ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

117997, г. Москва, ул. Садовническая, д. 68/70, стр. 1, www.10aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А41-60101/13

30 мая 2019 года

г. Москва

Резолютивная часть постановления объявлена  23 мая 2019 года

Постановление изготовлено в полном объеме  30 мая 2019 года 

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего судьи  Терешина А.В.,

судей: Мизяк В.П., Муриной В.А., 

при ведении протокола судебного заседания секретарём  ФИО1, 

при участии: 

от конкурсного управляющего ЗАО «Инвестиционно-строительная компания «ЭНБИЭМ»: ФИО2 (доверенность от 27.08.2019 г); 

ФИО3: лично, паспорт;

от остальных лиц, участвующих в деле, не явились, извещены.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу конкурсного управляющего ЗАО «Инвестиционно-Строительная Компания «ЭНБИЭМ» на определение Арбитражного суда Московской области от 13.03.2019 по делу  № А41-60101/13, принятое судьей Морхатом П.М.,

по требованию  ФИО4 о признании права собственности на объект недвижимого имущества, при участии в деле заинтересованных лиц:  ООО "Регионстройкомплекс - ХХI век", ООО Энбиэм-Стройсервис Недвижимость, Управление Россреестра по Московской области, ПАО «Группа Компаний ПИК»,

УСТАНОВИЛ:

ФИО4 обратилась в Арбитражный суд Московской области с заявлением о признании права собственности на квартиру по адресу: Московская область, Одинцовский район, рабочий 

<

...> (строительный адрес: Московская область, Одинцовский муниципальный район, вблизи деревни Марфино,) в виде двухкомнатной квартиры № 466, расположенной в секции 16, на 17 этаже, общей площадью 86,04 кв.м.

Заявление подано на основании статей 201.8, 201.11 Федерального закона № 127ФЗ от 26.10.02 "О несостоятельности (банкротстве)".

Определением от 12.12.2018 в качестве  заинтересованного лица привлечены ООО "Регионстройкомплекс - ХХI век", ООО Энбиэм-Стройсервис Недвижимость, Управление Россреестра по Московской области, ПАО «Группа Компаний ПИК» (л.д. 99, том 1).

Определением от 13.03.2019 Арбитражным судом Московской области за ФИО4 право собственности на двухкомнатную квартиру № 446, расположенную по адресу: 

<

...> (л.д 123-126).

Не согласившись с вынесенным судебным актом, конкурсный управляющий закрытого акционерного общества "Инвестиционно-строительная компания "ЭНБИЭМ" ФИО5 обратился в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит определение отменить, ссылаясь на нарушение судом первой инстанции норм материального права при его вынесении и несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела (л.д. 129-136).

Законность и обоснованность определения суда проверены апелляционным судом в соответствии со статьями 266-268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела и доводы апелляционной жалобы, заслушав представителя конкурсного управляющего должника, участвующего в судебном заседании, апелляционный суд не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, ФИО4 является участником долевого строительства на основании следующих договоров: 

- агентский договор № 232/Слм-2 от 18.02.2011 между ООО «ЭН-БИЭМ Строй Недвижимость» и ФИО4 (л.д 9-13),

- договор поручительства № 232/Слм-2 от 18.02.2011 между ЗАО «ИСК«ЭНБИЭМ» и ФИО4  (л.д. 7-8),

- предварительный договор № 232/Слм-2  от 18.02.2011 купли-продажи недвижимого имущества между ЗАО «ИСК «ЭНБИЭМ» и ФИО4 (л.д. 3-6),

- акт об исполнении поручения по поиску и подбору квартиры по агентскому договору № 232/Сл-2 от 18.02.2011 (л.д 14).

Предметом всех договоров является двухкомнатная квартира с условным № 466, расположенная по адресу: Московская область, Одинцовский район, вблизи деревни Марфино. 

Участник строительства исполнил обязательства по оплате строительства указанной квартиры в полном объеме. Должник принятые на себя обязательства не исполнил, квартиру не передал. 

20.10.2017 Министерством Строительного комплекса Московской области получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № RU50-55-9428-2017 по адресу: Московская область, Одинцовский район, рабочий 

<

...>.

На основании определения Арбитражного суда Московской области от 05 декабря 2016 года при банкротстве ЗАО "ИСК "ЭНБИЭМ" применяются правила параграфа 7 главы IX Федерального закона № 127-ФЗ от 26.10.02 «О несостоятельности (банкротстве)», к участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены Главное управление государственного строительного надзора Московской области и ООО "Недвижимость".

Решением Арбитражного суда Московской области от 15 февраля 2018 года ЗАО "ИСК "ЭНБИЭМ" было признано банкротом, в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утверждена ФИО6.

