АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

пр-кт Ленина, стр. 32, Екатеринбург, 620000

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-4123/24 

Екатеринбург

11 августа 2025 г.

Дело № А60-12227/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 06 августа 2025 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 11 августа 2025 г. 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Краснобаевой И.А.,

судей Гуляевой Е.И., Столярова А.А.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Областной центр поддержки предпринимательства" (далее - общество "ОЦПП") на решение Арбитражного суда Свердловской области от 04.02.2025 по делу № А60-12227/2023 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.04.2025 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

общества с ограниченной ответственностью «Областной центр поддержки предпринимательства» – ФИО1 (доверенность от 23.07.2025), ФИО2 (доверенность от 10.07.2024 № 3), ФИО3 (доверенность от 11.05.2025);

Дачного некоммерческого партнерства «Новофомино» – ФИО4 (доверенность от 21.08.2023).

Дачное некоммерческое партнерство "Новофомино" (далее - истец, Партнерство) обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к обществу "ОЦПП" (ответчик) с требованием о применении последствий недействительности ничтожной сделки - договора уступки прав и обязанностей от 15.10.2021 по договору аренды от 16.01.2013 № АЗФ-3/0422.

С учетом последних уточнений исковых требований от 23.08.2024, принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, истец просил взыскать с ответчика 197 146 269 руб. задолженности по договору уступки прав и обязанностей от 15.10.2021 по договору аренды от 16.01.2013 № АЗФ-3/0422.

В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Росреестра по Свердловской области, Комитет по управлению муниципальным имуществом, архитектуре и градостроительству Администрация Сысертского городского округа.

Решением суда от 04.02.2025 исковые требования удовлетворены, с общества "ОЦПП" в пользу Партнерства взыскано 197 146 269 руб. долга, 90 000 руб. в возмещение расходов по оплате судебной экспертизы, 9 000 руб. в возмещение расходов по госпошлине. С общества "ОЦПП" в доход федерального бюджета взыскано 194 000 руб. госпошлины.

Не согласившись с принятым решением, ответчик обжаловал его в апелляционном порядке.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.04.2025 решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество "ОЦПП" просит указанные судебные акты отменить, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам.

