АРБИТРАЖНЫЙ СУД СМОЛЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Большая Советская, д. 30/11, г.Смоленск, 214001

http:// www.smolensk.arbitr.ru; e-mail: info@smolensk.arbitr.ru

тел.8(4812)24-47-71; 24-47-72; факс 8(4812)61-04-16

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

город Смоленск

28.04.2017Дело № А62-8795/2016

                          Резолютивная часть решения оглашена 20.04.2017

                                   Полный текст решения изготовлен 28.04.2017

Арбитражный суд Смоленской области в составе судьи Каринской И. Л.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

Администрации города Смоленска (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью "Гражданстрой" (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>)

о взыскании задолженности и неустойки в размере 2 431 993 руб.  08 коп., 

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО2 – представитель (паспорт, доверенность от 23.12.2016);

от ответчика: ФИО3 – представитель (паспорт, доверенность от  09.01.2017); ФИО4 – представитель (паспорт, доверенность от 06.03.2017 № 03/15-Д); ФИО5 – представитель (паспорт, доверенность от 09.01.2017 № 03/01-Д),

У С Т А Н О В И Л:

Администрация г.Смоленска (далее – истец, Администрация, арендодатель) обратилась в суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Гражданстрой" (далее – ответчик, Общество, арендатор) о взыскании 787 231,22 руб. задолженности по договору аренды земельного участка №774/з от 07.07.2009 за период с 01.10.2012 по 30.06.2016, пеней в сумме 1 644 761,86 руб., начисленных за период с 20.12.2012 по 20.06.2016.

Как видно из материалов дела между Департаментом имущественных и земельных отношений Смоленской области и обществом с ограниченной ответственностью "Гражданстрой" заключен договор от 07.07.2009 №774/з аренды земельного участка с кадастровым номером 67:27:0030859:29 площадью 3 412 м2, расположенного по адресу: 

<

...> для строительства торгово-выставочного центра. Земельный участок обременен охранной зоной прохождения теплотрассы и водопровода (пункт 1.3 договора).

Пунктом 3.1 договора определена формула расчета размера арендной платы Ап = Скадастр х Sуч. х Сап х m /12, где

Ап - размер арендной платы (рублей);

Скадастр - удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка (рублей за 1 кв. метр);

Sуч. - площадь земельного участка;

Сап. – ставка арендной платы, установленная постановлением Администрации Смоленской области от 14.04.2009 № 192;

m - количество месяцев аренды.

В дальнейшем размер арендной платы изменяется в соответствии с действующим законодательством на каждый календарный год, без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений в договор аренды, и доводится до сведения арендатора путем опубликования в прессе (пункт 3.3 договора).

Арендная плата вносится арендатором ежеквартально до 20 числа последнего месяца квартала путем перечисления на расчетный счет арендодателя.   

Срок действия 3 года (пункт. 2.1 договора).

За нарушение срока внесения арендной платы начисляются пени в размере 0,3% от недоимки за каждый день (пункт 5.2 договора). 

Договором предусмотрен претензионный порядок урегулирования спора; срок рассмотрения претензии – не более месяца с момента ее получения (пункты 7.2 7.3 договора).

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 07.07.2009. 

Договор в установленном порядке прошел государственную регистрацию.

В силу пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (действовавшего до 01.03.2015) до разграничения государственной собственности на землю распоряжение землями, находящимися в государственной собственности, осуществляется органами местного самоуправления в пределах их полномочий. Распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в поселениях, являющихся административными центрами (столицами) субъектов Российской Федерации, осуществляется органами местного самоуправления указанных поселений, если законами соответствующих субъектов Российской Федерации не установлено, что распоряжение такими земельными участками осуществляется исполнительными органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Законом Смоленской области от 08.02.2007 № 1-3 устанавливалось, что распоряжение земельными участками, собственность на которые не разграничена в городе Смоленске, осуществляется уполномоченным органом исполнительной власти Смоленской области, определенным правовым актом Смоленской области.

В соответствии с Положением, утвержденным постановлением Администрации Смоленской области от 20.02.2009 № 86, Департамент имущественных и земельных отношений Смоленской области являлся уполномоченным органом исполнительной власти Смоленской области, осуществляющим исполнительно-распорядительные функции в сфере управления и распоряжения государственной собственностью Смоленской области, а также земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в административном центре Смоленской области - городе-герое Смоленске.

