2301/2023-26049(2) 

 

ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД  

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27  

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/ 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 арбитражного суда апелляционной инстанции 

по проверке законности и обоснованности решений (определений)  

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А32-7450/2022

город Ростов-на-Дону

20 марта 2023 года

15АП-2795/2023  

Резолютивная часть постановления объявлена 15 марта 2023 года.  

Полный текст постановления изготовлен 20 марта 2023 года. Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Ковалевой Н.В., судей Маштаковой Е.А., Чотчаева Б.Т. 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания  ФИО1,  

в отсутствии лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу 

общества с ограниченной ответственностью «Поволжская долговая компания»  на решение Арбитражного суда Краснодарского края  

от 12.01.2023 по делу № А32-7450/2022 

по иску общества с ограниченной ответственностью «Поволжская долговая компания»  (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>)  

к обществу с ограниченной ответственностью «РЕДЕВЕЛОПМЕНТ»  (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), Управлению Федеральной службы  

государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю  при участии третьего лица: межрегионального территориального управления  

Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея об обязании зарегистрировать право аренды земельного участка, 

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Поволжская долговая компания»  (далее - общество, истец) обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с  ограниченной ответственностью «Редевелопмент» (далее - ООО «Редевлопмент»),  Управлению Росреестра по Краснодарскому краю со следующими требованиями:  

- обязать ООО «Редевелопмент» обратиться в Управление Росреестра по  Краснодарскому краю с заявлением о регистрации отчуждения права аренды  земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:6947 по договору № 0109/204 от 20.04.2017;  

- обязать Управление Росреестра по Краснодарскому краю восстановить запись  о государственной регистрации права аренды земельного участка с кадастровым  номером 23:49:0000000:6947 по договору № 01-09/204 от 20.04.2017.  

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 12.01.2023  по делу № А32-7450/2022 в удовлетворении исковых требований отказано.  

Общество с ограниченной ответственностью «Поволжская долговая компания»  обжаловало решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просило его  отменить, принять по делу новый судебный акт.  

 В обоснование апелляционной жалобы заявитель указал,  что правоотношения сторон спора, в частности ООО «Редевелопмент» и  ООО «Поволжская долговая компания», не связаны с выводами суда по арбитражному  делу А32-44741/2018. Договор между ООО «Редевелопмент» и  ООО «Поволжская долговая компания» недействительным не признан, является  действующим, возмездным.  

В судебное заседание лица, участвующие в деле, надлежащим образом  уведомленные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку  представителей не обеспечили.  

В связи с изложенным, апелляционная жалоба рассматривается в их отсутствие,  в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации.  

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный  суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не  подлежит удовлетворению по следующим основаниям.  

Как следует из материалов дела, по договору от 20.04.2017 № 01-09/2073  Межрегиональное теруправление Росимущества в Краснодарском крае предоставило в  аренду ООО «Лукойл-Экоэнерго» земельный участок с кадастровым номером  23:49:0000000:6947 площадью 9008 кв. м, с разрешенным использованием: санаторий,  по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, р-н Адлерский, пгт Красная поляна, ул.  Турбинная.  

07.07.2017 между ООО «Лукойл-Экоэнерго» и ООО «Редевелопмент» (до  переименования - ООО «Энергетические технологии») был заключен договор о  передаче прав и обязанностей по договору аренды находящегося в федеральной  собственности земельного участка № 01-09/2073 от 20.04.2017. ООО «Редевелопмент»  на основании указанного договора являлось арендатором земельного участка с  кадастровым номером 23:49:0000000:6947.  

По договору о передаче прав и обязанностей арендатора земельного участка  ООО «Редевелопмент» обязалось передать обществу с ограниченной  ответственностью «Поволжская долговая компания» права и обязанности арендатора  земельного участка.  

В соответствии с предварительным договором от 15.09.2018 между ООО  «Редевелопмент» и ООО «Поволжская долговая компания» стороны договорились о  заключении в будущем договора перенайма в отношении части земельного участка.  ООО «Поволжская долговая компания» намеревалось осуществить строительство  рекреационного и образовательного объекта.  

ООО «Редевелопмент» до настоящего времени не передало права и обязанности  арендатора, не предприняло мер по проведению регистрационных действий  Управлением Росреестра по Краснодарскому краю по внесению изменений в записи  ЕГРН в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:6947.  

