Арбитражный суд Мурманской области

улица Книповича, дом 20, город Мурманск, 183038 

http://www.murmansk.arbitr.ru

Именем  Российской  Федерации

РЕШЕНИЕ

город Мурманск                   Дело № А42-10427/2018

«28» января  2019 года

         Резолютивная часть решения объявлена  23 января 2019 года.  

         Полный текст решения  изготовлен 28 января  2019 года. 

         Арбитражный суд Мурманской области в составе: судьи Ярец Н.Н., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ефремовой О.В.,  рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Арктика» (183031, ул. Свердлова, д. 49, г.Мурманск; ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Мара» (183034, ул. Транспортная, д. 6, г. Мурманск; ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о признании обязательства по передаче помещения по договору аренды помещения  исполненным, 

при участии в судебном заседании представителей:

истца –   ФИО1, генеральный директор, выписка из ЕГРЮЛ, паспорт; ФИО2, доверенность от 20.05.2018;

ответчика – ФИО3, доверенность от 05.05.2018,  

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Арктика» (далее – истец, ООО «Арктика) обратилась в Арбитражный суд Мурманской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Мара» (далее – ответчик, ООО «Мара»)  о признании исполненным 18.09.2016 обязательство  по передаче  ООО «Мара» помещения  общей площадью 91 кв.м по адресу: 

<

...>.

         В обоснование иска истец указал, что 23.11.2015 в связи  с прекращением  пользования спорным помещением  ООО «Арктика» направило  ООО «Мара» почтовым отправлением  ключи от помещения.  18.09.2016  ответчик  вскрыл спорное помещение и  установил новый замок на входной двери в помещение. В последующем  ответчик  передавал спорное помещение в аренду третьим лицам.

         В отзыве на исковое заявление ответчик с исковыми требованиями не согласился. 

Представители истца в предварительном судебном заседании на исковых требованиях настаивали по основаниям, изложенным в исковом заявлении. 

Представитель ответчика против удовлетворения исковых требований возражал, поддержал доводы отзыва на исковое заявление.

         Суд, признав дело подготовленным, на основании части 4 статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее-АПК РФ), счел возможным завершить предварительное судебное заседание, открыть судебное заседание в первой инстанции и рассмотреть дело по существу заявленных требований в настоящем судебном заседании. 

        В судебном заседании 16.01.2019 в порядке статьи 163 АПК РФ объявлялся перерыв до 23.01.2019.

Исследовав материалы дела, суд установил следующее. 

На основании договора аренды от 05.06.2013 ООО «МАРА» (арендодатель) передало ООО «Арктика» (арендатор) во временное владение и пользование за плату нежилое помещение, площадью 91,0 кв.м в 

<

...> (кадастровый номер объекта 51:20:03:04:173:077.2933:1а).

Передача имущества арендатору оформлена актом от 15.06.2013.

На основании пункта 8.1 договора вступил в силу с момента его подписания и действовал до 04.06.2016.

04.06.2016 срок действия договора истек.

Поскольку письменного соглашения  о расторжении договора сторонами составлено не было, спорное помещение по акту  ООО «Арктика» не было возвращено,  ООО «Мара»  23.12.2017 направило  ООО «Арктика» претензию о погашении задолженности по арендной плате  с 18.09.2016 по 01.12.2017 и выполнении необходимых действий для прекращения  договора аренды  в установленном порядке(л.д.97-98).

В ответ на претензию  от 23.12.2017  истец направил  ответчику письмо от 15.02.2018, в котором сообщило, что спорное помещение, начиная с 2016 года,   сдавалось  собственником  в аренду третьим лицам. В этой связи  у истца отсутствует возможность  оформить акт приема-передачи по состоянию на 15.02.2018 (л.д.96). Одновременно с  ответом  ООО «Арктика» направило ООО «Мара» Соглашение о прекращении  действия договора  аренды  с 05.06.2016 с указанием даты передачи  спорного  помещения 18.09.2016 (л.д.95), и акт передачи нежилого помещения от 15.02.2018 (л.д. 94).

Письмом от 28.02.2018 ООО «Мара» возвратило ООО «Арктика» Соглашение о прекращении  действия договора  аренды без подписания (л.д. 92). 

Дополнительно ООО «Мара» направило ООО «Арктика» для подписания  соглашение  о прекращении  действия договора  аренды  нежилого помещения  от 15.02.2018 и акт приема-передачи  недвижимого имущества  от 15.02.2018 (л.д. 89-91).

