Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А40-177408/21-17-1340

г. Москва

17 декабря 2021 года

Резолютивная часть решения оглашена 17 ноября 2021  года

Решение в полном объеме изготовлено 17 декабря 2021 года

Арбитражный суд города Москвы в составе: судьи  Поляковой А.Б. (единолично)

при ведении протокола судебного заседания секретарем Миранги А.Э.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале 8019 дело по заявлению ООО "ТК "ВОДНЫЙ" к Управлению Росреестра по Москве, третье лицо: ООО "КОНТАКТ" 

о признании незаконным решения от 22.06.2021 № КУВД-001/2021-9224681/2, о возложении обязанности устранить допущенные нарушения

при участии: от заявителя: Скитяева Е. Н. по доверенности от 26.07.2021г., от ответчика: Мацота Е.Н. по доверенности от 11.01.2021 № Д-12/2021, от третьего лица: не явился, извещен

УСТАНОВИЛ:

ООО "ТК "ВОДНЫЙ" (далее – Заявитель) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с заявлением к Управлению Росреестра по Москве о признании незаконным решения от 22.06.2021 № КУВД-001/2021-9224681/2, о возложении обязанности устранить допущенные нарушения.

Заявитель настаивал на удовлетворении заявленных требований.

Ответчик против удовлетворения заявленных требований возражал.

Третье лицо в судебное заседание не явилось, в материалах дела имеются доказательства надлежащего извещения третьего лица о дате, времени и месте проведения судебного заседания по правилам ст.123 АПК РФ.

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения представителя заявителя,  ответчика, оценив представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд признал заявление подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст.198 АПК РФ, граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно ч.4 ст.200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, в круг обстоятельств подлежащих установлению при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных актов, действий (бездействий) госорганов входит проверка соответствия оспариваемого акта закону или иному нормативно-правовому акту и проверка факта нарушения оспариваемым актом, действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Из материалов дела следует, что Заявитель в соответствии с договором аренды №45/3/18 от 01 февраля 2018г. (далее -"Договор") являлся Арендодателем объекта недвижимости, нежилого помещения по адресу г. Москва, Головинское шоссе, д.5, корп.1, ТЦ «Водный», №4129, этаж 4, площадь по ЕГРН 122,5 кв.м. Договор был заключен с ООО «Контакт» (Арендатор, третье лицо) сроком на 5 (пять) лет и зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве 29.03.2019г. № 77:09:0001025:1583-77/009/2019-312.

Помещение передано Арендатору Арендодателем по акту приема-передачи от 26 апреля 2018г.

На основании п. 10.1. Договора в связи с наличием у Арендатора задолженности по Договору в размере 6 308 667,87 руб., в т.ч. НДС, Арендодатель в одностороннем внесудебном порядке отказался от исполнения Договора (уведомление исх. №102 от 11.02.2021г.) с 26.02.2021г., последний день действия Договора 25.02.2021г. Помещение принято Арендодателем в одностороннем порядке 25.02.2021г., о чем подписан Акт приема-передачи Помещения.

Заявитель обратился к Управлению Росреестра по Москве с заявлением от 15 марта 2021г. №MFC-0558/2021-431866-1 о государственной регистрации прекращения Договора аренды с приложением необходимых документов. К заявлению от "15" марта 2021г. были приложены документы согласно описи документов, принятых для оказания государственных услуг от 15.03.2021г., а именно:

1.      Доверенность представителя Заявителя;

2.      Информационное письмо от 15.03.2021 №209;

3. Уведомление о расторжении договора в одностороннем порядке  исх. №102 от 11.02.2021г. с почтовой квитанцией об отправке Арендатору;

4.         Уведомление исх. №124 от 18.02.2021г.;

5.         Акт приема-передачи Помещения от 25.02.2021г.

22 марта 2021 года регистрация была приостановлена (Уведомление о приостановлении осуществления государственной регистрации №MFC-0558/2021-431866) на основании того, что в орган, зарегистрировавший договор, должны быть представлены заявления обеих сторон договора. В случае отказа другой стороны договора от обращения с указанным заявлением, сторона, заявившая об отказе от исполнения договора, вправе обратиться в суд с иском к другой стороне о признании договора прекратившимся. Решение суда об удовлетворении указанного иска служит основанием для внесения регистрирующим органом соответствующей записи в реестр (п.11 Постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 №35).

В ответ на указанное уведомление Заявитель 01.06.2021 подал заявление №MFC-0558/2021-929265-1 о возобновлении регистрации, а также Уведомление исх.№395 от 19 мая 2021г. с разъяснением порядка расторжения договора аренды с ООО «Контакт» и приложением решений Арбитражного суда г. Москвы, свидетельствующих о наличии задолженности по оплате арендной платы у Арендатора и принятии судом решения о ее взыскании включительно по дату расторжения на основании представленных в суд 1) уведомления об одностороннем отказе Арендодателя от исполнения договора в связи с нарушением условий договора - неоплатой арендной платы согласно п. 10.1. Договора, и 2) акта приема-передачи Помещения арендодателем.

