АРБИТРАЖНЫЙ СУД 

МОСКОВСКОГО ОКРУГА  

ул. Селезнёвская, д. 9, г. Москва, ГСП-4, 127994, официальный сайт: http://www.fasmo.arbitr.ru e-mail: info@fasmo.arbitr.ru 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

г. Москва 27.06.2024 Дело № А40-89785/2023 

Резолютивная часть постановления объявлена 13.06.2024.  Полный текст постановления изготовлен 27.06.2024.   

Арбитражный суд Московского округа в составе: председательствующего-судьи С.Ю. Дацука, судей В.В. Петровой, Д.Г. Ярцева при участии в заседании: 

от закрытого акционерного общества «Новый алгоритм» - ФИО1,  представитель по доверенности от 07.03.2024;  

от акционерного общества «Квадра - генерирующая компания» - ФИО2,  представитель по доверенности от 23.12.2022; ФИО3, представитель по  доверенности от 23.12.2022,  

рассмотрев 13 июня 2024 года в судебном заседании кассационную жалобу 

акционерного общества «Квадра - генерирующая компания»  

на решение Арбитражного суда города Москвы от 10 ноября 2023 года и  постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 16 февраля 2024  года  

по исковому заявлению закрытого акционерного общества «Новый алгоритм»  

к акционерному обществу «Квадра - генерирующая компания» 

о взыскании денежных средств,  по встречному исковому заявлению акционерного общества «Квадра -  

генерирующая компания» 

к закрытому акционерному обществу «Новый алгоритм»  

о взыскании денежных средств.  

У С Т А Н О В И Л:

Закрытое акционерное общество «Новый алгоритм» (далее – ЗАО «Новый  алгоритм») обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к  акционерному обществу «Квадра-генерирующая компания» (далее – АО  «Квадра-генерирующая компания») о взыскании стоимости ремонта помещений  по договору аренды № 02/12 от 02.12.2016 (устранению дефектов и недостатков,  превышающих нормальный износ) в сумме 18 941 015,45 руб., неустойки в  размере арендной платы, предусмотренной договором, за период срока ремонта  в сумме 18 321 653,23 руб., процентов за пользование чужими денежными  средствами на сумму 18 941 015,45 руб. за период с 20.04.2023 по день  фактического исполнения обязательства.  

Определением Арбитражного суда города Москвы от 25.05.2023 в порядке  статьи 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к  производству принято встречное исковое заявление АО «Квадра-генерирующая  компания» к ЗАО «Новый алгоритм» о взыскании неосновательного обогащения  в размере 9 625 000 руб., процентов за пользование чужими денежными  средствами за период с 21.11.2022 по 20.04.2023 в сумме 298 638,69 руб., а также  с 21.04.2023 по день фактической уплаты задолженности.  

 Решением Арбитражного суда города Москвы от 10.11.2023, оставленным  без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от  16.02.2024, первоначальные исковые требования удовлетворены частично:  

с АО «Квадра-генерирующая компания» в пользу ЗАО «Новый алгоритм»  

взыскана стоимость ремонта помещений в размере 13 887 890,45 руб., неустойка  в соответствии с пунктом 5.4 договора в сумме 9 470 507,72 руб., в остальной  части первоначальных исковых требований отказано. В удовлетворении  встречного иска отказано в полном объеме.  

Не согласившись с принятыми по делу судебным актами, АО «Квадра- генерирующая компания» обратилось в Арбитражный суд Московского округа с  кассационной жалобой, в которой просит отменить решение и постановление,  направить дело на новое рассмотрение. В обоснование жалобы инициатором  кассационного пересмотра указано на то, что неустойка взыскана за  предполагаемый, а не фактический период нарушения, и при этом в чрезмерном  объеме; при разрешении спора в части убытков суды не выявили  действительный характер повреждений помещений, ошибочно обосновали  необходимость выплаты результатами внесудебного исследования, не поставили  на обсуждение вопрос о реализации экспертных мероприятий.  

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации информация о принятии  жалобы к производству, месте и времени судебного заседания была размещена  на официальном интернет-сайте суда: http://fasmo.arbitr.ru.  

В отзыве на кассационную жалобу ЗАО «Новый алгоритм» выразило  несогласие с доводами процессуального оппонента.  

В заседании суда округа представители сторон поддержали правовые  позиции по спору, отраженные в жалобе, отзыве и дополнениях.  

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив  в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации правильность применения норм материального и  процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в решении  суда первой инстанции и постановлении суда апелляционной инстанции,  установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле  доказательствам, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены  или изменения обжалуемых судебных актов.  

