АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  НОВОСИБИРСКОЙ  ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А45-13803/2020

г. Новосибирск

27 октября 2020 года

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Бутенко Е.И., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ямполец О.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Мэрии города Новосибирска, г. Новосибирск (ИНН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью "ДИСКУС-строй", г. Новосибирск (ИНН 

<

***>) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 30.12.2016 № 127567р в размере 2 593 646,85 рублей за период с января 2017 года по март 2020 года, платы за фактическое использование земельного участка в размере 2 081 576 рублей, неустойки в размере 1 898 647,82 рублей,

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика – потребительский жилищно-строительный кооператив «Просторный – квартал 2», г. Новосибирск (ИНН 

<

***>),  

с участием представителей:

от истца: ФИО1, по доверенности от 21.02.2020, удостоверение,

от ответчика: ФИО2, по доверенности от 20.02.2020, удостоверение адвоката,

от третьего лица: ФИО3, по доверенности от 13.09.2019, удостоверение адвоката (до перерыва), не явился, извещен (после перерыва), 

 

установил:

Мэрия города Новосибирска (далее – истец) обратилась в Арбитражный суд Новосибирской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью к обществу с ограниченной ответственностью "ДИСКУС-строй" (далее – ответчик) с требованиями о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 30.12.2016 № 127567р в размере 2 593 646,85 рублей за период с января 2017 года по март 2020 года, платы за фактическое использование земельного участка в размере 2 081 576 рублей за период с 11.12.2014 по 31.12.2016, неустойки в размере 1 898 647,82 рублей за период с 02.03.2017 по 08.04.2020.  

Определением суда от 02.07.2020 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика привлечен потребительский жилищно-строительный кооператив «Просторный – квартал 2» (субарендатор земельного участка).

Ответчик в отзыве на исковое заявление требования не признал, указав, что спорный земельный участок передан в субаренду третьему лицу, которое завершило строительство многоквартирных домов; размер неустойки подлежит снижению в связи с выявленными недостатками земельного участка; истцом пропущен срок исковой давности по части требований. Более подробно доводы ответчика изложены в отзыве.

Третье лицо в письменных пояснениях поддержало позицию ответчика.

В судебном заседании представители сторон поддержали изложенные процессуальные позиции по делу.

Согласно доводам истца, между сторонами заключен договор аренды земельного участка на территории города Новосибирска от 30.12.2016 № 127567р (далее – договор аренды), в соответствии с которым истец передал ответчику в аренду для целей строительства земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 54:35:053605:33 площадью 18498 кв.м., расположенный по адресу: г. Новосибирск, Кировский район, ул. Краснодарская. Неисполнение ответчиком обязательств в части оплаты арендных платежей, платы за фактическое пользование участком послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Проанализировав обстоятельства дела, суд приходит к выводу о том, что между истцом и ответчиком сложились правоотношения, регулируемые главами 21, 22, 23, параграфом 1 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 22, главой X Земельного кодекса Российской Федерации. 

Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, руководствуясь положениями статей  9, 65, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд полагает, что требования истца подлежат частичному удовлетворению, при этом основывая свои выводы на следующем.

Судом установлено, что 30.12.2016 между Мэрией города Новосибирска (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "ДИСКУС-строй" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка на территории города Новосибирска № 127567р, согласно которому арендодатель предоставляет арендатору во временное владение и пользование земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 54:35:053605:33, расположенный в пределах Кировского района города Новосибирска, площадью 18498 кв.м. (п. 1.1).

Согласно п. 1.3 договора разрешенное использование: многоквартирные 14-18 этажные дома, в том числе с помещениями общественного назначения, автостоянками; многоквартирные 19-25 этажные дома, в том числе с помещениями общественного назначения, автостоянками; магазины по ул. Краснодарской.

Договор аренды заключен на неопределенный срок (п. 1.4 в редакции дополнительного соглашения № 1 от 04.07.2017). 

В соответствии с пунктом 2.1 указанного договора аренды установлен размер арендной платы, который составляет 761 933 рублей в год, или 63 494,42 рублей в месяц. 

