Арбитражный суд Сахалинской области

Коммунистический проспект, 28, Южно-Сахалинск, 693024, 

http://sakhalin.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А59-8500/2018

3 апреля 2019 года

город Южно-Сахалинск

Резолютивная часть решения объявлена 27.03.2019. Полный текст решения изготовлен 03.04.2019. 

Арбитражный суд Сахалинской области в составе судьи Белоусова А.И., 

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Бадмаевой Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «КапСтрой-2003»                  (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в лице конкурсного управляющего ФИО1 к Департаменту землепользования города Южно-Сахалинска (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о признании незаконным решения об отказе в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 65:01:0601006:1380, оформленного письмом от 08.10.2018 № 4835-014/07; обязании в тридцатидневный срок с даты принятия решения направить обществу три экземпляра проекта договора аренды земельного участка с кадастровым номером 65:01:0601006:1380 (

<

...> южная сторона пр-та Победы), подписанного уполномоченным лицом, 

при участии:

от общества с ограниченной ответственностью «КапСтрой-2003» - ФИО2 по доверенности от 18.09.2018,

от Департамента землепользования города Южно-Сахалинска – ФИО3 по доверенности от 07.08.2018,

от Администрации города Южно-Сахалинска - ФИО3 по доверенности от 16.07.2018 № Д07-0122,

от Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области - представитель не явился, 

У С Т А Н О В И Л :

Общество с ограниченной ответственностью «КапСтрой-2003» в лице конкурсного управляющего ФИО1 (далее - общество, заявитель, ООО «КапСтрой-2003») обратилось в арбитражный суд с указанным заявлением к Департаменту землепользования города Южно-Сахалинска (далее - департамент).

В обоснование заявленных требований общество в своем заявлении, а также его представитель в судебном заседании указали, объект незавершенного строительства «Градостроительный жилищно-общественный комплекс повышенной этажности по проспекту Победы в городе Южно-Сахалинске в 16-м мкр» включен в конкурсную массу ООО «КапСтрой-2003» по акту инвентаризации от 26.12.2012. Указанный объект возведен на земельном участке с кадастровым номером 65:01:0601006:1380 и учтен органом технического учета в качестве объекта незавершенного строительства (кадастровый номер 65-65-01/075/2012-374), что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 15.01.2013 № 65 АА 144928. Отказ от заключения договора аренды на земельный участок с кадастровым номером 65:01:0601006:1380, образованный вокруг объекта незавершённого строительства, противоречит нормам Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), поскольку первичный земельный с кадастровым номером 65:01:0601006:50 ранее предоставлялся обществу. Таким образом производный земельный участок с кадастровым номером 65:01:0601006:1380, выделенный из участка 65:01:0601006:50, также является муниципальной собственностью. В этой связи ссылка департамента в оспариваемом отказе на определение Арбитражного суда Сахалинской области от 08.06.2012 по делу № А59-5933/2009, согласно которому земельный участок является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме, не состоятельна. В связи с чем, просили суд признать незаконным решение об отказе в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 65:01:0601006:1380, а также обязать в тридцатидневный срок с даты принятия решения направить обществу три экземпляра проекта договора аренды земельного участка с кадастровым номером 65:01:0601006:1380 (

<

...> южная сторона пр-та Победы), подписанного уполномоченным лицом.

Департамент в отзыве и его представитель в судебном заседании с требованиями общества не согласились, считая оспариваемое решение законным и обоснованным. Так, согласно выписки из Единого государственного реестра об объекте недвижимости, сведения на земельные участки с кадастровыми номерами 65:01:0601006:1379 и  65:01:0601006:1380 имеют статус «временные». Земельный участок подлежит снятию с государственного кадастрового учета по истечении 5 лет со дня его государственного кадастрового учета, если на него не будут зарегистрированы права. Земельный участок с кадастровым номером 65:01:0601006:50 не прекращает своего существования и обременения в отношении первоначального земельного участка сохранили свое действие и при его разделе. В свою очередь согласно определению Арбитражного суда Сахалинской области от 08.06.2012 по делу № А59-5933/2009 земельный участок с кадастровым номером 65:01:0601006:50 вступил в общую долевую собственность сособственников помещений многоквартирных жилых домов, а договор аренды прекратил свое существование. Таким образом, принимая во внимание положения ст. 36 ЗК РФ, отказ в предоставлении обществу земельного участка в аренду является правомерным, поскольку испрашиваемый земельный участок является временным и образован из земельного участка, который обременен правами третьих лиц. Департамент также отметил, что непредставление земельного участка по договору аренды в целях продажи объекта незавершенного строительства не нарушает прав заявителя, поскольку реализация возможна и без заключения договора, а аренда спорного участка для целей строительства повлечет расходование денежных средств из конкурсной массы.

