АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  ВОРОНЕЖСКОЙ  ОБЛАСТИ

 

ИМЕНЕМ   РОССИЙСКОЙ  ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

 

г. Воронеж                                                                                          Дело № А14-22781/2022

«30» августа 2023

 

Резолютивная часть решения объявлена 30.08.2023

Решение в полном объеме изготовлено 30.08.2023

 

Арбитражный суд Воронежской области в составе судьи Семенова Г.В., 

при ведении протокола судебного заседания судьей Семеновым Г.В. (в отсутствие возражений участников процесса) 

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Тихий Дон», Воронежская область, г. Лиски (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «БМ-ГРУПП», Воронежская область, г. Лиски (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) об обязании безвозмездно устранить выявленные в рамках гарантийного срока недостатки и дефекты многоквартирного дома, а также о взыскании расходов на восстановительный ремонт, 

при участии: 

от истца: ФИО1 – представитель, доверенность от 01.06.2022, диплом, паспорт; ФИО2 – главный инженер, паспорт;

от ответчика: ФИО3 – представитель, доверенность от 11.11.2022, диплом, паспорт, 

 

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Тихий Дон» (далее - истец) обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «БМ-ГРУПП» (далее - ответчик) об обязании безвозмездно устранить выявленные в рамках гарантийного срока недостатки и дефекты многоквартирного дома, расположенного по адресу: 

<

...>, а именно: 

на стенах фасада устранить затекания, произвести восстановительные работы в по устранению волосяных трещин по кирпичной кладке наружной стены со стороны территории двора(40 м.кв.); 

на боковых тумбах входов в подъезды 4,5,6,7 подъездов устранить отслоение и вздутие штукатурного слоя(2 м.кв.), на металлических конструкциях входных групп восстановить окрасочный слой по всей поверхности; 

устранить по цоколю следы намокания, трещины, обесцвечивания окрасочного слоя (56 м.кв.); 

в 5 подъезде, в коридорах и лестничных площадках восстановить покрытие пола из керамической плитки (2 м.кв.), устранить отслоение штукатурного слоя сопряжения пола и лестничного марша; 

произвести восстановительные работы в подъездах 5,6,7 по устранению волосяных трещин на стыках плит перекрытия, трещин штукатурного слоя по стенам, над окнами и по углам (146 м.кв. - окрасить. 38 м.кв. -произвести оштукатуривание, 540 м/п - произвести шпатлевание); 

восстановить окрасочный слой в 6 подъезде на потолке 9 этажа;

произвести окраску лестничных маршей 1 этажей (6,7 подъезд); 

привести в надлежащее состояние цоколь МКД - произвести оштукатуривание и окрасить -26 м.кв.; 

привести в надлежащее состояние отмостку МКД - устранить проседание/ямы (4 м.кв.) и проседание относительно цоколя (98 м/п); 

устранить нарушение керамического покрытия входной группы 5 подъезда (3 м.кв.); 

окрасить входные двери в подъезде № 7,6,5,4 (23 м.кв.); 

устранить отслоение керамического плинтуса в подъезде -6 подъезд (4 м/п) восстановить отделку - входной группы в подъезде № 7,5,4 - окрасить стену (кирпич - 3 м.кв.). 

Взыскать с ответчика 500141, 98 руб. для возмещения расходов ООО «УК «Тихий Дон» на восстановительный ремонт разрушенных ступеней входных групп 3,4,5 подъездов МКД и на ремонт кровли МКД(с учетом принятых судом уточнений).

От истца в материалы дела поступило уточненное исковое заявление, согласно которому и уточнениям истца в судебном заседании, истец просил об обязании безвозмездно устранить в течении месяца с момента вступления в законную силу судебного акта выявленные в рамках гарантийного срока недостатки и дефекты многоквартирного дома, расположенного по адресу: 

<

...>, а именно: 

на стенах фасада устранить затекания, произвести восстановительные работы по устранению волосяных трещин по кирпичной кладке наружной стены со стороны территории двора (40 м.кв., подъезды №№4-7); 

на боковых тумбах входов в подъезды 4,5,7 устранить отслоение и вздутие штукатурного слоя (2 м.кв.), на металлических конструкциях входных групп подъездов 4,5,7 восстановить окрасочный слой по всей поверхности; 

устранить по цоколю следы намокания, трещины, обесцвечивания окрасочного слоя (56 м.кв., подъезды №№4-7); 

