Арбитражный суд Волгоградской области

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

 

город Волгоград                                                                                                

«27» февраля 2023 года                                                                       Дело № А12-22683/2022

 

Резолютивная часть решения объявлена 22 февраля 2023 года.

Полный текст решения изготовлен 27 февраля 2023 года. 

 

Арбитражный суд Волгоградской области в составе судьи Лебедева А.М.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Федоровой А.С.,

при участии:

от истца: представителя ФИО1 по доверенности,

от третьего лица: представителя ФИО2 по доверенности,

рассмотрев в судебном заседании дело 

по иску общества с ограниченной ответственностью «Балкан Плаза» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

к Департаменту муниципального имущества администрации Волгограда (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора общество с ограниченной ответственностью «Аналитик Центр»

о взыскании неосновательного обогащения, процентов, 

 

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Балкан Плаза» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Волгоградской области с исковым заявлением к Департаменту муниципального имущества администрации Волгограда (далее – ответчик) о признании недостоверной величины рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 34:34:030001:95, установлении стоимости земельного участка с кадастровым номером 34:34:030001:95, расположенного по адресу: 

<

...>, о взыскании неосновательного обогащения за период с 07.10.2021 по 23.02.2022 г. в размере 285 427 руб. 17 коп., процентов за пользование чужими средствами по состоянию на 01.04.2022 в размере 6 058 руб. 17 коп.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Аналитик Центр» (далее – третье лицо).

В отзыве ответчик возражал против удовлетворения иска по приведенным основаниям.

Определением от 07.10.2022 производство по делу приостановлено в связи с назначением судебной экспертизы.

Определением от 14.11.2022 производство по делу возобновлено.

Истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнил исковые требования, просил взыскать с департамента 260 513 руб. 55 коп. неосновательного обогащения за период с 07.10.2021 по 23.02.2022, 5 469 руб. 48 коп. процентов по состоянию на 22.11.2022, от остальной части требований истец отказался.

Департамент, не согласившийся с результатом экспертизы, ходатайствовал о назначении по делу повторной судебной экспертизы.

Третье лицо поддержало ходатайство департамента.

Истец возражал против назначения по делу повторной судебной экспертизы.

В соответствии с требованиями статьей 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при недостаточной ясности или полноте заключения эксперта, а также при возникновении вопросов в отношении ранее исследованных обстоятельств дела может быть назначена дополнительная экспертиза, проведение которой поручается тому же или другому эксперту. В случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Статьей 20 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-Ф3 «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» определено, что производство дополнительной судебной экспертизы, назначенной в случае недостаточной ясности или полноты ранее данного заключения, поручается тому же или другому эксперту. Производство повторной судебной экспертизы, назначенной в связи с возникшими у суда, судьи сомнениями в правильности или обоснованности ранее данного заключения по тем же вопросам, поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Несогласие ответчика с результатом экспертизы само по себе не влечет необходимости в проведении повторной экспертизы, а выводы эксперта, изложенные в представленном суду заключении, не содержат противоречий и неясностей.

Заключение судебной экспертизы является полным и ясным, не содержит противоречий, эксперт дал полные ответы на поставленные перед ним вопросы, в связи с чем, выводы эксперта являются обоснованными, достаточными и убедительными доказательствами по указанному делу, все замечания сторон были обоснованно отклонены экспертом в судебном заседании.

В судебном заседании в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации был объявлен перерыв, после которого рассмотрение дела было продолжено.

Представитель истца ходатайствовала об уточнении иска, просила взыскать с ответчика 260 198 руб. 64 коп. неосновательного обогащения за период с 07.10.2021 по 23.02.2022, 13 357 руб. 14 коп. процентов по состоянию на 22.02.2023.

Ходатайство удовлетворено судом.

Представитель истца поддержала исковые требования в полном объеме.

Представитель третьего лица возражал против удовлетворения иска.

Изучив материалы дела, доводы искового заявления и отзыва, выслушав представителя истца, арбитражный суд пришёл к выводу о наличии оснований для удовлетворения иска в силу следующего. 

Как следует из материалов дела, 23.01.2012 между администрацией Волгограда (арендодатель) и ЗАО «Балкан Плаза» в дальнейшем ООО «Балкан Плаза» (арендатор), был заключен договор № 10282 аренды земельного участка, согласно которому в аренду передан земельный участок, площадью 6 798 кв.м., с кадастровым номером 34:34:030001:95, расположенный по адресу: г, Волгоград, ул. Краснополянская, 37, для строительства складских объектов и офисного здания. 

Срок аренды установлен до 23.01.2017 (пункт 2.1 договора аренды в редакции дополнительного соглашения №1 от 18.02.2015). 

