2324/2018-74773(3) 

ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД 

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/ 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 арбитражного суда апелляционной инстанции 

по проверке законности и обоснованности решений (определений)  

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А53-32106/2017

город Ростов-на-Дону

30 июля 2018 года

15АП-8867/2018  

Резолютивная часть постановления объявлена 26 июля 2018 года  

Полный текст постановления изготовлен 30 июля 2018 года Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Маштаковой Е.А., судей В.В. Ванина, Н.В. Нарышкиной, при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, при участии: 

от заявителя (истца): председатель ТСЖ ФИО2 приказ № 1 от  19.06.2017, представитель ФИО3 по доверенности от 10.01.2018 (до  перерыва),  

от ответчиков: представитель ФИО4 по доверенности от 10.01.2018,  от третьего лица: представитель не явился,  

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу товарищества  собственников недвижимости (ТСЖ) «Победа» (ИНН 

<

***>, ОГРН  

<

***>)  

на решение Арбитражного суда Ростовской области от 26.04.2018 по делу № А53- 32106/2017  

по иску товарищества собственников недвижимости (ТСЖ) «Победа» (ИНН  

<

***>, ОГРН 

<

***>)  

к Комитету по управлению имуществом администрации муниципального  образования г. Батайска Ростовской области (ИНН 

<

***>, ОГРН  

<

***>), администрации города Батайска (ИНН 

<

***>, ОГРН  

<

***>)  

при участии третьего лица: нотариуса ФИО5 о признании права собственности отсутствующим, принятое в составе судьи Пипник Т.Д., 

УСТАНОВИЛ:

товарищество собственников недвижимости (ТСЖ) «Победа» (далее – истец)  обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к Комитету по  управлению имуществом администрации муниципального образования г. Батайска  

Ростовской области (далее – ответчик) о признании права собственности  отсутствующим.  

Определением Арбитражного суда Ростовской области от 15.11.2017 к  участию в деле в качестве соответчика привлечена администрация города Батайска,  в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований  относительно предмета спора - нотариус ФИО5.  

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 26.04.2018 в  удовлетворении исковых требований отказано.  

Товарищество собственников недвижимости (ТСЖ) «Победа» обжаловало  решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просило решение  суда от 26.04.2018 отменить и принять по делу новый судебный акт об  удовлетворении исковых требований.  

Апелляционная жалоба мотивирована тем, что факт формирования (учета,  назначения) на момент первой приватизации спорного помещения площадью 156,9  кв.м для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием  жилого дома, судом первой инстанции установлен не был. Следовательно, не  имелось оснований для вывода о возникновении права муниципальной  собственности на данное помещение. Суд оставил без внимания довод истца о том,  что ответчик, позиционируя себя собственником спорного помещения, должен был  нести обязанности собственника. Кроме того, решая вопрос о пропуске истцом  срока исковой давности, суд пришел к ошибочному выводу о фактическом  владении спорным помещением ответчиком, что не соответствует обстоятельствам  дела.  

От администрации города Батайска поступил отзыв на апелляционную  жалобу, согласно которому ответчик не согласен с ее доводами. На основании  постановления Мэра города Батайска от 24.12.1997 № 685 Бюро технической  инвентаризации г. Батайска выдано регистрационное удостоверение от 26.02.1998   № 52-м в том, что нежилое помещение общей площадью 1954,1 кв.м,  расположенное по ул. Энгельса, 172, зарегистрировано на праве собственности за  муниципальным образованием. Фактически помещение представляет собой ряд  обособленных помещений. Спорный объект, общей площадью 156,9 кв.м,  расположенный по адресу ул. Энгельса, 172, помещение ком. 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9,  10, 11, 12, 12а, 13, 14, 14а, 15, 16, 17 индивидуализирован, имеет отдельный вход,  несколько металлопластиковых окон с решетками и десятилетиями использовался  в качестве самостоятельного объекта недвижимости в целях, не связанных с  обслуживанием дома, - для размещения различных учреждений. В настоящий  момент часть помещения сдана в аренду бывшей Батайской государственной  нотариальной конторе для постоянного хранения архивных документов, что  подтверждается договором аренды № 1056 от 08.08.2017, заключенным между  Нотариусом ФИО5 и Комитетом по управлению  имуществом города Батайска. В силу прямого указания статьи 36 Жилищного  кодекса Российской Федерации право общей долевой собственности  домовладельцев возникает не на любую подвальную часть жилого дома, а лишь на  технические подвалы. В экспертном заключении указано, что в данном помещении  отсутствует тепловой узел, электрощитовая, ввод системы отопления и холодного  водоснабжения, на транзитном трубопроводе отопления нет регулирующих  перемычек (компенсаторов), то есть всех тех инженерных коммуникаций, которые  

