АРБИТРАЖНЫЙ   СУД   РЕСПУБЛИКИ   ХАКАСИЯ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А74-14211/2019

18 августа 2020 года

г. Абакан

Резолютивная часть решения объявлена 11 августа 2020 года. Полный текст решения изготовлен 18 августа 2020 года. 

Арбитражный суд Республики Хакасия в составе судьи А.В. Лиходиенко,

при ведении протокола судебного заседания секретарём ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании исковое заявление акционерного общества «Угольная компания «Разрез Степной» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к Министерству имущественных и земельных отношений Республики Хакасия (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о признании недостоверной с 01.01.2018 величины рыночной годовой арендной платы за пользование и владение земельными участками,

с участием в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика, индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>),

при участии в судебном заседании:

от истца – представителя ФИО3 на основании доверенности №31 от 10.10.2016,

от ответчика – представителя ФИО4 на основании доверенности от 09.01.2019,

Акционерное общество «Угольная компания «Разрез Степной» обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к Министерству имущественных и земельных отношений Республики Хакасия об оспаривании величины рыночной арендной платы за пользование земельными участками с кадастровыми номерами 19:10:000000:1685, 19:10:040401:8, 19:10:040401:6 и 19:10:100504:339, установленной с 01.01.2018 на основании уведомления от 27.03.2018 и отчёта об оценке величины рыночной арендной платы №04-НИ/18, определенной индивидуальным предпринимателем ФИО2

Определением арбитражного суда от 20.07.2020 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен индивидуальный предприниматель ФИО2.

Определением суда от 16.06.2020 по ходатайству истца назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной «Эксперт - Оценка» ФИО5.

Представитель истца в судебном заседании поддержал ранее заявленные требования. С заключением судебной экспертизы не согласился. Настаивал на установлении рыночной стоимости годовой арендной платы по состоянию на 01.01.2018 в размере, определенном ООО «Аверта Групп» в отчете об определении рыночной стоимости арендной платы №489Ю/12/18 от 17.10.2019, за владение и пользование следующими земельными участками: с кадастровым номером 19:10:000000:1685,  размере 4 837 066 рублей; с кадастровым номером 19:10:040401:8, в размере 118 882 рублей; с кадастровым номером 19:10:040401:6, в размере 293 990 рублей; с кадастровым номером 19:10:100504:339, в размере 216 696 рублей.

Представитель ответчика возражений против судебной экспертизы не заявил. Поддержал свою позицию по делу.

Индивидуальный предприниматель ФИО2 в судебное заседание не явился, о времени и месте извещён надлежащим образом.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие третьего лица.

Исследовав материалы дела, арбитражный суд установил следующие обстоятельства.

Между Министерством имущественных и земельных отношений Республики Хакасия (арендодателем) и акционерным обществом «Угольная компания «Разрез Степной» (арендатором) заключены следующие договоры аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, категория земель - земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения:

- №110, от 20.01.2015,с кадастровым номером 19:10:000000:1685, расположенным по адресу: Республика Хакасия, Усть-Абаканский район, в 4,5 км по направлению на запад от с. Солнечное, вид разрешенного использования – для размещения внешних отвалов;

- №114 от 12.03.2015, с кадастровым номером 19:10:040401:8, расположенным по адресу: Республика Хакасия, Усть-Абаканский район, в 3,6 км юго-западнее д. Заря, вид разрешенного использования – для строительства железнодорожных путей на ДСК-2;

- №139 от 24.01.2015, с кадастровым номером 19:10:040401:6, расположенным по адресу: Республика Хакасия, Усть-Абаканский район, в 4 км по направлению на юго-запад от д. Заря, вид разрешенного использования – для размещения промышленных объектов;

- №13 от 20.01.2015, с кадастровым номером 19:10:100504:339, расположенным по адресу: Республика Хакасия, Усть-Абаканский район, в 2,0 км юго-восточнее от д. Курганная, вид разрешенного использования – для строительства автомобильной дороги. 

В соответствии  с разделом 3 договоров и на основании постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», постановления Правительства Республики Хакасия от 23.01.2008 № 02 «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Республики Хакасия» ответчик, в отношении указанных земельных участков, обеспечил в установленном действующим законодательством порядке, проведение оценки рыночной стоимости арендной платы.