Определением от 22.01.2019 суд привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области (далее - Росреестр), Администрацию города Южно-Сахалинска (далее - администрация).

Представитель администрации в судебном заседании поддержал позицию департамента.

Представитель Росреестра в судебном заседании, проведенном 11.03.2019, а также в представленном отзыве указал, что правовая позиция регистрирующего органа предопределена объемом и составом наделенных полномочий, а оценка доводов сторон относится к исключительной компетенции судебного органа. Одновременно в представленном отзыве привел хронологию событий в отношении первоначального земельного участка 65:01:0601006:50, а также двух земельных участков 65:01:0601006:1379 и 65:01:0601006:1380, образованных из первоначального.

В судебном заседании объявлялся перерыв до 11 час. 00 мин. 27.03.2019. Об объявлении перерыва лица, участвующие в деле, уведомлялись в судебном заседании, а также в соответствии с постановлением Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 25.12.2013 № 99 «О процессуальных сроках» путем размещения на официальном сайте суда информации о времени и месте продолжения судебного заседания.

Изучив в судебном заседании материалы дела, заслушав участников процесса, которые поддержали свои доводы по спорным обстоятельствам, и, оценив представленные в обоснование заявленного требования и возражений доказательства, суд установил следующее.

Согласно ч. 1 ст. 198, ч. 4 ст. 200, ч.ч. 2 и 3 ст. 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений государственных органов и их должностных лиц необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствие оспариваемого ненормативного правового акта, решения закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Из указанных положений АПК РФ также следует, что законность такого ненормативного акта (решения) и установление факта нарушения им прав и законных интересов заявителя подлежат оценке на дату его принятия (вынесения) органом, осуществляющим публичные полномочия. При этом судебной проверке подлежат те обстоятельства, на основании и при которых был принят оспариваемый акт (решение). 

21.02.2005 между Департаментом архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью города Южно-Сахалинска и ООО «КапСтрой-2003» на постановления мэра города Южно-Сахалинска от 13.04.2004 № 596 «О предоставлении и изъятии земельного участка в XY1-ом микрорайоне» заключен договор № 7278 аренды земельного участка (далее - договор аренды). Предметом договора является земельный участок, относящийся к категории земель - земли населенных пунктов, с кадастровым номером 65:01:0601006:50, площадью 16 218 кв. м, расположенный по адресу: 

<

...> южная сторона пр. Победы (строительный номер - пр. Победы, 9). Разрешенное использование: для строительства градостроительного жилищно-общественного комплекса повышенной этажности. Срок договора аренды - с 01.04.2004 по 31.03.2005.

Соглашением от 05.04.2005 в связи с принятием постановления мэра г.Южно-Сахалинска от 23.03.2005 № 561 стороны внесли изменения в договор аренды, установив площадь участка - 16 218, целевое назначение - проектирование градостроительного комплекса, включая высотные гостинично-офисные здания вдоль пр. Победы с объектами обслуживания и торговли, уточнили площадь земельного участка с 28.12.2004 - 1 972 кв.м. - инженерные коммуникации.

На основании постановления мэра г. Южно-Сахалинска от 29.04.2005 №837 стороны соглашением от 20.05.2005 № 22481/2 установили дату окончания договора 31.03.2008, целевое назначение - для строительства градостроительного жилищно-общественного комплекса повышенной этажности.