в 5 подъезде, в коридорах и лестничных площадках восстановить покрытие пола из керамической плитки (2 м.кв.), устранить отслоение штукатурного слоя сопряжения пола и лестничного марша; 

произвести восстановительные работы в подъездах 5,6,7 по устранению волосяных трещин на стыках плит перекрытия, трещин штукатурного слоя по стенам, над окнами и по углам (146 м.кв. – окрасить, 38 м.кв. -произвести оштукатуривание, 540 м/п - произвести шпатлевание); 

восстановить окрасочный слой в 6 подъезде на потолке 9 этажа;

восстановить окрасочный слой лестничных маршей 1 этажей (6,7 подъезд); 

привести в надлежащее состояние цоколь МКД  -26 м.кв.(подъезды №№4-7); 

привести в надлежащее состояние отмостку МКД(подъезды №№4-7) - устранить проседание/ямы (4 м.кв.) и проседание относительно цоколя (98 м/п); 

устранить нарушение керамического покрытия входной группы 5 подъезда (3 м.кв.); 

восстановить окрасочный слой входных дверей в подъезде № 7,6,5,4 (23 м.кв.); 

устранить отслоение керамического плинтуса в подъезде №6 (4 м/п), восстановить отделку - входной группы в подъезде № 7,5,4 - окрасить стену (кирпич - 3 м.кв.). 

Взыскать с ответчика 500141, 98 руб. для возмещения расходов ООО «УК «Тихий Дон» на восстановительный ремонт разрушенных ступеней входных групп 3,4,5 подъездов МКД и на ремонт кровли МКД.

            На основании статьи 49, 159 АПК РФ судом приняты уточненные требования к рассмотрению.

            Истец поддержал иск.

            Ответчик возражал против удовлетворения иска.

Как следует из материалов дела, не оспаривается сторонами, ответчик являлся застройщиком жилого многоквартирного дома расположенного по адресу: 

<

...> на основании разрешения на строительство № RU 36514101-2014-419 от 21.11.2014.

Дом сдан в эксплуатацию поочередно (пять очередей):

разрешение на ввод в эксплуатацию № RU 36514101-30-2016 от 11.03.2016            г. - первая очередь сдачи секции включает 1-2 подъезды;

разрешение на ввод в эксплуатацию № RU 36514101-105-2017 от 02.10.2017г. - вторая очередь сдачи включает 3 подъезд;

разрешение на ввод в эксплуатацию № RU 36514101-143-2017 от 15.12.2017г. - третья очередь сдачи включает 4 подъезд;

разрешение на ввод в эксплуатацию № RU 36514101-101-2018 от 20.07.2018г. - четвертая очередь сдачи включает 5 подъезд;

разрешение на ввод в эксплуатацию № RU 36514101-147-2018 от 29.1.2018 г. - пятая очередь сдачи включает 6-7 подъезды.

После каждого ввода в эксплуатацию актами приема-передачи квартир (помещений) объекты долевого строительства были переданы застройщиком дольщикам.

04.05.2016 ООО «БМ-ГРУПП» и ООО «УК «Тихий ДОН» заключен договор № 00-46/16 управления многоквартирным домом.

Истец, в порядке осуществления функций управляющей организации, в целях определения обстоятельств и причин недостатков, осуществлял, в том числе совместный с застройщиком, осмотры многоквартирного дома, по результатам которых были составлены акты, фиксирующие наличие недостатков на объекте.

Претензией № 440 истец потребовал устранить выявленные недостатки и возместить расходы.

Неисполнение требований истца послужило основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, заслушав представителей сторон, оценив все в совокупности, суд исходит из следующего.

В силу статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Собственники помещения в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом. Способ управления выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть изменен в любое время на основании его решения.

Права и обязанности у управляющей компании возникают на основании договора управления многоквартирным домом, который она должна заключить с каждым из собственников помещений (статья 10 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Порядок заключения, изменения, прекращения договора управления многоквартирным домом, требования к его содержанию урегулированы статьей 162 Жилищного кодекса Российской Федерации. Согласно части 2 данной статьи по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

На основании решения общего собрания собственников помещений 

<

...> Д.43Б (протокол общего собрания собственников помещений МКД №1 от 15.08.2016) управляющая компания ООО «УК «Тихий Дон» наделена полномочиями действовать в интересах всех собственников помещений в многоквартирном жилом доме, в том числе в части защиты их интереса, связанного с надлежащим состоянием и функционированием общедомового имущества и предъявления к застройщику иска об устранении недостатков в общем имуществе дома.

