АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  ВОРОНЕЖСКОЙ  ОБЛАСТИ  

ИМЕНЕМ  РОССИЙСКОЙ  ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

г. Воронеж                                                                                          Дело № А14-13476/2020                                                                                                                                    

« 15 » декабря 2021г.

Резолютивная часть решения объявлена 22 сентября 2021 года

Решение в полном объеме изготовлено 15 декабря 2021 года 

Арбитражный суд Воронежской области в составе судьи Есаковой М.С., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, помощником судьи Артамоновой Н.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания СервисДом» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), г.Воронеж

к Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), г.Воронеж 

о расторжении договора аренды земельного участка и предоставлении расчета арендной платы 

при участии в заседании:

от истца: ФИО2 – представителя по доверенности от 01.06.2021 б/н, диплом, паспорт;  

от ответчика: ФИО3 – представителя по доверенности от 22.05.2020 №65, диплом, паспорт,

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания СервисДом» (далее по тексту – ООО «УК СервисДом», истец по делу) обратилось в Арбитражный суд Воронежской области с исковым заявлением к Департаменту имущественных и земельных отношений Воронежской области (далее по тексту – Департамент имущества области, ответчик по делу) об обязании ответчика расторгнуть договор аренды земельного участка № 3629-15/гз от 12.10.2015 с 01.04.2020, предоставить расчет арендной платы за участок с 20.03.2020 по 01.04.2020 для погашения образовавшийся задолженности.

Истец поддерживает заявленные требования.

Ответчик исковые требования не признает по основаниям, изложенным в отзыве.

На основании статьи 163 АПК РФ в судебном заседании объявлялись перерывы с 08.09.2021 до 15.09.2021 и с 15.09.2021 до 22.09.2021. Об объявленных перерывах стороны надлежаще извещены, представили заявления о проведении заседания в их отсутствие.

Из материалов дела следует, что 12.10.2015 между Департаментом имущества области  (арендодатель) и ООО «Воронежбетон» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка №3629-15/гз, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды на срок до 12.10.2020 земельный участок из категории земель – земли населенных пунктов, площадью 5929 кв.м., расположенный по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 36:34:0105002:692, разрешенное использование – для организации зоны зеленых насаждений внутрирайонного пользования: детские площадки, площадки и инфраструктура для отдыха  (без права возведения объектов капитального строительства, регистрации имущественных прав на них и изменения разрешенного вида использования земельного участка для строительства) – пункты 1.1., 2.1. договора.   

Пунктом 2.4. договора стороны установили: если  арендатор  продолжает пользоваться участком после истечения срока действия настоящего договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. 

На основании статьи 432 Гражданского кодекса РФ, в соответствии со статьями 39.2, 65 Земельного кодекса РФ, постановлением администрации Воронежской области от 25.04.2008 №349, отчетом независимой оценки от 30.09.2015 №1043-25/09/2015, составленным в соответствии с  законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности размер ежегодной арендной платы за землю составляет 236 692 руб. 50 коп. (пункт 2.5. договора). 

При этом пунктом 2.7. договора предусмотрено, что размер ежегодной арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке в связи с решениями органов государственной власти РФ и Воронежской области, централизованно устанавливающими  величину кадастровой стоимости, коэффициенты индексации, методику и показатели определения базового размера арендной платы по видам пользования и категориям арендаторов.

Расчет суммы арендной платы по новой (измененной) цене аренды земли производится за 1 месяц до срока внесения платежа, оговоренного в пункте 2.8. настоящего договора, с последующим письменным уведомлением арендатора, которое является неотъемлемой частью настоящего договора.

Письменное уведомление арендатора не требуется в случае официального опубликования в средствах массовой информации  соответствующего нормативного акта. Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу нормативного акта, независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного настоящим договором.

В соответствии с пунктом 2.8 договора арендатор обязуется вносить арендную плату за пользование земельным участком со дня подписания договора и акта приема-передачи  поквартально равными частями  не позднее 25 числа первого месяца квартала.

По акту приема – передачи от 12.10.2015 земельный участок передан арендатору в пользование.

Договор зарегистрирован в установленном порядке, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (ЕГРН) сделана запись регистрации №36-36/001-36/102/2015-35-14/1.

По договору перенайма №3629-15/гз/1 от 22.02.2017 все права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка №3629-15/гз от 12.10.2015 перешли к обществу с ограниченной ответственностью Группа Компаний «РАЗВИТИЕ» (далее – ООО ГК «РАЗВИТИЕ»). Передача прав и обязанностей по договору была согласована с Департаментом имущества области (письмо от 07.02.2020 №52-17-1621), договор зарегистрирован в установленном законом порядке в ЕГРН 13.03.2017.

