АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЧЕЛЯБИНСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А76-28943/2022

21 сентября 2023 года

г. Челябинск

Резолютивная часть решения подписана 14 сентября 2023 года.

Решение в полном объеме изготовлено 21 сентября 2023 года.

Судья Арбитражного суда Челябинской области Мосягина Е.А. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Квант», ОГРН 

<

***>, г. Озерск, к муниципальному унитарному предприятию «Дирекция единого заказчика» Озерского городского округа, ОГРН 

<

***>, г. Озерск, о признании сделки недействительной, при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - Администрации Озерского городского округа Челябинской области, ОГРН 

<

***>, г. Озерск, при участии в судебном заседании представителя ответчика –ФИО2, распоряжение о приеме работника на работу от 08.04.2023, паспорт; представителя Администрации Озерского городского округа Челябинской области - ФИО3, паспорт, доверенность от 11.01.2023, диплом от 21.06.2021.

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Квант», ОГРН 

<

***>, г. Озерск, (далее – истец, ООО «Квант») 30.08.2022 обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к муниципальному унитарному предприятию «Дирекция единого заказчика» Озерского городского округа, ОГРН 

<

***>, г. Озерск (далее – ответчик, МУП «ДЕЗ») о признании недействительным уведомления № 01-03-05/742 от 31.05.2022 об увеличении арендной платы по договору аренды недвижимого имущества, как односторонней сделки в части одностороннего увеличения арендной платы до 282 324 руб. в месяц, об установлении и 01.07.2022 в качестве месячной арендной платы величину в размере 152 874 руб. 34 коп.

Определением Арбитражного суда Челябинской области от 31.08.2022 исковое заявление принято к производству, судом к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Администрация Озерского городского округа Челябинской области (л.д. 1-2).

В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в судебном заседании 13.09.2023 объявлялся перерыв до 14.09.2023 до 12 час. 15 мин.

Информация в форме публичного объявления о перерыве и продолжении судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Челябинской области в сети Интернет (информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 19.09.2006 № 113).

В судебном заседании представитель ответчика, третьего лица, возражали против удовлетворения исковых требований в полном объеме.

Истец, извещенный надлежащим образом о времени и месте рассмотрения спора, в судебное заседание полномочных представителей не направил.

Неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом, не препятствует рассмотрению дела по существу в их отсутствие (пункт 3 статьи 156 АПК РФ).

Дело рассматривается по правилам частей 1, 3 статьи 156 АПК РФ в отсутствие представителя истца, извещенного надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, по имеющимся в деле доказательствам.

Заслушав возражения ответчика, третьего лица, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к выводу о том, что заявленные требования подлежат удовлетворению в связи со следующим.

Как следует из материалов дела, между истцом (арендатором) и ответчиком (арендодатель) заключен договор аренды муниципального имущества № 02А-2019 от 05.12.2019 (далее – договор), в соответствии с пунктом 1.1 которого арендодатель передает, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды объект недвижимого имущества – нежилое помещение № 2, кадастровый номер 74:41:0101019:1888, находящееся на втором этаже здания, расположенного по адресу: Россия, 

<

...>, для осуществления медицинской деятельности (л.д. 7-9).

Согласно пункту 1.2 указанного договора в редакции дополнительного соглашения от 02.09.2021 общая площадь нежилого помещения, сдаваемого в аренду, составляет 672,2 кв.м.

В соответствии с пунктом 1.3 договора нежилое помещение является муниципальной собственностью и закреплено за арендодателем на праве хозяйственного владения (выписка из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 22.08.2017, номер государственной регистрации 74:41:0101019:1886-74/041/2019-2 от 30.08.2019).

Пунктом 2.1 договора предусмотрено, что срок аренды устанавливается на пять слет с 01.12.2019 по 30.11.2024.