Заявитель кассационной жалобы указывает на то, что неправомерность  выводов суда о том, что соглашение о зачете встречных однородных требований сторон от 15.10.2021 (далее - соглашение о зачете, соглашение) не свидетельствует о прекращении обязательств. Отмечает, что соглашением стороны договорились прекратить однородные требования сторон, указанные в пункте 2.1 соглашения путем зачета. Согласно пункту 2.1 соглашения следует, что сторона 1 (Партнерство) имеет задолженность перед Стороной 2 (общество "ОЦПП") по договору на оказание юридических услуг от 27.10.2020 в размере 5 000 000 руб. Сторона 2 имеет задолженность перед Стороной 1 по договору прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 15.10.2021 в размере 5 000 000 руб. По мнению заявителя жалобы, поскольку условия договора уступки прав и обязанностей между Партнерством и обществом "ОЦПП" как соглашения зафиксированы одновременно в двух документах: в договоре уступки и в соглашении о зачете, следовательно, условие о стоимости уступленных прав по договору уступки прав и обязанностей от 15.10.2021 по договору аренды земельного участка (далее - договор уступки) было согласовано сторонами в соглашении о зачете встречных однородных требований, которое истцом не оспорено, так же как и не оспорен и не признан недействительным договор на оказание юридических услуг. Ответчик считает, что им представлены относимые и допустимые доказательства реальности и обоснованности требований должника к кредитору, в связи с чем считает правомерным проведение сторонами договора уступки зачета встречных однородных требований в результате которого спорная задолженность погашена. В частности, указывает на то, что договор на оказание юридических услуг заключен сторонами 27.10.2020, ответчик приступил к оказанию юридических услуг, целью оказания услуг являлось заключение мирового соглашения для Партнерства "Новофомино". На дату заключения договора на оказание юридических услуг, Партнерство действительно имело намерение сохранить арендные отношения с Территориальным управлением Росимущества. В то же время к октябрю 2021 (дата заключения договора уступки) для Партнерства стало объективным, что владение и пользование земельным участком возлагает на Партнерство как арендатора обязанность ежемесячного несения расходов в части оплаты аренды, как следствие, только в октябре 2021 стороны начали обсуждать возможность уступки прав. Настаивает на том, что экономическая выгода для Партнерства заключалась в реальном спасении актива - сохранения права аренды. Данная цель была достигнута именно в результате оказания юридических услуг обществом "ОЦПП", а именно, было заключено мировое соглашение. Затем же именно Партнерство приняло решение уступить права по договору аренды. Указывает на наличие в материалах дела доказательств участия в судебных заседаниях ФИО5 (далее - ФИО5), действовавшего по поручению ответчика в интересах истца по конкретному делу с целью сохранении правоотношений между Территориальным управлением Росимущества с Партнерством, которая была достигнута именно в результате оказания юридических услуг обществом "ОЦПП". Отмечает, что ответчиком была обеспечена явка ФИО5 в судебное заседание в целях его опроса, полагает, что указанное лицо могло представить суду исчерпывающую информацию относительно оказания услуг, как непосредственный участник. Отмечает, что 30.06.2022 между истцом и ответчиком заключен договор передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 21.04.2022 № 22-068. В правом верхнему углу указано: дополнительное соглашение N 1 к договору о передаче прав по договору аренды земельного участка от 15.10.2022. Данная сделка была зарегистрирована в установленном законом порядке. Указывает на то, что единственным договором о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 15.10.2021 является договор, в рамках которого истцом ответчику уступлены права по договору аренды от 16.01.2013 № АЗФ-З/0422. Согласно пункту 1.7.1 договора от 30.06.2022 следует, что права и обязанности арендатора земельных участков по настоящему договору передаются арендатором во исполнение его обязательств по договору о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, заключенному сторонами 15.10.2021 и не требуют дополнительных расчетов между сторонами, что, по мнению ответчика, свидетельствует об отсутствии претензий сторон к друг другу относительно наличия финансовых притязаний. Заявитель жалобы выражает несогласие с выводами судебной экспертизы по настоящему делу. Считает, что судом неправомерно отказано в удовлетворении ходатайства ответчика о назначении повторной судебной экспертизы. Настаивает на том, что судом не оценены представленные ответчиком доказательства - судебные акты Свердловского областного суда об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости. Отмечает, что рыночная стоимость объекта недвижимости значительно ниже стоимости уступаемых прав по договору аренды. Судом необоснованно отказано в удовлетворении ходатайства о проведении повторной судебной экспертизы.

В дополнении к кассационной жалобе общество "ОЦПП" информирует о невозможности мирного урегулирования настоящего спора.

Определением Арбитражного суда Уральского округа от 16.06.2025 указанная кассационная жалоба принята к производству, судебное заседание назначено на 07.07.2025.

Определением Арбитражного суда Уральского округа от 07.07.2025 рассмотрение кассационной жалобы отложено на 06.08.2025.

Определением Арбитражного суда Уральского округа от 06.08.2025 для рассмотрения кассационной жалобы произведена замена судьи ФИО6 находящегося в отпуске, на судью Гуляеву Е.И.

В отзыве на кассационную жалобу Партнерство просит оставить оспариваемые судебные акты без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

В соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе.

Как следует из материалов дела и установлено судами, 16.01.2013 между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Свердловской области (Арендодатель), и обществом с ограниченной ответственностью "Терра-Сити" (Арендатор) заключен договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 66:25:1321002:19, с местоположением: Свердловская обл., Сысертский район, участок находится примерно в 1 км по направлению на северо-запад от ориентира п. Колос, с целевым использованием: для дачного строительства, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка (Приложение 1), прилагаемом к настоящему договору и являющемся его неотъемлемой частью, общей площадью 2 242 691 кв. м (далее - участок).

Срок аренды участка устанавливается до 05.04.2022 (пункт 2.1. договора).

Согласно пункту 3.1 договора, размер арендной платы (расчет) установлен в приложении № 3 к настоящему договору. Арендная плата вносится Арендатором ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за оплачиваемым периодом (пункт 3.2 договора).

Пунктом 3.4 договора стороны согласовали, что размер арендной, платы изменяется ежегодно путем корректировки на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, и не чаще одного раза в год при изменении арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости земельного участка. Изменение размера арендной платы осуществляется арендодателем в одностороннем порядке с предварительным уведомлением арендатора.

На основании акта приема-передачи от 16.01.2013, являющимся приложением № 2 к договору аренды, Арендодатель передал, а Арендатор принял с 02.11.2012 земельный участок.

