АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН

ул.Ново-Песочная, д.40, г.Казань, Республика Татарстан, 420107

E-mail: info@tatarstan.arbitr.ru

http://www.tatarstan.arbitr.ru

тел. (843) 533-50-00

      Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. КазаньДело №А65-28846/2017 

Дата принятия решения – 10 ноября 2017 года 

Дата объявления резолютивной части – 09 ноября 2017 года.

Арбитражный суд Республики Татарстан в составе председательствующего судьи Савельевой А.Г.,

при  ведении аудиопротоколирования и составлении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Муниципального казенного учреждения «Исполнительный комитет муниципального образования 

<

...> (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к Индивидуальному предпринимателю ФИО2, Тукаевский район, с. Большая Шильна (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о взыскании 1335073 руб. 84 коп. долга, 111010 руб. 55 коп. пени, расторжении договора аренды №56/04 от 12.05.2004г.,

с участием:

от истца – ФИО3, доверенность от 24.10.2017г.,

от ответчика – ФИО4, доверенность от 12.10.2017г.,

                          ФИО2, паспорт, явка лично,

третьего лица – ФИО5, доверенность от 01.08.2017г.,

УСТАНОВИЛ:

Муниципальное казенное учреждение «Исполнительный комитет муниципального образования 

<

...>; (далее - истец), обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к Индивидуальному предпринимателю ФИО6, Тукаевский район, с. Большая Шильна (далее - ответчик) о взыскании  1335073 руб. 84 коп. долга, 111010 руб. 55 коп. пени, расторжении договора аренды №56/04 от 12.05.2004г.

В судебном заседании 13.10.2017г. истец требования поддержал, указал, что с 01.01.2016г. начисление производится по максимальному коэффициенту исходя из изменившейся судебной практики и нормативной базы, поскольку вид разрешенного использования земельного участка «под магазин».

Ответчик требования не признал, указал, что ранее истец начислял арендную плату по нескольким коэффициентам, представил контррасчёт арендной платы, подлежащей уплате, по его мнению. На вопрос суда о нахождении магазина на земельном участке, ответчик пояснил, что он имеется, но не функционирует и уже получено предписание о его сносе.

В судебном заседании 09.11.2017г. истец требования поддержал, указал, что им учтены все оплаты ответчика, однако в связи с принятием им единого максимального коэффициента, вся сумма была зачтена им в более ранний период.

Ответчик требования не признал по мотивам, изложенным в отзыве, дополнительно представил ходатайство об оставлении иска в части расторжения договора без рассмотрения.

Третье лицо поддержало позицию ответчика, указало, что в силу расположения земельного участка рядом с линиями электропередач, использование его под торговую деятельность не представляется возможным.

Исследовав представленные документы, заслушав представителей сторон, суд пришёл к выводу об удовлетворении заявленных требований в силу следующего.

Из материалов дела следует, что 12.05.2004г. между правопредшественником истца и Обществом  с ограниченной ответственностью «Каминвестстрой» заключен договор аренды №56/04-п (л.д.23-29), по которому арендатор получил в пользование земельный участок с кадастровым номером 16:39:100904:0074, площадью 4000 кв.м., расположенный по адресу: РТ, Тукаевский район, автодорога №1 – для размещения магазина строительных материалов и складских помещений.

08.08.2011г. между ООО «Каминвестстрой» и ФИО7 заключен договор передачи прав и обязанностей по вышеуказанному договору аренды (л.д.30-32), а 05.09.2011г. ФИО7 заключил аналогичный договор с ответчиком и третьим лицом (л.д.33-35).

Полагая, что в период с 01.02.2016г. по 31.04.2017г. ответчик не вносил арендную плату, истец обратился в суд с настоящим иском.

Поскольку до октября 2012г. ответчиком была внесена значительная сумма, у него образовалась переплата в сумме 557448 руб. 16 коп., которая распределялась истцом на последующие года.

С 01.01.2016г. истец начал производить расчёт арендной платы исходя из единого коэффициента 10, приняв его исходя из цели предоставления земельного участка под магазин. При этом размер арендной платы увеличился с 10851 руб. до 92513 руб.

Судом проверена обоснованность данного расчёта с учётом возражений ответчика.

В соответствии с пунктом 2.2 договора размер арендной платы может ежегодно корректироваться арендодателем в одностороннем порядке при изменении нормативными актами федеральных, республиканских органов власти ставок налогообложения и повышающих коэффициентов к ставкам земельного налога. 

Таким образом, размер арендной платы в настоящем случае является регулируемым и с учётом пункта 19  Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" дополнительного изменения договора аренды не требуется.