Действующая до 31.12.2017 года методика исчисления арендной платы за земельные участки Республики Хакасия, утвержденная постановлением Правительства Республики Хакасия от 23.01.2008 № 05 «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Республики Хакасия», предусматривала следующую формулу определения арендной платы - произведение кадастровой стоимости на коэффициент инфляции и коэффициент вида разрешенного использования земельного участка, утвержденный органом местного самоуправления.  Постановлением Правительства Республики Хакасия от № 678 от 27.12.2017 «О внесении изменений в некоторые нормативные правовые акты Правительства Республики Хакасия» в постановление № 05 внесены изменения: арендная плата за земли промышленности установлена в размере рыночной арендной платы. В части определения размера арендной платы за земельные участки, расположенные на территории Усть-Абаканского, Бейского и Алтайского районов Республики Хакасия изменения вступили в силу с 1 января 2018 года. В части определения размера арендной платы за земельные участки, расположенные на территории Орджоникидзевского, Ширинского, Таштыпского, Аскизского, Боградского районов и городских округов Республики Хакасия изменения вступают в силу с 1 января 2021 года. 

Пунктом 2.2.1. постановления Правительства Республики Хакасия от 23.01.2008 № 05 (в новой редакции) предусмотрено, что по ранее заключенным договорам аренды арендодатель обеспечивает проведение оценки рыночной стоимости арендной платы за земельные участки, относящиеся к категории земель промышленности, расположенные на территории Усть-Абаканского, Бейского и Алтайского районов Республики Хакасия, до 01 апреля 2018 года. Арендная плата за 1 квартал 2018 года в указанных случаях вносится в течение 15 дней с момента получения от арендодателя уведомления об установленном размере арендной платы.

В связи с указанными изменениями, ответчик 27.03.2018 в отношении указанных земельных участков, уведомил истца об изменении порядка расчёта арендной платы и о том, что при расчете с 01.01.2018 будет применяться рыночная стоимость.

Отчёт рыночной стоимости годовой арендной платы №04-НИ/18, в том числе в отношении указанных земельных участков, выполнен 28.02.2018 индивидуальным предпринимателем ФИО2 

Письмом от 06.05.2019 ответчик отказал истцу в применении результатов отчёта об определении рыночной стоимости, составленного ООО «Аверта Групп».

Не согласившись с размером установленной арендной платы, истец обратился в суд с настоящим иском.

Исследовав доказательства, имеющиеся в материалах дела, заслушав устные пояснения сторон, арбитражный суд пришел к следующим выводам: 

Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Пунктом 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.

Из пункта 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» следует, что плата за пользование переданными обществу в аренду земельными участками является регулируемой. 

Как следует из материалов дела, с 01.01.2018 в отношении земель промышленности  арендная плата на основании нормативного правового акта Республики Хакасия  установлена в размере рыночной арендной платы. Размер рыночной арендной платы определен ответчиком на основании отчёта оценщика ФИО2 

Истец считает определенную рыночную стоимость недостоверной и завышенной, в доказательство чего представил отчёт ООО «Аверта Групп», на основании которого просил определить рыночную стоимость арендной платы, за владение и пользование следующими земельными участками: с кадастровым номером 19:10:000000:1685,  размере 4 837 066 рублей; с кадастровым номером 19:10:040401:8, в размере 118 882 рублей; с кадастровым номером 19:10:040401:6, в размере 293 990 рублей; с кадастровым номером 19:10:100504:339, в размере 216 696 рублей.

Ответчик с отчётом истца не согласился, представив свои развёрнутые письменные возражения о его несоответствии Федеральному закону от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и приказам Минэкономразвития России от 20.05.2015 №297 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)», от 20.05.2015 № 299 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)» и от 25.09.2014 № 611 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)».

Истец, ссылаясь на ранее принятые судебные акты, свидетельствующие, по его мнению, о недостоверности отчёта оценщика ФИО2, а также на представленный им отчёт ООО «Аверта Групп», заявил о проведении судебной экспертизы.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой этот объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Согласно статье 12 Закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. 

При этом статьей 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» определено, что в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В соответствии с абзацем 2 пункта 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

Согласно экспертному заключению №50/30/06/20 эксперта ООО «Эксперт – Оценка» ФИО5, проводившего судебную экспертизу, рыночная стоимость годовой арендной платы указанных земельных участков по состоянию на 01.01.2018 определена следующим образом: 

- кадастровый номер 19:10:000000:1685, в размере 13 806 424 рулей;

- кадастровый номер 19:10:040401:8, в размере 328 962 рублей;

- кадастровый номер 19:10:040401:6, в размере 472 896 рублей;

- кадастровый номер 19:10:100504:339, в размере 367 610 рублей. 

Заключение эксперта ФИО5 отвечает требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Указанное экспертное заключение является ясным, выводы носят категорический характер и не являются противоречивыми, какие-либо сомнения в обоснованности заключения эксперта у суда отсутствуют.

Истец, возражая против выводов эксперта ФИО5, указал на то, что экспертом не применены корректировки на местоположение земельных участков при сравнении участков Республики Хакасия и Кемеровской области, которые, по мнению истца, имеют различное социально-экономическое положение, на площадь участков и их конфигурацию.

Арбитражный суд отклонил возражения представителя истца, ввиду следующего.