15.10.2021 между Партнерством (Арендатор) и обществом "ОЦПП" (Новый арендатор) заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 16.01.2013 № АЗФ-3/0422, согласно которому Партнерство передает, а общество принимает права и обязанности арендатора по договору аренды от 16.01.2013 № АЗФ-№ 3/0422 земельного участка с кадастровым номером 66:25:1321002:19 площадью 1 298 594 кв. м.

При этом, обязательства Арендатора, установленные на дату подписания настоящего договора на основании решений судов, включая утвержденное судом мировое соглашение (долги Арендатора) не переходят Новому арендатору (пункт 1.1 договора).

Новый арендатор не отвечает по обязательствам Арендатора, возникшим до государственной регистрации настоящего договора как упомянутым, так и не упомянутым в настоящем договоре, в том числе по арендным, налоговым и любым иным платежам, возникшим до государственной регистрации настоящего договора (пункт 1.2 договора).

В результате перехода прав и обязанностей арендатора по договору аренды Новый арендатор становится стороной указанного договора в части владения и пользования земельным участком с кадастровым номером 66:25:1321002:19 площадью 1 298 594 кв. м.

Пунктом 1.4 договора установлено, что права и обязанности Арендатора по договору аренды земельного участка от 16.10.2013 переходят к Новому арендатору в том объеме и на тех условиях, которые существуют у Арендатора на момент заключения настоящего договора.

Согласно пункту 1.9 договора Новый арендатор вступает в права Арендатора земельного участка и несет бремя его содержания и иные обязательства арендатора по договору аренды земельного участка от 16.01.2013 № АЗФ-З/0422 с даты подписания настоящего договора.

По акту приема-передачи земельного участка от 15.10.2021 Партнерство передало, а общество "ОЦПП" приняло спорный земельный участок с оригиналом договора аренды от 16.01.2013, кадастровым паспортом.

Указанный договор и переход прав аренды зарегистрированы в установленном законом порядке в органах Росреестра, что подтверждается выпиской из ЕГРН (запись от 26.10.2021 № 66:25:1321002:19-66/134/2021-4).

Стоимость уступаемого права аренды при подписании договора стороны не согласовали.

Истец указывал на то, что права аренды земельного участка безвозмездно перешли к обществу "ОЦПП", что нарушает требования, установленные пунктом 4 статьи 575 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), а также нарушает права публичного кредитора Партнерства: Российской Федерации в лице Территориального управления Росимущества по Свердловской области в связи с наличием задолженности по арендной плате, неустойке, по договору аренды от 16.01.2013, в связи с чем обратился с иском о признании договора от 15.10.2021 ничтожной сделкой, применении последствий ее недействительности в виде возврата Партнерству прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 16.01.2013.

Ссылаясь на то, что договор передачи прав и обязанностей по договору аренды от 15.10.2021 является возмездной сделкой, истцом был изменен предмет иска - заявлено требование о взыскании соразмерной стоимости за переданное по договору передачи прав и обязанностей по договору аренды имущество (имущественные права).

Исходя из общедоступных сведений, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 66:25:1321002:19 равна 123 613 162,86 руб., площадь равна 1 298 594 кв. м (129,859 Га).

Исходя из стоимости аналогичных предложений на рынке, представленных в общедоступных источниках, стоимость прав аренды на земельные участки сопоставимой площади, удаленности от г. Екатеринбурга, и с учетом назначения земель - порядка 15 000 руб. за 100 кв. м.

По расчету истца, рыночная стоимость права аренды земельного участка с кадастровым номером 66:25:1321002:19 может быть равна 194 789 100 руб. исходя из следующего расчета: 1 298 594 кв. м / 100 кв. м х 15 000 руб. = 194 789 100 руб.

С учетом уточнения исковых требований от 23.08.2024, принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, истец просил взыскать с ответчика 197 146 269 руб. задолженности по договору уступки прав и обязанностей от 15.10.2021 по договору аренды от 16.01.2013 № АЗФ-3/0422.

Рассмотрев заявленные исковые требования, суд первой инстанции установив факт отсутствия оплаты ответчиком стоимости уступленного истцом права аренды земельного участка с кадастровым номером 66:25:1321002:19, определив его размер и стоимость уступленного права аренды на основании выводов экспертного заключения от 06.08.2024 № 11/177э-24, пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований.