На основании пункта 5.1 договора в редакции дополнительного соглашения от 02.09.2021 за указанное в пункте 1.1 договора нежилое помещение арендатор ежемесячно (отчетный месяц) уплачивает арендную плату. Оплата по договору осуществляется на банковский счет арендодателя в размере ежемесячного платежа, указанного в договоре, не позднее пятнадцатого числа следующего месяца за месяцем аренды (отчетный месяц). Арендная плата по договору в месяц составляет 141 041 руб. 00 коп., НДС не предусмотрен, без коммунальных расходов, с учетом повышения с 01.10.2021 арендной платы на уровень инфляции за прошедший 2020 год. Размер арендной платы установлен на основании отчета об оценке № 010919-1 «рыночной стоимости ежемесячной ставки нежилого помещения, оформленного соответствующим актом приема-передачи. В случае неполного месяца пользования имуществом в первом и последнем месяце срока действия договора ежемесячный платеж определяется пропорционально дням пользования.

Из положений пункта 5.3 договора следует, что размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке путем направления арендатору письменного уведомления не менее чем за один месяц до изменения арендной платы, но не чаще одного раза в год в размере, не превышающем уровень инфляции за прошедший год, официально установленный Правительством РФ.

31.05.2022 в адрес ООО «Квант» поступило уведомление МУП «ДЕЗ» № 01-03-05/742 от 31.05.2022 об увеличении арендной платы по договору аренды недвижимого имущества о том, что с 01.07.2022 она составит 282 324 руб. в месяц (420 руб./кв.м.) (л.д. 13). В качестве основания увеличения арендной платы в уведомлении указан отчет об оценке № 22041200 по определению рыночной стоимости величины арендной платы недвижимого имущества, проведенного ООО «НЭУ «Эсконс».

Письмом исх. № 52/22 истец предложил ответчику рассмотреть вопрос об увеличении размера арендной платы в соответствии с пунктом 5.3 договора аренды (л.д. 14).

В обоснование исковых требований истец указывает на то, что в результате увеличения размер арендной платы повысился фактически в два раза (со 141 041 руб. до 282 324 руб.), то есть на 100 %, что нарушает условия договора, требования антимонопольного законодательства и нормы ГК РФ.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском о признании недействительным уведомления № 01-03-05/742 от 31.05.2022 об увеличении арендной платы по договору аренды недвижимого имущества, как односторонней сделки в части одностороннего увеличения арендной платы до 282 324 руб. в месяц, об установлении и 01.07.2022 в качестве месячной арендной платы величину в размере 152 874 руб. 34 коп.

В соответствии со статьей 153 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Как разъяснено в пункте 50 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ» № 25, по смыслу статьи 153 ГК РФ при решении вопроса о правовой квалификации действий участника (участников) гражданского оборота в качестве сделки для целей применения правил о недействительности сделок следует учитывать, что сделкой является волеизъявление, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (например, гражданско-правовой договор, выдача доверенности, признание долга, заявление о зачете, односторонний отказ от исполнения обязательства, согласие физического или юридического лица на совершение сделки).

Пунктом 1 статьи 166 ГК РФ установлено, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений ГК РФ об обязательствах и их исполнении» (далее - постановление № 54) разъяснено, что, если односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий совершены тогда, когда это не предусмотрено законом, иным правовым актом или соглашением сторон или не соблюдены требования к их совершению, то по общему правилу такой односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий не влекут юридических последствий, на которые они были направлены.

В пункте 14 постановления № 54 также разъяснено, что при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны (пункт 3 статьи 307, пункт 4 статьи 450.1 ГК РФ). Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (пункт 2 статьи 10, пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

В настоящем случае истец не оспаривает сами по себе условия договора аренды о возможности изменения арендодателем в одностороннем порядке размера арендной платы, так как данные условия не противоречат положениям части 1 статьи 450 и части 3 статьи 614 ГК РФ, однако общество не согласно с величиной арендной платы, установленной ответчиком в спорном уведомлении.

В пункте 22 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее - постановление № 73) содержатся разъяснения о том, что если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании пункта 2 статьи 10 ГК РФ отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки.

В качестве основания увеличения арендной платы в уведомлении указан отчет об оценке № 22041200 по определению рыночной стоимости величины арендной платы недвижимого имущества, проведенного ООО «НЭУ «Эсконс».