имеются в технических подвалах. Эксперт, подготовивший заключение в рамках  настоящего дела, дал однозначный ответ, что данные помещения пригодны для  самостоятельного использования. Право собственности на общее имущество  многоквартирного дома может принадлежать только собственникам помещений в  этом доме, но не товариществу собственников жилья как юридическому лицу.  Истцом ошибочно трактуется Постановление Пленума Верховного суда РФ № 10,  Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015). Иск о признании права  отсутствующим влечет лишение владения и оспаривание зарегистрированного  права ответчика, соответственно такой иск носит характер виндикационного иска.  В декабре 2013 от имени совета дома, в котором располагается спорный объект, в  лице председателя Бабенко Татьяны Александровны, был сделан запрос в  Прокуратуру города Батайска, из которого совету дома стало известно о  государственной регистрации права собственности на спорный объект за  муниципалитетом. По мнению администрации, суд первой инстанции обоснованно  отказал в удовлетворении иска в связи с пропуском истцом срока исковой  давности.  

Представитель заявителя (истца) в судебном заседании, открытом  19.07.2018, апелляционную жалобу поддержал в полном объеме, настаивал на ее  удовлетворении.  

Представитель ответчиков в судебном заседании против доводов  апелляционной жалобы возражал по основаниям отзыва.  

В судебном заседании в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв до 14 час. 20 мин. 26.07.2018,  информация о котором размещена на сайте суда в информационно- телекоммуникационной сети «Интернет». После перерыва судебное заседание  продолжено в том же составе.  

Заявитель (истец), ответчики и третье лицо явку своих представителей в  судебное заседание после перерыва не обеспечили, апелляционная жалоба  рассмотрена в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации в их отсутствие.  

Законность и обоснованность решения проверены судом апелляционной  инстанции в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации.  

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы,  арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что  апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.  

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, в  управлении товарищества собственников недвижимости (товарищества  собственников жилья) «Победа» находится девятиэтажный, 9-ти подъездный  многоквартирный дом, расположенный по адресу: 

<

...>.  

По утверждению истца, в указанном доме имеется технический подвал, по  которому проходят общедомовые инженерные коммуникации с расположенной на  них запорной арматурой. Помещения подвала используется ТСН (ТСЖ) для  обслуживания указанных коммуникаций, в одном из помещений оборудована  комната для хранения документации ТСН (ТСЖ) «Победа» и приема граждан.  

В 2016 году истцу стало известно, что на часть помещений технического  подвала спорного многоквартирного дома, а именно подвала 8-9 подъездов дома,  

21.02.2006 года было зарегистрировано право муниципальной собственности г.  Батайск.  

По мнению истца, поскольку помещения технического подвала в силу норм  действующего законодательства относятся к общему имуществу собственников  помещений в многоквартирном доме, то ТСН (ТСЖ) «Победа» как организация,  управляющая многоквартирным домом, обслуживающая общее имущество в  многоквартирном доме, во владении которой на законных основаниях находятся  помещения технического подвала, вправе требовать устранения всяких нарушений  его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, в т.ч.  путем предъявления требования о признании отсутствующим права  муниципальной собственности.  