Исходя из рекомендаций, изложенных в Постановлении Пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе», проверка достоверности заключения эксперта слагается из нескольких аспектов: компетентен ли эксперт в решении вопросов, поставленных перед экспертным исследованием, не подлежит ли эксперт отводу по основаниям, указанным в Арбитражном процессуальном кодексе Российской Федерации, соблюдена ли процедура назначения и проведения экспертизы, соответствует ли заключение эксперта требованиям, предъявляемым законом. Действующие федеральные стандарты оценки позволяют эксперту самостоятельно определить необходимые методы при выполнении оценки, отказаться от одного метода в пользу другого, обосновав причины. 

Возражения же представителя истца относятся к области специальных познаний, которыми последний не обладает. Поскольку процедура назначения и проведения экспертизы соблюдена, заключение оценщика соответствует предъявляемым законом требованиям, является достаточно ясными и полными, не вызывает сомнений в его обоснованности, судебная экспертиза №50/30/06/20, является относимым, допустимым и надлежащим доказательством по настоящему делу.

Учитывая выводы судебной экспертизы, суд пришел к выводу о том, что указанная в уведомлении об установлении размера арендной платы от 27.03.2018 стоимость не отражает реальной рыночной стоимости годовой арендной платы за земельные участки с кадастровым номерами 19:10:000000:1685, 19:10:040401:8, 19:10:040401:6 и 19:10:100504:339. Завышение рыночной стоимости арендной платы земельных участков нарушает права АО УК «Разрез «Степной».

Учитывая изложенное, арбитражный суд полагает заявленные исковые требования о признании недостоверной величины рыночной арендной платы за пользование земельным участком с кадастровыми номерами 19:10:000000:1685, 19:10:040401:8, 19:10:040401:6 и 19:10:100504:339, установленной с 01.01.2018, обоснованными и подлежащими удовлетворению. 

При этом размер рыночной годовой арендной платы земельных участков с кадастровыми номерами 19:10:000000:1685, 19:10:040401:8, 19:10:040401:6 и 19:10:100504:339, подлежит установлению в соответствии с судебной экспертизой №50/30/06/20 эксперта ООО «Эксперт – Оценка» ФИО5

Государственная пошлина по делу составила 24 000 рублей, в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы истца по её уплате относятся на ответчика и подлежат взысканию в пользу истца.

Также истцу подлежит возврату излишне уплаченные по платёжному поручению №7558 от 02.12.2019 денежные средства в размере 62 240 рублей 65 копеек.

Судебные расходы истца на проведение судебной экспертизы составили 39 000 рублей, которые в соответствии со статьями 106, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на ответчика и подлежат взысканию в пользу истца.

Руководствуясь статьями 106, 110, 169-170, 176, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

Р Е Ш И Л:

1. 1. Удовлетворить иск.

Признать недостоверной величину рыночной арендной платы за пользование земельными участками с кадастровыми номерами 19:10:000000:1685, 19:10:040401:8, 19:10:040401:6 и 19:10:100504:339, установленной с 01.01.2018 на основании уведомления от 27.03.2018 и отчёта об оценке величины рыночной арендной платы №04-НИ/18.

Установить рыночную стоимость годовой арендной платы по состоянию на 01.01.2018 земельными участками: 

кадастровый номер 19:10:000000:1685, расположен по адресу: Республика Хакасия, Усть-Абаканский район, в 4,5 км по направлению на запад от с. Солнечное в размере 13 806 424 рулей;

кадастровый номер 19:10:040401:8, расположен по адресу: Республика Хакасия, Усть-Абаканский район, в 3,6 км юго-западнее д. Заря в размере 328 962 рублей;

кадастровый номер 19:10:040401:6, расположен по адресу: Республика Хакасия, Усть-Абаканский район, в 4 км по направлению на юго-запад от д. Заря в размере 472 896 рублей;

кадастровый номер 19:10:100504:339, расположен по адресу: Республика Хакасия, Усть-Абаканский район, в 2,0 км юго-восточнее от д. Курганная в размере 367 610 рублей. 

2. Взыскать с Министерства имущественных и земельных отношений Республики Хакасия в пользу акционерного общества «Угольная компания «Разрез Степной» 24 000 (двадцать четыре тысячи)  рублей расходов по оплате государственной пошлине и 39 000 (тридцать девять тысяч) рублей расходов по судебной экспертизе.

3. Возвратить акционерному обществу «Угольная компания «Разрез Степной» из федерального бюджета 62 240 (шестьдесят две тысячи двести сорок) рублей 65 копеек государственной пошлины уплаченной платёжным поручением №7558 от 02.12.2019.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Третий арбитражный апелляционный суд в месячный срок с момента его принятия.

Жалоба  подаётся через Арбитражный суд Республики Хакасия. 

Судья           А.В. Лиходиенко