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Пунктом 3 статьи 740 ГК РФ установлено, что в случаях, когда по договору строительного подряда выполняются работы для удовлетворения бытовых или других личных потребностей гражданина (заказчика), к такому договору соответственно применяются правила параграфа 2 главы 37 ГК РФ о правах заказчика по договору бытового подряда.

Целью строительства жилья является удовлетворение бытовых нужд граждан, что позволяет отнести отношения, возникшие между собственниками помещений в многоквартирном доме, интересы которых представляет истец, и ответчиком, к договору бытового подряда.

Согласно пункту 2 статьи 737 ГК РФ в случае обнаружения существенных недостатков результата работы заказчик вправе предъявить подрядчику требование о безвозмездном устранении таких недостатков, если докажет, что они возникли до принятия результата работы заказчиком или по причинам, возникшим до этого момента. Это требование может быть предъявлено заказчиком, если указанные недостатки обнаружены по истечении двух лет (для недвижимого имущества - пяти лет) со дня принятия результата работы заказчиком, но в пределах установленного для результата работы срока службы или в течение десяти лет со дня принятия результата работы заказчиком, если срок службы не установлен.

Согласно части 1 статьи 7 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" от 30.12.2004 № 214-ФЗ Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. 

На основании части 2 статьи 7 Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004, в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков. 

Частью 5  статьи 7 Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004 предусмотрено, что гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.

Участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока. Застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства. В случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд (часть 6 статьи 7 Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004).

Застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в течение гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, иных обязательных требований к процессу эксплуатации объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий либо вследствие ненадлежащего их ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами, а также если недостатки (дефекты) объекта долевого строительства возникли вследствие нарушения предусмотренных предоставленной участнику долевого строительства инструкцией по эксплуатации объекта долевого строительства правил и условий эффективного и безопасного использования объекта долевого строительства, входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий (часть 7 статьи 7 Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004).

В соответствии с пунктом 1 статьи 4 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» продавец (исполнитель) обязан передать потребителю товар (выполнить работу, оказать услугу), качество которого соответствует договору.

Согласно пункту 6 статьи 29 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» в случае выявления существенных недостатков работы (услуги) потребитель вправе предъявить исполнителю требование о безвозмездном устранении недостатков, если докажет, что недостатки возникли до принятия им результата работы (услуги) или по причинам, возникшим до этого момента. Это требование может быть предъявлено, если такие недостатки обнаружены по истечении двух лет (пяти лет в отношении недвижимого имущества) со дня принятия результата работы (услуги), но в пределах установленного на результат работы (услуги) срока службы или в течение десяти лет со дня принятия результата работы (услуги) потребителем, если срок службы не установлен.

Исходя из пункта 6 статьи 29 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» на истца возлагается обязанность по доказыванию наличия недостатков, их существенности, а также их возникновение до принятия результата работы потребителем или по причинам, возникшим до этого момента, и обращение потребителей (представителей) к застройщику в пределах гарантийного срока с требованием об их устранении.

Довод ответчика об истечении гарантийного срока подлежит отклонению по следующим основаниям.

 Обязательства в течение срока службы объекта недвижимости, предусмотренные Законом о защите прав потребителей, между застройщиком и собственниками помещений в многоквартирном жилом доме, управляющими организациями в силу статьи 55 Градостроительного кодекса РФ, а также положений части 5  статьи 7 Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004   возникают не ранее момента выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, так как именно разрешением удостоверяется выполнение строительства в полном объеме.

Пунктом 5.15 договоров долевого участия предусмотрена обязанность ответчика после ввода объекта в эксплуатацию направить участнику долевого строительства уведомление о передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства.

Согласно пункту 9.2 договоров долевого участия гарантийный срок составляет 5 лет и исчисляется со дня подписания уполномоченным органом разрешения на ввод объекта многоквартирного дома в эксплуатацию.

Истцом заявлены недостатки в отношении 4-7 подъездов, разрешения на ввод в эксплуатацию которых подписаны поэтапно с 02.10.2017 по 29.01.2018 (письмо №393 (том 1 л.д. 139)). 

Актом от 26.02.2021 установлены недостатки, об устранении которых заявлено истцом. Указанный акт подписан представителем ответчика. Претензия № 440 от 08.12.2022 также содержит указанные недостатки.

С учетом изложенного, принимая во внимание поэтапную сдачу объекта и поэтапное введение его в эксплуатацию, а также тот факт, что истцом заявлено об устранении недостатков в отношении спорных подъездов, а также с проведением работ связанных с устранением выявленных недостатков, гарантийный срок подлежит исчислению не ранее чем с 02.10.2017. 