В связи с принятием мэром г. Южно-Сахалинска постановления от 28.09.2006 № 1812 стороны вновь подписали соглашение от 28.09.2006 №22481/6, которым внесли изменения в части адреса участка - 

<

...> южная сторона пр. Победы (строительный номер - пр. Победы, 9).

26.05.2008 подписано трехстороннее соглашение между Комитетом по управлению государственным имуществом Сахалинской области, Департаментом архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью города Южно-Сахалинска и ООО «КапСтрой-2003», согласно которому департамент передал комитету права и обязанности по договору аренды от 21.02.2005 № 7278 земельного участка, находящегося по адресу: 

<

...> южная сторона пр. Победы (строительный номер - пр. Победы, 9), площадь 16 218 кв. м., кадастровый номер 65:01:0601006:50, разрешенное использование: для строительства градостроительного жилищно-общественного комплекса повышенной этажности. Датой окончания договора стороны установили - 31.03.2009. Указанные права и обязанности переходят к комитету с момента государственной регистрации настоящего соглашения.

Дополнительными соглашениями от 20.03.2009, от 20.04.2010, от 06.06.2011, от 13.05.2013, срок договора аренды продлевался до 31.03.2010, 31.03.2011, 31.03.2012, 31.03.2014 соответственно.

Департаментом архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью города Южно-Сахалинска 13.04.2006 выдано разрешение №148 на строительство объекта «градостроительный жилищно-общественный комплекс повышенной этажности в 16-м микрорайоне» на земельном участке г. Южно-Сахалинск, 16-й микро-н, зем. участок № 7935, сроком на три года. В качестве документа, подтверждающего право пользования земельным участком указан договор аренды от 21.02.2005 № 7278. Впоследствии действие разрешения продлено до 27.02.2012.

28.05.2013 Администрацией города Южно-Сахалинска обществу выдано разрешение № RU65302000-0000003713 на строительство объекта «градостроительный жилищно-общественный комплекс повышенной этажности в 16-м микрорайоне по южной стороне просп. Победы. 3-я очередь строительства - жилой дом № 15», кадастровый номер 65:01:0601006:1380, сроком до 28.08.2014.

Распоряжением Департаментом архитектуры, градостроительства и землепользования города Южно-Сахалинска от 13.11.2012 № 1917р в связи с образованием двух земельных участков путем раздела земельного участка с кадастровым номером 65:01:0601006:50 утверждена схема расположения земельных участков на кадастровом плане территории кадастрового квартала № 65:01:0601006 со следующими характеристиками: 

- земельный участок 65:01:0601006:50:ЗУ1, местоположение - 

<

...> южная сторона просп. Победы, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для строительства градостроительного жилищно-общественного комплекса повышенной этажности, доступ к земельному участку осуществляется посредством земель (земельных участков) общего пользования, согласно Правил землепользования и застройки в г. Южно-Сахалинск, утвержденных решением городского Собрания города Южно-Сахалинска от 29.09.2004 № 740/95-04-2 земельный участок расположен в территориальной зоне «ОД-2/62»;

- земельный участок 65:01:0601006:50:ЗУ2, местоположение - 

<

...> южная сторона просп. Победы, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для строительства градостроительного жилищно-общественного комплекса повышенной этажности, доступ к земельному участку осуществляется посредством земель (земельных участков) общего пользования, согласно Правил землепользования и застройки в г. Южно-Сахалинск, утвержденных решением городского Собрания города Южно-Сахалинска от 29.09.2004 № 740/95-04-2 земельный участок расположен в территориальной зоне «ОД-2/62»;

Пунктом 2 данного распоряжения определено, что оно является основанием для проведения ООО «КапСтрой-2003» кадастровых работ, постановки земельных участков на государственный кадастровый учет и внесения изменений.

На основании вышеуказанного распоряжения от 13.11.2012 № 1917р ООО «КапСтрой-2003» выполнило работы по разделу земельного участка с кадастровым номером 65:01:0601006:0050, разбив его на два земельных участка с кадастровыми номерами 65:01:0601006:1379 и 65:01:0601006:1380.