В соответствии с правовой позицией, сформулированной Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении N 15837/11 от 17.04.2012г., поскольку регулирование арендной платы за земельные участки, отнесенные к числу публичных земель, осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков без внесения в указанных договоры соответствующих изменений.

Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Республики Татарстан и государственная собственность на которые не разграничена, установлен Положением, утвержденным постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от 09.02.1995 № 74 «Об арендной плате за землю» (далее – Положение).

В соответствии с пунктом 2.1 раздела 2 Положения размер годовой арендной платы за пользование земельными участками рассчитывается по формуле: А = Рс x Кф, где А – размер годовой арендной платы за земельный участок; Рс – ставка земельного налога; Кф – поправочный коэффициент к ставке земельного налога, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка.

Перечень поправочных коэффициентов, учитывающих вид использования земельного участка, указан в приложении № 1 к Положению. Таким образом, поправочный коэффициент применяется в зависимости от вида разрешенного использования земельного участка.

В соответствии с приложением № 1 к указанному Положению предусмотрен поправочный коэффициент, учитывающий вид использования земельных участков под объекты розничной торговли (магазины, павильоны с торговой площадью, киоски мелкорозничной торговли), объекты рынков, аптеки, со значением 10.

Из представленной в материалы дела кадастровой выписки о земельном участке с кадастровым номером 16:39:100904:0074 следует, что его разрешенное использование – для размещения магазина строительных материалов и складских помещений.

Такой же вид разрешенного использования земельного участка указан и в договоре аренды.

Изменения в вид разрешенного использования земельного участка сторонами не вносились.

Из буквального толкования Положения следует, что поправочный коэффициент к ставке земельного налога, учитывающий вид использования земельного участка, применяется к назначению именно объекта, а не к деятельности, которую осуществляет собственник недвижимости.

Кроме того, исходя из общих принципов правового регулирования вопроса определения платы за использование земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, применительно к спорному случаю, не может иметь основное значение экономический вид деятельности организации, во владении которой находятся здания (помещения), который может изменяться. Основными критериями прежде всего являются назначение объекта, расположенного на земельном участке, которое определяется при его строительстве, вводе в эксплуатацию и отражается в технической документации объекта, а также вид разрешенного использования участка, на котором расположен объект. При этом поправочный коэффициент при расчете платы с несколькими видами разрешенного использования выбирается не по принципу основного или вспомогательного вида разрешенного использования, а по принципу его наибольшего значения.

Учитывая, что разрешенное использование земельного участка – для размещения магазина истцом в спорный период правомерно был применен поправочный коэффициент в размере 10. 

Аналогичная позиция нашла отражение в определении Верховного Суда Российской Федерации от 09.01.2017 № 306-ЭС16-14540 по делу № А65-23104/2015, в постановлениях Арбитражного суда Поволжского округа от 26.12.2016 по делу № А65-10279/2016, от 25.01.2017 по делу № А65-9690/2016, от 28.07.2017г. по делу А65-20046/2016.

Довод ответчика и третьего лица о невозможности использовать под торговлю находящиеся на земельном участке объекты, судом отклоняется, поскольку с момента перехода к ним права аренды они не обращались с заявлением об изменении вида разрешенного использования земельного участка.

Довод ответчика о том, что ранее истец выставлял ему плату с иными коэффициентами  со ссылкой на судебный акт по делу А65-11472/2011, судом отклоняется, поскольку действующее законодательство не содержит возможности дробления площадей единого земельного участка с целью применения различных поправочных коэффициентов к ставке земельного налога.

Указанная позиция изложена в Постановлении арбитражного суда Поволжского округа от 22.07.2015г. по делу А65-22036/2014.

На основании изложенного судом делается вывод о правомерном применении истцом при расчётах налоговой ставки и коэффициента, определенных для земельных участков с использованием под торговую деятельность.

Согласно статье 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Судом расчет долга, представленный истцом, проверен, признан соответствующим критериям, установленным постановлением Кабинета Министров РТ от 09.02.1995г. №74 «Об арендной плате за землю», которым определен порядок расчета арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности РТ и государственная собственность на которые не разграничена. 

На момент вынесения решения ответчик долг в указанном размере не оплатил, доказательств обратного суду не представил.

В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом.

В соответствии со статьями 307 - 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (статья 9 Арбитражного процессуального кодекса РФ).

С учетом изложенного, принимая во внимание, что доказательств оплаты задолженности не представлено, требование истца о взыскании долга в размере 1335073 руб. 84 коп., на основании статей 309, 310, 606, 614, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации правомерно и подлежит удовлетворению.

Также истцом заявлено требование о взыскании с ответчика 111010 руб. 55 коп. штрафа по пункту 9.2 договора в размере 10% суммы годовой арендной платы. Судом допущенные ответчиком нарушения сроков внесения арендной платы признаются существенными. Следовательно, требование о взыскании штрафа за данное нарушение суд признаёт обоснованным.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса РФ законом или договором может быть предусмотрена неустойка (штраф, пени), т.е. денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения обязательства.

В соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. 

По смыслу указанных выше норм гражданского законодательства и пунктов 71, 73 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 марта 2016 года №7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" если должником является коммерческая организация снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

При этом в силу пункта 77 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 марта 2016 года №7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункты 1 и 2 статьи 333 ГК РФ).

Ответчиком заявления о снижении размера ответственности сделано не было, в связи с чем, вопрос о соразмерности штрафа последствиям нарушения судом не рассматривается.

Истцом также заявлено требование о расторжении договора аренды в связи с неоплатой аренды свыше двух раз подряд.

Между тем, при заявлении данного требования истцом не учтено следующее.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.

Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрены основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя.

Указанной статьей установлено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Отсутствие арендных платежей по договору является существенным нарушением договора аренды земельного участка.

Вместе с тем, в силу части 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно пункту 29 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса).

При этом в указанном пункте 29 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что по смыслу части 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, указанное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. 

Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Кроме того, как разъяснено в пункте 30 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.

Необходимость исследования обстоятельства получения другой стороной такой претензии обусловлено тем, что основанием для расторжения договора по статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации является нарушение арендатором условий договора, ввиду чего арендатору должно быть предоставлено право исполнить нарушенное обязательство в разумный срок.

Таким образом, в рассматриваемом случае для определения наличия оснований для удовлетворения требований Исполнительного комитета о расторжении спорного договора аренды необходимо установить соблюден ли истцом досудебный порядок урегулирования спора, в том числе, предоставлено ли арендатору время для устранения нарушенного обязательства, поскольку только после соблюдения данного условия у арендодателя возникает право требовать досрочного расторжения договора.

Как следует из материалов дела, в подтверждение соблюдения досудебного порядка расторжения договора Исполком предоставил направленную в адрес ответчика претензию №06/601п от 04.08.2017г., которая, однако, содержала требование как об уплате задолженности по арендной плате, так и одновременно предупреждение о расторжении договора аренды от №56/04-п от 12.05.2004г., в связи с существенным нарушением условий договора (л.д. 43). При этом оба требования (и погасить задолженность и расторгнуть договор) надлежит исполнить арендатору в 10-дневный срок со дня получения настоящей претензии.

Предложив одновременно погасить задолженность по арендной плате и расторгнуть договор аренды, Исполком фактически не предоставил ответчику возможность исполнить обязательство по погашению задолженности в разумный срок, и, соответственно, у истца отсутствовало право требовать досрочного расторжения договора аренды.

Таким образом, данная претензия не может быть признана надлежащим доказательством соблюдения досудебного порядка урегулирования спора о досрочном расторжении договора по требованию арендодателя, поскольку исключает возможность добровольного исполнения ответчиком обязательства.

Истец ссылается на неоднократное нарушение ответчиком сроков внесения арендной платы. Однако, указанное, не подтверждает позицию истца о достижении договоренности с ответчиком о прекращении договорных отношений.

Указанная позиция суда подтверждается сложившейся судебной практикой (Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 25.07.2017г. по делу А65-20046/2016 и Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.10.2017г. по делу А65-26043/2016).

Других документов, подтверждающих направление ответчику предложения (уведомления) о расторжении рассматриваемого договора аренды в порядке, установленном статьей 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец не представил.

Пунктом 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, за исключением случаев, если его соблюдение не предусмотрено федеральным законом.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что требование Исполкома о расторжении договора аренды №56/04-п от 12.05.2004г. подлежит оставлению без рассмотрения.

Оставление искового заявления без рассмотрения в указанной части не лишает права истца на обращение с иском в суд с таким же требованием, после соблюдения претензионного порядка, предусмотренного федеральным законом.

Госпошлина по иску в части удовлетворенных имущественных требований в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  подлежит отнесению на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 112, 167 – 169   Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

Р Е Ш И Л :

Исковые требования в части взыскания удовлетворить.

Взыскать с Индивидуального предпринимателя ФИО2, Тукаевский район, с. Большая Шильна (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу Муниципального казенного учреждения «Исполнительный комитет муниципального образования 

<

...> (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 1335073 руб. 84 коп. долга, 111010 руб. 55 коп. штрафа.

В части требования о расторжении договора иск оставить без рассмотрения.

Взыскать с Индивидуального предпринимателя ФИО2, Тукаевский район, с. Большая Шильна (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в доход бюджета 27461 руб. госпошлины.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

Решение  может быть обжаловано в Одиннадцатый Арбитражный апелляционный суд в месячный срок.

СудьяА.Г. Савельева