﻿

АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075  

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-682/21 

Екатеринбург

27 апреля 2021 г.

Дело № А76-28752/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 21 апреля 2021 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 27 апреля 2021 г. 

 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Полуяктова А.С.,

судей Краснобаевой И.А., Столярова А.А.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Бета Эстейт» на решение Арбитражного суда Челябинской области от 10.08.2020 по делу № А76-28752/2019 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.10.2020 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью «Аленький цветочек» - Жолудева Е.В. (доверенность от 16.07.2020). 

Общество с ограниченной ответственностью «Аленький цветочек» (далее - общество «Аленький цветочек») обратилось в Арбитражный суд Челябинской области к обществу с ограниченной ответственностью «Бета Эстейт» (далее - общество «Бета Эстейт») о взыскании 4 147 060 руб. 50 коп. (с учетом принятого судом первой инстанции уточнения в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, далее – АПК РФ).

Общество «Бета Эстейт» обратилось со встречным исковым заявлением к обществу «Аленький цветочек» об освобождении общества «Бета Эстейт» от оплаты арендной платы по договору аренды нежилого помещения № 6 от 25.03.2014 за период с 01.01.2019 по 31.05.2019 (с учетом принятого судом первой инстанции уточнения в порядке статьи 49 АПК РФ).

К участию в деле по делу в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены АО «Торговый дом «Перекресток», Администрации города Магнитогорска Челябинской области.

Решением суда от 10.08.2020 исковые требования общества «Аленький цветочек» удовлетворены частично. С общества «Бета Эстейт» в пользу общества «Аленький цветочек» взыскана задолженность по арендной плате за период с 01.01.2019 по 31.05.2019 в размере 3 000 000 руб. Встречные исковые требования удовлетворены частично. Суд снизил размер арендной платы по договору аренды нежилого помещения № 6 от 25.03.2014 за период 01.01.2019 по 31.05.2019 до суммы 3 000 000 руб. 

Постановлением  Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.10.2020 решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество «Бета Эстейт» просит обжалуемые судебные акты отменить, приять по делу новое решение об отказе в удовлетворении требований по первоначальному иску и полном удовлетворении требований по встречному иску, ссылаясь на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, неправильное применение норм материального и процессуального права. Заявитель сослался на невозможность использования помещения в период с 01.01.2019 по 31.03.2019 именно по причине отсутствия полного доступа в помещение, обосновывая невозможность использования, запретом доступа в помещение связанного с проведением государственной экспертизы. По его мнению, суды не учли то обстоятельство, что препятствием для использования помещения по целевому назначению весь спорный период являлось не наличие пожарного входа, доступ через который был возможен с 01.04.2019, а отсутствие входа для покупателей и отсутствие зоны разгрузки (дебаркадер). В период, когда у ответчика по первоначальному иску отсутствовал доступ в помещение, в помещении не было как минимум одного эвакуационного выхода, ширина имеющегося выхода не соответствовала нормативным требованиям, а расстояние от имеющегося выхода до торгового зала не превышало и половины расчетных значений (по СП 1.13130.2009) эксплуатация помещения в соответствии с целевым назначением, указанным в пункте 1.2 договора аренды нежилого помещения № 6 от 25.03.2014, с учетом сложившейся ситуации не представлялась возможной.

В отзыве на кассационную жалобу общество «Аленький цветочек» просит обжалуемые судебные акты оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения. 

Как следует из материалов дела, 25.03.2014 между ООО фирма «Зори Урала» (арендодатель) и ООО «Малахит» (арендатор) заключен договор аренды № 6, по условиям которого арендодатель обязался передать, а арендатор принять во временное возмездное владение и пользование свободное от обязательств перед третьими лицами недвижимое имущество, за исключением обременения помещения в виде залога ООО КБ «Конфидэнс Банк» по договору ипотеки (залога недвижимости) от 2801.2014                                (№ регистрации в ЕГРП 74-74-33/038/2014-228 от 04.02.2014 г.).

ООО «Малахит» 06.06.2017 прекратило свою деятельность путем реорганизации в форме присоединения к обществу «Бета Эстейт» (выписка из Единого государственного реестра юридических лиц от 18.07.2019).

Характеристики помещения, в том числе адрес расположения, общая площадь и перечень комнат в соответствии с документами технической инвентаризации указаны в разделе I приложения № 1 к настоящему договору (пункт 1.1 договора).