Арендные платежи начинают исчисляться с 01.01.2017 (п. 2.2 договора). 

Согласно пункту 2.3.2 договора арендная плата вносится ежемесячно равными частями не позднее первого числа месяца, следующего за расчетным.

Согласно пункту 2.3.3 договора в случае неуплаты платежей в установленный срок арендатор уплачивает арендодателю неустойку за каждый день просрочки в размере 0,05 % от суммы задолженности за истекший месяц.

Пунктом 2.4 договора предусмотрено, что арендодатель вправе изменить размер арендной платы за земельный участок в бесспорном и одностороннем порядке в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации и (или) Новосибирской области, г. Новосибирска, регулирующими исчисление арендной платы, в том числе в соответствии с указанными в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период уровнем инфляции – ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора, арендная плата изменяется на размер уровня инфляции, указанного на соответствующий финансовый год, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор.

Согласно п. 4.2.8 договора аренды арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за землю.

В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязанности по внесению арендных платежей у него образовалась задолженность по арендной плате за период с января 2017 года по март 2020 года в размере 2 593 646,85 рублей. 

Пунктом 7.9 договора предусмотрено, что арендатор обязуется в срок до 01.03.2017 оплатить плату за фактическое использование земельного участка, определенную в размере арендной платы за землю, за период с 11.12.2014 по 31.12.2016 в сумме 2 081 576 рублей. В случае неуплаты начисленной суммы в установленный срок арендатор уплачивает арендодателю неустойку в соответствии с п. 2.3.3 договора.

На основании данного пункта истцом предъявлена ко взысканию сумма платы за фактическое использование земельного участка в размере 2 081 576 рублей за период с 11.12.2014 по 31.12.2016.

На основании пункта 2.3.3 договора истец начислил ответчику неустойку за период с 02.03.2017 по 08.04.2020 в сумме 1 898 647,82 рублей. 

Истец направил в адрес ответчика досудебное уведомление от 27.01.2020  № 31/20-0348 о необходимости погасить задолженность по арендной плате и уплатить неустойку не позднее 30 календарных дней со дня направления уведомления.

До настоящего времени требования истца, изложенные в указанном уведомлении, ответчиком не исполнены. 

Полагая, что ответчик нарушает условия договора, а также требования земельного законодательства, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Изучив представленные доказательства, арбитражный суд пришел к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения исковых требований в части. 

Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В силу статей 8, 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации стороны пользуются равными правами на представление доказательств и несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, в том числе представления доказательств обоснованности и законности своих требований и возражений.

Из положений части 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует, что обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

В силу статьи 8 Гражданского кодекса РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

По правилам статьи 608 Гражданского кодекса РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (пункт 1 статьи 607 Гражданского кодекса РФ).

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В подпункте 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ установлен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Подписав договор, стороны добровольно приняли на себя обязательства по исполнению его условий (ст. 421 Гражданского кодекса РФ). 

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом или иными правовыми актами.

Факт наличия задолженности по арендной плате подтвержден материалами дела. Расчет задолженности, представленный истцом, судом проверен и признан арифметически верным. 

Согласно расчету истца неустойка за период с 02.03.2017 по 08.04.2020 составляет 1 898 647,82 рублей. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Таким образом, неустойка является способом обеспечения исполнения должником денежного обязательства и подлежит уплате с даты наступления просрочки исполнения обязательства.

Как следует из материалов дела, заключая договор аренды земельного участка, стороны согласовали уплату неустойки при просрочке внесения арендных платежей.

Рассмотрев довод ответчика об истечении срока исковой давности, суд приходит к следующим выводам.

Положения статьи 195 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают, что исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

В соответствии со статьей 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности устанавливается в три года.

Исходя из абзаца второго пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является самостоятельным основанием для отказа в исковых требованиях.