По истечении указанной даты ООО «Балкан Плаза» обратился за продлением договора аренды и Комитет по управлению государственным имуществом Волгоградской области, действующий согласно пункту 2.3 постановления Губернатора Волгоградской обл. от 26.04.2012 № 222 «Об утверждении Положения о комитете по управлению государственным имуществом Волгоградской области», сообщил, что арендодатель не возражает в дальнейшем использовании земельного участка, с учетом статей 610, 621 ГК РФ. 

На указанном земельном участке построено и введено в эксплуатацию здание склада, назначение: иные сооружения производственного назначения, общей площадью 1059,8 кв.м., с кадастровым номером 34:34:030001:493, расположенное по адресу: 

<

...>. Право собственности зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости 29.09.2016 за номером 34-34/001-34/070/057/2016-1307/1.

06.10.2021 договор аренды расторгнут на основании уведомления об одностороннем отказе от исполнения указанного договора.

Согласно статье 42 Земельного кодекса Российской Федерации, собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны: своевременно производить платежи за землю.

Статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Согласно пункту 2 статьи 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-Ф3 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» распоряжение земельными участками, собственность на которые не разграничена осуществляется органом местного самоуправления городского округа в отношении земельных участков, расположенных на территории городского округа.

Согласно Положению о департаменте муниципального имущества администрации Волгограда, утвержденного решением Волгоградской городской Думы от 22.03.2017 № 55/1585 «О даче согласие администрации Волгограда на реорганизацию департамента муниципального имущества администрации Волгограда и департамента земельных ресурсов администрации Волгограда в форме присоединения департамента земельных ресурсов администрации Волгограда к департаменту муниципального имущества администрации Волгограда» к полномочиям Департамента муниципального имущества относится осуществление полномочий собственника по управлению, владению, пользованию и распоряжению земельными участками, в том числе полномочия продавца, арендодателя.

Таким образом, с 07.10.2021 полномочия по предоставлению спорного земельного участка и начислению платы за его использования осуществляются департаментом.

Как установлено материалами дела, договор аренды между обществом и департаментом не заключался.

В адрес ООО «Балкан Плаза» поступило требование Департамент муниципального имущества администрации Волгограда № 24827-ОАО от 11.11.2021, согласно которому для расчета размера арендной платы Департамент муниципального имущества администрации Волгограда с 07.10.2021 применяет постановлением Администрации Волгоградской области от 22.08.2011 № 469-п (в редакции постановление администрации Волгоградской области от 26.02.2018 № 89-п), согласно которому размер арендной платы за земельные участки, указанные в подпункте 1.5.7 настоящего Порядка, рассчитывается по следующей формуле путем умножения рыночной стоимости земельного участка, определяемой на основании результатов оценки, проведенной в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, (С) на коэффициент минимальной доходности земельного участка (Кмд) и коэффициент категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов, на котором расположены объекты недвижимости (Кказ). Сумма годовой арендной платы за использование указанного земельного участка установлена в размере 872 434 руб. 49 коп.

В основу расчета арендной платы взята рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 34:34:030001:95 определенная ответчиком на основании Отчета об оценке рыночной стоимости от 15.10.2021 № 5459/21, подготовленного ООО «Аналитик Центр» и составила 13 576 000 руб.

Истец, не согласившись с размером рыночной стоимости земельного участка, установленного в отчете ООО «Аналитик Центр», применяемого при расчете годовой арендной платы, поручил проведение оценки рыночной стоимости указанного выше земельного участка обществу с ограниченной ответственностью «Оценочная фирма «ВИРГО».

Согласно Отчету об оценке объекта оценки от 04.03.2022 № 22/02-18, выполненного ООО «Оценочная фирма «ВИРГО», рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 34:34:030001:95, с учетом ограниченных условий и сделанных допущений составила 2 583 000 руб.

Истец направил в адрес Департамент муниципального имущества администрации Волгограда заявление с несогласием с применением в расчете арендной платы за земельный участок участка с кадастровым номером 34:34:030001:95 отчета об оценке рыночной стоимости от 15.10.2021 № 5459/21, подготовленного ООО «Аналитик Центр», и с предложением произвести расчет арендной платы с применением в расчете рыночной стоимости, установленной по отчету об оценке объекта оценки от 04.03.2022 № 22/02-18, выполненного ООО «Оценочная фирма «ВИРГО», в размере 2 583 000 рублей.

Письмом от 15.07.2022 департамент отказал обществу.

Изложенные обстоятельства послужили основанием для обращения общества в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. На основании пункта 1 статьи 614 Кодекса арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

По смыслу статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к регулируемым ценам. При этом устанавливаемый органами местного самоуправления порядок определения арендной платы не должен противоречить федеральным законам и законам субъектов Российской Федерации.

