ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Батюшкова, д.12, г. Вологда, 160001

E-mail: 14ap.spravka@arbitr.ru, http://14aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А05П-437/2023

г. Вологда

28 июня 2024 года

 

Резолютивная часть постановления объявлена 26 июня 2024 года.

В полном объёме постановление изготовлено 28 июня 2024 года.

 

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Колтаковой Н.А., судей Зайцевой А.Я. и                    Зреляковой Л.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания                    Малышевой Н.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации муниципального образования «Городской округ «Город Нарьян-Мар» на решение Арбитражный суд Архангельской области по месту нахождения Постоянного судебного присутствия в городе Нарьян-Маре Ненецкого автономного округа от 25 марта 2024 года по делу № А05П-437/2023,  

 

у с т а н о в и л:

администрация муниципального образования «Городской округ «Город Нарьян-Мар» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>; адрес: 166000, Ненецкий автономный округ, г. Нарьян-Мар, ул. им В.И.Ленина, зд. 12; далее – Администрация) обратилась в Арбитражный суд Архангельской области с исковым заявлением (с учетом принятого судом уточнения) о взыскании с индивидуального предпринимателя ФИО1              (ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>; адрес: 166000, Ненецкий автономный округ, г. Нарьян-Мар; далее – Предприниматель) 1 392 751 руб. 08 коп., в том числе 942 442 руб. 33 коп. арендных платежей, 450 308 руб. 75 коп. пени до договору аренды земельного участка от 17.01.2022 № 1.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Департамента строительства, жилищно-коммунального хозяйства, энергетики и транспорта Ненецкого автономного округа (далее – Департамент).

Решением арбитражного суда от 25.03.2024 в иске отказано. 

Администрация с решением суда не согласилось и обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить. 

В обоснование доводов жалобы ссылается на то, что ответчиком не представлено доказательств, обосновывающих причины своего бездействия в части неподачи документов для получения разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка. Администрация считает, что наличие разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка не должно быть определяющим для установления момента возникновения обязанности ответчика вносить арендную плату. Кроме этого, Администрация указала, что у ответчика имелась возможность использовать предоставленный участок иным способом, в соответствии с видом разрешенного использования.

Отзыв на апелляционную жалобу не поступил.

Судебное заседание состоялось в соответствии со статьями 156, 266   Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации                                (далее – АПК РФ) в отсутствие лиц, участвующих в деле, не явившихся в судебное заседание и надлежащим образом извещенных о времени и месте рассмотрения жалобы.

Исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность судебного акта, арбитражный суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для удовлетворения жалобы. 

Как следует  из материалов дела и установлено судом первой инстанции, Администрацией проведен открытый аукцион на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в собственности муниципального образования «Городской округ «Город Нарьян-Мар» с кадастровым номером 83:00:050020:623, адрес (местоположение): Ненецкий автономный округ,                  

<

...>, площадь – 1 836 кв. м, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для производственной деятельности.

По результатам проведенного открытого аукциона победителем признан  Предприниматель, с которым Администрацией заключен договор аренды земельного участка  от 17.01.2022 № 1 (далее – договор).

В соответствии с пунктом 1.1 договора арендодатель (истец) передает, а арендатор (ответчик) принимает во временное владение и пользование земельный участок общей площадью 1 836 кв. м в границах, указанных в выписки из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) о земельном участке с кадастровым номером 83:00:050020:623, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для производственной деятельности. Адрес (местоположение): Ненецкий автономный округ,               

<

...>. Параметры разрешенного строительства согласно градостроительному плану земельного участка РФ   РФ-83-3-01-0-00-2021-0097 (далее – земельный участок).

Срок действия договора аренды устанавливается с 17.01.2022 по 16.01.2027 (пункт 1.3 договора).