Согласно статье 3.3 Федерального закона от 25.10.2012 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (введена Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ с 01.03.2015) распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления городского округа, за исключением случаев, предусмотренных настоящим пунктом.

Администрация, 16.11.2016 направила ответчику претензию, полагая, что в соответствии с постановлением Администрации Смоленской области от 14.04.2009 №192 с 01.07.2012 (истечение нормативного срока строительства три года с момента предоставления земельного участка) у ответчика возникла обязанность по уплате арендных платежей с применением ставки 3,255%, а с 01.02.2014 в соответствии с постановлением Администрации Смоленской области от 31.01.2014 №36 - в размере 1%; при этом ставки подлежат увеличению в 2 раза в связи с нецелевым использованием земельного участка; в связи с чем у Общества за период с 01.10.2012 возник долг, на который начислены пени за период с 20.12.2012 по 20.06.2012. Претензия содержала предложение об уплате задолженности в двухнедельный срок. 

Поскольку претензия оставлена Обществом без удовлетворения, Администрация обратилась в суд с настоящим иском.

Ответчик иск не признал, в отзыве указал, что задолженность перед истцом у него отсутствует, считает, что за указанный период у него имеется переплата по договору; истцом необоснованно применена ставка арендной платы 3, 255%, поскольку данная ставка может применяться исключительно в случае фактического использования земельного участка для коммерческой деятельности; нецелевое использование объекта аренды отсутствует; ответчик также указал, что длительное время не мог осуществлять освоение земельного участка, по причинам, не зависящим от него; заявил о пропуске срока исковой давности на предъявление требования о взыскании задолженности за период с 01.10.2012 по 20.12.2013 и соответствующих сумм пеней.

Оценив в совокупности по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) все имеющиеся в материалах дела документы, заслушав представителей сторон, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса российской Федерации (далее - ГК РФ), по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

Согласно Положению о порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Смоленской области, утвержденному постановлением администрации Смоленской области от 10.03.2009 № 118, размер арендной платы с 01.04.2009 года определяется по следующей формуле:

Ап = Скадастр х Sуч. х Сап х m /12, где

Ап - размер арендной платы (рублей);

Скадастр - удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка (рублей за 1 кв. метр);

Sуч. - площадь земельного участка;

Сап. – ставка арендной платы, установленная постановлением Администрации Смоленской области от 14.04.2009 № 192;

m - количество месяцев аренды.

Постановлением администрации Смоленской области от 14.04.2009 № 192 утверждены ставки арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в административном центре Смоленской области - городе-герое Смоленске. В соответствии с указанным нормативным правовым актом подлежат применению следующие размеры ставок:

- 0,3 процента от удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка по соответствующему виду его функционального использования (рублей за 1 кв. метр) в отношении земельных участков, предоставленных для строительства зданий, строений, сооружений (за исключением дачного, индивидуального жилищного строительства и строительства домов многоэтажной и повышенной застройки, а также земельных участков, предоставленных для строительства промышленных объектов), с учетом нормативного срока строительства три года с момента предоставления земельного участка независимо от возможной смены арендатора земельного участка;

- 3,255 процента от удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка (рублей за 1 кв. метр) - в отношении земельных участков, используемых для осуществления коммерческой деятельности (кроме земельных участков, предусмотренных подпунктом 2 настоящего пункта).

Постановление администрации Смоленской области от 14.04.2009 № 192 утратило силу с 31.01.2014 в связи с принятием постановления администрации Смоленской области от 31.01.2014 № 36 (утратило силу с 01.03.2015), в соответствии с последним в административном центре Смоленской области - городе-герое Смоленске в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленных для строительства зданий, строений, сооружений (за исключением земельных участков, предоставленных для дачного, индивидуального жилищного строительства и размещения домов многоэтажной и повышенной этажности застройки) подлежит применению ставка арендной платы 1 процент от кадастровой стоимости земельного участка. 