ФГБУ «ФКП Росреестра» по Сахалинской области 05.03.2013 на основании заявления и представленного межевого плана от 06.02.2013, выполненного в результате проведения кадастровых работ в связи с образованием двух земельных участков путем раздела земельного участка с кадастровым номером 65:01:0601006: 50, осуществлена постановка на государственный кадастровый учет земельных участков с кадастровыми номерами 65:01:0601006:1379 и 65:01:0601006:1380.

17.07.2013 общество обратилось в Министерство имущественных и земельных отношений Сахалинской области с заявлением о внесении изменений в правоустанавливающие документы на земельный участок 65:01:0601006:0050.

Письмом от 09.09.2013 № 04-7072/13 Министерство имущественных и земельных отношений Сахалинской области сообщило обществу об отсутствии правовых оснований для распоряжения данным земельным участком, поскольку не является стороной договорных отношений.

26.09.2013 Департаментом архитектуры, градостроительства и землепользования города Южно-Сахалинска в связи с образованием трех земельных участков путем раздела земельного участка с кадастровым номером 65:01:0601006:50 издано распоряжение № 1128-р об утверждении схемы расположения земельных участков на кадастровом плане территории кадастрового квартала № 65:01:0601006 со следующими характеристиками: 

- земельный участок 65:01:0601006:50:ЗУ1, местоположение - 

<

...> южная сторона просп. Победы, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для строительства градостроительного жилищно-общественного комплекса повышенной этажности, доступ к земельному участку осуществляется посредством земель (земельных участков) общего пользования, согласно Правил землепользования и застройки на территории городского округа «Город Южно-Сахалинск», утвержденных Решением Городского Собрания города Южно-Сахалинска от 30.01.2013 № 744/44-13-4 земельный участок расположен в территориальной зоне многоэтажной жилой застройки (Ж-1);

- земельный участок 65:01:0601006:50:ЗУ2, местоположение - 

<

...> южная сторона просп. Победы, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для строительства градостроительного жилищно-общественного комплекса повышенной этажности, доступ к земельному участку осуществляется посредством земель (земельных участков) общего пользования, согласно Правил землепользования и застройки на территории городского округа «Город Южно-Сахалинск», утвержденных Решением Городского Собрания города Южно-Сахалинска от 30.01.2013 № 744/44-13-4 земельный участок расположен в территориальной зоне многоэтажной жилой застройки (Ж-1);

- земельный участок 65:01:0601006:50:ЗУ3, местоположение - 

<

...> южная сторона просп. Победы, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для строительства градостроительного жилищно-общественного комплекса повышенной этажности, доступ к земельному участку осуществляется посредством земель (земельных участков) общего пользования, согласно Правил землепользования и застройки на территории городского округа «Город Южно-Сахалинск», утвержденных Решением Городского Собрания города Южно-Сахалинска от 30.01.2013 № 744/44-13-4 земельный участок расположен в территориальной зоне многоэтажной жилой застройки (Ж-1).

Согласно п. 2 данного распоряжения, последнее является основанием для проведения ООО «КапСтрой-2003» кадастровых работ, постановки земельного участка на государственный кадастровый учет и внесения изменений в сведения о земельном участке.

Обращениями от 06.08.2014 №№ 26405, 26406 общество просило Министерство имущественных и земельных отношений Сахалинской области внести изменения в договор аренды от 21.02.2005 № 7278. Сославшись на положения Жилищного кодекса, Закона о государственной регистрации, а также постановление Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», Министерство в письме от 28.08.2014 № 04-8036/14 указало, что земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды земельного участка считается прекращенным с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в данном доме. При таких обстоятельствах, министерство не усмотрело оснований для распоряжения спорным земельным участком.

30.07.2018 ООО «КапСтрой-2003» обратилось в департамент с заявлением о предоставлении в аренду без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 65:01:0601006:1380.