В связи с принятием уполномоченными органами нормативно-правовых актов, устанавливающих или изменяющих ставки арендной платы на очередной период на земельные участки, у арендатора возникает обязанность вносить арендную плату в установленном нормативным актом размере.

При рассмотрении споров, связанных со взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статья 73 Лесного кодекса Российской Федерации), вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Регулируемая арендная плата может применяться к договору, заключенному до вступления в силу этого федерального закона, только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям. Равным образом к договору аренды, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, подлежит применению данное регулирование, если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке и соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором.

Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом.

При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется (постановление Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации № 73 от 17.11.2011 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»).

Суд отмечает, что между сторонами договор аренды земельного участка не заключался, при этом со стороны департамента расчет платы за пользование арендной платы произведен в соответствии с пунктами 1.5.7, 2.5 постановления № 469-п по формуле: А = С х Кмд х Кказ.

Департамент при определении рыночной стоимости спорного земельного участка руководствуется отчетом № 5459/21 от 15.10.2021, согласно которому рыночная стоимость земельного участка составляла 13 576 000 руб.

Поскольку договорные отношения между собственником объекта недвижимости и органом, уполномоченным на распоряжение земельным участком под ним, отсутствуют (изначально общество вступило в договорные отношения с Облкомимущество, как органом, уполномоченным на предоставление участков для целей строительства, в последующем действие договора аренды прекращено), у общества отсутствовала возможность на заявление возражений относительно размера рыночной стоимости земельного участка, используемой в расчете, в связи с чем избранный им способ защиты является надлежащим.

Определением от 07.10.2022 суд назначил по делу судебную экспертизу по разрешению следующих вопросов:

- соответствует ли отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка от 15.10.2021 № 5459/21 требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки?

- какова рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 34:34:030001:95, по состоянию на 07.10.2021?

В заключении № 142/09-2022 эксперт пришёл к следующим выводам:

- отчет № 5459/21 от 15.10.2021 не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности;

- рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 07.10.2021 составляет 3 610 000 руб.

Заключение судебной экспертизы является полным и ясным, не содержит противоречий, эксперт дал полные ответы на поставленные перед ним вопросы, в связи с чем, выводы эксперта являются обоснованными, достаточными и убедительными доказательствами по указанному делу.

Материалами дела подтверждено и не оспорено сторонам, в период с 23.11.2021 по 08.02.2022 обществом было внесено 349 442 руб. 83 коп. в качестве арендной платы по договору, а также уплачено 224 руб. 08 коп. в счет оплаты начисленной неустойки.

Размер законной арендной платы за период с 07.10.2021 по 23.02.2022 составляет 89 468 руб. 27 коп., таким образом обществом внесено на 260 198 руб. 64 коп. коп. больше, чем полагалось в силу закона.

Поскольку ответчиком не представлено доказательств возврата неосновательного обогащения, суд удовлетворяет иск в указанной части.

Также истец просил взыскать с ответчика 13 357 руб. 14 коп. процентов за период с 11.10.2021 по 22.02.2023.

В соответствии с пунктом 1 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Согласно пункту 2 статьи 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395 Кодекса) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был, узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.

Расчет процентов признан судом правильным.

Суд отмечает, что истец правомерно исключил период начисления процентов с 01.04.2022 по 01.10.2022 (действие моратория на возбуждение дел о банкротстве).

Расходы по уплате государственной пошлины и по оплате судебной экспертизы подлежат отнесению на ответчика, как того требуют положения статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При взыскании денежных средств непосредственно с департамента суд учитывает положения постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.05.2019 № 13 «О некоторых вопросах применения судами норм Бюджетного кодекса Российской Федерации, связанных с исполнением судебных актов по обращению взыскания на средства бюджетов бюджетной системы Российской Федерации».

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

РЕШИЛ:

иск удовлетворить.

Взыскать с Департамента муниципального имущества администрации Волгограда (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Балкан Плаза» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 260 198 руб. 64 коп. неосновательного обогащения, 13 357 руб. 14 коп. процентов, 20 000 руб. расходов по оплате судебной экспертизы, 8 471 руб. судебных расходов по оплате государственной пошлины по иску.

Взыскать с Департамента муниципального имущества администрации Волгограда (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Статус» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 15 000 руб. в счет оплаты судебной экспертизы.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Балкан Плаза» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) из федерального бюджета 8 829 руб. 88 коп. излишне уплаченной государственной пошлины.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в Двенадцатый  арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения, через Арбитражный суд Волгоградской области.

 

Судья                                                                                                                          А.М. Лебедев