Письмом от 20.03.2018 ООО «Арктика» оставило  без подписания  проект соглашения  о прекращении  действия договора  аренды  нежилого помещения от 15.02.2018  и акт приема-передачи  недвижимого имущества  от 15.02.2018, предложенные ООО «Мара». В обоснование отказа истец указал на то, что после  истечения срока действия 04.06.2016  договор на новый срок не заключался. Также  истец указал, что  ответчик, получив  доступ в помещение  18.09.2016, распорядился  своим имуществом, сдав его в аренду (л.д.88).

         По мнению истца, прекращение доступа в помещение, вследствие  действий ответчика, распоряжение ответчиком  помещением  и его передача третьим лицам, свидетельствуют о поступлении спорного  помещения в распоряжение, пользование и владение  ответчика 18.09.2016,   что послужило  истцу основанием для обращения в суд с настоящим иском.  

         Исследовав материалы дела, заслушав пояснения представителя истца, суд считает, что иск  подлежит  удовлетворению по следующим основаниям.

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Пунктом 1 статьи 407 ГК РФ предусмотрено, что обязательство прекращается полностью по основаниям, предусмотренным ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В соответствии с абзацем 1 статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды, арендатор обязан вернуть арендодателю имущество. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки (абзац 2 статьи 622 ГК РФ).

        ГК РФ установлены специальные правила передачи в аренду зданий, сооружений, подлежащие применению и к аренде нежилых помещений.

         В силу пункта 1 статьи 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

        Пунктом 2 статьи 655 ГК РФ предусмотрено, что при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи.  

      Таким образом, по смыслу приведенных норм права при подписании сторонами передаточного акта вступает в силу презумпция того, что состоялась фактическая передача недвижимости.

Отсутствие передаточного акта или иного документа о передаче или возврате арендованного имущества возлагает на соответствующую сторону бремя доказывания того, что предмет аренды был фактически передан во владение и пользование арендатору либо предмет аренды был фактически возвращен арендатором собственнику.

Согласно пункту 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора» в случае расторжения договора, предусматривавшего передачу имущества во владение или пользование (например, аренда, ссуда), лицо, получившее имущество по договору, обязано в разумный срок возвратить его стороне, передавшей это имущество. Порядок исполнения этого обязательства определяется положениями общей части обязательственного права, включая правила главы 22 ГК РФ, и специальными нормами об отдельных видах договоров (например, статьи 622, 655, 664 Кодекса) либо договором, в том числе, если договор регулирует порядок возврата имущества по окончании срока его действия. В таком случае положения главы 60 ГК РФ применению не подлежат.

Вопрос о надлежащем   исполнении ООО «Арктика»  обязательства по возврату спорного помещения  ООО «Мара» был предметом исследования Арбитражного суда Мурманской области. 

          Решением Арбитражного суда Мурманской области от 13.07.2017 по делу               № А42-1413/2017 удовлетворены частично   исковые требования  ООО «Мара» к ООО «Арктика»  о взыскании 396 498 руб. 86 коп., в том числе  68 500 руб.  задолженности по арендной плате по договору от 05.06.2013, 13 770 руб.  пеней за просрочку платежей за период с 01.05.2016 по 19.09.2016, 28 936 руб. 86 коп. стоимости услуг электроснабжения в арендованном помещении, 5 500 руб. стоимости вскрытия двери в арендованном помещении и установки нового замка, 28 920 руб. стоимости услуг по оценке, 250 842 руб. стоимости восстановительного ремонта арендованного помещения.

Суд первой инстанции, сделав вывод о правомерности начисления арендных платежей до даты окончания действия договора (04.06.2016), взыскал с ответчика 17 000 руб. задолженности по арендным платежам, 4 103 руб. пеней, 28 936 руб. 86 коп. расходов по оплате услуг электроснабжения, 250 842 руб. расходов по восстановительному ремонту арендованного помещения, 5 500 руб. расходов по вскрытию двери спорного помещения и установки нового замка, в удовлетворении остальной части иска отказал.

Постановлением Тринадцатого  арбитражного  апелляционного суда  от 28.11.2017, оставленным без изменения постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 03.04.2018,  решение  Арбитражного суда Мурманской области от 13.07.2017 по делу № А42-1413/2017 изменено, иск ООО «Мара» удовлетворен в полном объеме.