Письмом департамента от 08.10.2018 № 4835-014/07 обществу отказано в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 65:01:0601006:1380, поскольку испрашиваемый земельный участок является частью земельного участка с кадастровым номером 65:01:0601006:50. Последний же согласно определению Арбитражного суда Сахалинской области от 08.06.2012 по делу № А59-5933/2009 вступил в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирных жилых домов, а договор аренды прекратил свое действие.

Не согласившись с отказом в предоставлении земельного участка в аренду, общество обратилось в суд с рассматриваемым заявлением.

Как указывалось выше, согласно ч. 1 ст. 198, ч. 4 ст. 200 АПК РФ, п. 6 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, необходимо одновременное наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

Земельный кодекс Российской Федерации (далее - ЗК РФ) регулирует отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками.

Подпунктом 3 п. 1 ст. 39.1 ЗК РФ установлено, что земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду.

Порядок предоставления таких земельных участков урегулирован ст. 39.6 ЗК РФ, в п. 1 которой установлено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Согласно пп. 10 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных п. 5 названной статьи.

В соответствии с п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: 

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; 

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. 

Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с названным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

На основании п. 21 ст. 3 Федерального закона Российской Федерации N 137-ФЗ от 25.10.2001 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (в редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ, вступившей в силу с 01.03.2015) в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном ст.ст. 39.14 - 39.17 ЗК РФ.

Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства на заключение (продление) договора аренды без торгов однократно для завершения строительства указанного объекта.

Юридическое значение в целях применения данной нормы имеет установление обстоятельств наличия на земельном участке легально возведенного объекта незавершенного строительства, принадлежащего заявителю, строительство которого подлежит законному завершению.

Из материалов дела судом установлено, что 21.02.2005 между Департаментом архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью города Южно-Сахалинска и ООО «КапСтрой-2003» на основании постановления мэра города Южно-Сахалинска от 13.04.2004 № 596 «О предоставлении и изъятии земельного участка в XY1-ом микрорайоне» заключен договор № 7278 аренды земельного участка (далее - договор аренды). Предметом договора является земельный участок, относящийся к категории земель - земли населенных пунктов, с кадастровым номером 65:01:0601006:50, площадью 16 218 кв. м, расположенный по адресу: 

<

...> южная сторона пр. Победы (строительный номер - пр. Победы, 9). Разрешенное использование: для строительства градостроительного жилищно-общественного комплекса повышенной этажности. Срок договора аренды - с 01.04.2004 по 31.03.2005.

Согласно сведений Единого государственного реестра недвижимости 24.11.2005 управлением внесена запись об ограничении (обременении) права аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 65:01:0601006:50 на основании договора аренды земельного участка от 21.02.2005 № 7278, заключенного между ООО «КапСтрой-2003» и департаментом со сроком действия с 31.03.2009 по 31.03.2014.

В силу п. 1 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) в редакции, действовавшей на момент выдачи заявителю разрешения на строительство, разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

К заявлению о выдаче разрешения на строительство на основании п. 7 ст. 51 ГрК РФ в названной редакции прилагаются, в том числе, правоустанавливающие документы на земельный участок.

Таким образом, разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство и реконструкцию объекта капитального строительства на конкретно-определенном земельном участке.

Судом установлено, что для цели, указанной в договоре аренды, обществом 13.04.2006 получено разрешение № 148 для строительства градостроительного жилищно-общественного комплекса повышенной этажности в 16-м микрорайоне на земельном участке № 7935 по адресу: г. Южно-Сахалинск, 16-й микро-н.

Срок разрешения на строительство № 148 продлен до 27.02.2012.

15.01.2013 за обществом зарегистрировано право собственности на объект с кадастровым номером 65-65-01/075/2012-374 - объект незавершенного строительства, назначение: нежилое (подземных этажей - 1), площадь застройки 690 кв.м., инв. № 64:401:001:0000123450, лит А, адрес (местонахождение) объекта: 

<

...>. С видом ограничения: ипотека в силу закона.