В соответствии с разделом I приложения № 1, адрес помещения: Россия, Челябинская область, г. Магнитогорск, пр. К. Маркса, д. 164. Помещение находится в нежилом помещении № 3, кадастровый номер 74-74-33/367/2008-058, Литер: А1, А2 и, согласно техническому паспорту, выданному областным государственным унитарным предприятием «Областной центр технической инвентаризации» по Челябинской области Челябинское управление 25.08.2006 г., состоит из: этаж 1, литер А, помещение 3, комнаты (номер на поэтажном плане) №№ 1, часть комнаты 2, 3, 5, 7, 24, 25, 28, 29, 30, часть комнаты 31, 32-40. Общая площадь помещения - 1 490 кв. м.

Помещение принадлежит арендодателю на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 74АА              № 856055 от 30.10.2008.

В силу пункта 1.2 указанного договора аренды целевое назначение помещения: торговля продовольственными, непродовольственными и иными товарами, в том числе алкогольной продукцией. Кроме прямого целевого назначения часть данного помещения может быть также использована для оказания услуг в том числе: телекоммуникационных, страховых и банковских, приема платежей по оплате услуг третьих лиц, размещения платежных терминалов.

С целью использования помещения в вышеуказанных целях арендатор имеет право разместить в помещении административные, складские и подсобные помещения, а также сдавать помещение или его часть в субаренду.

Согласно разделу II приложения № 1 к договору аренды, передача арендатору помещения по акту приема-передачи осуществляется арендодателем не позднее 10 (десяти) дней с момента государственной регистрации договора аренды.

Срок аренды по договору составляет 10 (десять) лет с даты подписания акта приема-передачи помещения (раздел VII приложения № 1 к договору аренды).

В соответствии с пунктами 1 - 3 раздела VI приложения № 1 к договору аренды, ежемесячная величина арендной платы составляет 819 500 руб. Оплата арендной платы производится арендатором не позднее 15 (пятнадцатого) числа текущего (оплачиваемого) месяца аренды. Начиная с 367-го дня аренды, с момента подписания сторонами акта приема-передачи помещения, размер величины арендной платы может быть увеличен арендодателем на величину не более чем 5 процентов от предыдущего установленного размера величины арендной платы без оформления дополнительного соглашения путем направления соответствующего уведомления арендатору.

Сторонами 07.04.2014 был подписан акт приема-передачи имущества, согласно которому переданное имущество полностью соответствуют договору аренды нежилого помещения № 6 от 25.03.2014. На день составления акта имущество находится в технически исправном состоянии, пригодном для использования по назначению.

Согласно уведомлениям № 1 от 20.02.2018 и от 18.02.2019  ставка арендной платы с 01.04.2018 по договору аренды нежилого помещения № 6 от 25.03.2014 составляет 903 499 руб., а с 01.04.2019 - 948 674 руб. соответственно.

В период действия указанного договора аренды, а именно 31.12.2018 произошел взрыв газа, в результате которого обрушился 7-ой подъезд (блок-секция № 4) жилого многоквартирного дома № 164 по пр. К. Маркса в                        г. Магнитогорске.

Переданное в аренду обществу «Бета Эстейт» нежилое помещение находится в пределах блок-секции № 3 (подъезды 5, 6) жилого многоквартирного дома № 164 по пр. К. Маркса в г. Магнитогорске и используется арендатором для размещения магазина «Пятерочка» на основании договора субаренды нежилого помещения от 07.04.2014, заключенного между ответчиком и ЗАО «Торговый дом «Перекресток».

В районе территории обрушенного 7-го подъезда дома № 164 по пр. К. Маркса в г. Магнитогорске было установлено ограждение для производства демонтажных работ и производства работ по благоустройству сквера на месте демонтированных 7 и 8 подъездов вышеуказанного дома.

Согласно письму Администрации города Магнитогорска Челябинской области № АГ02/7152 от 24.10.2019, работы по монтажу металлического забора (ограждения) проводились в режиме чрезвычайной ситуации по ликвидации последствий аварии, иных чрезвычайных ситуаций по адресу: г. Магнитогорск, пр. К. Маркса, дом 164. Ограждение было установлено с 05.01.2019 по 31.05.2019 включительно, входы в магазин «Пятерочка» были включены в территорию ограждения.

В соответствии со схемой нежилого помещения № 3 по пр. К. Маркса, д. 164 в г. Магнитогорске, используемого для размещения магазина «Пятерочка» (приложение № 2 к договору аренды), а также с техническим паспортом на нежилое помещение № 3 со стороны пр. К. Маркса в вышеуказанное нежилое помещение имеется несколько входов.

Письмом № 02/8023 от 27.11.2019 Администрация города Магнитогорска Челябинской области сообщила, что обозначенный на вышеуказанной схеме, как «Вход № 2», нежилого помещения № 3 (магазин «Пятерочка»), расположенного в указанном многоквартирном жилом доме, не попадал в территорию, огороженную металлическим забором.