Согласно пунктам 2.2 - 2.4 договора размер ежегодной арендной платы устанавливается в соответствии  с протоколом результата аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка находящегося в собственности муниципального образования «Городской округ «Город Нарьян-Мар», предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, физическим лицам, применяющим специальный налоговый режим «Налог на профессиональный доход», и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства, от 22.12.2021, и составляет 898 150 руб. в год. Сумма внесенного задатка зачисляется в счет арендных платежей. Арендная плата начисляется с 17.01.2022 и вносится арендатором ежеквартально равными частями (или пропорциональными – при неполном периоде) не позднее пятнадцатого числа второго месяца текущего квартала на счет арендодателя.

Пунктом 3.2.1 договора установлена обязанность арендатора использовать земельный участок в соответствии с целями и условиями его предоставления и надлежащим образом исполнять все условия договора.

В соответствии с пунктом 5.1 договора при неуплате арендатором арендной платы в установленные договором сроки с арендатора взыскивается пеня. Процентная ставка пеней принимается равной 0,1 % в день от суммы задолженности по арендной плате.

Пунктом 7.5 договора установлено, что внесение изменений в договор аренды земельного участка, в части изменения вида разрешенного использования такого земельного участка не допускается.

Договор зарегистрирован в установленном порядке 08.02.2022.

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи                     от 17.01.2022.

В качестве задатка для участия в аукционе ответчиком платежным поручением от 17.12.2021 № 334 внесено 50 600 руб.

Платежными поручениями от 13.05.2022 № 146 и № 147 ответчик оплатил 131 490 руб. 68 коп. в счет арендной платы за 1 квартал 2022 года по договору и 4 865 руб. 13 коп. пени соответственно.

Решением Совета городского округа «Город Нарьян-Мар» от 30.04.2020 № 84-р утверждены правил землепользования и застройки муниципального образования «Городской округ «Город Нарьян-Мар» (далее – Правила землепользования и застройки), в соответствии с которыми земельный участок относится к зоне делового, общественного и коммерческого назначения («ОД») (карта градостроительного зонирования муниципального образования «Городской округ «Город Нарьян-Мар», являющаяся приложением к Правилам землепользования и застройки).

Согласно градостроительному плану земельного участка № РФ-83-3-01-0-00-2021-0097 земельный участок расположен в территориальной зоне делового, общественного и коммерческого назначения «ОД» (пункт 2), виды разрешенного использования земельного участка приведены в пункте 2.2, к которым производственная деятельность не отнесена.

Ответчик 01.03.2022 обратился в Департамент с заявлением о выдаче ему разрешения на строительство на земельном участке объекта «Магазин с площадками хранения». Решением Департамента, оформленным письмом от 09.03.2022 № 5 Предпринимателю отказано в выдаче испрашиваемого разрешения на строительство в связи с размещением земельного участка в зоне подтопления; вид разрешенного использования земельного участка, определенный договором аренды, не соответствует градостроительному регламенту той территориальной зоны, в которой он расположен; а также ввиду недостатков проектной документации.

Ответчик 27.04.2022 вновь обратился в Департамент с заявлением о выдаче ему разрешения на строительство на земельном участке объекта «Магазин с площадками хранения». Решением Департамента, оформленным письмом от 06.05.2022 № 15 Предпринимателю отказано в выдаче испрашиваемого разрешения на строительство в связи с несоответствием вида использования планируемого к строительству объекта виду разрешенного использования земельного участка, вид разрешенного использования земельного участка, определенный договором аренды, не соответствует градостроительному регламенту той территориальной зоны, в которой он расположен; а также ввиду недостатков проектной документации.

Письмом от 18.07.2022 № 4325/01-16 Администрация обратилась в адрес Департамента в соответствии с пунктом 11 статьи 5 закона Ненецкого автономного округа от 19.09.2014 № 95-ОЗ «О перераспределении полномочий между органами местного самоуправления муниципальных образований Ненецкого автономного округа и органами государственной власти Ненецкого автономного округа» с предложением о внесении изменений в генеральный план муниципального образования «Городской округ «Город Нарьян-Мар» и Правила землепользования и застройки, в том числе, в части изменения территориальной зоны земельного участка в Правилах землепользования и застройки на производственную зону.