Суд апелляционной инстанции, оставляя решение суда первой инстанции без изменения, подтвердил правильность содержащихся в нем выводов.

Проверив законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов заявителя кассационной жалобы в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции полагает, что судебные акты подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон (пункт 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 3 статьи 423 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания или существа договора не вытекает иное.

Как разъяснено в пункте 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.12.2017 № 54 "О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки", отсутствие в договоре, на основании которого производится уступка, условия о цене передаваемого требования само по себе не является основанием для признания его недействительным или незаключенным. В таком случае цена требования, в частности, может быть определена по правилу пункта 3 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Исходя из содержания статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В случаях, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условий договора, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги (пункт 3 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По правилам части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В связи с наличием между сторонами разногласий относительно площади земельного участка с кадастровым номером 66:25:1321002:19 по состоянию на 15.10.2021 с учетом образования из него земельных участков, рыночной стоимости уступки права аренды земельного участка, необходимых для эксплуатации объектов заявителя определением суда от 07.05.2024 по делу была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено экспертам общества "Независимая экспертиза".

В соответствии с Комплексным заключением экспертов от 06.08.2024 № 11/177э-24, рыночная стоимость уступки права аренды земельного участка с кадастровым номером 66:25:1321002:19 по состоянию на 15.10.2021 с учетом ответа на первый вопрос, составляет 170 847 909 руб. Рыночная стоимость уступки права аренды выделенных из исходного земельных участков в количестве 163 шт. составляет 73 921 530 руб.

30.06.2022 между обществом "ОЦПП" и Партнерством заключен договор передачи прав и обязанностей по договору N 22-068 аренды земельного участка от 21.04.2022. Согласно данному договору общество "ОЦПП" (Арендатор) передает Партнерству (Новый арендатор) права и обязанности в отношении 91-го земельного участка, выделенного из исходного земельного участка с кадастровым номером 66:25:1321002:19. Отсюда следует, что Партнерство получило часть земельных участков, права на заключение договоров аренды в отношении которых были получены обществом "ОЦПП" в связи с заключением между сторонами договора от 15.10.2021, в связи с чем истцом не включена в расчет исковых требований стоимость указанных земельных участков в количестве 91 шт.

В рассматриваемом случае ответчик указывает на то, что стоимость уступленного права определена сторонами соглашением о зачете встречных однородных требований от 15.10.2021, согласно которому зачитываемая задолженность требований общества "ОЦПП" перед Партнерством по договору об уступке составляет 5 000 000 руб., ввиду чего задолженность отсутствует, поскольку она погашена указанным зачетом.

Исходя из содержания пункта 2.1 соглашения о зачете от 15.10.2021, между сторонами происходит зачет встречных однородных требований в размере 5 000 000 руб. Обязательства, принимаемые к зачету: задолженность общества "ОЦПП" перед Партнерством по договору уступки от 15.10.2021; задолженность Партнерства перед обществом "ОЦПП" по договору оказания юридических услуг от 27.10.2020.

Договор аренды земельного участка с кадастровым номером 66:25:1321002:19 от 16.01.2013 N АЗФ 3/0422 заключен сроком до 05.04.2022 согласно пункту 2.1 договора, то есть на срок, превышающий один год, в связи с чем данный договор аренды со всеми приложениями (N 1-3) зарегистрированы в Управлении Росреестра по Свердловской области 06.02.2013. Аналогичный порядок подлежит применению и к приложениям, дополнительным соглашениям к ним.

С учетом изложенного, в соответствии с пунктом 2 статьи 389 ГК РФ уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

Судами установлено, что договор о передаче прав и обязанностей от 15.10.2021 зарегистрирован в Управлении Росреестра 22.10.2021, тогда как соглашение о зачете от 15.10.2021 не зарегистрировано в установленном законом порядке (статья 164 ГК РФ).

Кроме того, в соответствии со статьей 410 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства прекращаются полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил, либо срок которого не указан или определен моментом востребования. Для зачета достаточно заявления одной стороны.

Согласно статье 410 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениям пункта 10 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 11.06.2020 № 6 "О некоторых вопросах применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении обязательств" для прекращения обязательств зачетом, по общему правилу, необходимо, чтобы требования сторон были встречными, их предметы были однородными и по требованию лица, которое осуществляет зачет своим односторонним волеизъявлением, наступил срок исполнения. Указанные условия зачета должны существовать на момент совершения стороной заявления о зачете.

