовании или временном пользовании непрерывно в течение двух лет и более в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества.

Из статьи 606, пунктов 1 и 3  статьи 607, пункта 1 статьи 650  ГК РФ следует, что по договору аренды (имущественного найма) объектом аренды могут быть здания или сооружения; в договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

Согласно статье 128 и пункта 1 статьи 130 ГК РФ к объектам гражданских прав относятся вещи, к недвижимым вещам относятся все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, нежилые помещения, если границы таких помещений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.

Как установлено, объектом аренды является нежилое здание КН: 90:05:151401:8, нежилые помещения в этом здании не являются недвижимыми вещами, так как их границы не  описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке, на кадастровый учет эти помещения не поставлены.

В соответствии с пунктом  1 статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Статья 407 ГК РФ предусматривает, что обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. Прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором. Стороны своим соглашением вправе прекратить обязательство и определить последствия его прекращения, если иное не установлено законом или не вытекает из существа обязательства.

Пунктом 2 статьи 615 ГК РФ установлено, что  арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем); в указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Как установлено, между сторонами договора аренды нежилого здания соглашения о прекращении обязательства, в том числе в связи с новацией (статья 414 ГК РФ) не заключено. Между арендатором и субарендатором (с согласия арендодателя) заключен договор поднайма части объекта аренды, а не  договор перенайма.

А потому нет оснований полагать, что у ИП ФИО1 прекращено обязательство по аренде здания (в том числе его части).

Фактические обстоятельства также свидетельствуют о том, что начиная с  05.09.2017 и на 08.02.2023  на основании договоров аренды во временном владении и пользовании ИП ФИО1 непрерывно в течение более двух лет находится нежилое здание КН:90:05:151401:8, именно ИП ФИО1 несет ответственность перед арендатором, в том числе по оплате арендной платы, размер которой значительно выше, чем размер платы за субаренду.

Таким образом, ИП ФИО1 соблюдено условие, предусмотренное пунктом 1 статьи 3 Закона № 159-ФЗ, необходимое для выкупа арендованного имущества.

Иных оснований, предусмотренных пунктами 1.1, 2 и 5 статьи  3 Закона № 159-ФЗ, для отказа в реализации заявителем преимущественного права на выкуп арендованного нежилого здания не установлено.

Доводы Совета о необходимости использования  нежилого здания                                      КН: 90:05:151401:8 для нужд муниципального округа никакими  доказательствами не подтверждены; такие доводы не были основанием для отказа ИП ФИО1 в выкупе арендованного имущества.

Таким образом, заявитель имеет преимущественное право на возмездное приобретение длительное время арендованного им нежилого здания, предназначенного для использования в предпринимательской деятельности. Советом решение об отказе в таком выкупе принято в нарушение закона, такое решение нарушает права заявителя.

Избранный судом первой инстанции способ восстановления нарушенного права связан с предметом оспаривания, обоснован положениями действующего законодательства о процедуре реализации преимущественного права на возмездное приобретение субъектом малого и среднего предпринимательства арендованного имущества, а также Положением о порядке управления и распоряжения муниципальной собственностью муниципального образования Красногвардейский район Республики Крым, утвержденного решением Красногвардейского районного Совета № 320-1 от 11.04.2016.

На основании изложенного, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что судом первой инстанции решение принято без нарушений норм материального права и процессуального права, иных оснований для его отмены не установлено; апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд

 

                                                      постановил:

 

Решение Арбитражного суда Республики Крым от  20 мая  2024 года  по делу                                 №А83-15568/2023    оставить без изменения.

Апелляционную жалобу   Красногвардейского районного совета Республики Крым -  без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа через арбитражный суд первой инстанции в течение двух месяцев со дня его принятия по правилам, предусмотренным главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                                                                                        О.Г. Градова

Судьи                                                                                                                             А.М. Архипенко

                                                                                                                              В.Е. Кравченко