Истцом в материалы дела представлен план подвального помещения 6-9  подъездов дома и экспликации к нему МП «Бюро технической инвентаризации г.  Батайска», согласно которым на период приватизации квартир в многоквартирном  доме указанное подвальное помещение общей площадью 840,5 кв.м состояло из  следующих комнат: коридор площадью 2,4 кв.м; служба площадью 56,1 кв.м;  служба площадью 111,1 кв.м; служба площадью 110,3 кв.м; служба площадью 76,6  кв.м; служба площадью 59,1 кв.м; служба площадью 53,7 кв.м; служба площадью  41,8 кв.м; служба площадью 42,9 кв.м; коридор площадью 7,4 кв.м; служба  площадью 42,4 кв.м; служба площадью 53,7 кв.м; служба площадью 45,2 кв.м;  служба площадью 50,3 кв.м; служба площадью 55,4 кв.м; 4 мусороприемника по  9,6 кв.м; 4 лестничные клетки по 22,5 кв.м.  

В указанных помещениях располагались и в настоящее время располагаются  общедомовые трубопроводы системы отопления многоквартирного дома с  установленной на них запорной арматурой и иным оборудованием, а также  канализационные выпуски, предназначенные для обслуживания более одного  помещений в многоквартирном доме. Для обслуживания трубопроводов и  оборудования необходим постоянный доступ в указанные помещения  обслуживающему персоналу дома. В силу норм законодательства указанные  помещения относятся к общему имуществу собственников помещений в  многоквартирном доме.  

По утверждению истца, спорные подвальные помещения всегда находились  исключительно во владении организаций, осуществлявших техническое  обслуживание многоквартирного дома по ул. Энгельса, 172, и использовались в  целях обслуживания дома.  

В 2006 году ООО «ПФ Темп» (организацией, обслуживавшей указанный  многоквартирный дом) в подвальном помещении 8-9 подъездов дома были  возведены дополнительные гипсокартонные перегородки, оборудован санузел,  внесены изменения в документы технического учета.  

На основании документов технического учета 21.02.2013 было  зарегистрировано право муниципальной собственности на часть подвального  помещения 6-9 подъездов дома площадью 156,9 кв.м. под номером 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7,  8, 9, 10, 11, 12, 12а, 13, 13а, 14. 14а, 15. 16, 17, с назначением: производственное.  

По настоящее время все подвальные помещения многоквартирного дома по  ул. Энгельса, 172, в том числе спорные, используются ТСН (ТСЖ) «Победа»  исключительно для целей обслуживания указанного многоквартирного дома.  Бремя содержания этих помещений несут собственники помещений в  многоквартирном доме путем внесения платы за содержание и ремонт общего  

имущества. Муниципальное образование город Батайск расходов на содержание  части подвального помещения площадью 156,9 кв.м не несет, участие в общих  расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме, исходя из  площади зарегистрированной в муниципальной собственности части подвального  помещения, не принимает и никогда не принимало.  

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в  суд с настоящим исковым заявлением.  

Возражая против удовлетворения иска, ответчики указали, что на основании  постановления Мэра г. Батайска от 24.12.1997 № 685 Бюро технической  инвентаризации г. Батайска выдано регистрационное удостоверение от 26.02.1998   № 52-м в том, что нежилое помещение общей площадью 1954,1 кв.м,  расположенное по ул. Энгельса, 172 зарегистрировано по праву собственности за  муниципальной собственностью. Фактически, помещение представляет собой ряд  обособленных помещений. Спорный объект, общей площадью 156,9 кв. м, состоит  из помещений комнат 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 12а, 13, 14, 14а, 15, 16, 17.  Помещение имеет отдельный вход, несколько металлопластиковых окон с  решетками и, по утверждениям ответчиков, на протяжении длительного времени  используется в качестве самостоятельного объекта недвижимости в целях, не  связанных с обслуживанием дома - для размещения различных учреждений. В  настоящий момент часть помещения сдана в аренду бывшей Батайской  государственной нотариальной конторе для постоянного хранения архивных  документов.  

В подтверждение своих возражений, ответчиками в материалы дела  представлен договор аренды № 1056 от 8.08.2017, согласно условиям которого  КУИ г. Батайска сдало в аренду нотариусу Батайского городского округа  ФИО5 нежилое помещение комнату № 15,  расположенное в подвале дома № 172 по ул. Энгельса в г. Батайске, для хранения  архива Батайской государственной нотариальной конторы.  