Более того, судом принимается во внимание, что согласно части 6 статьи 15 Жилищного кодекса РФ многоквартирным домом признается здание, состоящее из двух и более квартир, включающее в себя имущество, указанное в пунктах 1 - 3 части 1 статьи 36 настоящего Кодекса. Многоквартирный дом может также включать в себя принадлежащие отдельным собственникам нежилые помещения и (или) машино-места, являющиеся неотъемлемой конструктивной частью такого многоквартирного дома.

Статей 55 Градостроительного кодекса РФ предусмотрено, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка. 

В пункте 10 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ указано, что объектом капитального строительства являются: здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее - объекты незавершенного строительства), за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие).

Таким образом, из норм закона в целях их применения в отношении гарантийных обязательств перед дольщиками не усматривается возможности введения в эксплуатацию отдельных подъездов строящегося многоквартирного дома (объекта незавершенного строительства), в связи с чем, суд приходит к выводу, что в целях недопущения нарушения прав потребителей, исчисление гарантийного срока подлежит с момента завершения строительства всего объекта: многоквартирного дома, расположенного по адресу: 

<

...>, как комплекса, включающего единую систему коммуникаций и общедомовой территории.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что заявленные истцом недостатки обнаружены в пределах гарантийного срока.

Позиция ответчика о необходимости исчисления гарантийного срока с 11.04.2016 (подписание акта приема передачи первым дольщиком (2 подъезд)) противоречит положениям договора долевого участия об исчислении гарантийного срока, а также правовой позиций изложенной в пункте  26 «Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2020)» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 23.12.2020).

Таким образом, на ответчика возлагалось бремя доказывания того, что заявленные недостатки возникли по причинам не зависящим от застройщика (часть 7 статьи 7 Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004).

Ответчиком заявлено ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы. В судебном заседании  01.06.2023 ответчик отказался от указанного ходатайства, что отражено в определении суда от 01.06.2023.

С учетом изложенного, ответчиком не представлено доказательств, что выявленные в гарантийный срок недостатки возникли по причинам, не зависящим от застройщика, в связи с чем, доводы последнего об отнесении недостатков к текущему ремонту, отсутствия недостатка в виде не установки водосточной системы подлежат отклонению.

Согласно статье 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказывать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 АПК РФ).

Наличие заявленных истцом недостатков, подтверждается совокупностью актов осмотра многоквартирного дома.

Исходя из вышеуказанного, требования истца подлежат удовлетворению в отношении устранения выявленных недостатков. 

Поскольку ни законом, ни договором разумный срок устранения подрядчиком недостатков не установлен, в спорном случае подлежит применению положения пунктом 2 статьи 314 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 2 статьи 314 ГК РФ в случаях, когда обязательство не предусматривает срок его исполнения и не содержит условий, позволяющих определить этот срок, оно должно быть исполнено в разумный срок после возникновения обязательства. Обязательство, не исполненное в разумный срок, а равно обязательство, срок исполнения которого определен моментом востребования, должник обязан исполнить в семидневный срок со дня предъявления кредитором требования о его исполнении, если обязанность исполнения в другой срок не вытекает из закона, иных правовых актов, условий обязательства, обычаев делового оборота или существа обязательства.

Исходя из требований о необходимости применения критерия разумности при установлении сроков устранения недостатков, отсутствия контррасчета сроков устранения со стороны ответчика, действия ответчика по устранению выявленных недостатков в период рассмотрения спора, суд первой инстанции считает необходимым установить срок для исполнения решения суда – 30 дней с момента вступления решения в законную силу(фактически до наступления осенне-зимнего периода, в который производство работ может быть затруднено).

Вопросы объема и площади необходимых работ, возможности их производства, замены одного способа исполнения другим, могут разрешаться сторонами на стадии исполнения судебного акта в порядке Раздела VII АПК РФ и Закона «Об исполнительном производстве».

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 174 АПК РФ при принятии решения, обязывающего ответчика совершить определенные действия, не связанные со взысканием денежных средств или с передачей имущества, арбитражный суд в резолютивной части решения указывает лицо, обязанное совершить эти действия, а также место и срок их совершения. 

В отношении требований истца о взыскании с ответчика 500 141, 98 руб. для возмещения расходов ООО «УК «Тихий Дон» на восстановительный ремонт разрушенных ступеней входных групп 3,4,5 подъездов МКД и на ремонт кровли МКД судом установлено следующее.

