АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  КОСТРОМСКОЙ  ОБЛАСТИ

156961, г. Кострома, ул. Долматова, д. 2

http://kostroma.arbitr.ru 

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

 

Дело № A31-11852/2017

г. Кострома

26 декабря 2018 года

Резолютивная часть решения объявлена 25 декабря 2018 года

Решение в полном объеме изготовлено 26 декабря 2018 года

Арбитражный суд Костромской области в составе судьи Денисенко Ларисы Юрьевны, при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, 

при участии в заседании: от истца: ФИО2, действующего по доверенности от 22.08.2017, от ответчика: ФИО3, действующего по доверенности от 20.11.2017, а также от эксперта:  ФИО4, паспорт 

рассмотрев в судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО5, г.Кострома (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 313440121400034) к обществу с ограниченной ответственностью Строительная фирма «Мой дом 2014», г.Ярославль (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о взыскании 5319250 руб.,

у с т а н о в и л:

индивидуальный предприниматель ФИО5, г.Кострома (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 313440121400034) обратилась в Арбитражный суд Костромской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью Строительная фирма «Мой дом 2014», г.Ярославль (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о взыскании 5319250 руб., в том числе 5200000 руб. убытков в виде рыночной стоимости здания и возможности приобретения прав на земельный участок, на котором оно расположено, 35500 руб. задолженность по оплате арендных платежей за период с апреля 2017 года, 33750 руб. неустойки за просрочку внесения арендных платежей.

Определением от 18 июня 2018 года производство по настоящему делу приостановлено до получения результатов строительно-технической экспертизы на предмет определения рыночной стоимости нежилого помещения назначение нежилое, общей площадью 199,9 кв.м., этаж 1, номер на поэтажном плане 1 этаж №3-9,24, 2 этаж №1,3,4,5, по адресу: 

<

...> эт. №3-9,24,2 эт. №1,3,4,5 с учетом рыночных характеристик объекта недвижимости, влияющих на его стоимость.

Проведение экспертизы поручено эксперту ФБУ Владимирская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации ФИО4.

07.11.2018 в материалы дела от эксперта поступило экспертное заключение.

Производство по делу возобновлено 30.11.2018.

В судебном заседании представитель истца уточнил исковые требования в части взыскания убытков. В итоге к взысканию с ответчика заявлено 2770927 руб. убытков, 35500 руб. задолженности по оплате арендных платежей 33750 руб. неустойки за просрочку внесения арендных платежей, возникших на 31.08.2017г.

Уточнение иска принято судом к рассмотрению.

Представитель иск не признает, при этом, возражений против арифметической верности расчета долга и неустойки не имеет.

В судебном заседании были заслушаны пояснения эксперта ФИО4, участвовавшей  в судебном слушании при организационно-технической поддержке Арбитражного суда Владимирской области, относительно результатов экспертного исследования.

Изучив представленные доказательства, суд считает установленными следующие обстоятельства.

Между предпринимателем ФИО6 (Арендодатель, истец) и ООО СФ «МОЙДОМ 2014» (Арендатор, ответчик) 17 июля 2015 года был заключен договор аренды нежилого помещения площадью 199,9 кв.м., по адресу: 

<

...>.

Предмет аренды передан арендатору по акту приема-передачи от 17.07.2015, в котором указано, что на момент передачи стороны не имеют претензии друг к другу по поводу технического состояния передаваемого недвижимого имущества (т.1 л.д. 11).

Согласно пункту 2.3 договора срок аренды Помещения составляет 11 (Одиннадцать) месяцев.

В случае, если за 30 (тридцать) дней до истечения срока действия настоящего Договора ни одна из Сторон не заявит о его окончании или изменении. Договор аренды считается продленным на тех же условиях и на тот же срок (пункт 2.4 договора).

В соответствии с пунктом 2.5 договора в случае окончания срока действия Договора аренды или его досрочного расторжения, арендатор обязан освободить занижаемое Помещение в последний день срока настоящего Договора или даты указанной в соглашении о досрочном расторжении, с оформлением и подписанием акта приема-передачи Помещения.

