Арбитражный  суд  Брянской  области

241050, г. Брянск, пер. Трудовой, д.6 сайт: www.bryansk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации   

 

РЕШЕНИЕ

Дело №А09-10731/2021

город Брянск

12 сентября 2022 года

Резолютивная часть решения оглашена в заседании 08 сентября 2022.

Решение в полном объёме изготовлено 12 сентября 2022.

Арбитражный суд Брянской области в составе судьи Данилиной О.В.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Юрьевой Е.А.,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску автономной некоммерческой организации «Брянский областной жилищный фонд», г. Брянск

к казенному предприятию Брянской области «Управление капитального строительства», г. Брянск

третьи лица: Управление имущественных отношений Брянской области, г. Брянск,

АО «Брянские коммунальные системы», г.Брянск,

о взыскании 133 307 810 руб.

при участии:

от истца: ФИО1 по доверенности от 26.02.2021, ФИО2 по доверенности от 16.06.2021, 

от ответчика: ФИО3 по доверенности от 11.07.2022,

от третьих лиц: 1) ФИО4 по доверенности №01-44 от 10.01.2022,

2) не явились,

установил:

Автономная некоммерческая организация «Брянский областной жилищный фонд» обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к казенному предприятию Брянской области «Управление капитального строительства» о взыскании 133 307 810 руб. убытков, причинённых ненадлежащим исполнением обязательств из договора купли-продажи объектов незавершённого строительства от 20.11.2012 №1м.

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечены Управление имущественных отношений Брянской области и акционерное общество  «Брянские коммунальные системы».

Истец в судебном заседании  заявленные требования поддержал, о наличии дополнительных доводов и доказательств не заявил.

Ответчик иск отклонил по основаниям, изложенным в письменном отзыве и дополнениях к нему.

Управление имущественных отношений Брянской области поддержало доводы ответчика.

Представитель акционерного общества «Брянские коммунальные системы» в заседание не явился. Судом установлено, что с 28.02.2022 деятельность юридического лица прекращена в связи с его ликвидацией на основании определения арбитражного суда о завершении конкурсного производства.

Изучив материалы дела, заслушав доводы представителей лиц, участвующих в деле, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, между КП «Управление капитального строительства» (продавец) и АНО «Брянский областной жилищный фонд» (покупатель) 20.11.2012 был заключен договор купли-продажи объектов незавершенных строительством № 1м (далее – договор). 

В соответствии с разделом договора «Определение понятий» к объектам незавершенным строительством относятся: 

1. объект незавершенного строительства, назначение: нежилое, площадь застройки 1168,70 кв.м, инв. № 962, лит. А, адрес объекта: Брянская область, Брянский район, Мичуринский с/с, жилая застройка «Мичуринский», поз. 1. 

Объект находится в собственности Брянской области, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права (серия 32-АГ 781748), выданным 13.11.2010 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области, о чем в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним 13.11.2010 внесена запись регистрации № 32-32-02/017/2010-814. 

Объект принадлежит продавцу на праве оперативного управления, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права (серия 32-АГ № 790590), выданным 08.12.2010 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области, о чем в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним 02.12.2010 внесена запись регистрации № 32-32- 02/020/2010-262. 

Объект не является предметом залога, не обременен иными правами третьих лиц, в споре и под арестом не состоит.

2. объект незавершенного строительства (жилой дом), готовностью 7%, назначение: нежилое, общая площадь 1161,40 кв.м., инв. № 507, лит. А, адрес объекта: Брянская 5 А09-8480/2018 область, Брянский район, пос. Мичуринский, поз. 2 жилой застройки «Мичуринский.

Объект находится в собственности Брянской области, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права (серия 32-АГ 781746), выданным 13.10.2010 Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Брянской области, о чем в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним 13.11.2010 внесена запись регистрации № 32-32-02/017/2010-810. 

Объект принадлежит продавцу на праве оперативного управления, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права (серия 32-АГ № 790546), выданным 07.12.2010 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области, о чем в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним 02.12.2010 сделана запись регистрации № 32-32-02/020/2010-263.