Департаментом подготовлена новая редакция Правил землепользования и застройки, согласно которой перечень условно разрешенных видов использования земельных участков, расположенных в территориальной зоне «ОД» был дополнен таким видом использования земельных участков как производственная деятельность. Данная редакция Правил землепользования и застройки утверждена решением Совета городского округа «Город Нарьян-Мар» от 20.01.2023 № 414-р.

Ответчик 07.03.2023 обратился в Департамент за получением разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка. Распоряжением Департамента от 19.04.2023 № 240-р ему было предоставлено разрешение на условно разрешенный вид использования земельного участка – производственная деятельность (6.0).

Ссылаясь на наличие задолженности по арендной плате, Администрация направила ответчику претензию от 05.05.2023 № 2842/01-26 с требованием погасить задолженность и пени.

В связи с неудовлетворением претензии Администрация обратилась в суд с иском, рассмотренным в настоящем деле, о взыскании с предпринимателя арендных платежей за второй, третий, четвертый кварталы 2022 года, первый и второй кварталы 2023 года в размере 1 122 072 руб. 32 коп, пени в размере 251 349 руб. 66 коп.

Ответчик с заявленными требованиями не согласился, указав в отзыве на исковое заявление, что право пользование по назначению земельным участком у него возникло только с даты вступления в силу распоряжения Департамента от 19.04.2023 № 240-р, в связи с чем обязанность по оплате аренды за предшествующий период отсутствует.

В ходе рассмотрения настоящего дела ответчик платежными поручениями от 27.11.2023 № 236 и № 238 уплатил 632 396 руб. 02 коп. задолженности по аренде и 61 467 руб. 91 коп. пени за 2, 3 и 4 кварталы 2023 года соответственно (с учетом уточнений платежа, изложенных в письмах от 22.12.2023 № Р/12/01 и № Р/12/02).

В соответствии с ходатайством об уточнении исковых требований от 15.01.2024 № 242/01-22 истец просил взыскать с ответчика 942 442 руб. 33 коп. арендных платежей за 2, 3 и 4 кварталы 2022 года, 1 и 2 кварталы 2023 года, 450 308 руб. 75 коп. пени.

Суд первой инстанции в иске отказал.

Апелляционный суд считает выводы суда, содержащиеся в обжалуемом судебном акте, верными.

Подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) закреплен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Согласно пункту 3 статьи 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным и иным законодательством, а также специальными федеральными законами. 

Из пункта 1 статьи 65 ЗК РФ следует, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная данным Кодексом.

Пунктом 2 статьи 22 ЗК РФ установлено, что земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 ЗК РФ, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и ЗК РФ. Согласно пункту 1 статьи 39.8 ЗК РФ условия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяются гражданским законодательством, ЗК РФ и другими федеральными законами.

Размер арендной платы определяется договором аренды (пункт 4 статьи 22 ЗК РФ).

Статьей 606 ГК РФ предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

В силу статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

В соответствии со статьей 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. 

Согласно пункту 1 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Из пункта 2 статьи 39.7 ЗК РФ следует, что в случае заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за земельный участок определяется по результатам этого аукциона.

Пунктом 1 статьи 611 ГК РФ установлено, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Арендатор, в свою очередь, обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 ГК РФ), а также согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Из пунктов 1 и 2 статьи 7 ЗК РФ следует, что земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории: земли сельскохозяйственного назначения; земли населенных пунктов; земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; земли особо охраняемых территорий и объектов; земли лесного фонда; земли водного фонда; земли запаса.

Земли, указанные в пункте 1 статьи 7 ЗК РФ, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель и земельных участков определяется в соответствии с федеральными законами исходя из их принадлежности к той или иной категории земель и разрешенного использования.

