АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

420066, Республика Татарстан, г. Казань, ул. Красносельская, д. 20, тел. (843) 291-04-15

http://faspo.arbitr.ru   e-mail: info@faspo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Ф06-10454/2024

Дело № А55-6476/2024

г. Казань

13 декабря 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 11 декабря 2024 года.

Полный текст постановления изготовлен 13 декабря 2024 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Карповой В.А.,

судей: Ананьева Р.В., Фатхутдиновой А.Ф.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Сузько Н.В.,

при участии в судебном заседании с использованием системы веб-конференции представителя общества с ограниченной ответственностью «ИнСтрой» – ФИО1 (доверенность от 27.02.2024),

в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу администрации муниципального района Ставропольский Самарской области

на решение Арбитражного суда Самарской области от 05.07.2024 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.09.2024

по делу № А55-6476/2024

по заявлению общества с ограниченной ответственностью «ИнСтрой», г. Тольятти Самарской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), к администрации муниципального района Ставропольский Самарской области, с. Хрящевка Самарской области, с участием третьих лиц: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, г. Самара, филиала публично-правовая компания «Роскадастр», г. Самара (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), о признании незаконным постановления,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «ИнСтрой» (далее – ООО «ИнСтрой») обратилось в Арбитражный суд Самарской области с заявлением к администрации муниципального района Ставропольский Самарской области (далее – администрация) о признании незаконным постановление администрации от 26.12.2023 № 4927 и обязании устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя, путем издания распоряжения о предварительном согласовании предоставления обществу на праве аренды сроком на 49 лет земельного участка общей площадью 65 724 кв. м, с кадастровым номером ЗУ1, с видом разрешенного использования: для дальнейшей эксплуатации зданий, сооружений трудового лагеря «Гвардеец», цель использования земельного участка - для дальнейшей эксплуатации объектов недвижимости.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 05.07.2024, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.09.2024, заявленные требования удовлетворены полностью.

В кассационной жалобе администрация просит решение суда первой инстанции и постановление апелляционной инстанции отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований, по основаниям, изложенным в кассационной жалобе.

Информация о принятии кассационной жалобы к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ в соответствии со статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ). 

Законность обжалуемых судебных актов проверена в порядке, предусмотренном главой 35 АПК РФ по доводам, изложенным в кассационной жалобе. 

Как установлено судами в обжалованных судебных актах, на основании договора купли-продажи от 07.02.2022, заключенного между МУП г.о. Тольятти «Инвест-Проект» (продавец) и ООО «ИнСтрой» (покупатель) заявителю на праве собственности принадлежат следующие объекты капитального строительства:

– нежилое здание (лит. А) – Столовая Трудовой лагерь «Гвардеец», с кадастровым номером 63:09:1701002:569, общей площадью 873,6 кв. м, расположенное по адресу: 

<

...>;

– нежилое здание (лит. А1) - Спальный корпус № 1 Трудовой лагерь «Гвардеец», с кадастровым номером 63:09:1701002:563, общей площадью 244 кв. м, расположенное по адресу: 

<

...>;

– нежилое здание (лит. А2) – Спальный корпус № 2 Трудовой лагерь «Гвардеец», с кадастровым номером 63:09:1701002:570, общей площадью 242,3 кв. м, расположенное по адресу: 

<

...>;

– нежилое здание (лит. А3) - Спальный корпус № 3 Трудовой лагерь «Гвардеец», с кадастровым номером 63:09:1701002:565, общей площадью 242,8 кв. м, расположенное по адресу: 

<

...>;

– нежилое здание (лит. А4) - Спальный корпус № 4 Трудовой лагерь «Гвардеец», с кадастровым номером 63:09:1701002:559, общей площадью 242,7 кв. м, расположенное по адресу: 

<

...>;

– нежилое здание (лит. А5) - Спальный корпус № 5 Трудовой лагерь «Гвардеец», с кадастровым номером 63:09:1701002:567, общей площадью 241,1 кв. м, расположенное по адресу: 