Указанные требования связаны с расходами истца согласно локально сметному расчету на восстановительный ремонт разрушенных ступеней 3,4,5 подъездов МКД №43Б по проспект Ленина, г. Лиски в размере 484 091рублей 98 копеек, а также расходы на ремонт кровли МКД в объеме 15 кв. м и примыкание 27 метров погонных в сумме 16 050 рублей, всего 500 141 рублей 98 копеек.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков (часть 2 статьи 7 Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004).

Согласно пункту 9.1 договоров долевого участия предусмотрено, что участник долевого строительства вправе потребовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков в срок согласованный стронами, при условии подтверждения указанных в настоящем пункте отступлений вступившим в законную силу решением суда или экспертной организацией, выбранной сторонами по взаимному согласованию, оформленному в письменной форме.

При этом, диспозитивный характер положений частей 2 и 5 статьи 7 Закона N 214-ФЗ, допускающий указание в договоре участия в долевом строительстве иных условий, определяющих действия сторон в упомянутых случаях, ограничен Законом N 2300-1, гарантирующий потребителям определенный объем их прав. Право на установление иных условий договора не может рассматриваться как основание к ограничению предусмотренных законом прав потребителя. Диспозитивность специальных норм, регулирующих отношения в области долевого строительства, направлена, прежде всего, на защиту более слабой стороны отношений в строительстве, в частности физического лица - участника долевого строительства, и может применяться в этих целях, устанавливая для указанных лиц больший объем прав, чем предусмотрено законодательством о защите прав потребителей, улучшая тем самым положение потребителя, а не ухудшая его (пункт  26 «Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2020)»).

Все способы защиты, установленные пунктом 6 статьи 29 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей», исходя из целевого совокупного толкования аналогичных способов защиты при обнаружении недостатков в результатах работ, отраженных в нормах статьи 723 ГК РФ, статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, пункта 3 статьи 174 АПК РФ, предполагают возможность их судебной реализации.  

Выбранный истцом способ защиты права корреспондируется с нарушением обязательства в части качества результата строительства в соответствии с требованиями нормативных актов в области строительства, а также ведет к восстановлению нарушенных прав потребителей, являющихся предметом настоящего иска.

Таким образом, у истца имелось право на самостоятельное устранение недостатков с последующим взысканием с ответчика расходов на их устранение. 

Согласно статье 397 ГК РФ в случае неисполнения должником обязательства изготовить и передать вещь в собственность, в хозяйственное ведение или в оперативное управление, либо передать вещь в пользование кредитору, либо выполнить для него определенную работу или оказать ему услугу кредитор вправе в разумный срок поручить выполнение обязательства третьим лицам за разумную цену либо выполнить его своими силами, если иное не вытекает из закона, иных правовых актов, договора или существа обязательства, и потребовать от должника возмещения понесенных необходимых расходов и других убытков.

В соответствии со статьей 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которое лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы.

В силу пунктов 1 и 2 статьи 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

В Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" также содержится разъяснение (пункты 1, 5), что должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства (пункт 1 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации.

По смыслу статей 15 и 393 ГК РФ, кредитор представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками. Должник вправе предъявить возражения относительно размера причиненных кредитору убытков, и представить доказательства, что кредитор мог уменьшить такие убытки, но не принял для этого разумных мер (статья 404 ГК РФ).

Согласно правовой позиции, изложенной в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 07.04.2016 N 305-ЭС15-16906, в случае выявления недостатков работ в период гарантийного срока бремя доказывания причин их возникновения, исключающих ответственность подрядчика за дефекты, возлагается на последнего.

Как установлено материалами дела застройщик был извещен о наличии недостатков в виде разрушенных ступеней 3,4,5 подъездов (пункт 2 акта от 26.02.2021). Указанные недостатки самостоятельно не устранил, в связи с чем, суд считает, действия истца по самостоятельному устранению указанных недостатков правомерными и осуществленными в интересах потребителей (собственником жилых помещений).

С учетом положений статей 15, 393 ГК РФ, истцом представлено достаточно доказательств, подтверждающих наличие и размер убытков, а также причинно-следственную связь между действиями ответчика, выразившимися в ненадлежащем выполнении работ, и понесенными расходами на устранение недостатков по ремонту ступеней 3,4,5 подъездов.

В доказательство размер расходов истцом в материалы дела представлена дефектная ведомость, локальный сметный расчет, акт выполненных работ.