В отношении земельного участка в соответствии с федеральным законом могут быть установлены один или несколько основных, условно разрешенных или вспомогательных видов разрешенного использования. Любой основной или вспомогательный вид разрешенного использования из предусмотренных градостроительным зонированием территорий выбирается правообладателем земельного участка в соответствии с ЗК РФ и законодательством о градостроительной деятельности. Правообладателем земельного участка по правилам, предусмотренным федеральным законом, может быть получено разрешение на условно разрешенный вид разрешенного использования.

Собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов (подпункт 2 пункта 1 статьи 40 ЗК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 41 ЗК РФ лица, не являющиеся собственниками земельных участков, за исключением обладателей сервитутов, обладателей публичных сервитутов, осуществляют права собственников земельных участков, установленные статьей 40 ЗК РФ.

Согласно договору (пункт 1.1) разрешенным видом использования земельного участка является «производственная деятельность».

Статьей 85 ЗК РФ установлено, что в состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к следующим территориальным зонам: жилым; общественно-деловым; производственным; инженерных и транспортных инфраструктур; рекреационным; сельскохозяйственного использования; специального назначения; военных объектов; иным территориальным зонам (пункт 1).

Границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только к одной зоне. Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков). Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, сооружений (пункт 2).

Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования (пункт 3).

Земельный участок и прочно связанные с ним объекты недвижимости не соответствуют установленному градостроительному регламенту территориальных зон в случае, если: виды их использования не входят в перечень видов разрешенного использования; их размеры не соответствуют предельным значениям, установленным градостроительным регламентом.

Реконструкция существующих объектов недвижимости, а также строительство новых объектов недвижимости, прочно связанных с указанными земельными участками, могут осуществляться только в соответствии с установленными градостроительными регламентами (пункт 4).

Земельные участки в составе общественно-деловых зон предназначены для застройки административными зданиями, объектами образовательного, культурно-бытового, социального назначения и иными предназначенными для общественного использования объектами согласно градостроительным регламентам (пункт 6).

Земельные участки в составе производственных зон предназначены для застройки промышленными, коммунально-складскими, иными предназначенными для этих целей производственными объектами согласно градостроительным регламентам (пункт 7).

Согласно статье 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) правила землепользования и застройки разрабатываются в целях: создания условий для устойчивого развития территорий муниципальных образований, сохранения окружающей среды и объектов культурного наследия; создания условий для планировки территорий муниципальных образований; обеспечения прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства; создания условий для привлечения инвестиций, в том числе путем предоставления возможности выбора наиболее эффективных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Правила землепользования и застройки включают в себя: порядок их применения и внесения изменений в указанные правила; карту градостроительного зонирования; градостроительные регламенты (часть 2 статьи 30 ГрК РФ).

Частью 3 статьи 30 ГрК РФ установлено, что порядок применения правил землепользования и застройки и внесения в них изменений включает в себя положения: о регулировании землепользования и застройки органами местного самоуправления; об изменении видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства физическими и юридическими лицами; о подготовке документации по планировке территории органами местного самоуправления; о проведении общественных обсуждений или публичных слушаний по вопросам землепользования и застройки; о внесении изменений в правила землепользования и застройки; о регулировании иных вопросов землепользования и застройки.

В градостроительном регламенте в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, указываются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства (пункт 1 части 6).

Из положений статьи 35 ГрК РФ следует, что в результате градостроительного зонирования могут определяться жилые, общественно-деловые, производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур, зоны сельскохозяйственного использования, зоны рекреационного назначения, зоны особо охраняемых территорий, зоны специального назначения, зоны размещения военных объектов и иные виды территориальных зон.

В состав общественно-деловых зон могут включаться: зоны делового, общественного и коммерческого назначения; зоны размещения объектов социального и коммунально-бытового назначения; зоны обслуживания объектов, необходимых для осуществления производственной и предпринимательской деятельности; общественно-деловые зоны иных видов (часть 4 статьи 35 ГрК РФ).