30.12.2019 года была введена в эксплуатацию (разрешение на ввод объекта в эксплуатацию №36-RU36302000-197-2019) «группа 17-этажных домов со встроено-пристроенными помещениями по ул.Артамонова, 4 в г.Воронеже», расположенная по адресу: 

<

...>, которая 10.01.2020 на основании договора о передаче дома во временное  управление №1/03 с застройщиком – ООО ГК «Развитие» была передана во временное управление ООО «УК СервисДом».

Общим собранием собственников помещений многоквартирного жилого дома (МКД) №4д по ул.Артамонова г.Воронежа ООО «УК СервисДом» было избрано в качестве управляющей организации данного дома, что нашло свое отражение в протоколе №1 от 10.02.2020.

По договору уступки от 10.03.2020 права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка №3629-15/гз от 12.10.2015 перешли к ООО «УК СервисДом». Данный договор также зарегистрирован в установленном законом порядке в ЕГРН 20.03.2020, о чем на договоре имеется соответствующая отметка.

По инициативе жильца МКД №4д по ул.Артамонова г.Воронежа проведено внеочередное общее собрание собственников помещений МКД данного жилого дома (протокол №2 от 31.03.2020), в ходе которого принято решение об отказе от договора аренды земельного участка  №3629-15/гз от 12.10.2015, исключении земельного участка с кадастровым номером 36:34:0105002:692 из состава общедомового имущества и передаче его вместе с элементами благоустройства и игрового оборудования Департаменту имущественных и земельных отношений Воронежской области с даты принятия соответствующего решения.

На основании указанного протокола 01.06.2020 ООО «УК СервисДом» направило в адрес Департамента имущества области уведомление о расторжении договора аренды земельного участка №3629-15/гз от 12.10.2015 с 01.04.2020.

В ответ на обращение №469 от 01.06.2020  Департамент имущества области сообщил (письмо от 07.07.2020 №52-17-9028з), что основания для расторжения договора аренды земельного участка №3629-15/гз от 12.10.2015 отсутствуют.

11.08.2020 ООО «УК СервисДом» направило в адрес Департамента имущества области претензию (исх.№13), в которой уведомило Департамент о расторжении договора аренды земельного участка №3629-15/гз от 12.10.2015 с 01.04.2020 и просило его добровольно расторгнуть настоящий договор с указанной даты.

По мнению ООО УК «СервисДом», позиция Департамента имущества области идет вразрез с действующим жилищным законодательством, что послужило основанием для обращения Общества в суд с настоящими требованиями.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, оценив представленные по делу доказательства, арбитражный суд находит заявленные требования  не подлежащими удовлетворению исходя из следующего.

Заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных  или  оспариваемых  прав и законных интересов в порядке, установленном кодексом (статья 4 АПК РФ).

Статьей 12 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что защита гражданских прав может осуществляться способами, предусмотренными законом. По смыслу указанной нормы способы защиты подлежат применению в случае, когда имеет место нарушение или оспаривание прав и законных интересов лица, требующего их применения.

При этом в соответствии со статьей 65 АПК РФ, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основание своих требований и возражений. При этом каждому лицу, участвующему в деле, в том числе, гарантируется право представлять доказательства арбитражному суду и другой стороне по делу. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий (согласно части 2 статьи 9 АПК РФ).

В силу пункта 3.1 статьей 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

В обоснование исковых требований ООО «УК СервисДом» указывает на то, что общим собранием собственников помещений МКД №4а по ул.Артамонова г.Воронежа (протокол №1 от 10.02.2020) был утвержден тариф, в котором затрат на содержание и аренду земельного участка с кадастровым номером 36:34:0105002:692 не предусмотрено и  жильцы приняли решение (протокол №2 от 31.03.2020) отказаться от договора аренды спорного земельного участка.

ООО «УК СервисДом» подчеркивает, что договор аренды земельного участка №3629-15/гз от 12.10.2015 для истца стал бессмысленным, потому что он не может нести на себе  бремя содержания последнего, так как по роду своей деятельности может оперировать только средствами, которые платят собственники на содержание общедомового имущества, определенные  в ходе общего собрания собственников, а Департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области  вышеуказанный протокол общего собрания собственников не оспорил.

При этом истец ссылается на статьи 44,45,46 Жилищного кодекса РФ.

Суд не может согласиться с позицией истца о возможности расторжения спорного договора на основании норм Жилищного кодекса РФ, ввиду того, что согласно пункту 3 статьи 3 Земельного кодекса РФ, имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

В силу пункта 1 статьи 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. 