Как указано в Определении Конституционного Суда РФ от 03.11.2006 № 445-О "По жалобам граждан ФИО4 и Володина Николая Алексеевича на нарушение их конституционных прав положениями статьи 208 Гражданского кодекса Российской Федерации", институт исковой давности в гражданском праве имеет целью упорядочить гражданский оборот, создать определенность и устойчивость правовых связей, дисциплинировать их участников, способствовать соблюдению хозяйственных договоров, обеспечить своевременную защиту прав и интересов субъектов гражданских правоотношений, поскольку отсутствие разумных временных ограничений для принудительной защиты нарушенных гражданских прав приводило бы к ущемлению охраняемых законом прав и интересов ответчиков и третьих лиц, которые не всегда могли бы заранее учесть необходимость собирания и сохранения значимых для рассмотрения дела сведений и фактов. 

Применение судом по заявлению стороны в споре исковой давности защищает участников гражданского оборота от необоснованных притязаний и одновременно побуждает их своевременно заботиться об осуществлении и защите своих прав.

Положения статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают, что по обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения. 

С исковым заявлением истец обратился в арбитражный суд 16.06.2020, о чем свидетельствует отметка на исковом заявлении. 

Согласно пункту 7.7 договора ответчик должен был внести в бюджет плату за фактическое использование земельного участка за период с 11.12.2014 по 31.12.2016 в сумме 2 081 576 рублей в срок до 01.03.2017.

Однако в силу п. 3 ст. 202 Гражданского кодекса РФ, если стороны прибегли к предусмотренной законом процедуре разрешения спора во внесудебном порядке (процедура медиации, посредничество, административная процедура и т.п.), течение срока исковой давности приостанавливается на срок, установленный законом для проведения такой процедуры, а при отсутствии такого срока – на шесть месяцев со дня начала соответствующей процедуры.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 16 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" следует, что согласно пункту 3 статьи 202 ГК РФ течение срока исковой давности приостанавливается, если стороны прибегли к несудебной процедуре разрешения спора, обращение к которой предусмотрено законом, в том числе к обязательному претензионному порядку (например, пункт 2 статьи 407 Кодекса торгового мореплавания Российской Федерации, статьи 55 Федерального закона от 7 июля 2003 года № 126-ФЗ "О связи", пункт 1 статьи 16.1 Федерального закона от 25 апреля 2002 года № 40-ФЗ "Об обязательном страховании гражданской ответственности владельцев транспортных средств", пункт 1 статьи 12 Федерального закона от 30 июня 2003 года № 87-ФЗ "О транспортно-экспедиционной деятельности"). В этих случаях течение исковой давности приостанавливается на срок, установленный законом для проведения этой процедуры, а при отсутствии такого срока – на шесть месяцев со дня начала соответствующей процедуры.

В силу ч. 5 ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации гражданско-правовые споры о взыскании денежных средств по требованиям, возникшим из договоров, других сделок, вследствие неосновательного обогащения, могут быть переданы на разрешение арбитражного суда после принятия сторонами мер по досудебному урегулированию по истечении тридцати календарных дней со дня направления претензии (требования), если иные срок и (или) порядок не установлены законом или договором.

Таким образом, по смыслу указанных норм соблюдение сторонами предусмотренного законом претензионного порядка в срок исковой давности не засчитывается.

Аналогичная правовая позиция изложена и в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 31.10.2016 № 487-ПЭК16 по делу № А43-25051/2014.

Со дня прекращения обстоятельства, послужившего основанием приостановления течения срока исковой давности, течение ее срока продолжается. 

Как следует из материалов дела, истец обратился к ответчику с досудебным уведомлением № 31/20-0348 от 27.01.2020, в котором предложил ответчику оплатить сумму задолженности по договору и неустойку не позднее 30 календарных дней со дня направления уведомления.

Следовательно, в данном случае срок исковой давности приостанавливается на 30 дней, то есть фактически удлиняется на 30 дней.

С учетом изложенного суд приходит к выводу, что истцом пропущен срок исковой давности по требованию о взыскании задолженности по арендной плате за период с января по апрель 2017 года, а также по требованию о взыскании платы за фактическое использование земельного участка.