Согласно части 5 вышеуказанной статьи общественно-деловые зоны предназначены для размещения объектов здравоохранения, культуры, торговли, общественного питания, социального и коммунально-бытового назначения, предпринимательской деятельности, объектов среднего профессионального и высшего образования, административных, научно-исследовательских учреждений, культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта, объектов делового, финансового назначения, иных объектов, связанных с обеспечением жизнедеятельности граждан.

В перечень объектов капитального строительства, разрешенных для размещения в общественно-деловых зонах, могут включаться жилые дома, дома блокированной застройки, многоквартирные дома, гостиницы, подземные или многоэтажные гаражи (часть 6 статьи 35 ГрК РФ)

В состав производственных зон, зон инженерной и транспортной инфраструктур могут включаться: коммунальные зоны – зоны размещения коммунальных и складских объектов, объектов жилищно-коммунального хозяйства, объектов транспорта, объектов оптовой торговли; производственные зоны – зоны размещения производственных объектов с различными нормативами воздействия на окружающую среду; иные виды производственной, инженерной и транспортной инфраструктур (часть 7 статьи 35 ГрК РФ).

Производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур предназначены для размещения промышленных, коммунальных и складских объектов, объектов инженерной и транспортной инфраструктур, в том числе сооружений и коммуникаций железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта, связи, а также для установления санитарно-защитных зон таких объектов в соответствии с требованиями технических регламентов (часть 8 статьи 35 ГрК РФ).

В соответствии с частями 1 и 3 статья 36 ГрК РФ градостроительным регламентом определяется правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства. Действие градостроительного регламента распространяется в равной мере на все земельные участки и объекты капитального строительства, расположенные в пределах границ территориальной зоны, обозначенной на карте градостроительного зонирования.

Согласно частям 1 и 2 статьи 37 ГрК РФ разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов: основные виды разрешенного использования; условно разрешенные виды использования; вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними. Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Из статьи 4 Правил землепользования и застройки следует, что они подлежат применению на всей территории городского округа в границах, установленных Законом Ненецкого автономного округа от 24.02.2005 № 557-ОЗ «Об административно-территориальном устройстве Ненецкого автономного округа» (пункт 1). Данные правила применяются при: принятии решений о выдаче или об отказе в выдаче разрешений на условно разрешенные виды использования земельных участков и объектов капитального строительства; формировании земельных участков, подготовке документов для государственной регистрации прав на земельные участки и объекты капитального строительства, подготовке сведений, подлежащих внесению в государственный кадастр объектов недвижимости; регулировании иных вопросов землепользования и застройки на территории муниципального образования (подпункты 2, 5 и 6 пункта 3).

Градостроительные регламенты изложены в разделе III указанных Правил землепользования и застройки.

Градостроительный регламент для зоны «ОД» установлен статьей 39 Правил землепользования и застройки.

Так к основным видам разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства указанной зоны относятся: коммунальное обслуживание (3.1); социальное обслуживание (3.2); бытовое обслуживание (3.3); амбулаторно-поликлиническое обслуживание (3.4.1); культурное развитие (3.6); религиозное использование (3.7); общественное управление (3.8);  обеспечение научной деятельности (3.9); деловое управление (4.1); объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы) (4.2); рынки (4.3); магазины (4.4); банковская и страховая деятельность (4.5); общественное питание (4.6); гостиничное обслуживание (4.7); развлечения (4.8); выставочно-ярмарочная деятельность (4.10); спорт (5.1); обеспечение внутреннего правопорядка (8.3); историко-культурная деятельность (9.3); земельные участки (территории) общего пользования (12.0) (пункт 1).