Объект не является предметом залога, не обременен иными правами третьих лиц, в споре и под арестом не состоит.

3. объект незавершенного строительства (жилой дом) готовностью 12%, назначение: нежилое, общая площадь 1167,9 кв.м, инв. № 255/04/05, адрес объекта: Брянская область, Брянский район, жилая застройка «Мичуринский», поз. № 3. 

Объект находится в собственности Брянской области, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права (серия 32-АГ 781745), выданным 13.11.2010 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области, о чем в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним 13.11.2010 сделана запись регистрации № 32-32-02/017/2010-813. 

Объект принадлежит продавцу на праве оперативного управления, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права (серия 32-АГ № 790547), выданным 07.12.2010 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области, о чем в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним 02.12.2010 сделана запись регистрации № 32-32-02/020/2010-264. 

Объект не является предметом залога, не обременен иными правами третьих лиц, в споре, под арестом не состоит; 

4.  объект незавершенного строительства (жилой дом) готовностью 12%, назначение: жилое, общая площадь 1363,9 кв.м., инв. № 252/04/05, адрес объекта Брянская область, Брянский район, жилая застройка «Мичуринский», поз. 5. 

Объект находится в собственности Брянской области, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права (серия 32-АГ 781750), выданным 13.11.2010 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области, о чем в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним 13.11.2010 сделана запись регистрации № 32-32-02/017/2010-809. 

Объект принадлежит Продавцу на праве оперативного управления, что подтверждается свидетельством о государственной 6 А09-8480/2018 регистрации права (серия 32-АГ №790544), выданным 07.12.2010 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области, о чем в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним 02.12.2010 внесена запись регистрации № 32-32-02/020/2010-268. 

Объект не является предметом залога, не обременен иными правами третьих лиц, в споре и под арестом не состоит;

5. объект незавершенного строительства (жилой дом) готовностью 7%, назначение: нежилое, общая площадь 518,5 кв.м., инв. № 254/04/05, лит. А, адрес объекта Брянская класть, Брянский район, жилая застройка «Мичуринский», поз. 6. 

Объект находится в собственности Брянской области, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права (серия 32-АГ 781747), выданным 13.11.2010 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области, о чем в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним 13.11.2010 сделана запись регистрации № 32-32-02/017/2010-815. 

Объект принадлежит продавцу на праве оперативного управления, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права (серия 32-АГ №790545), выданным 07.12.2010 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области, о чем в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним 02.12.2010 сделана запись регистрации № 32-32- 02/020/2010-266. 

Объект не является предметом залога, не обременен иными правами третьих лиц, в споре и под арестом не состоит. 

Объекты недвижимости расположены на земельном участке: земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для комплексного освоения и строительства жилья, объектов социальной и инженерной инфраструктуры, общая площадь 48 343 кв.м, адрес объекта: 

<

...>, градостроительный комплекс, кадастровый номер 32:02:05 04 09:0142. 

В соответствии с п. 1.1 договора продавец продает, а покупатель приобретает в собственность Объекты на условиях настоящего договора. 

По итогам конкурса Управлением имущественных отношений Брянской области с победителем конкурса будет заключен договор аренды земельного участка с размером арендной платы, рассчитанным в соответствии с нормативно-правовыми актами на текущий период, определяющими порядок начисления арендных платежей на земельные участки, находящиеся в областной собственности (п.1.2).

В разделе 2 договора стороны согласовали, что цена объектов установлена в соответствии с протоколом о результатах конкурса и составляет 342 127 000 руб. 

Задаток, внесенный Покупателем в сумме 100 000 руб., засчитывается в оплату приобретаемого имущества. 

Оставшаяся сумма цены продажи погашается путем передачи на баланс продавца квартир из расчета 26 850 (Двадцать шесть тысяч восемьсот пятьдесят) руб. за один квадратный метр общей площади (приказ Министерства регионального развития РФ от 29.03.2012 № 143) после ввода завершенного строительством объекта в эксплуатацию на условиях и в соответствии с договором купли-продажи. Общая площадь жилья, передаваемого на баланс продавца, составит 12 738,44 кв.м. 