Из кадастрового паспорта от 27.02.2018 № 65/001/001/2018-1755 следует, что указанный объект незавершенного строительства (кадастровый номер 65:01:0601004:350) расположен в пределах земельного участка с кадастровым номером 65:01:0601006:50.

При этом согласно этого же кадастрового паспорта на этом же участке ООО «КапСтрой-2003» значатся объекты недвижимости с кадастровыми номерами 65:01:0601004:371, 65:01:0601007:140.

Между тем согласно разрешению от 28.05.2013 № RU65302000-0000003713 для строительства градостроительного жилищно-общественного комплекса повышенной этажности в 16-м микрорайоне по южной стороне просп. Победы. 3-я очередь строительства - жилой дом № 15, оно выдано на земельный участок с кадастровым номером 65:01:0601006:1380, расположенного по адресу: 

<

...> южная сторона проспекта Победы.

Таким образом, в период строительства обществу были выданы два разрешения на строительство: в первом случае на земельный участок с кадастровым номером 65:01:0601006:50, во втором - на земельный участок с кадастровым номером 65:01:0601006:1380.

Вместе с тем, по смыслу пп. 10 п. 2 и пп. 2 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ в аренду на новый срок предоставляется именно тот земельный участок, который уже ранее был сформирован и предоставлен застройщику по договору аренды, срок которого истек.

Однако, на момент обращения общества с заявлением 30.07.2018 о предоставлении в аренду земельного участка в целях завершения строительства объекта, срок действия выданного заявителю разрешения на строительство № RU65302000-0000003713 (до 28.08.2014) истек, доказательства обращения заявителя за продлением действия разрешения суду не представлены. Следовательно, заявителем не подтверждено его право продолжать строительство на испрашиваемом земельном участке.

Более того, как указывал представитель общества в судебном заседании ввиду признания заявителя несостоятельным (банкротом) ООО «КапСтрой-2003» не обращалось в уполномоченный орган за таким разрешением.

Кроме того, из выписки из Единого государственного реестра недвижимости в отношении земельного участка с кадастровым номером 65:01:0601006:50 следует, что имеются обременения: 4.1) ипотека, дата государственной регистрации - 28.11.2011, номер государственной регистрации 65--65-01/042/2011-597, срок, на который установлено ограничение - с 28.11.2013 по 18.11.2013, лицо, в пользу которого установлено ограничение - ОАО «Тихоокеанский Внешторгбанк», основание государственной регистрации - договор ипотеки от 18.11.2011 № ДИ-375/2011; 4.2) ипотека, дата государственной регистрации - 03.02.2011, номер государственной регистрации 65-65-01/031/2010-364, срок, на который установлено ограничение - с 03.02.2011 по декабрь 2010, лицо, в пользу которого установлено ограничение - участники долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве, основание государственной регистрации - договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома № 01/01/0610, выдан 06.09.2010.

На основании ст. 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в случае, если указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, безвозмездного пользования, пожизненного наследуемого владения или аренды, за исключением случаев, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратился обладатель данных прав или подано заявление о предоставлении земельного участка в соответствии с пп. 10 п. 2 ст. 39.10 настоящего Кодекса.

Таким образом, учитывая, что вся разрешительная документация была выдана заявителю в отношении земельного участка с кадастровым номером 65:01:0601006:50, указанный участок на момент обращения заявителя обременен правами третьих лиц, суд приходит к выводу о том, что само по себе наличие права собственности на незавершенный строительством объект недвижимости и завершение его строительства, без учета установленных судом конкретных обстоятельств дела и определенных положений законодательства, не может повлечь безусловной обязанности уполномоченного органа по предоставлению земельного участка.

Судом также принято во внимание, что согласно сведениям ЕГРН, пояснениям регистрирующего органа, сведения о земельном участке с кадастровым номером 65:01:0307003:14 носят актуальный характер. При этом 05.03.2013 на кадастровый учет поставлены два земельных участка с номерами 65:01:0601006:1379 и 65:01:0601006:1380 со статусом постановки «временные», без каких-либо ограничений и в отсутствие собственников на данные земельные участки.