Согласно Положению о порядке определения размера арендной платы, утвержденному постановлением администрации Смоленской области от 27.01.2014 № 18, размер арендной платы определяется по следующей формуле Ап = Скадастр x Сап x d / 365 (366) x К, где:

Ап - размер арендной платы (рублей);

Скадастр - кадастровая стоимость земельного участка по соответствующему виду его функционального использования по состоянию на 1 января календарного года, за который производится расчет арендной платы;

Сап – установленная ставка арендной платы; 

d - количество дней аренды;

К - понижающий коэффициент.

Пунктом 4.2. названного положения о порядке определения размера арендной платы, установлено, что если земельные участки используются не по целевому назначению, определенному договором аренды земельного участка, размер арендной платы увеличивается в два раза.

Если земельные участки, предоставленные для строительства зданий, строений, сооружений, не используются по целевому назначению, по истечении трехлетнего срока с момента предоставления земельного участка в аренду, размер арендной платы увеличивается в два раза.

Факт неиспользования земельного участка или использования его не по целевому назначению устанавливается на основании сведений, полученных от специально уполномоченных государственных органов, осуществляющих государственный земельный контроль, или органов, осуществляющих муниципальный земельный контроль.

Удельный показатель кадастровой стоимости арендуемого земельного участка с 01.10.2012 года по 31.12.2013 составлял 7211,22 руб. за 1 кв.м.;  кадастровая стоимость всего земельного участка с 01.01.2014 – 15 765 316,60 руб.

Согласно представленному истцом расчету (т.1 л.д.49-51), произведенному по формулам, указанным в вышеперечисленных нормативных актах Администрации Смоленской области, с применением ставок арендной платы за период с 01.10.2012 по 31.01.2014 – 3,255% х 2, за период с 01.02.2014 – 1% х 2 задолженность по арендной плате за период с 01.10.2012 по 30.06.2016 составила 787 231,22 руб., сумма пеней, начисленных за период с 20.12.2012 по 20.06.2016, по ставке 0,3% за каждый день просрочки составила 1 644 761,86 руб.

Ответчик заявил о пропуске срока исковой давности по платежам за период с 01.10.2012 по 20.12.2013 и соответствующих сумм пеней. 

Согласно статье 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Общий срок исковой давности устанавливается в три года (статьи 196 ГК РФ). 

Течение исковой давности по требованиям юридического лица начинается со дня, когда лицо, обладающее правом самостоятельно или совместно с иными лицами действовать от имени юридического лица, узнало или должно было узнать о нарушении права юридического лица и о том, кто является надлежащим ответчиком (пункт 1 статьи 200 ГК РФ). Изменение состава органов юридического лица не влияет на определение начала течения срока исковой давности.

В силу пункта 1 статьи 200 ГК РФ срок исковой давности по требованиям публично-правовых образований в лице уполномоченных органов исчисляется со дня, когда публично-правовое образование в лице таких органов узнало или должно было узнать о нарушении его прав, в частности, о передаче имущества другому лицу, совершении действий, свидетельствующих об использовании другим лицом спорного имущества, например, земельного участка, и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

По смыслу статьи 201 ГК РФ переход прав в порядке универсального или сингулярного правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица, переход права собственности на вещь, уступка права требования и пр.), а также передача полномочий одного органа публично-правового образования другому органу не влияют на начало течения срока исковой давности и порядок его исчисления.

В этом случае срок исковой давности начинает течь в порядке, установленном статьей 200 ГК РФ, со дня, когда первоначальный обладатель права узнал или должен был узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Согласно пункту 2 статьи 199 ГК РФ исковая давность применяется только по заявлению стороны в споре, которая в силу положений статьи 65 АПК РФ несет бремя доказывания обстоятельств, свидетельствующих об истечении срока исковой давности.

Бремя доказывания наличия обстоятельств, свидетельствующих о перерыве, приостановлении течения срока исковой давности, возлагается на лицо, предъявившее иск.

Срок исковой давности, пропущенный юридическим лицом, не подлежит восстановлению независимо от причин его пропуска.

Истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абзац второй пункта 2 статьи 199 ГК РФ). Если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела.

Указанные правовые подходы изложены в пунктах 3, 4, 6, 10, 12, 15 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 № 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности". 

На основании изложенного, суд приходит к выводу о пропуске истцом срока исковой давности на взыскание задолженности за период с 01.10.2012 по 20.12.2013 и соответствующих сумм пеней.