При вынесении решения суд первой инстанции обоснованно  руководствовался следующим.  

Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации  собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей  долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома,  механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за  пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.  

В силу части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации  собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей  долевой собственности помещения в доме, не являющиеся частями квартир и  предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том  числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные  шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имени си  инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения и  данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие  несущие и несущие конструкции данного дома, механическое, электрическое,  санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за  пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения,  земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения  и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и  

благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном  участке.  

В Определении Конституционного Суда РФ от 26.04.2016 N 786-О указано,  что по смыслу пункта 1 статьи 290 ГК Российской Федерации и части 1 статьи 36  Жилищного кодекса Российской Федерации, к общему имуществу в  многоквартирном доме может быть отнесено только имущество, отвечающее  закрепленным в этих законоположениях юридическим признакам, в том числе  помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для  обслуживания более одного помещения в данном доме.  

Как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации,  помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в  многоквартирном доме, в нем могут быть и иные нежилые помещения, которые  предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми  вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их  правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в  пункте 1 статьи 290 ГК Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного  кодекса Российской Федерации (определения от 19 мая 2009 года N 489-О-О, от 25  сентября 2014 года N 2110-О и др.). Вопрос отнесения тех или иных помещений к  общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме требует  установления и исследования фактических обстоятельств конкретного дела.  

Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской  Федерации, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного  Суда Российской Федерации от 02.03.2010 N 13391/09, при определении правового  режима отдельных помещений как относящихся или не относящихся к общей  долевой собственности собственников помещений в доме необходимо, в том числе,  исходить из того, были ли спорные помещения предназначены (учтены,  сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с  обслуживанием жилого дома, использовались ли фактически в качестве общего  имущества домовладельцами на дату приватизации первой квартиры в доме. При  этом для определения правового режима помещений не имеет значения наличие в  них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и  сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев  на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не  связанные с обслуживанием жилого дома. Содержащееся в настоящем  постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации  толкование правовых норм является общеобязательным и подлежит применению  при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел.  

В Определении Верховного Суда РФ от 03.11.2017 N 301-ЭС17-15913 по  делу N А11-5803/2016 указано, что если спорные помещения изначально были  предназначены для самостоятельного использования в целях, не связанных с  обслуживанием всего здания и занимают лишь часть площадей подвалов спорных  домов; организация, за которой зарегистрировано право собственности на спорные  помещения, пользуется помещениями более трех лет, руководствуясь статьей 289,  пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктами 1, 3  части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, с учетом  разъяснений, содержащихся в пункте 2 постановления Пленума Высшего  Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых  вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на  

общее имущество здания", в удовлетворении требований об оспаривании такого  права следует отказать.  

В Определении Верховного Суда РФ от 19.12.2016 N 307-ЭС16-16808 по  делу N А56-7223/2014 прямо указано, что наличие в помещении транзитных  коммуникаций само по себе не является препятствием отнесения помещений к  индивидуальной собственности помещений, поскольку такие коммуникации  проходят по всему дому, могут быть размещены, в том числе и в помещениях,  принадлежащих индивидуальным собственникам.  

Постановление Президиума ВАС РФ от 15.12.2009 N 12537/09 по делу N  А56-42253/2007 также содержит вывод о том, что наличие инженерных  коммуникаций и оборудования в подвале или соответствующей части подвала, не  дает оснований автоматически считать этот объект недвижимости общей долевой  собственностью домовладельцев, отвечающей критериям статьи 36 Жилищного  кодекса Российской Федерации.  

С целью исследования вопроса о нахождении в помещениях,  принадлежащих муниципальному образованию, чье право оспаривается,  инженерных коммуникаций и пригодность их к самостоятельному использованию,  определением Арбитражного суда Ростовской области от 25.01.2018 по  настоящему делу назначалась строительно-технической экспертиза, проведение  которой было поручено эксперту ООО "НЭОО "ЭКСПЕРТ" ФИО7.  