Заинтересованным лицом 22 июня 2021г. было вынесено решение об отказе в государственной регистрации прекращения договора аренды (уведомление от 22 июня 2021г. №КУВД-001/2021-9224681/2).

Заявитель считая, что решение об отказе в государственной регистрации не основано на законе, нарушает права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности Общества и противоречит ст.ст. 310, 450, 609, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 14, 26, 27 Федерального закона от 13.07.2015г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", обратился в суд с настоящим заявлением.

Удовлетворяя заявленные требования, арбитражный суд исходит их следующего.

В силу пункта 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В соответствии с частями 3, 4 статьи 1 Закона N 218-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости. Согласно статье 17 Закона N 218-ФЗ за государственную регистрацию прав взимается государственная пошлина в соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации.

В соответствии с п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями:.... Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

На основании ст. 619 и п.2 ст. 450 ГК действительно обстоятельства нарушения договора могут являться основанием для расторжения договора только в судебном порядке по требованию другой стороны.

Однако на регистрацию были поданы документы о прекращении действия договора не в порядке ст. 619 и п.2 ст. 450 ГК РФ, а в порядке п.2 ст. 310 и ст. 450.1 ГК РФ - отказ от договора (исполнения договора) или от осуществления прав по договору.

Согласно п.2 ст. 310 ГК РФ одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В силу п. 1, 2, 4 ст. 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Согласно ст.421 К РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (ст.422 ГК РФ). Статья 450.1. ГК РФ не запрещает сторонам ставить в зависимость право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) от нарушения другой стороной своих обязательств по договору, и это право может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Таким образом, Порядок одностороннего отказа от Договора не противоречит действующему законодательству РФ.

Из заключенного договора аренды усматривается возможность одностороннего внесудебного отказа Арендодателя от договора (п. 10.1, 10.1.1, 10.1.2 раздела 10 Договора).

Согласно п. п. 10.1, 10.1.1, 10.1.2 «Арендодатель имеет право в одностороннем (внесудебном) порядке отказаться от исполнения Договора Аренды (вследствие чего Договор Аренды будет считаться расторгнутым) путем направления письменного уведомления Арендатору за 14 (Четырнадцать) календарных дней до даты предполагаемого расторжения в следующих случаях:

Если оплата арендной платы или ее части, или любых других сумм, подлежащих оплате Арендатором по настоящему Договору Аренды, просрочена на 10 (десять) и более рабочих дней; или если Арендатор систематически (2 (два) и более раза в течение 3 (трех месяцев) задерживает полностью или частично оплату Арендной Платы или любых иных платежей, причитающихся по настоящему Договору, на 10 (десять) и более рабочих дней.

На момент расторжения Договора аренды у Арендатора имелась задолженность в размере 6 308 667,87 руб., в т.ч. НДС. Данное обстоятельство подтверждается вступившими в законную силу решениями Арбитражного суда города Москвы по делам № А40-9295/20-11-72 и №А40-240837/20-85-1757. При таких обстоятельствах в силу условий Договора и ст. 450.1 ГК РФ договор аренды следует считать расторгнутым.

Исходя из изложенного, суд приходит к выводу о том, что у регистрирующего органа отсутствовали законные основания для принятия оспариваемого отказа.

В соответствии с ч. 1 ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

В связи с изложенным, требования заявителя подлежат удовлетворению.

Доводы ответчика, приведенные в отзыве на заявление и в судебных заседаниях, судом рассмотрены и признаны несостоятельными, поскольку не опровергают установленные выше обстоятельства и сделанные на их основе выводы.

В силу части 2 статьи 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь ст.ст. 4, 8, 18, 64, 65, 75, 123, 156, 167-170, 176, 180, 181, 197-201 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Проверив на соответствие Федеральному закону от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", признать незаконным решение Управления Росреестра по Москве от 22.06.2021 № КУВД-001/2021-9224681/2.

Обязать Управление Росреестра по Москве в течение месяца с даты вступления решения суда в законную силу устранить допущенное нарушение прав ООО "ТК "ВОДНЫЙ" путем государственной регистрации прекращения договора аренды от 01.02.2018 г. № 45/3.

Взыскать с Управления Росреестра по Москве в пользу ООО "ТК "ВОДНЫЙ" расходы по госпошлине в размере 3000 рублей.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

 

СУДЬЯ:                                                                                                              А.Б. Полякова.