Передача квартир должна быть осуществлена в течение 10 рабочих дней с момента ввода каждой строительной очереди в эксплуатацию законченного строительством объекта. 

Учитывая отсутствие полной оплаты на момент передачи объектов незавершенного строительства, стороны пришли к соглашению исключить возникновение ипотеки в силу закона на отчуждаемые по настоящему договору объекты незавершенного строительства (п.п. 2.1, 2.2, 2.3 договора). 

В соответствии с п. 2.6 договора моментом надлежащей оплаты стороны договорились считать момент подписания акта приема-передачи жилых помещений (квартир). Согласно пунктам 3.1, 3.2 договора в течение 5-ти рабочих дней со дня подписания настоящего договора продавец обязан передать покупателю объекты по передаточному акту. 

Момент подписания передаточного акта является моментом передачи объекта покупателю. 

Каждая из сторон обязалась добросовестно исполнять обязанности, возложенные на нее настоящим договором (п. 4.1 договора). 

В соответствии с п. 5.1 договора в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств, предусмотренных настоящим договором, виновная сторона возмещает другой стороне прямые убытки, вызванные неисполнением обязательств. Упущенная выгода возмещению не подлежит. 

Все споры и разногласия, связанные с настоящим договором, по которым стороны не пришли к согласию, подлежат рассмотрению в Арбитражном суде Брянской области, с соблюдением претензионного порядка урегулирования споров (п. 1.9 договора). 

20.11.2012 между КП «Управление капитального строительства» и АНО «Брянский областной жилищный фонд» составлен и подписан акт приема-передачи недвижимого имущества.

Проектом (пояснительная записка 11-475/2007 – том 1 от 2007) было предусмотрено теплоснабжение объектов  строительства от центральной котельной.

При этом в п.1.3 договора было указано, что вместе с объектом продавец передаёт покупателю в неизменном виде и без взимания платы права и обязанности, предусмотренные техническими условиями на присоединение к подводящим сетям и коммуникациям, а также потребление энергоёмкостей. Аналогичные условия содержатся в п.4.2.3 раздела 4 договора «Обязанности сторон».

Поскольку  фактическое обеспечение  присоединения объектов  к проводящим сетям и коммуникациям осуществлено не было,  в ходе переписки сторон  ответчик письмом от 09.08.2014 №542 уведомил истца  о необходимости самостоятельно решить вопрос инженерного обеспечения объектов с последующей компенсацией затрат.

В целях обеспечения теплоснабжения строящихся объектов АНО «Брянский областной жилищный фонд» были выполнены дополнительные работы, в том числе по возведению крышных котельных, не предусмотренные первичной проектной документацией, на общую сумму 133307810 руб.

Письмом от 20.11.2018 №529/1 истец направил ответчику предложение о внесении изменений в условия о цене договора в связи с понесёнными дополнительными затратами.

Предложение было оставлено без ответа, в связи с чем АНО  «Брянский областной жилищный фонд»  обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением о внесении изменений в договор (дело №А09-8244/2019).

В ходе рассмотрения  указанного дела  была проведена судебная экспертиза, в соответствии с выводами которой стоимость фактически выполненных Фондом работ, не предусмотренных первичной  проектной документацией, на  объектах, приобретённых по спорному договору,  включая затраты на корректировку проектной документации,  проведение экспертизы проектов, на технологическое присоединение к инженерным системам и технический надзор при выполнении работ, составила 133307810 руб.

Указанная сумма заявлена ко взысканию с ответчика в рамках настоящего дела в качестве убытков.

Статья 45 Конституции Российской Федерации закрепляет государственные гарантии защиты прав и свобод и право каждого защищать свои права всеми не запрещенными законом способами. 

Статьей 11 Гражданского Кодекса Российской Федерации также закреплена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Статья 12 Гражданского Кодекса Российской Федерации содержит перечень способов защиты гражданских прав. При этом данная статья допускает защиту гражданских прав как указанными в ней способами, так и иными способами, предусмотренными законами. Способы защиты гражданских прав составляют систему мер, направленных на защиту и обеспечение неприкосновенности собственности и свободное осуществление субъективных гражданских прав, и предопределены правовыми нормами, регулирующими конкретное правоотношение. 