Кроме того, в силу п. 1 ст. 207 Гражданского кодекса РФ, с истечением срока исковой давности по главному требованию считается истекшим срок исковой давности и по дополнительным требованиям (проценты, неустойка, залог, поручительство и т.п.), в том числе возникшим после истечения срока исковой давности по главному требованию. Следовательно, неустойка за просрочку внесения арендной платы подлежит начислению на платежи начиная с мая 2017 года. 

Истцом представлен «технический» расчет задолженности с учетом довода ответчика о пропуске срока исковой давности. Согласно данному расчету размер задолженности по арендной плате составил 2 339 669,17 рублей за период с мая 2017 года по март 2020 года, размер неустойки 577 404,86 рублей за период с 02.06.2017 по 08.04.2020. Проверив указанный расчет, суд находит его арифметически правильным.

Таким образом, с ответчика подлежит взысканию задолженность по арендной плате в размере 2 339 669,17 рублей за период с мая 2017 года по март 2020 года, а также неустойка в размере 577 404,86 рублей за период с 02.06.167 по 08.04.2020. В остальной части суд отказывает в удовлетворении исковых требований в связи с пропуском срока исковой давности. 

При этом судом отклоняются доводы ответчика о снижении неустойки по правилам ст. 333 Гражданского кодекса РФ на основании следующего.

Положениями статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что, если подлежащая уплате неустойка является явно несоразмерной последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды.

В силу п. 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 22.12.2011 № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» при рассмотрении вопроса о необходимости снижения неустойки по заявлению ответчика на основании статьи 333 ГК РФ судам следует исходить из того, что неисполнение или ненадлежащее исполнение должником денежного обязательства позволяет ему неправомерно пользоваться чужими денежными средствами. Поскольку никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, условия такого пользования не могут быть более выгодными для должника, чем условия пользования денежными средствами, получаемыми участниками оборота правомерно (например, по кредитным договорам).

Согласно положениям информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 17 от 14.07.1997 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» критериями для установления несоразмерности неустойки в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки, значительное превышение суммы неустойки над суммой возможных убытков, вызванных нарушением обязательств, длительность неисполнения обязательств и другие. 

Таким образом, степень несоразмерности заявленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, в силу чего только суд вправе дать оценку указанному критерию, исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств конкретного дела. 

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее – постановление Пленума ВС РФ № 7) если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 71 постановления). 

Положения пункта 73 постановления Пленума ВС РФ № 7 предусматривают, что бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки. Доводы ответчика о невозможности исполнения обязательства вследствие тяжелого финансового положения, наличия задолженности перед другими кредиторами, наложения ареста на денежные средства или иное имущество ответчика, отсутствия бюджетного финансирования, неисполнения обязательств контрагентами, добровольного погашения долга полностью или в части на день рассмотрения спора, выполнения ответчиком социально значимых функций, наличия у должника обязанности по уплате процентов за пользование денежными средствами (например, на основании статей 317.1, 809, 823 ГК РФ) сами по себе не могут служить основанием для снижения неустойки.

Из пункта 77 постановления Пленума ВС РФ № 7 следует, что снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды. 

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 21.12.2000 № 277-О, именно законодатель устанавливает основания и пределы необходимых ограничений прав и свобод конкретного лица в целях защиты прав и законных интересов других лиц (часть 3 статьи 55 Конституции Российской Федерации). Это касается и свободы договора. Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, на реализацию требования статьи 17 Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. 

В силу п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации юридические лица и граждане свободны в заключении договора. Договорная неустойка может быть установлена по взаимному соглашению сторон в соответствии с их волей. Стороны свободны при установлении ее размера, порядка исчисления, соотношения с убытками и других условий применения в случае, если это не будет противоречить закону (статьи 1, 331, 421 ГК РФ). 