Изменяя решение суда первой инстанции, арбитражный суд апелляционной инстанции отклонил доводы ООО «Арктика»  о получении ООО «Мара» 16.07.2015 уведомления о прекращении деятельности ООО «Арктика» по адресу: 

<

...>, и расторжение договора, а также направление 23.11.2015 заказным письмом в адрес арендодателя ключа от арендованных помещений,  поскольку ООО «Мара» получение ключа от объекта аренды оспаривало. Кроме того, условия договора не предоставляли арендатору права на односторонний отказ от договора, а указанные действия не свидетельствовали о возврате объекта аренды арендодателю в установленном порядке. Вскрытие спорного помещения произведено арендодателем в разумный срок после истечения срока действия договора в связи с несовершением арендатором действий по возврату арендованного имущества.

При указанных  обстоятельствах апелляционный суд признал ошибочным вывод суда первой инстанции о правомерности начисления арендной платы только до даты прекращения срока действия договора (04.06.2016), учитывая отсутствие в материалах дела доказательств возврата объекта аренды истцу, и взыскал с ответчика 68 500 руб. задолженности по арендной плате по договору за период с 01.05.2016 по 19.09.2016,                13 770 пеней за просрочку платежей.

Также решением Арбитражного суда Мурманской области  от 16.04.2018 по делу             № А42-1241/2018 отказано в удовлетворении исковых требований ООО «Мара» к ООО «Арктика»  о взыскании 240 000 руб. арендной платы начисленной с сентября 2016 года до декабря 2017 года  по договору аренды от 05.06.2013 и 54 915 руб. пеней, начисленных за общий период с 01.09.2016 до 31.12.2017 за просрочку внесения этой платы.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.07.2018 решение Арбитражного суда Мурманской области от 16.04.2018 по делу                                     № А42-1241/2018, принятое путем подписания судьей резолютивной части решения отменено. С ООО «Арктика»  в пользу ООО «Мара» взысканы 240 000 руб. задолженности и 54 915 руб. неустойки.

        Отменяя решение суда первой инстанции  арбитражный суд апелляционной инстанции  со ссылкой на  пункт 1 статьи 614, статью 622, пункты 1, 2 статьи 655 ГК РФ,   пункт 13 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 №  66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», указал, что  арендатор, несвоевременно возвративший имущество, обязан внести арендную плату за все время просрочки. Тем самым в силу закона прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю (пункт 38 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002        № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

Согласно пункту 3.1.6 договора при прекращении действия договора арендатор обязан передать арендодателю объект в том состоянии, в котором он его получил, с учетом согласованных перепланировок. В нарушение статьи 65 АПК РФ ответчик не представил надлежащих доказательств возврата арендодателю объекта аренды в соответствии с условиями договора.

           В силу части 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

  Преюдициальность означает не только отсутствие необходимости доказывать установленные ранее обстоятельства, но и запрещает их опровержение. Такое положение существует до тех пор, пока судебный акт, в котором установлены эти факты, не будет отменен в установленном законом порядке.        

Вступившими в законную силу судебными актами арбитражного суда по делам                     № А42-1413/2017 и № А42-1241/2018 установлено отсутствие  надлежащих доказательств  исполнении обязательства  ООО «Арктик» по возврату спорного помещения                         ООО «Мара».

         При рассмотрении   настоящего дела ООО «Арктика» также не представило надлежащих доказательств возврата 18.09.2016 арендодателю объекта аренды в соответствии с условиями договора.

         Оценив в порядке статьи 71 АПК РФ письменные показания ФИО4 от 06.11.2018, суд приходит к выводу о недостаточности данного доказательства в качестве подтверждения факта передачи ООО «Мара» в аренду третьим лицам спорного помещения,  после его вскрытия 18.09.2016. Из письменных пояснений не представляется возможным установить  лицо, занимающее спорное помещение после его освобождения истцом. 

          Представители истца  в судебном заседании также не смоги пояснить,  кем было занято  спорное помещение после его освобождения ООО «Арктика».

При указанных обстоятельствах у суда отсутствуют основания для удовлетворения иска. 

        В силу  статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

         В связи с тем, что в удовлетворении иска отказано, судебные расходы по уплате государственной пошлины подлежат отнесению на истца.

         Руководствуясь статьями  167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  Арбитражный суд Мурманской области

решил:

в удовлетворении  иска  отказать.

         Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в арбитражный суд апелляционной инстанции.

Кассационная жалоба  может быть подана в срок, не превышающий  двух месяцев со дня вступления в законную силу решения.

Судья                                                                                                                               Н.Н. Ярец