На разрешение эксперта были поставлены следующие вопросы: 

1) имеется ли в нежилом помещении площадью 156,9 кв.м, комнаты 1, 2, 3,  4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 12а, 13, 14, 14а, 15, 16, 17, кадастровый номер  61:46:0011301:2270, 

<

...> инженерные коммуникации,  оборудование, предназначенное для обслуживания более одного помещения в  указанном доме?  

2) требуется ли к этому оборудованию постоянный непрерывный доступ для  обслуживания?  

3) предназначено ли указанное помещение исключительно для  обслуживания помещений в жилом доме, пригодно ли оно для самостоятельного  использования в качестве нежилого помещения по какому-либо функциональному  назначению?  

Согласно заключению строительно-технической экспертизы № 73 от  22.01.2018 помещения с кадастровым номером 61:46:0011301:2270 имеют  инженерные коммуникации, оборудование, предназначенное для обслуживания  более одного помещения в указанном доме, за исключением комнаты N 3, где такое  оборудование отсутствует. К указанному оборудованию требуется постоянный,  непрерывный доступ для обслуживания. Указанное помещение исключительно для  обслуживания помещений в жилом доме не предназначено, для самостоятельного  использования в качестве нежилого помещения по какому-либо функциональному  назначению пригодно.  

Согласно пояснениям эксперта ФИО7, данным в судебном  заседании суда первой инстанции, доступ к оборудованию необходим для  выполнения мероприятий по плановому обслуживанию, сезонных  профилактических работ, а также в случае возникновения аварийной ситуации.  Необходимость постоянного и непрерывного управления этим оборудованием  отсутствует.  

Кроме того, в заключении экспертом указано, что в многоэтажных зданиях, к  которым относится и объект экспертизы, основными элементами конструкции  инженерного оборудования системы теплоснабжения жилого дома, кроме самой  внутренней системы водопроводов, являются запорные устройства и сливные  краны на системе отопления, устанавливаемые на подающий и обратный стояки.  Установка запорных вентилей и спускных кранов обеспечивают слив воды из  системы теплоснабжения.  

Однако, из заключения видно, что в данном помещении отсутствует  тепловой узел, электрощитовая, ввод системы отопления и холодного  водоснабжения, на транзитном трубопроводе отопления нет регулирующих  перемычек (компенсаторов), то есть всех тех инженерных коммуникаций, которые  имеются в технических подвалах.  

Фотографические материалы, представленные в материалы дела  свидетельствуют о том, что помещения оборудованы и отделаны таким образом,  что представляют собой помещения, пригодные к использованию в качестве офиса  или склада, к которым не предъявляются специальные требования, в общем  режиме эксплуатации, в помещениях устроен санузел.  

Площадь помещений 156,9 кв.м свидетельствует о неразумности  эксплуатации их исключительно для обслуживания коммуникаций, которые  располагаются по периметру помещений.  

Принимая во внимание указанное экспертное заключение, суд первой  инстанции пришел к правильному выводу о том, что истцом не доказан  квалифицирующий признак помещений - принадлежность их именно и только для  обслуживания иных помещений в доме (статья 65 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации).  

Довод истца о том, что помещения после начала приватизации квартир дома  было преобразовано, что прежде оно имело другую конфигурацию, обоснованно не  принят во внимание судом первой инстанции.  

В соответствии с представленным истцом в материалы дела договором о  передаче квартиры в собственности граждан первая квартира была  приватизирована 02.07.1993, о чем свидетельствует регистрационный штамп БТИ  г. Батайска на договоре.  

Согласно плану подвального помещения 6-9 подъездов дома и экспликации  к нему МП "Бюро технической инвентаризации г. Батайска", актуальному на  период приватизации квартир в многоквартирном доме по ул. Энгельса. 172,  указанное подвальное помещение общей площадью 840,5 кв.м состояло из комнат,  площадь которых отличалась от ныне существующей. Истец утверждает, что на  этом основании назначение помещения определялось как используемого для  обслуживания коммуникаций дома.  