Пунктом 3.1 договора предусмотрено, что арендная плата составляет 7 500 (семь тысяч пятьсот) руб. в месяц. Арендная плата вносится Арендатором в срок до 5-го числа текущего месяца аренды помещения.

Согласно пункту 4.3 договора аренды Арендатор, в том числе обязуется:

- содержать Помещение в исправном состоянии, в соответствии с санитарными требованиями, обеспечивать пожарную безопасность и соблюдать безопасное состояние электропроводки в течение периода пользования Помещением (п.4.3.2),

- в установленные сроки и в полном объеме вносить арендную плату, указанную в п.3.1. настоящего Договора (п.4.3.4),

- за свой счет немедленно устранять повреждения, причиненные Помещению в процессе его использования, а также возникшие в результате аварий, допущенных по вине арендатора, либо его посетителей и не относящиеся к естественному износу помещения (п.4.3.5).

- не производить перепланировок, переоборудования или реконструктивных работ по Помещению, замены, изменения местоположения и количества внутренних инженерных сетей водопровода, канализации, отопления, электроснабжения, вентиляции; работ. связанных с изменением облика фасада здания, установки наружной рекламы и др., вызванных потребностями и деятельностью арендатора, а также иных неотделимых улучшений Помещения, без письменного согласия арендодателя (п.4.3.6).

До настоящего времени арендатором не исполнены обязательства по внесению арендной платы за арендованное помещение за апрель – август 2017 года. Задолженность составила 35500 руб.

Согласно пункту 5.1 договора в случае нарушения Арендатором срока внесения арендной платы, предусмотренного настоящим Договором, Арендодатель вправе потребовать от Арендатора уплаты пени в размере 1% от неоплаченной суммы за каждый день просрочки.

Размер неустойки за указанный период составил 33750 руб. 

В августе 2017 года истцом было выявлено, что указанное нежилое помещение назначение нежилое, общей площадью 199,9 кв.м., этаж 1, номер на поэтажном плане 1 этаж №3-9,24, 2 этаж №1,3,4,5, по адресу: 

<

...> эт. №3-9,24,2 эт. №1,3,4,5, было демонтировано в полном объеме, а на его месте ответчиком осуществляется строительство МКЖД.

В период действия договора аренды Истец намеревалась продать указанное нежилое помещение, для чего был заключен предварительный договор купли-продажи данного имущества на сумму 5250000 рублей. В настоящее время истец не имеет возможности реализовать свои права собственника имущества, в связи с тем, что ответчиком не обеспечена сохранность имущества, переданного в аренду.

Поскольку в добровольном порядке требование о погашении задолженности, неустойки и убытков ответчиком исполнено не было, истец был вынужден обратиться в арбитражный суд с соответствующим иском.

В ходе рассмотрения дела по ходатайству истца судом назначалась  строительно-техническая экспертиза на предмет определения рыночной стоимости утраченного имущества с учетом рыночных характеристик объекта недвижимости, влияющих на его стоимость. Проведение экспертизы было поручено эксперту ФБУ Владимирская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации ФИО4.

Согласно экспертному заключению рыночная стоимость нежилого помещения, назначение нежилое, общей площадью 199,9 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...> дом №13, пом. 1 этаж - №3-9,24, 2 этаж - №1,3,4,5 с учетом рыночных характеристик объекта недвижимости, влияющих на стоимость на момент заключения договора аренды от 17 июля 2015 года, составляла 2 770 927 рублей.

В свою очередь, экспертом определены следующие характеристики исследуемого объекта  на момент 17.07.2015:

Нежилое здание

Местоположение

<

...> д. №13, помещения 1 этажа - №№3-9,24, 2 этажа - №№1,3-5. 

Назначение здания

Нежилое здание

Год постройки

1992

Этажность

2

Общая площадь, кв.м.

199,9

Фундамент

железобетонный

Стены и перегородки

кирпичные (частично отсутствуют)

Перекрытия

железобетонные плиты (частично отсутствуют)

Кровля

скатная (частично отсутствует)

Инженерные коммуникации

отсутствуют

Состояние помещений

Здание частично находится в разрушенном состоянии. Наружная отделка здания - частично сайдинг со стороны помещений. №№1,3,4 (2 этажа). Проемы отсутствуют. Исходя из рис. №3 эксперт делает вывод о наличии внутренней отделки в изначально существующем виде здания (до начала разрушений). 