Согласно статье 431 ГК при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Исходя из условий договора следует, что размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке путем направления арендатору письменного уведомления не менее чем за один месяц до изменения арендной платы, но не чаще одного раза в год в размере, не превышающем уровень инфляции за прошедший год, официально установленный Правительством РФ.

Инфляция - это социально-экономическое явление, характеризующееся общим повышением уровня цен в результате обесценивания наличных и безналичных денежных средств и снижения их покупательной способности (Приказ Росстата от 30.12.2014 № 734 (ред. от 27.11.2019) «Об утверждении Официальной статистической методологии организации статистического наблюдения за потребительскими ценами на товары и услуги и расчета индексов потребительских цен»).

Рыночная стоимость объекта оценки представляет собой наиболее вероятную величину его продажи на свободном рынке в условиях конкуренции. Рыночную стоимость определяет независимый оценщик в соответствии со стандартами оценочной деятельности. Рыночная стоимость является одним из видов стоимостей, который может быть определен в отношении объекта оценки в зависимости от предполагаемого использования результатов оценки (п. 5 Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», утв. Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 298).

По мнению истца, уровень инфляции не имеет правовой связи с рыночной стоимостью права пользования имуществом, а значит исходя из толкования договора, определение увеличения арендодателем размера арендной платы на основании отчета об оценке № 22041200 является незаконным.

В соответствии с частью 8 статьи 17.1 Федерального закона «О защите конкуренции» при заключении и (или) исполнении указанных в частях 1, 3, 3.1 и 3.2 настоящей статьи договоров, в том числе договоров аренды муниципального недвижимого имущества, которое принадлежит на праве хозяйственного ведения муниципальному унитарному предприятию, их цена может быть увеличена по соглашению сторон в порядке, установленном договором.

Таким образом, МУП «ДЕЗ» произвело изменение арендной платы и увеличило ее фактически в два раза (на 200 процентов) в нарушение условий договора и норм ГК РФ.

Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (статья 153 ГК РФ). Сделки могут быть двух- или многосторонними (договоры) и односторонними.

Односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны (статья 154 ГК РФ).

По смыслу статьи 155 ГК РФ односторонняя сделка создает обязанности для лица, совершившего сделку. Она может создавать обязанности для других лиц лишь в случаях, установленных законом либо соглашением с этими лицами.

В силу пункта 5.3 договора аренды и прямого указания в тексте уведомления № 01-03-05/742 от 31.05.2022 увеличение размера арендной платы на основании такого уведомления ответчика является обязательным для истца.

Также в уведомлении содержится формулировка о том, что оно составляет неотъемлемую часть договора аренды.

Следовательно, уведомление № 01-03-05/742 от 31.05.2022 является односторонней сделкой, так как изменяет обязанность истца по оплате аренды.

Согласно статье 168 ГК РФ сделка, нарушающая требование закона, является недействительной.

По смыслу статьи 180 ГК РФ недействительной может быть признана часть сделки.

Следовательно, в силу пункта 1 статьи 168 ГК РФ, уведомление № 01-03-05/742 от 31.05.2022 является недействительной односторонней сделкой в части установления новой арендной ставки в размере 282 324 руб. (НДС не предусмотрен).

В соответствии пунктом 1 статьи 450 ГК РФ изменение или расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, законом или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной (подпункт 1 пункта 2 статьи 450 ГК РФ) или в иных случаях, предусмотренных настоящим ГК РФ, другими законами или договором (подпункт 2 пункта 2 статьи 450 ГК РФ).

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (абзац 4 статьи 450 ГК РФ).

Поскольку по смыслу пункта 1 статьи 654 ГК РФ размер арендной платы является существенным условием договора аренды, суд приходит к выводу о том, что требование истца о признании недействительным уведомления № 01-03-05/742 от 31.05.2022 об увеличении арендной платы по договору аренды недвижимого имущества, как односторонней сделки в части одностороннего увеличения арендной платы до 282 324 руб. в месяц, является обоснованным и подлежит удовлетворению.