Заявляя о защите нарушенного права, истец должен был выбрать один из незапрещенных законом способов или использовать одновременно несколько способов, и сослаться на закон, определяющий выбранный им способ защиты нарушенного права.

Согласно статье 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. 

Под убытками следует понимать расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). 

При этом требование о взыскании убытков может быть удовлетворено только при доказанности следующих условий: факт нарушения другим лицом возложенных на него обязанностей (совершения незаконных действий или бездействия), наличие причинно-следственной связи между допущенным нарушением и возникшими у заявителя убытками, а также размер убытков. 

В силу части 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. 

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в частности, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему. 

Оценив условия заключенного сторонами по делу договора, суд полагает, что заключенный сторонами по делу договор является смешанным – договором купли-продажи с элементами договора подряда, и отношения сторон по такому договору  регулируются нормами главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации «Купля-продажа» и главы 37 «Подряд».

В соответствии с п.1 ст.454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно п.1 ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи. Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, продавец обязан одновременно с передачей вещи передать покупателю ее принадлежности, а также относящиеся к ней документы (технический паспорт, сертификат качества, инструкцию по эксплуатации и т.п.), предусмотренные законом, иными правовыми актами или договором (ст.456 ГК РФ).

Обращаясь в суд с настоящим иском, истец сослался на ненадлежащее исполнение  продавцом договорных обязательств по передаче товара с условием обеспечения присоединения объектов к инженерным сетям, что повлекло дополнительные расходы покупателя в заявленной сумме.

Возражая против требований по иску, ответчик сослался на отсутствие обязательств перед покупателем по фактическому  подключению объектов к сетям теплоснабжения, указав, что объекты  и документация приняты истцом по акту без возражений и замечаний.

Третье лицо – Управление имущественных отношений Брянской области – доводы ответчика поддержало.

Согласно ст.431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Как отражено выше, истцом в обоснование иска заявлено о нарушении ответчиком условий  п.п.1.3 и 4.2.3 договора, которыми установлены обязательства  продавца по передаче покупателю в неизменном виде и без взимания платы прав и обязанностей, предусмотренных техническими условиями на присоединение к подводящим сетям и коммуникациям, а также потребление энергомощностей.

В п.4.4.2 договора покупатель обязался осуществить строительство в соответствии с проектно-сметной документацией и экспертизой с применением материалов, установленных проектом, с производством чистовых отделочных работ в жилых помещениях, окончательный срок ввода в эксплуатацию домов – октябрь 2017; произвести подключение  законченного строительством объекта  к инженерным сетям в соответствии с выданными техническими условиями.

Из Пояснительной записки  по обустройству коммунальной инфраструктуры  жилой застройки «Мичуринский» 1 градостроительный комплекс  (п.10 стр.11)  следует, что проектом было предусмотрено теплоснабжение от центральной котельной.

Техническими условиями №Б/302-11, переданными покупателю в ходе исполнения договора,  установлены обязанности теплоснабжающей организации (ОАО «Брянские коммунальные системы»)   по разработке проектной документации  на реконструкцию котельной с установкой дополнительных котлоагрегатов, получению разрешения  на дополнительное использование газообразного топлива, выполнению проекта прокладки тепловых сетей от точки подключения до проектируемого объекта  с учётом перспективных потребителей и проведению работ.

К Потребителю были установлены следующие требования – предусмотреть проектом строительство теплового пункта для обеспечения теплоснабжения проектируемых объектов, предусмотреть при проектировании систем теплопотребления и тепловых сетей устройства для защиты от гидроударов при аварийном отключении  электроэнергии,  предусмотреть установку приборов учёта и контроля тепла, определить  тепловые потери тепловых сетей, находящихся на балансе потребителя. Обязанности  потребителя  по строительству сетей  техническими условиями предусмотрены не были.

Из материалов дела следует, что вся техническая документация, в том числе технические условия по теплоснабжению, были переданы истцу, что не оспаривалось истцом в ходе рассмотрения дела.