Как указано в п. 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 22.12.2011 № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации», разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения. Вместе с тем для обоснования иной величины неустойки, соразмерной последствиям нарушения обязательства, каждая из сторон вправе представить доказательства того, что средний размер платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями субъектам предпринимательской деятельности в месте нахождения должника в период нарушения обязательства, выше или ниже двукратной учетной ставки Банка России, существовавшей в тот же период. Снижение судом неустойки ниже определенного таким образом размера допускается в исключительных случаях, при этом присужденная денежная сумма не может быть меньше той, которая была бы начислена на сумму долга исходя из однократной учетной ставки Банка России.

При указанных обстоятельствах суд полагает размер неустойки 0,05% от суммы задолженности за каждый день просрочки платежа (то есть 18,25% годовых) соразмерным последствиям нарушения обязательства. 

Доводы ответчика об отсутствии у истца убытков, вызванных просрочкой исполнения обязательства по внесению платы, судом отклоняются, поскольку по требованию о взыскании неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков. 

Довод ответчика о том, что размер неустойки подлежит снижению в связи с неисполнением мэрией обязанности по обеспечению строящегося микрорайона транспортной и инженерной инфраструктурой судом отклоняется на основании следующего.

Из представленного ответчиком протокола об итогах аукциона № 141 от 29.04.2008 следует, что 1) вопрос энергообеспечения объектов с ориентировочной нагрузкой 3000 кВт/30 Гкал/час на земельном участке необходимо рассматривать в комплексе с освоением всей площадки «Южно-Чемской микрорайон» и выполнением ПДП всего микрорайона единым застройщиком; при этом электроснабжение объектов всей площадки «Южно-Чемской микрорайон» возможно только после сооружения и ввода в эксплуатацию ПС «Левобережная» - не ранее 2001 года, к тепловым сетям – после сооружения локальной котельной – не ранее 2011 года и теплотрасс от нее в объеме, согласно проекту, а также при условии выполнения застройщиком технических условий, которые являются ориентировочными; 2) протоколом предусмотрен ряд мероприятий, выполнение которых необходимо застройщиком в целях электроснабжения объектов, намечаемых к сооружению на земельном участке (сооружение РП-10 кВ, прокладка кабелей, выполнение телемеханики РП и пр.); 3) строительство локального источника тепла предполагается силами ОАО «Новосибирскэнерго», заказчику потребуется построить магистральные и внутриквартальные сети, ЦТП, оборудовать ИТП; 4) указаны предварительные технические условия по водоснабжению и водоотведения объектов.

Таким образом, из указанного документа не следует, что именно мэрия как арендодатель по договору принимала на себя обязательства по строительству автомобильной дороги по ул. Петухова, строительству коллектора водоотведения, строительству системы теплоснабжения и т.п. Таким образом, в материалах дела отсутствуют доказательства принятия на себя арендодателем обязанностей по обеспечению строящихся объектов транспортной и инженерной инфраструктурой. Кроме того, суд не усматривает причинно-следственной связи между указанными ответчиком обстоятельствами и невозможностью вносить арендную плату в установленные договором сроки.

Таким образом, суд не находит оснований для снижения договорной неустойки, равно как не находит вины мэрии в том, что арендатор не мог своевременно вносить арендную плату по договору аренды земельного участка.   

Довод ответчика о том, что размер неустойки подлежит снижению в связи с выявленными недостатками земельного участка, судом отклоняется на основании следующего.

Действительно, решением Арбитражного суда Новосибирской области от 22.03.2018 по делу № А45-21972/2017, вступившим в законную силу, установлены следующие обстоятельства.

Общество (истец по настоящему делу) на основании договора аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства №5тко от 07.05.2008 является арендатором земельных участков в пределах Кировского участка города Новосибирска, образованных из земельного участка 54:35:053605:0003.

В связи с тем, что предоставленный земельный участок расположен на территории с высоким уровнем грунтовых вод, осуществление строительства оказалось невозможным без проведения работ по водопонижению и строительства наряду с ливневой канализацией, предусмотренной условиями договора комплексного освоения территории, дренажной канализации. 