Как следует из материалов дела и установлено судами, 02.12.2016 между  ЗАО «Новый алгоритм» (арендодатель) и АО «Квадра-генерирующая компания»  (арендатор) заключен договор аренды № 02/12, по условиям которого во  временное владение и пользование арендатора переданы нежилые помещения  общей площадью 3 613,6 кв.м, расположенные по адресу: 

<

...>.  

В соответствии с пунктом 6.1 договора (в редакции дополнительного  соглашения № 2 от 18.11.2020) размер арендной платы установлен за все  помещение в целом, согласован сторонами на срок с 01.11.2022 по 31.10.2023  (включительно) и составляет 10 106 250 руб. в месяц (включая НДС).  

В силу пункта 2.2.24 договора по окончании срока действия договора либо  при его досрочном прекращении арендатор обязан возвратить помещение  арендодателю по акту приема-передачи в состоянии, в котором помещение было  получено арендатором от арендодателя, с учетом нормального износа и условий  пункта 10.8 договора, если иное не будет согласовано сторонами.  

Пунктом 5.1 договора установлено, что возврат арендуемого помещения  осуществляется двусторонней комиссией.  

Пунктом 5.3 договора регламентировано, что при передаче помещения  составляется акт приема-передачи, который подписывается уполномоченными  представителями сторон.  

Согласно пункту 5.4 договора если состояние возвращаемого помещения  по окончании срока действия договора отличается от состояния помещения на  момент передачи арендатору с учетом нормального износа и условий пункта  10.8. договора, то арендатор возмещает арендодателю стоимость необходимого  ремонта. Стоимость и срок ремонта определяется независимым экспертом по  выбору арендодателя. Кроме того, арендатор обязуется выплатить арендодателю  неустойку, равную сумме арендной платы, предусмотренной договором (исходя  из величины арендной платы, действующей перед прекращением договора), за  период всего срока ремонта, определенного вышеуказанным независимым  экспертом.  

Пунктами 8.9, 8.9.2 договора определено, что помимо случаев, указанных  в договоре, любая из сторон вправе немотивированно отказаться от договора  (статья 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации) путем уведомления  другой стороны об отказе от договора (исполнения договора) с учетом  следующих условий: в случае реализации стороной права на отказ от исполнения  договора, договор прекращается по истечении 180 дней со дня получения  стороной уведомления другой стороны об отказе от исполнения договора,  соответствующего подпункту 8.9.1 настоящего пункта.  

Если по окончании срока действия договора (или при его досрочном  прекращении) арендатор продолжает занимать помещение, либо в помещении  находится имущество арендатора, при условии, что срок действия договора не  продлен, арендатор обязан уплатить арендодателю в дополнение к уплате  арендной платы (в размере, равном величине арендной платы, действующем  перед прекращением договора) и любых других сумм, предусмотренных  договором, неустойку в размере 50% дневной арендной платы за каждый день  такого занятия помещением (пункт 12.5).  

Следуя достигнутым договоренностям, 13.05.2022 арендатор в  соответствии с пунктом 8.9 договора направил в адрес арендодателя  уведомление об одностороннем внесудебном отказе от договора.  

Данное уведомление получено арендодателем 18.05.2022, в связи с чем  последним плановым днем аренды по договору являлось 14.11.2022.  

Между тем акт приема-передачи помещения был подписан  уполномоченными представителями сторон 24.11.2022.  

Согласно заключению специалиста ООО «Аверта Групп» № 241120221СТЭ от 07.03.2023 стоимость ремонта помещений по устранению всех дефектов  и недостатков помещений, превышающих нормальный износ и указанных в  дефектной ведомости (таблица 2 к заключению специалиста) составила  

23 512 890,45 руб., срок проведения ремонта помещений по устранению всех  дефектов и недостатков, превышающих нормальный износ, составит 35 рабочих  дней, при условии работы двух квалифицированных строительных бригад по 20  человек с 40-часовой рабочей неделей.  

ЗАО «Новый алгоритм» осуществлено начисление АО «Квадра- генерирующая компания» арендной платы за период просрочки возврата  помещения арендодателю по акту приема-передачи в размере 3 368 750 руб.;  неустойки за просрочку возврата помещения арендодателю по акту приема-передачи в сумме 1 684 375 руб.; стоимости ремонта помещений по устранению  всех дефектов и недостатков, превышающих нормальный износ, в размере 23  512 890,45 руб.; неустойки в размере арендной платы, предусмотренной  договором, за период всего срока ремонта помещений по устранению всех  дефектов и недостатков помещений, превышающих нормальный износ, то есть в  сумме 18 321 653,23 руб.  