Определением от 22.02.2022 к участию в деле в качестве третьего лица, не  заявляющего самостоятельные требования, привлечено межрегиональное  территориальное управление Федерального агентства по управлению  государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея.  

В обоснование исковых требований по настоящему делу обществом  представлен предварительный возмездный договор от 15.09.2018 о передаче прав и  обязанностей по договору аренды находящегося в федеральной собственности  земельного участка № 01-09/2073 от 20.04.2017, по которому ООО «Редевелопмент»  (арендатор) и ООО «Поволжская долговая компания» (новый арендатор) обязались  заключить в будущем договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды  земельного участка № 01-09/2073 от 20.04.2017 в части пользования 500 кв. м  земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:6947. Основной договор  подлежал заключению до 15.09.2019. Согласно пункту 1.2 предварительного договора,  права арендатора (ООО «Редевелопмент») подтверждаются договором от 07.07.2017   № 198/ЛЭЭ о передаче прав и обязанностей по договору аренды находящегося в  федеральной собственности земельного участка № 01-09/2073 от 20.04.2017.  

Между тем, решением Арбитражного суда Краснодарского края от 11.10.2019  по делу № А32-44741/2018 признан недействительным (ничтожным) договор от  20.04.2017 № 01-09/2073 аренды земельного участка с кадастровым номером  23:49:0000000:6947, заключенный Межрегиональным Территориальным управлением  Федерального агентства по управлению государственным имуществом в  Краснодарском крае и Республике Адыгея и ООО «Лукойл-Экоэнерго»; признан  недействительным (ничтожным) договор от 07.07.2017, заключенный ООО «Лукойл- Экоэнерго» и ООО «Энергетические технологии» (в настоящее время ООО  «Редевелопмент») о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 20.04.2017   № 01-09/2073; применены последствия недействительности сделок путем  аннулирования (гашения) в Едином государственном реестре недвижимости записи об  аренде земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:6947 в пользу ООО  «Энергетические технологии» (в настоящее время ООО «Редевелопмент»), г.  Астрахань (ИНН: 

<

***> ОГРН: 

<

***>). ООО «Редевелопмент», г.  Астрахань (ИНН: 

<

***> ОГРН: 

<

***>) обязано в течение одного месяца  с момента вступления настоящего решения в законную силу возвратить земельный  участок с кадастровым номером 23:49:0000000:6947 во владение Российской  Федерации, оформив возврат подписанием со своей стороны уполномоченным лицом  и направлением Межрегиональному территориальному управлению Федерального  агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и  Республике Адыгея, г. Краснодар (ИНН: 

<

***> ОГРН: 

<

***>) акта  приема-передачи этого участка.  

Как следует из данного решения, первый заместитель прокурора  Краснодарского края - прокурор города Сочи обратился в Арбитражный суд  Краснодарского края со следующими требованиям: признать недействительным  (ничтожным) договор аренды земельного участка от 20.04.2017 № 01-09/2073,  заключенный Межрегиональным территориальным управлением Федерального  агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и  Республике Адыгея и ООО «ЛУКОЙЛ-Экоэнерго»; признать недействительным  (ничтожным) договор от 07.07.2017, заключенный ООО «Лукойл-Экоэнерго» и ООО  «Энергетические технологии» (в настоящее время ООО «Редевелопмент) о передаче  прав и обязанностей по договору аренды от 20.04.2017; применить последствия  недействительности сделки путем признания отсутствующим права аренды ООО  «Редевелопмент» на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0000000:6947, а  