Каких-либо контррасчетов в отношении правильности начисленных истцом убытков ответчиком не представлено.

С учетом изложенного, арбитражный суд считает требования истца о взыскании расходов истца на восстановительный ремонт разрушенных ступеней 3,4,5 подъездов в размере 484 091, 98 руб.  подлежащими удовлетворению.

При этом, в материалах дела отсутствуют доказательства обнаружения недостатков кровли многоквартирного дома и извещения ответчика об их обнаружении, в связи с чем, суд считает требования истца о взыскании расходов на ремонт кровли не подлежащими удовлетворению, так как истец не реализовал обязательное извещение ответчика о выявленных недостатках и необходимости их устранения.

В силу части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В соответствии со статьей 333.21. Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) заявленные истцом исковые требования подлежат оплате государственной пошлиной в сумме 19 003 руб.

Истец платежными поручениями №754, 753 от 12.12.2022 перечислил 19 003 руб. государственной пошлины.

На основании статьи 110 АПК РФ с учетом частичного удовлетворения исковых требований с ответчика в пользу истца следует взыскать 18 586 руб. расходов по государственной пошлине, в остальной части расходы по уплате государственной пошлины относятся на истца.

Руководствуясь статьями 65, 102, 110, 167-171, 180, 181 АПК РФ, арбитражный суд  

 

РЕШИЛ:

1. Обязать общество с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «БМ-ГРУПП», Воронежская область, г. Лиски (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в течение 30 календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу устранить в течении месяца с момента вступления в законную силу судебного акта выявленные в рамках гарантийного срока недостатки и дефекты многоквартирного дома, расположенного по адресу: 

<

...>, а именно: 

на стенах фасада устранить затекания, произвести восстановительные работы по устранению волосяных трещин по кирпичной кладке наружной стены со стороны территории двора (40 м.кв., подъезды №№4-7); 

на боковых тумбах входов в подъезды 4,5,7 устранить отслоение и вздутие штукатурного слоя (2 м.кв.), на металлических конструкциях входных групп подъездов 4,5,7 восстановить окрасочный слой по всей поверхности; 

устранить по цоколю следы намокания, трещины, обесцвечивания окрасочного слоя (56 м.кв., подъезды №№4-7); 

в 5 подъезде, в коридорах и лестничных площадках восстановить покрытие пола из керамической плитки (2 м.кв.), устранить отслоение штукатурного слоя сопряжения пола и лестничного марша; 

произвести восстановительные работы в подъездах 5,6,7 по устранению волосяных трещин на стыках плит перекрытия, трещин штукатурного слоя по стенам, над окнами и по углам (146 м.кв. – окрасить, 38 м.кв. -произвести оштукатуривание, 540 м/п - произвести шпатлевание); 

восстановить окрасочный слой в 6 подъезде на потолке 9 этажа;

восстановить окрасочный слой лестничных маршей 1 этажей (6,7 подъезд); 

привести в надлежащее состояние цоколь МКД  -26 м.кв.(подъезды №№4-7); 

привести в надлежащее состояние отмостку МКД(подъезды №№4-7) - устранить проседание/ямы (4 м.кв.) и проседание относительно цоколя (98 м/п); 

устранить нарушение керамического покрытия входной группы 5 подъезда (3 м.кв.); 

восстановить окрасочный слой входных дверей в подъезде № 7,6,5,4 (23 м.кв.); 

устранить отслоение керамического плинтуса в подъезде №6 (4 м/п), восстановить отделку - входной группы в подъезде № 7,5,4 - окрасить стену (кирпич - 3 м.кв.).

На основании пункта 3 статьи 174 Арбитражного процессуального кодекса РФ общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Тихий Дон», Воронежская область, г. Лиски (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) вправе осуществить соответствующие действия за счет общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «БМ-ГРУПП», Воронежская область, г. Лиски (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), со взысканием с него необходимых расходов в случае, если общество с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «БМ-ГРУПП», Воронежская область, г. Лиски (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) не исполнит решение в течение установленного срока.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «БМ-ГРУПП», Воронежская область, г. Лиски (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Тихий Дон», Воронежская область, г. Лиски (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)  484 091, 98 руб.  расходов на устранение недостатков, 18 586 руб. расходов по уплате государственной пошлины.

            В остальной части исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд и в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу в Арбитражный суд Центрального округа путем подачи жалобы через арбитражный суд, принявший решение.

  

Судья                                                                                                                      Г.В. Семенов