Из буквального толкования условий договора следует,  что договором предусматривалась передача права покупателя на присоединение к подводящим сетям и коммуникациям. Указание на наличие обязанностей продавца на передачу покупателю  сетей отопления в договоре отсутствует.

Таким образом, объём прав и обязанностей, предусмотренных техническими условиями, покупателю был известен. О наличии каких-либо дополнительных требований  к продавцу в части обеспечения теплоснабжения покупатель при приёмке объектов, являющихся предметом договора, не заявлял.

Технические условия были выданы 24.10.2011,  срок их действия установлен в два года.

22.07.2013 АНО «Брянский областной жилищный фонд» обратилась  к ОАО «Брянские коммунальные системы»  (теплоснабжающей организации по техническим условиям) с   просьбой определить точку  подключения строящихся объектов. 

В удовлетворении заявления теплоснабжающей организацией было отказано со ссылкой на  отсутствие финансирования  предусмотренных техническими условиями мероприятий по разработке проектной документации на реконструкцию котельной и затрат на закупку дополнительных  котлоагрегатов.

Таким образом, из материалов дела следует, что невозможность подключения возводимых объектов к сетям теплоснабжения была обусловлена не нарушением обязательств продавца по договору купли-продажи в части передачи прав по техническим условиям, а неисполнением этих технических условий теплоснабжающей организацией.  Получив отказ, в дальнейшем в период срока действия технических условий покупатель к теплоснабжающей организации  каких-либо требований не предъявлял.

Доказательства того, что дополнительные затраты истца были обусловлены нарушением обязательств со стороны продавца, истец в нарушение требований статьи 65 АПК РФ не представил.

Обстоятельства невозможности (возможности) обеспечения строящихся домов имеющимися источниками теплоснабжения в соответствии с переданными покупателю техническими условиями, необходимости в связи с этим строительства индивидуальной котельной либо иного способа обеспечения домов теплоснабжением, подлежали установлению в ходе урегулирования возникшего гражданского спора о необходимости внесения изменений в контракт в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при его заключении. С соответствующим предложением  о внесении изменений в договор либо о расторжении договора по этим основаниям покупатель к продавцу ни до истечения срока действия технических условий, ни впоследствии не обращался,  осуществив  работы по возведению крышных котельных на свой страх и риск  в отсутствие  каких-либо надлежащих согласований с продавцом. При этом направленное в адрес истца письмо ответчика от 09.08.2014 №542 о необходимости самостоятельно решить  вопрос об обеспечении теплоснабжения объектов не может быть расценено в качестве надлежащего доказательства согласования изменений условий договора и принятия ответчиком на себя дополнительных обязательств. 

Соответствующие изменения в части определения источника подключения  объектов к теплоснабжению  в договор сторонами в установленном порядке внесены не были, иные, кроме первоначально установленных, обязательства продавца не определены.

С учетом изложенного, оценив имеющиеся в материалах дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, суд пришел к выводу о том, что ответчик добросовестно исполнил обязательства по передаче истцу прав и обязанностей по техническим условиям, причинно-следственная связь  между затратами истца, заявленными ко взысканию в качестве убытков, и какими-либо действиями (бездействием) ответчика отсутствует, в связи с чем основания для возложения на ответчика обязанности по компенсации дополнительных затрат истца отсутствуют.

В силу ст. 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

В соответствии с подп. 1 п. 1 ст. 333.21 НК РФ  государственная пошлина по настоящему делу составляет 200000 руб.

При обращении в суд истцу предоставлялась отсрочка в уплате государственной пошлины.

Согласно ч. 1 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

При таких обстоятельствах государственная пошлина по делу в полном размере относится на истца.

Учитывая вышеизложенное, руководствуясь ст.ст.167-170,176,180,181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Исковые требования автономной некоммерческой организации «Брянский областной жилищный фонд», г. Брянск, оставить без удовлетворения.

Взыскать с автономной некоммерческой организации «Брянский областной жилищный фонд», г. Брянск, в доход федерального бюджета 200000 руб. государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Двадцатый арбитражный апелляционный суд в г.Туле в месячный срок.

СУДЬЯ                                                   О.В.ДАНИЛИНА