так же путем возложения на ООО «Редевелопмент» обязанности возвратить в  Федеральную собственность земельный участок с кадастровым номером  23:49:0000000:6947; применить последствия недействительности ничтожной сделки  путем аннулирования в Едином государственном реестре недвижимости записи о виде  разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером  23:49:0000000:6947 «санатории». договором от 25.12.2014 № 01-09/587, заключенным  Межрегиональным Территориальным управлением Росимущества по Краснодарскому  краю и Республике Адыгея (далее - Управление) и ООО «ЛУКОИЛ-Экоэнерго»,  последнему предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером  23:49:0000000:31 с разрешенным использованием - «гидроэлектростанция». На  основании заявлений ООО «ЛУКОЙЛ-Экоэнерго» от 27.07.2015, 01.10.2015 и  02.09.2015 по поручениям Федерального агентства по управлению государственным  имуществом от 05.02.2016 и 14.03.2015 Управлением 07.04.2016 издано распоряжение   № 259-р «Об образовании земельных участков путем раздела федерального  земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:31, с сохранением  исходного земельного участка в измененных границах». В соответствии с  распоряжением представителя собственника этого участка, он был разделен  уполномоченным государственным органом на 44 земельных участка, в том числе  образован земельный участок с кадастровым номером 23:49:0000000:6947. 13.12.2016  на основании заявления ООО «Лукойл-Энерго» о государственном учете изменений  объекта недвижимости от 13.09.2016, письма департамента архитектуры,  градостроительства и благоустройства администрации г. Сочи от 01.08.2016, письма  Минэкономразвития России от 28.11.2016, Территориальным отделом № 14 по г. Сочи  и Туапсинскому району Филиала ФБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной  службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Краснодарскому  краю внесены изменения в части разрешенного использования земельного участка с  кадастровым номером 23:49:0000000:6947 с «гидроэлектростанция» на «санатории».  Актуальным на момент принятия настоящего решения разрешенным использованием  участка на публичной кадастровой карте указано: «для размещения объектов  санаторного и курортного назначения», по документу - «санаторий». 20.04.2017  Управлением и ООО «Лукойл-Экоэнерго» подписан договор № 01-09/2073 аренды  земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:6947, сроком до 17.12.2063  с разрешенным использованием - «санаторий». 07.07.2017 ООО «Лукойл-Экоэнерго» и  ООО «Энергетические технологии» (в настоящее время ООО «Редевелопмент»)  подписан договор о передаче прав и обязанностей арендатора. Сделки  последовательно регистрировались уполномоченным государственным органом.  Договор от 20.04.2017 не содержит информации о том, что земельный участок с  кадастровым номером 23:49:0000000:6947 предоставляется для строительства  санатория. В то же время, при рассмотрении дела судом установлено, что на спорном  земельном участке санаторий, как имущественный комплекс, состоящий, в том числе  из объектов недвижимого имущества, отсутствует. Договор заключен его сторонами  на период с 01.01.2017 по 17.12.2063, то есть на 46 лет. Владение земельным участком  такой длительный срок и внесение платы за его использование в отсутствие  действующего объекта - санатория предпринимательского смысла не имеет. Суд  пришел к выводу о том, что воля сторон договора аренды была направлена именно на  строительство санатория с учетом наличия в государственном земельном кадастре  информации о разрешенном использовании участка: для размещения объектов  санаторного и курортного назначения. Процедура предоставления земельного участка  для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта до  01.03.2015 включала в себя выбор земельного участка и принятие решения о  