Между тем, сам факт устройства в последующем перегородок этого не  означает. Напротив, возможность создания из общего помещения обособленных  комнат, пригодных для осуществления в них какой-либо деятельности помимо  периодического обслуживания коммуникаций, свидетельствует об обоснованности  доводов муниципалитета об отсутствии оснований для приобретения этих  помещений собственниками жилья в общую собственность.  

Верным является вывод суда первой инстанции о том, что истцом выбран  ненадлежащий способ защиты права, а именно, иск о его оспаривании не сопряжен  с иском об истребовании имущества, тогда как фактическое владение им со  

стороны ответчика истцом не опровергнуто.  

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 52 Постановление Пленума  Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от  23.06.2015) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при  разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных  прав" в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О  государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"  (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое  имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения  государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или  прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.  Государственная регистрация является единственным доказательством  существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на  недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.  Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на  недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке  искового производства.  

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество  осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются  основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части  судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения  недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о  применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого  имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для  внесения записи в ЕГРП.  

В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может  быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого  незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости  зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое  имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное  обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или  обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании  права или обременения отсутствующими.  

Отклоняя утверждение истца о том, что ответчик помещением не владеет,  что в настоящее время помещение никем не используется, а сам истец имеет  доступ к оборудованию для его периодического обслуживания, Арбитражный суд  Ростовской области правомерно указал следующее.  

Из ранее данный истцом пояснений следует, что помещения использовались  управляющей организацией. Однако, доказательств тому, что они были  предоставлены без дозволения муниципалитета, в материалы дела не представлено.  Ответчики же заявили об утрате этой документации за давностью.  

В материалы дела представлен договор аренды помещения, находящегося в  муниципальной собственности г. Батайска № 775, заключенный между КУИ г.  Батайска и ООО "Производственная фирма "Темп" (том копии материалов дела,  л.д. 59-61).  

Суд первой инстанции верно указал, что правомочия владения и  пользования, составляющие, наряду с правом распоряжения, содержание права  собственности, не являются тождественными. Истец не опроверг ни юридической,  

ни фактической способности ответчика это помещение эксплуатировать по своему  усмотрению. Более того, в отношении помещения совершены распорядительные  действия - заключен договор аренды № 1056 от 8.08.2017, согласно условиям  которого КУИ г. Батайска сдало в аренду нотариусу Батайского городского округа  Бурляевой Анжеле Валентиновне нежилое помещение комнату № 15,  расположенное в подвале дома № 172 по ул. Энгельса в г. Батайске, для хранения  архива Батайской государственной нотариальной конторы.  

Факт доступа истца к оборудованию сам по себе свидетельствует лишь о  том, что ответчики не создают препятствия в его периодическом обслуживании,  что должно быть обеспечено и в дальнейшем, однако основание к лишению  муниципалитета титула собственника это не создает.  

Суд первой инстанции обоснованно признал беспредметным и довод истца о  том, что им принимаются меры к капитальному ремонту оборудования и наличие  права собственности муниципального образования создаст к тому препятствия. В  этой аргументации суд усмотрел логический порок - смешение правовых режимов  собственно оборудования как такового (находящегося в общей собственности) и  помещений, по которым оно транзитом проходит. Нахождение оборудования в  помещениях ответчика, как и в иных помещениях индивидуальных собственников  (стояки водопровода, канализации, отопления в квартирах) не препятствует его  ремонту, а лишь требует согласования порядка доступа для цели ремонта.  

Рассмотрев заявление ответчика о применении срока исковой давности,  Арбитражный суд Ростовской области указал следующее.  

Согласно статьям 195, 196 Гражданского кодекса Российской Федерации  исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право  которого нарушено; общий срок исковой давности устанавливается в три года.  

Если законом не установлено иное, течение срока исковой давности  начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего  права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права  (пункт 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации).  

В пункте 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской  Федерации от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением  норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" (далее -  постановление Пленума N 43), применительно к норме абзаца второго пункта 2  статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации разъяснено, что,  установив пропуск стороной по делу срока исковой давности, при наличии  заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности, суд вправе  отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования  иных обстоятельств дела.  

Предъявленный ТСЖ иск направлен на защиту права общей долевой  собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном  доме.  