Определением Арбитражного суда Московской области от 27 августа 2018 года конкурсным управляющим ЗАО "ИСК "ЭНБИЭМ" был утвержден ФИО5

Обращаясь в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением, ФИО7 указала, что до настоящего времени приобретенная квартира ей не передана.

Принимая обжалуемое определение, суд первой инстанции указал, что заявленные требования подтверждены документально.

Апелляционный суд полагает выводы суда первой инстанции законными и обоснованными, доводы апелляционной жалобы подлежащими отклонению.

В силу статьи 32 Федерального закона №127-ФЗ от 26.10.02 "О несостоятельности (банкротстве)" и части 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).

Согласно пункту 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению следующие требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам: 

1) о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства; 

2) об истребовании недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства, из чужого незаконного владения; 

3) о сносе самовольной постройки; 

4) о признании сделки в отношении недвижимого имущества недействительной или незаключенной, применении последствий недействительности сделки в отношении недвижимого имущества; 

5) о передаче недвижимого имущества во исполнение обязательства передать его в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в пользование; 

6) о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество. 

Из содержания приведенной нормы следует, что в ходе процедур, применяемых при банкротстве застройщика, все требования в отношении недвижимого имущества подлежат рассмотрению в деле о банкротстве застройщика. 

Пунктом 8 статьи 201.11 Закона предусмотрено, что арбитражный суд по заявлению участника строительства выносит определение о признании права собственности участника строительства на жилое помещение, но это возможно лишь в случае, если застройщиком в установленном федеральным законом порядке получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, притом что застройщиком и участником строительства до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения.

В обоснование заявленных требований ФИО4 в материалы дела были представлены документы (л.д 3-15): агентский договор № 232/Слм-2 от 18.02.2011 между ООО «ЭН-БИЭМ Строй Недвижимость» и ФИО4, договор поручительства № 232/Слм-2 от 18.02.2011 между ЗАО «ИСК«ЭНБИЭМ» и ФИО4 , предварительный договор № 232/Слм-2 от 18.02.2011 купли-продажи недвижимого имущества между ЗАО «ИСК «ЭНБИЭМ» и ФИО4, акт об исполнении поручения по поиску и подбору квартиры по агентскому договору № 232/Сл-2 от 18.02.2011.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, урегулированы Федеральным законом № 214-ФЗ от 30.12.04 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

В соответствии с пунктом 2 статьи 27 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве" его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу - начиная с 01.04.05.

Договоры участия в долевом строительстве таких домов (объектов недвижимости), заключенные в соответствии с данным Законом, подлежат государственной регистрации в силу части 3 статьи 4 также начиная с указанной даты.

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. 

Пунктом 2 статьи 455 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

В пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 54 от 11.07.11 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" разъяснено, что в силу пункта 5 статьи 454 ГК РФ к отдельным видам договора купли-продажи применяются положения, предусмотренные параграфом 1 главы 30 ГК РФ, если иное не установлено правилами Кодекса об этих видах договоров.

Согласно статье 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

По условиям предварительного договора № 232/Сл-2  пункт 3.1 стороны обязались заключить в будущем после окончания строительства Жилого дома и в течение 60 календарных дней с момента оформления прав собственности продавца на квартиру, но не позднее 31 декабря 2012 года договор купли-продажи Квартиры, под которой понимается квартира под условным номером 466, общей проектной площадью 86,04 кв.м., расположенная на 17 этаже, в 16 секции/подъезде корпуса 2 Жилого дома по адресу: Московская область, Одинцовский муниципальный район, в районе (вблизи) деревни Марфино, в котором ЗАО "ИСК "ЭНБИЭМ" будет выступать продавцом, а ФИО4  - покупателем.

Как указывалось выше, денежные средства за спорную квартиру в сумме 5 727 360, 15 рублей переданы ООО "ЭНБИЭМ Стройсервис недвижимость" на основании агентского договора, что подтверждается квитанциями к приходному кассовому ордеру (л.д 15).

В соответствии с пунктом 2.1.5. агентского договора № 232/Сл-2 от 18.02.2011 Агент обязался осуществить за счет Принципала расчет по заключенному Принципалом договору купли-продажи Квартиры в порядке и сроки, определенные указанным Договором купли-продажи, в части оплаты стоимости Квартиры за счет денежных средств, перечисляемых Принципалом согласно пункту 3.5. настоящего договора.