Оценив представленные в дело доказательства на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заслушав представителей сторон, суд считает, что исковые требования подлежат  удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между сторонами состоялись правоотношения, урегулированные главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Пунктом 3.1, 4.3.4 договора предусмотрена обязанность арендатора вносить арендную плату за предоставленное помещение.

В период  апрель-август 2017 года арендная плата ответчиком не вносилась. 

В нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчик не представил доказательств оплаты возникшей задолженности.

При указанных обстоятельствах требования истца о взыскании задолженности подлежат удовлетворению. 

На основании пункта 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой.

Взимание неустойки за просрочку платежа предусмотрено условиями договоров и соответствует требованиям статьи 330 ГК РФ. Размер неустойки ответчик не оспаривает. Оснований для применения статьи 333 ГК РФ у суда не имеется.

Таким образом, требование о взыскании неустойки также является обоснованным и подлежит удовлетворению.

Расчет задолженности и неустойки проверен и признан судом правильным, не превышает допустимую ко взысканию величину.

В соответствии с пунктом 1 статьи 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

По пункту 2 указанной нормы права под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Согласно пункту 1 статьи 1064 ГК РФ вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.

В силу пункта 2 указанной статьи лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине. Законом может быть предусмотрено возмещение вреда и при отсутствии вины причинителя вреда.

Из анализа статей 15, 1064 ГК РФ следует, что для наступления ответственности за причинение вреда необходимо наличие совокупности следующих элементов: наступление вреда, причинная связь между наступлением вреда и противоправным поведением причинителя вреда, вина причинителя вреда.

В постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности. По смыслу п. 1 ст. 15 ГК РФ в удовлетворении требования о возмещении убытков не может быть отказано только на том основании, что их точный размер невозможно установить. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учетом всех обстоятельств дела, исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению.

  Как обусловлено сторонами в пунктах 4.3.1., 4.3.2. спорной сделки, арендатор обязался  содержать помещение в исправном состоянии, а после окончания срока действия договора возвратить его арендодателю.

Обстоятельства утраты предмета аренды - демонтаж арендованного строения -   ответчиком надлежаще не опровергнуты, как и факт возведения им на спорном участке нового объекта недвижимости.

Размер причиненных убытков определен экспертом, расчет отражен в экспертном заключении. 

В данной связи требование истца подлежит удовлетворению в заявленном размере.

Согласно пункту 2 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения арбитражным судом суд решает вопрос о распределении судебных расходов.

Состав и порядок взыскания судебных расходов регламентированы положениями гл. 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании статьи 101 Арбитражного процессуального кодекса РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

В соответствии со статьей 106 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

Денежная сумма, подлежащая выплате за проведение экспертизы, в сумме 35000 руб. перечислена на депозитный счет Арбитражного суда Костромской области. Данный факт подтверждается чеком-ордером от 07.06.2018 (операция №43).

Таким образом, расходы, понесенные истцом в связи с проведением в рамках дела судебной экспертизы, подлежат ему  возмещению ответчиком.

В соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины, понесенные истцом при подаче иска, относятся на ответчика. 

Излишне уплаченная при подаче иска госпошлина подлежит возврату истцу из федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

иск удовлетворить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Строительная фирма «Мой дом 2014», г.Ярославль (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО5, г.Кострома (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 313440121400034) 2770927 руб. убытков, 35500 руб. задолженности, 33750 руб. неустойки, 37201 руб. расходов по уплате госпошлины, 35000 руб. судебных издержек.

Исполнительный лист выдать после вступления решения суда в законную силу.

Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО5, г.Кострома (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 313440121400034) из федерального бюджета 12395 руб. излишне уплаченной госпошлины, перечисленной по чеку-ордеру от 18.09.2017 (операция №90).

Решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в течение месячного срока со дня его принятия или в арбитражный суд кассационной инстанции в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что решение было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. 

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Костромской области.

 

Судья                                          Л.Ю.Денисенко