Условно разрешенные виды использования земельных участков и объектов капитального строительства: служебные гаражи (4.9); объекты дорожного сервиса (4.9.1); малоэтажная многоквартирная жилая застройка (2.1.1); среднеэтажная жилая застройка (2.5); пищевая промышленность (6.4); склады (6.9); связь (6.8) (пункт 2 ).

Вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства: хранение автотранспорта (2.7.1); служебные гаражи (4.9); объекты дорожного сервиса (4.9.1); склады (6.9) (пункт 3).

Судом первой инстанции установлено, что производственная деятельность (6.0) не была включена в какие-либо виды разрешенного использования земельного участка. В качестве основного вида разрешенного использования земельных участков она включена в градостроительный регламент производственной зоны (пункт 1 статьи 43 Правил землепользования и застройки).

Также суд первой инстанции установил, что земельный участок относится к зоне «ОД», для которого не была предусмотрена на момент заключения договора производственная деятельность в качестве разрешенного вида использования земельного участка в соответствии с градостроительным регламентом.

Как указывалось ранее, решением Совета городского округа «Город Нарьян-Мар» от 20.01.2023 № 414-р Правила землепользования и застройки утверждены в новой редакции.

Из новой редакции Правил землепользования и застройки следует, что производственная деятельность (6.0) включена в условно разрешенные виды использования земельных участков и объектов капитального строительства зоны делового, общественного и коммерческого назначения «ОД» (пункт 2 статьи 40).

В соответствии с частями 4 и 6 статьи 37 ГрК РФ основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования. Предоставление разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства осуществляется в порядке, предусмотренном статьей 39 ГрК РФ.

В связи с указанным суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что использование земельного участка в соответствии с установленным договором видом его разрешенного использования ответчиком было невозможно до внесения соответствующих изменений в Правила землепользования и застройки.

Более того, так как вид разрешенного использования «производственная деятельность (6.0)» был включен в условно разрешенные виды использования земельных участков, то возможность использования земельного участка в соответствии с его назначением была сопряжена для ответчика с необходимостью соблюдения установленной статьей 39 ГрК РФ процедуры получения разрешения на это использование.

Распоряжением Департамента от 19.04.2023 № 240-р на основании обращения Предпринимателя ему было предоставлено разрешение на условно разрешенный вид использования земельного участка – производственная деятельность (6.0).

В соответствии с пунктом 3 указанного распоряжения оно вступило в силу со дня его подписания.

Суд верно заключил, что лишь с 19.04.2023 ответчику предоставлена возможность использования земельного участка в соответствии с договором.

Согласно пункту 3 статьи  405 ГК РФ следует, что должник не считается просрочившим пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Пунктом 1 статьи 406 ГК РФ установлено, что кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства.

Из статьи 328 ГК РФ следует, что встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств (пункт 1); в случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков; если предусмотренное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению (пункт 2); ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне (пункт 3); правила, предусмотренные пунктами 2 и 3 данной статьи, применяются, если законом или договором не предусмотрено иное (пункт 4).

Суд обоснованно отметил, что общее регулирование, содержащееся в статье 328 ГК РФ применительно ко всем встречным обязательствам, специально оговорено в пункте 4 статьи 614 данного Кодекса, согласно которому, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Согласно статье 611 ГК РФ обязательству арендатора по внесению арендной платы корреспондирует встречное обязательство арендодателя предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Согласно пунктам 2 и 4 статьи 620 ГК РФ к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.

Применительно к настоящему спору, ввиду того, что предоставленный Администрацией земельный участок невозможно было использовать в соответствии с разрешенным использованием, у предпринимателя не возникло встречной обязанности вносить арендную плату.

Договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату. Данная правовая позиция изложена в пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.05.2015, пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, пункте 27 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.11.2020.

Возложение обязанности по компенсации возможных убытков арендодателя за счет арендной платы противоречит указанным нормам закона и принципам гражданского права (пункт 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015).

В соответствии с пунктом 3 статьи 328 ГК РФ ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне.