Согласно заключениям государственной экспертизы проектной документации по объекту: «Комплексное освоение земельного участка в целях жилищного строительства в жилом районе Южно-Чемской в Кировском районе г. Новосибирска Жилой дом № 1, Этап 2-корпуса 1,6, Этап 3- корпуса 3,4» предусмотрено выполнение подсыпки по всей площадке строительства микрорайона, поднята отметка подвала на 1.6 м, предусмотрено устройство дренажа для жилого дома и по всей площадке строительства микрорайона. 

Согласно локально-сметного расчета №1 сметная стоимость строительных работ по созданию дренажной и ливневой канализации составляет 388 117 435 рублей 36 копеек, из которых 90 360 069,26 руб., по мнению общества, являются убытками, возникшими у него в связи с устранением недостатков арендуемого земельного участка. 

В настоящее время расходы общества в рамках выполнения работ по водопонижению и созданию дренажной канализации в рамках той же проектно-сметной документации составляют 90 360 069 рублей 26 копеек, обществом выполнены  работы по водопонижению.

В силу пункта 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению этого имущества.

Из указанных норм права следует, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору пользования вещью, в соответствии с ее назначением.

Пунктом 1 статьи 612 ГК РФ предусмотрено, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

По смыслу данных норм права основанием возникновения у арендатора права является ухудшение для арендатора условий пользования арендованным имуществом по сравнению с теми условиями, которые предусмотрены в договоре аренды, а также ухудшение состояния самого имущества (его качественных, функциональных свойств) по сравнению с состоянием, обусловленным договором аренды и назначением имущества. При этом ухудшение должно иметь существенный характер.

Между тем, в связи с выполненными ответчиком работами по водопонижению им взысканы убытки с мэрии в размере стоимости соответствующих работ. Таким образом, права арендатора земельного участка уже были защищены. Кроме того, названные работы были выполнены значительно раньше заявленного в настоящем деле периода задолженности. Факт наличия недостатков земельного участка в данном случае не означает полной невозможности его использования по назначению. Из материалов дела следует, что такое использование ответчиком фактически осуществлялось, велось строительство, следовательно подлежала уплате и арендная плата. Поскольку фактически арендная плата обществом не уплачивалась, мэрией правомерно предъявлено требование о взыскании договорной неустойки.

Довод ответчика о том, что третьим лицом на спорном земельном участке завершено строительство многоквартирных домов, судом отклоняется, поскольку сам по себе не свидетельствует о прекращении обязанности по уплате арендных платежей. Доказательств ввода в эксплуатацию указанных домов суду не представлено, равно как и доказательств регистрации права собственности на квартиры.

Довод третьего лица о наличии введенных в эксплуатацию жилых домов на спорном земельном участке опровергается письмом Управления архитектурно-строительной инспекции Мэрии г. Новосибирска от 21.10.2020 № 11/1/11.1-04/03454, согласно которому для строительства на земельном участке с кадастровым номером 54:35:053605:33 жилых домов №№ 15, 16 (по генплану) застройщику ПЖСК «Просторный-Квартал 2» выданы разрешения на строительство от 29.10.2014 № Ru54303000-368 сроком действия до 28.02.2022, от 27.11.2014 № Ru54303000-412 сроком действия до 20.03.2022. Разрешения на ввод в эксплуатацию указанных объектов капитального строительства не выдавались. 

Государственная пошлина по иску по правилам части 3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации относится на ответчика пропорционально удовлетворенным требованиям.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 181, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд  

 

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "ДИСКУС-строй", г. Новосибирск (ИНН 

<

***>) в пользу Мэрии города Новосибирска, г. Новосибирск (ИНН 

<

***>) задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка от 30.12.2016 № 127567р в размере 2 339 669,17 рублей за период с мая 2017 года по март 2020 года, неустойку в размере 577 404,86 рублей.

В остальной части в удовлетворении исковых требований отказать.  

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "ДИСКУС-строй", г. Новосибирск (ИНН 

<

***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 24 791 рубль.   

Решение арбитражного суда, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд, город Томск.

Решение арбитражного суда, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого решения, в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа, город Тюмень, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.

 

Судья

Е.И. Бутенко