Как следует из пункта 5.3 договора допускается изменение арендной платы не чаще одного раза в год в размере, не превышающем уровень инфляции за прошедший год. Изменение арендной платы на основании оценки по определению рыночной стоимости ее величины договором не предусмотрено.

Согласно пункту 2 статьи 445 ГК РФ если заключение договора обязательно для стороны, направившей проект договора, и ей в течение 30 дней будет направлен протокол разногласий к проекту, эта сторона обязана в течение 30 дней со дня получения протокола известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии с пунктом 1 статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 этого кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Судом установлено, 31.05.2022 в адрес ООО «Квант» поступило уведомление МУП «ДЕЗ» № 01-03-05/742 от 31.05.2022 об увеличении арендной платы по договору аренды недвижимого имущества о том, что с 01.07.2022 она составит 282 324 руб. в месяц (420 руб./кв.м.) (л.д. 13). 

Письмом исх. № 52/22 истец предложил ответчику рассмотреть вопрос об увеличении размера арендной платы в соответствии с пунктом 5.3 договора аренды исходя из уровня инфляции с оформлением дополнительного соглашения (л.д. 14).

Учитывая, что стороны не пришли к соглашению о размере арендной платы с 01.07.2022 суд полагает необходимым установить размер арендной платы в размере 152 874 руб. 34 коп., исходя из уровня инфляции в 2021 года в соответствии с пунктом 5.3 договора.

Согласно сведениям Росстата, размещенным на его официальном сайте, уровень инфляции (рост индекса потребительский цен) в 2021 году составил 8,39 %.

Согласно расчету истца, повышение размера арендной платы с учетом указанного уровня инфляции не должно превышать суммы 152 874 руб. 34 коп. исходя из следующего расчета: (141 041 руб. х 108,39 %) / 100 = 152 874 руб. 34 коп., где:

141 041 руб. - арендная плата согласно пункту 5.1 договора (в редакции, изложенной дополнительным соглашением от 02.09.2021);

108,39 % (8,39 %) -уровень инфляции (рост потребительских цен) в 2021 году.

Указанный расчет истца судом проверен, признан верным.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о том, что требование истца об установлении с 01.07.2022 в качестве месячной арендной платы величину в размере 152 874 руб. 34 коп. также подлежит удовлетворению.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства в совокупности, суд приходит к выводу о том, что требования истца являются обоснованными, подтверждаются материалами дела и подлежат удовлетворению в полном объеме.

Вопросы распределения судебных расходов разрешаются арбитражным судом в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу (статья 112 АПК РФ).

Государственная пошлина, подлежащая уплате за рассмотрение настоящего дела, составляет 6 000 руб. 00 коп.

При обращении истца с настоящим иском им была уплачена государственная пошлина в указанном размере, что подтверждается представленным в материалы дела платежным поручением № 871 от 22.08.2022 (л.д. 6).

Поскольку исковые требования удовлетворены судом в полном объеме, то расходы истца по оплате государственной пошлины в размере 6 000 руб. 00 коп. относятся на ответчика и подлежат взысканию с ответчика в пользу истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

исковые требования удовлетворить.

Признать недействительным уведомление № 01-03-05/742 от 31.05.2022 об увеличении арендной платы по договору аренды недвижимого имущества в части одностороннего увеличения арендной платы до 282 324 руб. в месяц.

Установить с 01.07.2022 ежемесячную арендную плату по договору аренды муниципального имущества № 02А-2019 от 05.12.2019 в размере 152 874 руб. 34 коп.

Взыскать с муниципального унитарного предприятия «Дирекция единого заказчика» Озерского городского округа, ОГРН 

<

***>, г. Озерск, в пользу общества с ограниченной ответственностью «Квант», ОГРН 

<

***>, г. Озерск, расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 000 руб. 00 коп.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме), путем подачи жалобы через Арбитражный суд Челябинской области.

 

Судья                                                                                                                              Е.А. Мосягина

 

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной жалобы можно получить соответственно на интернет-сайте Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда http://18aas.arbitr.ru