предварительном согласовании места размещения объекта, выполнение в отношении  земельного участка кадастровых работ и осуществление его государственного  кадастрового учета, принятие решения о предоставлении земельного участка  заинтересованному лицу. Публичные органы информировали население о возможном  или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства.  Применительно к названным нормам в постановлении Президиума Высшего  Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.09.2010 № 4224/10 сформулирована  правовая позиция, согласно которой информированием населения о возможном или  предстоящем предоставлении земельных участков для строительства обеспечивается  реализация гражданами в разумный срок принципов участия в решении вопросов,  касающихся прав на землю, а также сочетания интересов общества и отдельных  граждан. Публичное информирование направлено не только на защиту интересов  населения в целом, но и конкретных лиц, в том числе возможных претендентов на  земельный участок. На этой стадии населением могут быть заявлены возражения  против размещения конкретного объекта, а заинтересованными лицами поданы  документы на получение того же участка под застройку объектами аналогичного или  иного назначения, для чего должен быть определен разумный срок реагирования на  соответствующую информацию. Акт о выборе земельного участка может быть  оформлен конкретному лицу только после такого публичного информирования.  Заинтересованные лица не лишены возможности подать заявления о предоставлении  им того же земельного участка после опубликования информационного сообщения о  возможном или предстоящем предоставлении участка для строительства, даже зная о  наличии иных претендентов. Законодательство не ограничивает существование  указанного права во времени моментом обращения первого из заинтересованных лиц с  заявлением в орган местного самоуправления и не устанавливает каких-либо  критериев приоритета или отбора при множественности претендентов. В отсутствие  законодательно установленного порядка предоставления земельного участка для  строительства с предварительным согласованием места размещения объекта при  наличии конкурирующих заявлений право на заключение договора аренды земельного  участка подлежит выставлению на торги, что отвечает принципу сочетания интересов  общества и конкретных граждан, а также позволяет обеспечить справедливость,  публичность, открытость и прозрачность процедуры предоставления земельного  участка конкретному лицу. Устранение судом нарушения интересов заявителей, даже  если оно имело место, не должно приводить к предоставлению ему не  предусмотренных законодательством преимуществ и ущемлению интересов иных лиц.  Пунктом 18 статьи 1 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении  изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные  акты Российской Федерации» (далее - Закон № 171-ФЗ) признаны утратившими силу  статьи 28 - 34 Земельного кодекса. Статьей 34 Закона № 171-ФЗ предусмотрены  переходные положения, которыми до 01.03.2018 допускается предоставление  находящегося в публичной собственности земельного участка в аренду без проведения  торгов на основании заявления лица, в отношении которого до 01.03.2015 (но не ранее  чем за три года до предоставления земельного участка) было принято решение о  предварительном согласовании места размещения объекта. В течение трех лет со дня  принятия этого решения такой земельный участок не может быть предметом аукциона  на право заключения договора аренды и не может быть предоставлен без проведения  торгов иному лицу. К отношениям по предоставлению таких земельных участков  применяются положения статей 31, 32 Земельного кодекса. Положениями Земельного  кодекса в действующей с 01.03.2015 редакции установлена иная процедура  предоставления земельных участков, находящихся в публичной собственности, в  

аренду для строительства. По общему правилу, договор аренды земельного участка,  находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на  торгах, проводимых в форме аукциона (пункт 1 статьи 39.6). Решение о проведении  аукциона на право заключения договора аренды земельного участка принимается  уполномоченным органом, в том числе по заявлениям граждан или юридических лиц.  Образование земельного участка для его предоставления в аренду путем проведения  аукциона и подготовка к проведению аукциона осуществляются как по инициативе  уполномоченного органа, так и по инициативе заинтересованных в предоставлении  земельного участка гражданина или юридического лица. И в том, в другом случае  осуществляются подготовка и утверждение схемы расположения земельного участка,  обеспечение выполнения в отношении земельного участка работ по подготовке  документов с необходимыми для осуществления государственного кадастрового учета  сведениями, государственный кадастровый учет земельного участка, получение  технических условий подключения (технологического присоединения) объектов к  сетям инженерно-технического обеспечения, принятие уполномоченным органом  решения о проведении аукциона (статья 39.11). В материалах дела отсутствуют  доказательства того, что до 01.03.2015 в отношении ООО «Лукойл-Экоэнерго» было  принято решение о предварительном согласовании места размещения санатория.  Общество не является перечисленным в пункте 2 статьи 39.6 Земельного кодекса  субъектом права на приобретение земельного участка в аренду для строительства без  проведения торгов. ООО «Лукойл-Экоэнерго» является лицом, имеющим право на  заключение договора аренды образованного из арендуемого им по заключенному  ранее договору аренды земельного участка по льготной процедуре в целях, указанных  в первоначальном договоре. Однако приведенные выше положения закона о  необходимости соблюдения публичной процедуры при предоставлении земельного  участка в аренду для строительства имеют приоритет перед положениями пункта 4  статьи 11.8 Кодекса в силу следующего. Деление земель по целевому назначению на  категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их  принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в  соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства, является  одним из основных принципов земельного законодательства (подпункт 8 пункта 1  статьи 1 Земельного кодекса). То есть цель использования участка является  существенным условием договора его аренды. Поскольку производный (спорный)  участок имел на момент заключения оспариваемого договора аренды иной по  сравнению с исходным участком вид разрешенного использования, он должен был  быть предоставлен арендатору исключительно на торгах. Нарушение указанной  публичной процедуры делает договор аренды от 20.04.2017 № 01-09/2073  недействительной (ничтожной) сделкой. Также недействительным (ничтожным)  является и договор от 07.07.2017 № 198/ЭЛЛ о передаче прав и обязанностей,  заключенный ООО «ЛукойлЭкоэнерго» с ООО «Энергетические технологии» (в  настоящее время ООО «Редевелопмент»). Поскольку договор о передаче прав и  обязанностей от 07.07.2017 № 198/ЛЭЭ является ничтожной сделкой, ООО  «Энергетические технологии» (в настоящее время  ООО «Редевелопмент») стороной договора от 20.04.2017 № 01-09/2073, то есть  арендатором, не стал. В настоящем случае надлежащим способом защиты публичных  интересов будет применение последствий недействительности двух оспариваемых  договоров в виде гашения в ЕГРН записи об ООО «Энергетические технологии» (в  настоящее время ООО «Редевелопмент»), как об арендаторе.  