Из буквального толкования положений указанного Постановления следует, что зачет встречных требований должен быть основан на реальных правоотношениях, в том числе подтвержденных документально. Заявление о зачете, предметом которого является прекращение несуществующих обязательств, противоречит содержанию статьи 410 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В настоящем случае  судами установлено, что соглашением о зачете стороны предусмотрели зачет встречных однородных требований в размере 5 000 000 руб. Обязательствами, принимаемыми к зачету являются: задолженность общества "ОЦПП" перед Партнерством по договору уступки от 15.10.2021, а также задолженность Партнерства перед обществом "ОЦПП" по договору оказания юридических услуг от 27.10.2020.

Согласно договору оказания юридических услуг от 27.10.2020 (далее - договор оказания услуг) Исполнитель (общество "ОЦПП") обязуется оказать Заказчику (Партнерство) услуги по представлению интересов Заказчика в Арбитражном суда Свердловской области по делу № А60-52718/2020. При этом услуга считается оказанной после утверждения судом мирового соглашения, предусматривающего сохранение в силе договора аренды земельного участка от 16.01.2013 № АЗФ-3/0422 (пункт 1.2 Договора оказания услуг).

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 24.03.2021 по делу № А60-52718/2020 утверждено мировое соглашение, согласно условиям которого НП "Росток" (наименование Партнерства на момент рассмотрения спора, ИНН совпадает), в полном объеме выплачивает задолженность по договору аренды земельного участка от 16.01.2013 № АЗФ-3/0422, а ТУ Росимущества в Свердловской области отказывается от исковых требований по делу № А60-52718/2020 о расторжении договора аренды земельного участка.

Согласно Акту оказанных услуг от 15.10.2021, Исполнитель оказал услугу по заключению мирового соглашения с ТУ Росимущества в Свердловской области по делу N А60-52718/2020, а Заказчик принял результат услуги.

Однако судами установлено, что от имени ответчика действовали представители, которым были выданы доверенности от имени НП "Росток" от 12.01.2021, от 09.12.2020, от 23.03.2021.

При этом каких-либо доказательств, подтверждающих связь лиц, являвшихся непосредственными представителями НП "Росток" при рассмотрении дела № А60-52718/2020 и обществом "ОЦПП", связь между ними и договором оказания юридических услуг от 27.10.2020 не установлено.

Учитывая, что фактически услуги по договору оказания услуг были оказаны истцу не обществом "ОЦПП", а третьими лицами, суды пришли к обоснованному выводу об отсутствии факта оказания ответчиком истцу юридических услуг, стоимость которых предъявлена к зачету. Доказательства обратного в материалах дела отсутствуют.

При этом, судами инстанции правомерно принято во внимание, что исполнитель оказал заказчику юридические услуги в виде обеспечения и/или сопровождения заключения мирового соглашения, цель и экономический смысл которого - сохранение права аренды на земельный участок с кадастровым номером 66:25:1321002:19. При этом, после заключения мирового соглашения все права по договору аренды переходят новому арендатору - обществу "ОЦПП", на основании рассматриваемого договора уступки, а обязательства по оплате задолженности по договору аренды, согласно тексту договора уступки от 15.10.2021, остаются за Партнерством, то есть истец не получает от этого какую-либо экономическую выгоду. Экономическую выгоду за оказание юридических услуг получает само общество "ОЦПП".

При таких обстоятельствах, суды первой и апелляционной инстанций установив отсутствии факта оказания ответчиком истцу юридических услуг, стоимость которых предъявлена к зачету, а соответственно отсутствие встречного предоставления, пришли к верному выводу о неправомерности зачета.

Между тем, установив факт отсутствия оплаты ответчиком стоимости уступленного истцом права аренды земельного участка с кадастровым номером 66:25:1321002:19, выводы судов относительно размера и стоимости уступленного права аренды, суд округа полагает преждевременными, поскольку исследую представленное соглашение о зачете от 15.10.2021, судами не приняты во внимание доводы ответчика относительно стоимости уступленных прав по рассматриваемому договору, которые составляют 5 000 000 руб. 