В регистрирующий орган заинтересованные лица с заявлениями о государственной регистрации прав, ограничений, обременений не обращались.

Таким образом, испрашиваемый заявителем земельный участок 65:01:0601006:1380 регистрацию в установленном порядке не прошел и согласно данным Единого государственного реестра недвижимости сведения о земельном участке имеет статус «временный».

Между тем, в силу ч. 7 ст. 72 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» земельный участок имеет «временный» статус, если он одновременно отвечает следующим условиям: он был поставлен на кадастровый учет в период с 1 марта 2008 года до 1 января 2017 года в государственном кадастре недвижимости в результате его образования (за исключением участков общего пользования, образование которых предусмотрено проектом межевания территории); права на него не зарегистрированы.

При этом согласно положениям ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) право сдавать имущество в аренду принадлежит его собственнику либо иному лицу, управомоченному законом или собственником.

Как указано в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», судам следует иметь в виду, что по смыслу ст. 608 ГК РФ арендодатель, заключивший договор аренды и принявший на себя обязательство по передаче имущества арендатору во владение и пользование либо только в пользование, должен обладать правом собственности на него в момент передачи имущества арендатору. С учетом этого договор аренды, заключенный лицом, не обладающим в момент его заключения правом собственности на объект аренды (договор аренды будущей вещи), не является недействительным на основании ст.ст. 168 и 608 ГК РФ.

Вместе с тем, поскольку испрашиваемый земельный участок имеет статус «временный», чье-либо право, в том числе, муниципального образования города Южно-Сахалинска, на него не зарегистрировано, следовательно, департамент при рассмотрении заявления ООО «КапСтрой-2003» о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 65:01:0601006:1380 в аренду не мог им распоряжаться ввиду отсутствия зарегистрированных прав на данный земельный участок.

Данное обстоятельство также свидетельствует об отсутствии оснований для удовлетворения требований заявителя.

Принимая во внимание изложенное, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для признания решения департамента от 08.10.2018 №4835-014/07 незаконным.

В соответствии с ч. 3 ст. 201 АПК РФ в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт государственного органа соответствует закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

Нарушение срока обжалования ненормативного правового акта департамента в арбитражный суд со стороны заявителя не выявлено.

Остальные доводы сторон правового значения для разрешения спора не имеют и суд им оценку не дает.

В силу ст.ст. 101 и 110 АПК РФ судебные расходы, состоящие из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В связи с отказом в удовлетворении требований общества судебные расходы по уплате государственной пошлины возлагаются на заявителя.

При подаче заявления в суд общество уплатило государственную пошлину в размере 6 000 руб. по платежному поручению от 03.12.2018.

В абз. 3 п. 3 ч. 1 ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации указано, что по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, при подаче организациями заявлений о признании ненормативного правового акта недействительным и о признании решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц незаконными государственная пошлина уплачивается в размере 3 000 руб.

Таким образом, заявленные требования общества подлежат оплате государственной пошлиной в размере 3 000 руб. Остальная часть уплаченной государственной пошлины подлежит возврату ООО «КапСтрой-2003» из федерального бюджета как излишне уплаченная на основании ст. 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации. 

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 и 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении требования общества с ограниченной ответственностью «КапСтрой-2003» в лице конкурсного управляющего ФИО1 к Департаменту землепользования города Южно-Сахалинска о признании незаконным решения об отказе в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 65:01:0601006:1380, оформленного письмом от 08.10.2018 № 4835-014/07; обязании в тридцатидневный срок с даты принятия решения направить обществу три экземпляра проекта договора аренды земельного участка с кадастровым номером 65:01:0601006:1380 (

<

...> южная сторона пр-та Победы), подписанного уполномоченным лицом, отказать.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «КапСтрой-2003» в лице конкурсного управляющего ФИО1 из федерального бюджета излишне уплаченную по платежному поручению от 03.12.2018 № 317 государственную пошлину в размере 3 000 рублей. Заявителю выдать справку на возврат госпошлины.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Сахалинской области. 

Судья                                                                                                    А.И. Белоусов