В порядке пункта 6.9 договора арендодатель 05.04.2023 произвел вычет из  обеспечительного платежа в счет погашения следующей задолженности  арендатора: в счет оплаты арендной платы за период с 15.11.2022 по 24.11.2022 в  размере 3 368 750 руб.; в счет оплаты неустойки по пункту 12.5 договора в  размере 1 684 375 руб.; в счет частично оплаты стоимости ремонта помещений  по устранению всех дефектов и недостатков, превышающих нормальный износ,  в размере 4 571 875 руб., в связи с чем общий размер задолженности арендатора  составил 37 262 668,68 руб. (стоимость ремонта - 18 941 015 руб., неустойка - 18  321 653, 23 руб.).  

В свою очередь арендатор, со ссылкой на фактическое освобождение  имущества и возврат до истечения срока действия договора (14.11.2022),  подписание двустороннего акта приема-передачи по вине арендодателя  24.11.2022, потребовал возврата обеспечительного платежа в размере 9 625 000  руб., процентов за пользование чужими денежными средствами за период с  21.11.2022 по 20.04.2023 в сумме 298 638,69 руб., а также с 21.04.2023 по день  фактической уплаты задолженности.  

Взаимные претензии сторон оставлены без удовлетворения – несмотря на  предпринятые меры, направленные на досудебное урегулирование спора,  выплаты не произведены, что послужило основанием для обращения ЗАО  «Новый алгоритм» и АО «Квадра-генерирующая компания» в арбитражный суд с  исками.  

Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив в  соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской  Федерации представленные доказательства, установили, что АО «Квадра- генерирующая компания» воспользовалось правом на односторонний отказ от  договора аренды № 02/12, направило арендодателю уведомление об отказе от  договора аренды, с учетом которого последним днем аренды являлось  14.11.2022; после 14.11.2022 использование помещения арендатором не  осуществлялось; подписание сторонами акта возврата состоялось лишь  24.11.2022 исключительно по вине арендодателя (уклонявшегося от приема  помещений); при этом помещения были возвращены арендодателю в  ненадлежащем состоянии (не обусловленном естественным износом), что в силу  пункта 5.4 договора повлекло обязанность арендатора возместить расходы на  устранение указанного ущерба. Учитывая совокупность установленных  фактических обстоятельств, суды, основываясь на заключении специалиста,  исключили из состава первоначальных исковых требований плату за  пользование помещениями в период с 15.11.2022 по 24.11.2022, а также  неустойки по пункту 12.5 договора.  

Руководствуясь положениями статей 309, 310, 329, 330, 450.1, 606, 614,  622, 655 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями,  изложенными в информационном письме Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 №  66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», постановлении  Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора»,  постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении  судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об  ответственности за нарушение обязательств», суды констатировали наличие  законных оснований для частичного удовлетворения первоначального иска и  взыскания с АО «Квадра-генерирующая компания» в пользу ЗАО «Новый  алгоритм» стоимости ремонта помещений в размере 13 887 890,45 руб.,  неустойки в соответствии с пунктом 5.4 договора в сумме 9 470 507,72 руб.  (определенной с применением предписаний статьи 333 Гражданского кодекса  Российской Федерации).  

Встречные требования, учитывая подтвержденные в ходе судебного  разбирательства нарушения, допущенные со стороны арендатора, оставлены без  удовлетворения.  

Суд кассационной инстанции признает выводы судов законными и  обоснованными.  

В соответствии с пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской  Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в  состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению  имущества.  

Согласно пункту 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской  Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в  соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не  определены, в соответствии с назначением имущества.  

Общие правила распределения между сторонами договора аренды  обязанностей по содержанию арендованного имущества определены статьей  616 Гражданского кодекса Российской Федерации.  

Пунктом 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации  предусмотрено, что арендатор обязан поддерживать имущество в исправном  состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на  содержание имущества, если иное не установлено законом или договором  аренды.  

По правилам абзаца первого статьи 622 Гражданского кодекса Российской  Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть  арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом  нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.  

Положениями статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации  прямо предусмотрена обязанность арендатора вернуть арендодателю имущество  в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа.  

Доказательств того, что выявленные на основании оценки  представленных сторонами в материалы дела сведений недостатки в спорных  помещениях находятся в рамках нормального износа арендованного  

имущества ответчиком (по первоначальному иску), в нарушение положений  процессуального законодательства (статья 65 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации), в материалы настоящего дела не представлено.  

Доказательств получения спорных помещений в аренду в том  состоянии, в котором они находились на момент прекращения договорных  отношений между сторонами, арендатором также не приведено.  

Довод кассатора, согласно которому неустойка взыскана за  предполагаемый, а не фактический период нарушения, и при этом в чрезмерном  объеме, не может быть признан обоснованным.  