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда  от 17.01.2020 решение Арбитражного суда Краснодарского края от 11.10.2019  по делу № А32-44741/2018 оставлено без изменения.  

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа  от 27.08.2020 решение Арбитражного суда Краснодарского края от 11.10.2019 и  постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.01.2020 по  делу № А32-44741/2018 оставлены без изменения.  

Определением Верховного Суда Российской Федерации от 17.11.2020 № 308- ЭС20-17540 Межрегиональному территориальному управлению Федерального  агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и  Республике Адыгея, обществу с ограниченной ответственностью «Лукойл-Экоэнерго»,  обществу с ограниченной ответственностью «Редевелопмент» отказано в передаче  кассационных жалоб для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по  экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.  

Определением Верховного Суда Российской Федерации от 17.11.2020 № 308- ЭС20-17540 обществу с ограниченной ответственностью «Поволжская долговая  компания» отказано в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном  заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской  Федерации.  

Таким образом, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда  Краснодарского края от 11.10.2019 по делу № А32-44741/2018 договор от 20.04.2017   № 01-09/2073 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:6947,  заключенный Межрегиональным Территориальным управлением Федерального  агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и  Республике Адыгея и ООО «Лукойл-Экоэнерго», - признан недействительным  (ничтожным); признан недействительным (ничтожным) договор от 07.07.2017,  заключенный ООО «Лукойл-Экоэнерго» и ООО «Энергетические технологии» (в  настоящее время ООО «Редевелопмент») о передаче прав и обязанностей по договору  аренды от 20.04.2017 № 01-09/2073; применены последствия недействительности  сделок путем аннулирования (гашения) в Едином государственном реестре  недвижимости записи об аренде земельного участка с кадастровым номером  23:49:0000000:6947 в пользу ООО «Энергетические технологии» (в настоящее время  ООО «Редевелопмент»), г. Астрахань (ИНН: 

<

***> ОГРН: 

<

***>). ООО  «Редевелопмент», г. Астрахань (ИНН: 

<

***> ОГРН: 

<

***>) обязано  возвратить земельный участок с кадастровым номером 23:49:0000000:6947 во  владение Российской Федерации.  

С учетом вступившего в законную силу решения Арбитражного суда  Краснодарского края от 11.10.2019 по делу № А32-44741/2018, ООО «Редевелопмент»  не обладало правом аренды земельного участка с кадастровым номером  23:49:0000000:6947, не могло совершать какие-либо сделки с правом аренды  земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:6947 и не может быть  обязано к обращению в регистрирующий орган с заявлением о регистрации перехода  права аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:6947 в пользу  истца.  

Принимая во внимание изложенное, оснований для удовлетворения  апелляционной жалобы у суда не имеется.  

Судом первой инстанции верно установлены фактические обстоятельства,  имеющие значение для правильного рассмотрения дела, дана правильная оценка  доказательствам и доводам участвующих в деле лиц.  

Нарушений или неправильного применения норм материального или  процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению  решения, апелляционной инстанцией не установлено.  

Расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе в порядке  статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся  на заявителя жалобы.  

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271,  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд  

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 12.01.2023  по делу № А32-7450/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без  удовлетворения.  

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Поволжская долговая  компания» (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>) в доход федерального бюджета  3 000 рублей государственной пошлины по апелляционной жалобе.  

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в  законную силу со дня его принятия.  

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд  Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия  настоящего постановления.  

Председательствующий Н.В. Ковалева Судьи Е.А. Маштакова  Б.Т. Чотчаев