Из условий договора (пункт 3.2.1) следует, что арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с целями и условиями его предоставления и надлежащим образом исполнять все условия договора.

Пунктом 7.5 договора установлено, что внесение изменений в договор аренды земельного участка, в части изменения вида разрешенного использования такого земельного участка не допускается.

С учетом указанного суд правомерно заключил, что в данном случае ответчик должен быть освобожден от внесения арендной платы до начала возможности использования земельного участка в соответствии с договором.

Также суд первой инстанции отклонил доводы истца, о том, что ответчику было известно об ограничениях использования земельного участка в соответствии с градостроительным планом земельного участка № РФ-83-3-01-0-00-2021-0097, он самостоятельно принял решение об участии в аукционе и заключении договора.

Как было указано, согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Судом при этом верно указано, что условия договора, в том числе разрешенное использование, определены Администрацией в извещении о проведении аукциона. Уже на момент его проведения Администрация должна была знать, что определенный ею вид разрешенного использования земельного участка не соответствует градостроительному регламенту.

Суд первой инстанции с учетом вышеприведенных положений ЗК РФ, ГрК РФ и договора, пришел к верному выводу о том, что ответчик не мог использовать земельный участок в разрез с его разрешенным использованием.

Суд также указал, что не имеет значения вид объекта строительства, заявленный истцом на земельном участке. Предоставленный земельный участок ввиду несоответствия требованиям земельного и градостроительного законодательства условий аукциона и договора аренды до приведения Правил землепользования и застройки к новой редакции априори невозможно было использовать по назначению, что свидетельствует о нарушении истцом требований статей 328, 611 ГК РФ и свидетельствует о наличии недостатков, предусмотренных пунктами 2 и 4 статьи 620 ГК РФ. 

Кроме того, как следует из материалов дела решениями Департамента, оформленными письмами от 09.03.2022 № 5 и от 06.05.2022 № 15 предпринимателю отказано в выдаче разрешения на строительство, в том числе, в связи с тем, что вид разрешенного использования земельного участка, определенный договором аренды, не соответствует градостроительному регламенту той территориальной зоны, в которой он расположен.

Судом первой инстанции принято во внимание, что Администрация, являясь органом местного самоуправления, предоставила земельный участок, находящийся в собственности муниципального образования, с разрешенным видом использования земельного участка, не соответствующим градостроительному регламенту, утверждаемому также муниципальным правовым актом, то есть оба полномочия в данном случае исходят от одного публично-правового образования.

Обращения за получением разрешения на строительство, совершенные ответчиком после 19.04.2023, не имеют значение для рассмотрения настоящего дела, так как задолженность и пени за указанный период не взыскиваются.

Следовательно, у ответчика не возникло обязанности по внесению арендной платы за период до 19.04.2023. Взыскание арендной платы до 2 квартала 2023 года является неправомерным.

Согласно расчету истца размер подлежащей уплате арендной платы за 2 квартал 2023 года составляет 223 922 руб. 33 коп., за 3 квартал 2023 года – 226 383 руб. 01 коп., за 4 квартал 2023 года – 226 383 руб. 01 коп.

В результате произведенного судом первой инстанции перерасчета указанного истцом размера арендной платы за 1 квартал 2023 года с 19.04.2023 по 30.06.2023 пропорционального количеству дней ее размер составил 179 630 руб. Таким образом, с учетом расчета истца размер арендной платы с 19.04.2023 по 31.12.2023 составит 632 396 руб. 02 коп. Указанная сумма уплачена ответчиком платежным поручением от 27.11.2023 № 236.

Кроме того, с учетом уточнения заявленных требований, принятого судом, уплаченная ответчиком в ходе рассмотрения настоящего дела задолженность за оплаченные ответчиком периоды и не взыскивается Администрацией. Администрацией взыскивается задолженность за 2, 3 и 4 кварталы 2022 года, 1 квартал 2023 года и частично 2 квартал 2023 года (44 292 руб. 34 коп., при этом размер задолженности за 2 квартал 2023 года по 18.04.2023 составит 223 922 руб. 33 коп. – 179 630 руб. = 44 292 руб. 33 коп.).