Таким образом, установив, что соглашением о зачете от 15.10.2021 стороны договорились о зачете встречных однородных требований в размере 5 000 000 руб., судами первой и апелляционной инстанций не исследовался и остался не выясненным вопрос, являлась ли данная сумма стоимостью аренды всего земельного участка или его части.

Кроме того, представленное комплексное заключение экспертов от 06.08.2024 № 11/177э-24 содержит выводы о том, что рыночная стоимость уступки права аренды земельного участка с кадастровым номером 66:25:1321002:19 по состоянию на 15.10.2021 составляет 170 847 909 руб. Рыночная стоимость уступки права аренды выделенных из исходного земельных участков в количестве 163 шт. составляет 73 921 530 руб.

Между тем,  вывод судов со ссылкой на экспертное заключение 06.08.2024 № 11/177э-24 без исследования других доказательств по настоящему делу о том, что срок действия договора истекал через 5 месяцев, а на земельном участке не имелось объектов недвижимости, позволяющих получить право аренды в преимущественном порядке (равно как не имелось и иных оснований для преимущественного получения такого права) является преждевременным.

При этом судами не учтено, что определением Судебной коллегии по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции 12.03.2024 по делу № 66а-12/2024 стоимость спорного земельного участка по состоянию на 01.01.2020 была установлена в размере рыночной стоимости — 33,7 миллиона рублей. 

Решением Свердловского областного суда от 28.03.2024 по делу № За225/2024 стоимость спорного земельного участка по состоянию на 01.01.2022 была установлена в размере рыночной стоимости — 29,8 миллиона рублей.

Руководствуясь общеправовым принципом  определенности, суды не должны были игнорировать очевидные отклонения в стоимости права аренды и самого земельного участка. 

Судами в рассматриваемом деле не принято во внимание, что право использовать вещь сроком на 5 месяцев не может стоить кратно дороже, чем право обладать вещью с полным объемом правомочий. 

Кроме того, определяя стоимость уступаемого права, суду следовало дать оценку возможности продления договора аренды земельного участка на неопределенный срок, в соответствии с действующим земельным законодательством.

В соответствии с ч. 2, 4, 7 ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Результаты оценки доказательств суд отражает в судебном акте, содержащем мотивы принятия или отказа в принятии доказательств, представленных лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений.

Согласно п. 1 ст. 168 данного Кодекса при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены.

Исходя из пункта 12 части 2 статьи 271 в судебном акте суда апелляционной инстанции должны быть указаны обстоятельства дела, установленные арбитражным судом апелляционной инстанции; доказательства, на которых основаны выводы суда об этих обстоятельствах; законы и иные нормативные правовые акты, которыми руководствовался суд при принятии постановления; мотивы, по которым суд отклонил те или иные доказательства и не применил законы и иные нормативные правовые акты, на которые ссылались лица, участвующие в деле.

Принимая во внимание изложенное, в данном случае выводы судов первой и апелляционной инстанций относительно размера и стоимости уступленного права аренды являются преждевременными, сделаны без учета и установления всех обстоятельств дела. 

Согласно части 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций является несоответствие выводов суда, содержащихся в судебном акте, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Ввиду изложенного, с учетом того, что для принятия обоснованного и законного судебного акта требуется исследование и оценка представленных в материалы дела доказательств, установление всех имеющих значение для дела обстоятельств, что невозможно в арбитражном суде кассационной инстанции в силу его полномочий, дело в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит передаче на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Таким образом, при новом рассмотрении дела суду необходимо учесть вышеизложенное, исследовать обстоятельства, связанные с установлением реальной стоимости уступки права аренды земельного участка по состоянию на 15.10.2021, с учетом соглашения о зачете от 15.10.2021 и установленной решением суда кадастровой стоимости земельного участка, проверить обоснованность расчета, определить действительную стоимость аренды земельного участка, в том числе принять во внимание доводы заявителя кассационной жалобы, полно и всесторонне исследовать представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи, при необходимости назначить экспертизу, по результатам оценки доказательств, а также доводов и возражений сторон принять законное и обоснованное решение.

Руководствуясь ст.ст. 286- 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 04.02.2025 по делу № А60-12227/2023 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.04.2025 по тому же делу отменить.

      Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Свердловской области.

      Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Председательствующий                                             И.А. Краснобаева 

Судьи                                                                          Е.И. Гуляева 

                                                                                      А.А. Столяров