В силу прямого указания пункта 5.4 договора если состояние  возвращаемого помещения по окончании срока действия договора отличается от  состояния помещения на момент передачи арендатору, с учетом нормального  износа и условий пункта 10.8 договора, то арендатор возмещает арендодателю  стоимость необходимого ремонта. Стоимость и срок ремонта определяется  независимым экспертом по выбору арендодателя. Кроме того, арендатор  обязуется выплатить арендодателю неустойку, равную сумме арендной платы,  предусмотренной договором (исходя из величины арендной платы, действующей  перед прекращением договора), за период всего срока ремонта, определенного  вышеуказанным независимым экспертом.  

Такими образом, согласно достигнутой сторонами договоренности сумма  восстановительного ремонта определяется расчетным путем – независимым  экспертом по выбору арендодателя.  

Показатель неустойки, равной сумме арендной платы, предусмотренной  договором (исходя из величины арендной платы, действующей перед  прекращением договора), за период всего срока ремонта, также исчисляется  исходя из установленной независимым экспертом плановой продолжительности  ремонта.  

Соответствующее договорное условие закреплено с учетом принципа  свободы договора, не противоречит базовым частноправовым установлениям,  специальным предписаниям Гражданского кодекса Российской Федерации о  договоре аренды (глава 34).  

Как установлено судами и подтверждается материалами дела,  регламентированный данным пунктом договора порядок выявления и оценки  повреждений, равно как и период, стоимость восстановления недостатков, был  соблюден в полном объеме.  

Положенное в основу выводов судов заключение специалиста 

ООО «Аверта Групп» № 24112022-1СТЭ от 07.03.2023 соответствовало всем  регламентированным законом и договором критериям, мотивированно  опровергнуто не было.  

Суд округа также отмечает, что вопреки мнению заявителя жалобы,  названное заключение включало в себя раздел, посвященный дифференциации  выявленных недостатков в контексте их соответствия нормальному износу.  

Критической оценки заслуживает и довод АО «Квадра-генерирующая  компания» о нарушении судами арбитражной процессуальной формы.  

В соответствии с частями 1, 3 статьи 8 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации судопроизводство в арбитражном суде  осуществляется на основе равноправия сторон. Арбитражный суд не вправе  своими действиями ставить какую-либо из сторон в преимущественное  положение, равно как и умалять права одной из сторон.  

Частями 1, 3 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской  Федерации предусмотрено, что судопроизводство в арбитражном суде  осуществляется на основе состязательности. Арбитражный суд, сохраняя  независимость, объективность и беспристрастность, осуществляет руководство  процессом, разъясняет лицам, участвующим в деле, их права и обязанности,  предупреждает о последствиях совершения или несовершения ими  процессуальных действий, оказывает содействие в реализации их прав, создает  условия для всестороннего и полного исследования доказательств, установления  фактических обстоятельств и правильного применения законов и иных  нормативных правовых актов при рассмотрении дела.  

Самостоятельная постановка вопроса о реализации экспертных  мероприятий в порядке статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации не входит в число безусловных обязанностей суда.  

В данном конкретном случае объем представленных сторонами  доказательств, отвечающих признакам относимости, допустимости и  достоверности, позволял суду прийти к определенным выводам без  осуществления дополнительных специальных исследований.  

Ходатайств о назначении судебной экспертизы сторонами инициировано  не было.  

Конкретный состав объем правовосстановительных мер, в том числе мер  ответственности, определен судами в строгом соответствии предписаниями  гражданского законодательства (включая предписания статьи 333 Гражданского  кодекса Российской Федерации).  

Заявленная в рамках первоначального иска сумма подлежащей взысканию  финансовой санкции снижена судом на 50 %.  

Таким образом, итоговые выводы, отраженные в обжалуемых решении и  постановлении, признаются судом округа верными, сделанными по результатам  полного, всестороннего исследования и оценки имеющихся в материалах дела  доказательств, с правильным применением соответствующих положений  действующего законодательства.  

Нарушений судами норм процессуального права, являющихся  безусловным основанием для отмены судебных актов, кассационной коллегией  не установлено.  

Учитывая изложенное, у суда кассационной инстанции отсутствуют  основания для отмены принятых по делу судебных актов, предусмотренные  статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Руководствуясь статьями 176, 284-289 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации, суд  

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда города Москвы от 10 ноября 2023 года и  постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 16 февраля 2024  

года по делу № А40-89785/2023 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения. 

Председательствующий-судья С.Ю. Дацук  

Судьи: В.В. Петрова 

Д.Г. Ярцев