В то же время в соответствии с вышеприведенным правовым регулированием, основания взыскания задолженности за указанный период отсутствуют.

В части расчетов апелляционная жалоба возражений не содержит.

Истцом также заявлено требование о взыскании 450 308 руб. 75 коп. пени до договору.

Пунктом 1 статьи 330 ГК РФ установлено, что неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки.

В соответствии с пунктом 5.1 договора при неуплате арендатором арендной платы в установленные договором сроки с арендатора взыскивается пеня. Процентная ставка пеней принимается равной 0,1 % в день от суммы задолженности по арендной плате.

Согласно произведенного судом первой инстанции перерасчета пени за период с 16.05.2023 по 27.11.2023 с учетом размера арендной платы за 2 квартал 2023 года – 179 630 руб., за 3 квартал 2023 года – 226 383 руб. 01 коп., за 4 квартал 2023 года – 226 383 руб. 01 коп. ее размер составит 61 467 руб. 91 коп. Указанная сумма уплачена ответчиком платежным поручением от 27.11.2023 № 238.

Кроме того, с учетом представленного истцом расчета пени, пени за несвоевременное внесение арендных платежей за 3 и 4 квартал 2023 года истцом не взыскиваются, из размера рассчитанной пени за несвоевременное внесение арендных платежей за 2 квартал 2023 года истцом вычтено          35 207 руб. 48 коп. оплаченной ответчиком пени, что совпадает с суммой пеней, рассчитанной судом за 2 квартал 2023 года, исходя из установленного судом размера арендной платы за данный квартал. Таким образом, уплаченные ответчиком пени не взыскиваются истцом.

Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что оснований для взыскания пени за предшествующие периоды не имеется, так как данное требование является акцессорным в основному требованию о взыскании задолженности за данные периоды, которое удовлетворению не подлежит.

Кроме этого, суд первой инстанции отметил, что платежными поручениями от 17.12.2021 № 334 от 13.05.2022 № 146 и № 147 ответчик оплатил истцу 50 600 руб. задатка, 131 490 руб. 68 коп. в счет арендной платы за 1 квартал 2022 года по договору и 4 865 руб. 13 коп. пени соответственно, то есть за период, в котором основания внесения арендной платы отсутствовали.

Таким образом, суд первой инстанции, оценив представленные лицами, участвующими в деле, доказательства и приведенные ими доводы в соответствии со статьей 71 АПК РФ, пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных истцом требований.

Оснований не согласиться с выводами суда первой инстанции у апелляционной инстанции не имеется.

Все обстоятельства дела, включая довод, указанный в апелляционной жалобе, подробно исследованы и оценены судом в вынесенном решении. По основаниям, изложенным в решении, довод Администрации апелляционным судом отклоняется. 

Фактически доводы подателя жалобы направлены на переоценку установленных по делу судом первой инстанции обстоятельств, доказательств и иные выводы, правовые основания для которых у апелляционного суда отсутствуют.

Выводы суда соответствуют имеющимся в деле доказательствам, обстоятельствам дела, нормы материального права применены судом правильно. 

Ввиду изложенного апелляционная жалоба ответчика удовлетворению не подлежит. 

В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы расходы по уплате государственной пошлины на основании статьи 110 АПК РФ относятся на ее подателя. 

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд 

 

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда Архангельской области по месту нахождения Постоянного судебного присутствия в городе Нарьян-Маре Ненецкого автономного округа от 25 марта 2024 года по делу № А05П-437/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации муниципального образования «Городской округ «Город Нарьян-Мар» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд                Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

 

Председательствующий

Н.А. Колтакова

 

Судьи

А.Я. Зайцева

 

Л.В. Зрелякова