Ответчиком в материалы дела представлены акты осмотра от 14.01.2019, 18.01.2019, 12.04.2019 в отношении проверки доступа помещений магазина «Пятерочка», расположенного по адресу: г. Магнитогорск, пр. К. Маркса, д. 164, согласно которым установлено, что в помещения магазина невозможен беспрепятственный доступ, поскольку имеется ограждение металлическим забором центрального входа в магазин «Пятерочка» и зоны разгрузки товара в связи с работами по разбору завалов.

Представитель истца на проверке доступа помещений магазина «Пятерочка» не присутствовал, но был приглашен на осмотр телеграммами, которые не были им получены в силу произошедшей аварии.

Считая произошедший случай взрыва газа форс-мажорными обстоятельствами, ответчик отказался от уплаты арендных платежей за весь период нахождения металлического ограждения с 01.01.2019 по 31.05.2019.

В результате чего у ответчика образовалась задолженность по арендной плате в размере 4 607 845 руб.

Истцом 24.06.2019 в адрес была направлена претензия исх. № 8 от 24.06.2019 с требованием о погашении задолженности по договору аренды нежилого помещения № 6 от 25.03.2014 за период 01.01.2019 по 31.05.2019.

Копия вышеуказанной претензии была также направлена обществу «Корпоративный центр икс 5», которое является управляющей организацией ответчика с сопроводительным письмом исх. № 9 от 24.06.2019. Однако указанная претензия оставлена ответчиком без ответа, задолженность до момента подачи настоящего иска ответчиком не погашена.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения общества «Аленький цветочек» в арбитражный суд с первоначальным иском. 

Общество «Бета Эстейт», ссылаясь на то, что по независящим от него объективным причинам не осуществляло эксплуатацию магазина арендуемого по договору аренды нежилого помещения № 6 от 25.03.2014,  направило в адрес общества  «Аленький цветочек» требование от 19.06.2019 об освобождении от уплаты арендной платы.

 Общество «Бэта Эстейт, полагая, что в силу положений пункта 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе требовать уменьшения арендной платы ввиду ухудшения для арендатора условий пользования арендованным имуществом по сравнению с теми условиями, которые были предусмотрены в договоре аренды, а также ухудшение состояния самого имущества (его качественных, функциональных свойств) по сравнению с состоянием, обусловленным договором аренды и назначением имущества, обратилось со встречными исковыми требованиями.

Частично удовлетворяя первоначальные исковые требования, суды исходили из того, что арендованное помещение частично использовалось ответчиком по назначению, в том числе и для хранения товарно-материальных ценностей. Удовлетворяя встречные требования частично, суды пришли к выводу о том, что и у общества «Бета Эстейт» возникло право требования уменьшения арендной платы, в связи с чем суд уменьшил размер арендной платы по договору аренды нежилого помещения № 16 до 600 000 руб. в месяц на период с 01.01.2019. по 31.05.2019, всего до 3 000 000 руб.

Суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов. 

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Статьей 606 ГК РФ предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии с пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, а арендатор, в свою очередь, обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились (пункт 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Признаки существенного ухудшения следует трактовать по смыслу части 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации. Ухудшения должны произойти в силу случайных причин, то есть не должно быть виновного поведения арендатора.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в котором он лишен возможности пользоваться объектом аренды по не зависящим от него обстоятельствам.

Договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользоваться арендованным имуществом, по независящим от арендатора обстоятельствам, освобождает последнего от исполнения обязанности вносить арендную плату. Поскольку в период, когда арендатор лишен возможности использовать указанное имущество, арендодатель не осуществляет какого-либо предоставления, он теряет право на получение арендной платы.

В соответствии с частью 3 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020             № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций», арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

В случаях, когда отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона) (пункт 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Следовательно, исходя из аналогии закона, к возникшим между сторонами отношениям в период произошедшей чрезвычайной ситуации - взрыва газа, в результате которого обрушился 7-ой подъезд (блок-секция № 4) жилого многоквартирного дома № 164 по пр. К. Маркса в г. Магнитогорске,  суды пришли к выводу о возможности применения Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций».

В соответствии с пунктом 6.1 договора аренды нежилого помещения № 6 от 25.03.2014 стороны освобождаются от ответственности за неисполнение обязательств по настоящему договору, если это неисполнение явилось следствием обстоятельств непреодолимой силы возникших после заключения договора в результате событий чрезвычайного характера, наступление которых сторона, не исполнившая обязательство, не могла ни предвидеть, ни преодолеть разумными мерами.