При этом ЗАО "ИСК "ЭНБИЭМ" на основании пункта 1.1. договора поручительства № 232/Сл-2 от 18.02.2011 обязалось отвечать за надлежащее исполнение ООО "ЭНБИЭМ Стройсервис недвижимость" обязательств по пункту 2.1.5 агентского договора.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 17 "Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", утвержденного постановлением Президиума Верховного Суда Российской Федерации от 04.12.13, из положений статей 309, 310 ГК РФ следует, что кредитор, в полном объеме исполнивший свои обязательства по договору путем внесения платы за квартиру как соинвестор по строительству жилого дома для удовлетворения своих личных нужд, связанных с улучшением жилищных условий, вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со стороны застройщика, а при неисполнении должником обязательств - требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования признании за ним права на долю в общей долевой собственности в не завершенном строительством объекте в виде квартиры и определении размера доли в общей долевой собственности на объект незавершенного строительства.

Поскольку доказательств расторжения агентского договора № 232/СЛ-2  от 18.02.2011 не представлено, равно как и доказательств возврата ФИО4 денежных средств в сумме 5 727 360, 00 рублей, учитывая наличие обязательства поручительства должника, апелляционный суд приходит к выводу о том, что заявитель надлежащим образом исполнил свои обязательства по оплате стоимости приобретаемой квартиры.

Данный вывод соответствует позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в определениях от 21 марта 2019 года № 305-ЭС17-19702 (4) от 30 января 2019 года N 305-ЭС17-19702(2) по делу N А4160101/2013, позиции Арбитражного суда Московского округа, изложенной в постановлениях от 27 ноября 2018 года по делу N А41-60101/13, от 02 октября 2018 года по делу N А41-60101/13 по аналогичным спорам.

Помимо этого, на момент рассмотрения данного обособленного спора, имущественные права собственности физических лиц, приобретателей объектов незавершенного строительства по аналогичной договорной схеме, расположенных по адресу: Московская область, Одинцовский район, р.п. Новоивановское, Можайское шоссе, дом 51, зарегистрированы на основании решений Одинцовского городского суда Московской области.

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 24 февраля 2015 года № 305-ЭС14-1186 по делу N А40-80775/13 сформирован правовой подход, согласно которого, при рассмотрении дела о несостоятельности (банкротстве) должника необходимо исходить из принципов правовой определенности и равенства прав всех участников гражданско-правовых отношений, закрепленных, в том числе, в п. 1 ст. 1 ГК РФ.

Из общего правового подхода, касающегося реализации прав и законных интересов участников долевого строительства, в том числе, вытекающего и из статьи 19 Конституции Российской Федерации, которой закреплен принцип равенства, означающий, в том числе, недопустимость введения не имеющих объективного и разумного оправдания ограничений в правах лиц, принадлежащих к одной категории (запрет различного обращения с лицами, находящимися в одинаковых или сходных ситуациях), на что неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации.

Положения Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" основаны на принципах гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства; конечным итогом взаимоотношений участников долевого строительства и застройщика является передача объекта долевого строительства участнику, порядок которой изложен в ст. 8 Закона.

Поскольку требования ФИО4 подтверждены документально, суд первой инстанции правомерно удовлетворил заявленные требования.

Апелляционный суд также учитывает, что в отношении аналогичных объектов недвижимости уже признаны права собственности за другими гражданами, а в рассматриваемом случае, заявитель надлежащим образом исполнил свои обязанности по договорам, отказ в признании права собственности на такой же объект недвижимости противоречит принципу равенства участников гражданский правоотношений.

Доводы заявителя апелляционной жалобы об отсутствии оснований для признания права собственности на объект незавершенного строительства подлежат отклонению, как противоречащие правовой позиции, сформулированной Верховным Судом Российской Федерации в рамках настоящего дела.

Довод заявителя апелляционной жалобы о предъявлении требований к ненадлежащему лицу в связи с тем, что в настоящее время строительство спорного объекта осуществляет ООО "Регионстройкомплекс - XXI век" также подлежит отклонению.     Как указывалось выше, в отношении ЗАО "ИСК "ЭНБИЭМ" определением Арбитражного суда Московской области от 05 декабря 2016 года были применены правила о банкротстве застройщиков.

 В соответствии со статьей 201.8 Закона о банкротстве требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектом незавершенного строительства подлежат рассмотрению только в рамках дела о банкротстве.

 Учитывая изложенное, апелляционный суд полагает, что ФИО4 как участник строительства, вправе заявить требования о признании права собственности на жилое помещение в рамках дела о банкротстве ЗАО "ИСК "ЭНБИЭМ", с которым у него сложились соответствующие правоотношения

Иных доводов, опровергающих выводы суда первой инстанции по существу, апелляционная жалоба не содержит.

Учитывая изложенное, апелляционный суд не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта, в связи с чем апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 223, 266, 268, 269, 271, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Московской области от 13.03.2019 по делу  № А41-60101/13 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в месячный срок со дня его принятия. Подача жалобы осуществляется через Арбитражный суд Московской области.

Председательствующий

А.В. Терешин

Судьи

В.П. Мизяк

 В.А. Мурина