В остальной части требований суд, исследовав материалы дела, приходит к выводу об отсутствии у ответчика задолженности перед истцом.

Из обстоятельств дела следует, что спор между сторонами вызван разногласиями в части подлежащих применению ставок арендной платы. 

Как видно из материалов дела и признано сторонами, ответчиком за период аренды с 01.10.2012 по 30.06.2016 уплачено в счет арендной платы 612 634,11 руб. (в том числе за 4 квартал 2012 и 2013 год  – 387 523,75 руб.; за 2014 год – 108 543,55 руб., за 2015 год – 97 201,44 руб., за 1 и 2 кварталы 2016 года – 19365,37 руб.). 

При этом величина арендной платы с учетом ставок арендной платы по 31.01.2014 – 0,3%, с 01.02.2014 – 1%  от кадастровой стоимости арендуемого земельного участка составляла за 4 квартал 2013 года 18 453,51 руб., за 2014 год – 148 582,71 руб., за 2015 год – 76 830,00 руб., за 1 и 2 кварталы 2016 года – 38 205,08 руб.

Арифметических претензий к расчету ответчика истцом не заявлено.

Истцом в порядке статьи 65 АПК РФ не представлено надлежащих доказательств коммерческого или нецелевого использования ответчиком арендуемого земельного участка.

Согласно правовой позиции Верхового суда Российской Федерации (апелляционное определение от 28.04.2016 №14-АПГ16-7) порядок определения размера арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливается соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. При этом размер арендной платы определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации (статья 39.7 ЗК РФ).

Правительством Российской Федерации в постановлении № 582 установлены основные принципы определения арендной платы, а именно: экономической обоснованности, предсказуемости и предельной простоты расчета, запрета необоснованных предпочтений, учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности, а также недопущения ухудшения положения лиц, ранее переоформивших право постоянного (бессрочного) пользования землей.

С учетом единства экономического пространства и правовой системы Российской Федерации нашедшие свое отражение в постановлении № 582 принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда в соответствии с законом размер платы подлежит установлению соответствующими компетентными органами.

Пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса предусмотрено, что в случае, если по истечении трех лет с даты предоставления в аренду земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства, за исключением случаев предоставления земельных участков для индивидуального жилищного строительства, не введен в эксплуатацию построенный на таком земельном участке объект недвижимости, арендная плата за такой земельный участок устанавливается в размере не менее двукратной налоговой ставки земельного налога на соответствующий земельный участок, если иное не установлено земельным законодательством.

Таким образом, законодатель предусмотрел повышенную ставку арендной платы за нарушение сроков жилищного строительства с учетом социально значимого этого вида деятельности и одного из приоритетных направлений социальной политики государства. Каких-либо иных повышенных платежей за земельные участки, предоставленные под строительство объектов недвижимости, не относящееся к жилищному, в случае превышения сроков строительства федеральное законодательство не содержит.

Само по себе нарушение сроков строительства объектов недвижимости, не связанного с жилищным, не может рассматриваться как основание для повышения в несколько раз арендной платы за земельный участок, предоставленный под такое строительство, без учета принципа экономического обоснования, в противном случае такое повышение следует рассматривать как санкцию в случае нарушения сроков строительства, мерой ответственности за несвоевременное освоение земельного участка, что не предусмотрено земельным законодательством.

Таким образом, за спорный период подлежат применению ставки арендной платы соответственно по 31.01.2014 – 0,3%, с 01.02.2014 – 1% от кадастровой стоимости арендуемого земельного участка, и, следовательно, с учетом фактической уплаты у ответчика отсутствует долг за период с 01.01.2013 по 31.12.2014.

Руководствуясь статьями 167 - 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении требований Администрации города Смоленска (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>) отказать.

Лица, участвующие в деле, вправе обжаловать настоящее решение суда в течение месяца после его принятия в апелляционную инстанцию – Двадцатый арбитражный апелляционный суд (г.Тула), в течение двух месяцев после вступления решения суда в законную силу в кассационную инстанцию – Арбитражный суд Центрального округа (г. Калуга) при условии, что решение суда было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.  Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Смоленской области.

СудьяИ.Л. Каринская