Согласно пункту 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда  Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики  рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество  здания" (далее - Постановление Пленума N 64), в судебном порядке  рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее  имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве  индивидуальной собственности на указанное имущество.  

Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании  (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к  использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако, право  индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за  одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать  признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд  рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об  устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения  (статья 304 Гражданского кодекса Российской Федерации).  

Между тем, если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве  индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу,  владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это  помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в  суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья  301 ГК РФ), соединив его с требованием о признании права общей долевой  собственности. На такие требования распространяется общий срок исковой  давности (статья 196 ГК РФ).  

Согласно пункту 1 Приложения N 3 к постановлению Верховного Совета  Российской Федерации от 27.12.1991 N 3020-1 "О разграничении государственной  собственности в Российской Федерации на федеральную собственность,  государственную собственность республик в составе Российской Федерации,  краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и  Санкт-Петербурга и муниципальную собственность" объекты государственной  собственности, в том числе жилищный и нежилой фонд, находящиеся в ведении  соответствующих советов народных депутатов, отнесены к муниципальной  собственности.  

С момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья,  предусмотренного Законом РСФСР от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации  жилищного фонда в РСФСР", жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы  одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в  муниципальной собственности.  

Поскольку именно приватизация гражданами жилья являлась основанием  появления в одном доме нескольких собственников и возникновения у них права  общей долевой собственности на общее имущество дома, в том числе на  технические этажи и подвалы, то это право в отношении каждого дома возникло  только один раз - в момент приватизации первого помещения в доме.  

Федеральные законодательные акты, принятые позднее (включая Закон  Российской Федерации от 24.12.1992 N 4218-1 "Об основах федеральной  жилищной политики", Временное положение о кондоминиуме, утвержденное  Указом Президента Российской Федерации от 23.12.1993 N 2275, статью 290  Гражданского кодекса Российской Федерации, статью 36 Жилищного кодекса  Российской Федерации), лишь подтверждали наличие у домовладельцев уже  возникшего права общей долевой собственности на общее имущество дома и  уточняли его состав, но не порождали названное право заново.  

Как следует из представленных в материалы дела доказательств, право  собственности на первые помещения в доме зарегистрировано за гражданами  02.07.1993, следовательно, при проявлении должной степени заботливости и  заинтересованности в получении информации о составе имущества  

многоквартирного дома жильцы могли и должны были узнать данные сведения  именно тогда, когда у собственников помещений в многоквартирном доме  возникло право общей долевой собственности на общее имущество и, как  следствие, право на обращение в суд за защитой нарушенных прав.  

Вопреки доводам апелляционной жалобы, Арбитражный суд Ростовской  области, также обоснованно принял во внимание представленное ответчиком  письмо совета дома от 11.03.2014, согласно которому в декабре 2013 года из ответа  прокуратуры совет дома узнал о факте государственной регистрации права  муниципальной собственности, в связи с чем пришел к верному выводу, что на  дату обращения ТСЖ в арбитражный суд с настоящим иском (20.10.2017) срок  исковой давности истек.  

При таких обстоятельствах, у суда первой инстанции отсутствовали  основания для удовлетворения исковых требований, в связи с чем в иске отказано  правомерно.  

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые  не были бы проверены и не учтены судом при рассмотрении дела и имели бы  юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на  обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда  первой инстанции, в связи с чем не могут служить основанием для отмены  решения суда первой инстанции.  

Процессуальных нарушений, влекущих безусловную отмену судебного акта  на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации, судом первой инстанции допущено не было.  

Расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобы в  размере 3000 руб. (платежное поручение № 68 от 21.05.2018), по правилам статьи  110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, подлежат  отнесению на заявителя жалобы.  

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый  арбитражный апелляционный суд  

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 26.04.2018 по делу №  А53-32106/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без  удовлетворения.  

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи  176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление  арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его  принятия.  

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный  суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его  принятия.  

Председательствующий Е.А. Маштакова  

Судьи В.В. Ванин 

 Н.В. Нарышкина