В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса  РФ изменение и расторжение  договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной или в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В частности, в силу норм статьи 620 Гражданского кодекса  РФ  по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда: 

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества; 

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора; 

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки; 

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования. 

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Из приведенных норм следует, что при недостижении контрагентами согласия, для досрочного расторжения арендатором договора аренды должно быть доказано существенное нарушения договора арендодателем, либо существовать основания,  предусмотренные статьей 620 Гражданского кодекса, либо основания - прямо указанные в договоре.

Согласия на досрочное расторжение договора стороны не достигли, существенное нарушение договора арендодателем либо наличие предусмотренных статьей 620 Гражданского кодекса РФ оснований ООО «УК СервисДом» не доказало и даже не указывало их при обращении в суд с настоящими требованиями.

Право арендатора на одностороннее досрочное расторжение договора во внесудебном порядке договором аренды земельного участка №3629-15/гз от 29.12.2010 не предусмотрено.

Основания возникновения права арендатора требовать досрочного расторжения договора в судебном порядке договором аренды земельного участка №3629-15/гз от 29.12.2010 также не предусмотрены.

Возможность применения к рассматриваемым отношениям положений статьи 451 Гражданского кодекса РФ суд не усматривает ввиду следующего.

Пунктом 1 статьи 451 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Согласно пункту 2 статьи 451 Гражданского кодекса РФ если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Какие-либо доказательства, подтверждающие существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора аренды земельного участка №3629-15/гз от 29.12.2010, истцом в материалы дела не представлено, совокупность предусмотренных пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ условий судом не установлена.

Завершение   строительства,   ввод   группы   многоквартирных   жилых  домов в 

эксплуатацию и реализация помещений в них физическим и юридическим лицам является  естественным  следствием  строительных работ и не относится к числу обстоятельств, возникновение которых нельзя было предвидеть.

При этом в случае расторжения договора при приведенных обстоятельствах суд расторгает договор на будущее время, а не с выбранной истцом даты, и срок действия рассматриваемого договора истек 12.10.2020.

Довод Общества о том, что спорный земельный участок с элементами благоустройства был передан ему в управление вместе с МКД №4д по ул.Артамонова г.Воронежа, но стал обременителен в содержании для собственников помещений данного МКД, основан на неверном понимании законодательства, регулирующего спорные отношения и условий заключенных Обществом договоров.

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Исходя из буквального прочтения договора о передаче дома во временное  управление №1/03 от 10.01.2020 с застройщиком – ООО ГК «Развитие» земельный участок с элементами благоустройства Обществу в управление не передавался. Договор заключен на управление Объектом по адресу: 

<

...>, под которым понимается «группа 17-этажных домов со встроено-пристроенными помещениями и подземным паркингом по ул.Артамонова, 4 в г.Воронеже».  

Согласно акту приема-передачи к договору №1/03 от 10.01.2020 инвестор-застройщик передает управляющей организации многоквартирный дом по адресу: 

<

...>.

Спорный земельный участок имеет иной адрес: 

<

...> и является смежным с участком, на котором возведена группа МКД. Данный земельный участок сформирован отдельно для самостоятельных целей - организации зоны зеленых насаждений внутрирайонного пользования. Право застройщика на передачу земельного участка в управление истцу не подтверждено.

Более того, исходя их буквального прочтения  условий договора уступки  прав и обязанностей от 10.03.2020 следует, что права и обязанности по договору аренды земельного участка №3629-15/гз от 29.12.2010 перешли непосредственно к ООО «УК «СервисДом», как к самостоятельному хозяйствующему субъекту, коммерческой организации, а не к жильцам МКД №4д по ул.Артамонова г.Воронежа.

В силу изложенного не подтверждены основания для включения спорного земельного участка в состав общедомового имущества многоквартирного жилого дома №4д по ул.Артамонова г.Воронежа и права на разрешение его судьбы общим собранием собственников помещений данного МКД. 

При таких обстоятельствах требования ООО «УК СервисДом» не подлежат удовлетворению.

В силу части статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

С учетом положений статьи 110 АПК РФ и результатов рассмотрения дела судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 6 000 руб. относятся на истца.

На основании материалов дела, руководствуясь статьями 8,309,310 Гражданского кодекса РФ, статьями 4,7-11,13,16,65,110,156,167-170 АПК РФ, арбитражный суд

                                               Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований отказать.

            Решение может быть обжаловано в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня принятия и Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу через Арбитражный суд Воронежской области.

Судья                                                                                                    М.С.Есакова