Обе стороны должны немедленно известить письменно друг друга о начале и окончании обстоятельств форс-мажора, препятствующих выполнению обязательств по договору (пункт 6.2 договора).

Кроме того, согласно пункту 1.2. договора аренды, кроме прямого целевого назначения (торговля) часть данного помещения может быть также использована для указания услуг в том числе: телекоммуникационных, страховых и банковских, приема платежей по оплате услуг третьих лиц, размещения платежных терминалов. С целью использования помещения в вышеуказанных целях арендатор имеет право разместить в помещении административные, складские и подсобные помещения, а также сдавать помещение или его часть в субаренду.

 Как установлено судами, металлическое ограждение перекрывало вход в магазин «Пятерочка», который использовался арендатором для осуществления разгрузочных и погрузочных работ, приема товара, что препятствовало надлежащим образом эксплуатировать магазин.

 Согласно пояснениям арендодателя, в период с 01.01.2019 по 31.05.2019 ответчик не был лишен реальной возможности использовать арендованное имущество в соответствии с его целевым назначением и условиями заключенной между сторонами сделки, поскольку имел доступ к помещению в виде второго входа в помещение № 3.

Кроме того, ответчиком каких-либо уведомлений о наступлении форс-мажорных обстоятельств в адрес истца не направлялось. В материалах дела имеется направленное в адрес истца требование ответчика от 19.06.2019 об освобождении его от уплаты арендной платы.

Судами также установлено, что в период в период с 01.01.2019 по 31.05.2019 арендуемое помещение использовалось ответчиком, поскольку в нем находилось торговое оборудование магазина «Пятерочка», а также продукты питания и иные товары народного потребления, принадлежащие ответчику. Помещение от указанного имущества не освобождалось, истцу по акту приема-передачи не возвращалось.

 	Таким образом,  факт неосуществления в помещении арендатором или его субарендатором торговой деятельности не свидетельствует о невозможности использования помещения в соответствии с иными целями, предусмотренными договором аренды.

При этом наличие форс-мажорных обстоятельств влечет за собой лишь освобождение сторон от гражданско-правовой ответственности за невыполнение своих обязательств, а также отодвигает срок исполнения обязательств по договору, но не освобождает ответчика от обязанности своевременно вносить плату, предусмотренной пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

        	Принимая во внимание изложенное, установив, что арендованное помещение частично использовалось ответчиком по назначению, в том числе и для хранения товарно-материальных ценностей, суды пришли к обоснованному к верному выводу о частичном удовлетворении требования истца по первоначальному иску о взыскании задолженности по арендной плате по спорному договору аренды в размере 3 000 000 руб.

          Учитывая, что в период с января 2019 года по май 2019 года ответчик не мог надлежащим образом эксплуатировать магазин, расположенный в арендуемом помещении, поскольку вследствие произошедшей чрезвычайной ситуации, а именно взрыва газа, в результате которого обрушился 7-ой подъезд (блок-секция № 4) жилого многоквартирного дома № 164 по пр. К. Маркса в г. Магнитогорске, в период с 03.01.2019 по 31.05.2019 на месте обрушения стояло металлическое ограждение, которое закрывало вход в вышеуказанный магазин, суды пришли к выводу об уменьшении размера арендной платы по договору аренды нежилого помещения до 600 000 руб. в месяц на период с 01.01.2019 по 31.05.2019, всего до 3 000 000 руб., в связи  с чем удовлетворил в части заявленные требования по встречному иску. 

       	Суды правильно исходили из того, что в период с января 2019 года по май 2019 года ответчик не мог надлежащим образом эксплуатировать магазин, расположенный в арендуемом помещении, однако установленные в настоящем деле обстоятельства не позволяют прийти к выводу о наличии оснований для полного освобождения арендатора от обязанности по уплате арендной платы.

Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, по существу направлены на переоценку собранных по делу доказательств и сделанных на их основании выводов судов, что не относится к полномочиям суда кассационной инстанции (части 1, 3 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В соответствии с положениями статьи 286, части 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суду кассационной инстанции не предоставлены полномочия пересматривать фактические обстоятельства дела, установленные судами при их рассмотрении, давать иную оценку собранным по делу доказательствам, устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции.

 Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств, а выводы соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального права, у суда кассационной инстанции отсутствуют предусмотренные статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания для отмены либо изменения решения  и постановления суда апелляционной инстанции.	

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены обжалуемых судебных актов, судом кассационной инстанции не выявлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 10.08.2020 по делу №А76-28752/2019 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.10.2020 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Бета Эстейт» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Председательствующий					           	А.С. Полуяктов 

Судьи					           	И.А. Краснобаева

                                                                                             	А.А. Столяров