<

...>;

– нежилое здание (лит. А6) - Спальный корпус № 6 Трудовой лагерь «Гвардеец», с кадастровым номером 63:09:1701002:568, общей площадью 239,1 кв. м, расположенное по адресу: 

<

...>;

– нежилое здание (лит. А7) - Спальный корпус № 7 Трудовой лагерь «Гвардеец», с кадастровым номером 63:09:1701002:566, общей площадью 236,2 кв. м, расположенное по адресу: 

<

...>;

– жилое здание (лит. А8) - Жилой домик (литера А8) Трудовой лагерь «Гвардеец», с кадастровым номером 63:09:1701002:560, общей площадью 125,4 кв. м, расположенное по адресу: 

<

...>;

– нежилое здание (лит. А9) - Кладовая Трудовой лагерь «Гвардеец», с кадастровым номером 63:09:1701002:564, общей площадью 48,9 кв. м, расположенное по адресу: 

<

...>;

– нежилое здание (лит. А10) - Спальный корпус № 10 Трудовой лагерь «Гвардеец», с кадастровым номером 63:09:1701002:571, общей площадью 191 кв. м, расположенное по адресу: 

<

...>;

– нежилое здание (лит. А11) - Сторожка Трудовой лагерь «Гвардеец», с кадастровым номером 63:09:1701002:562, общей площадью 29,9 кв. м, расположенное по адресу: 

<

...>;

– нежилое здание (лит. А12) - душевые и котельная Трудовой лагерь «Гвардеец», с кадастровым номером 63:09:1701002:561, общей площадью 193,9 кв. м, расположенное по адресу: 

<

...>.

Указанный договор между сторонами был заключен в порядке Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве) в ходе производства по делу о банкротстве продавца № А55-21097/2015.

Указанные объекты капитального строительства располагаются по месту размещения ранее существовавшего Трудового Лагеря «Гвардеец» по адресу: 

<

...>.

Заявитель, как собственник объектов капитальных зданий, расположенных на земельном участке, который предстоит образовать, обратился в администрацию с заявлением о предварительном согласовании предоставления испрашиваемого земельного участка на праве аренды.

Постановлением администрации от 26.12.2023 № 4927 ООО «ИнСтрой» отказано в предварительном согласовании земельного участка в аренду.

Считая указанное решение незаконным, нарушающим права и законные интересы общества в сфере предпринимательской деятельности, общество обратилось в суд с рассматриваемыми требованиями.

Арбитражный суд Поволжского округа, изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы, проверив законность обжалуемых судебных актов, считает судебные акты подлежащими отмене, а дело направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции по следующим основаниям.

В случае, когда для решения вопроса о предоставлении земельного участка требуется испрашиваемый земельный участок образовать, то в силу указаний, содержащихся в пункте 1 статьи 39.14 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), первоначальным этапом в получении права на земельный участок является процедура подготовки схемы расположения земельного участка и предварительного согласования предоставления земельного участка.

Согласно подпункту 2 пункта 8 статьи 39.15 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предварительном согласовании предоставления земельного участка, если земельный участок, который предстоит образовать, не может быть предоставлен заявителю по основаниям, указанных в подпунктах 1 - 13, 15 - 19, 22 и 23 пункта 1 статьи 39.16 ЗК РФ.

В пункте 1 статьи 39.16 ЗК РФ предусмотрено, что уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированной в постановлении от 01.03.2011 № 13535/10, собственник объекта недвижимости, требующий предоставления земельного участка под объектом в собственность, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации приобретенных объектов недвижимого имущества.

По общим правилам договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона. Без проведения торгов заключается договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса, на праве оперативного управления (подпункт 9 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ).

Размер испрашиваемого земельного участка непосредственно связан с функциональным назначением объекта.

Противоположное толкование ведет к тому, что, злоупотребляя правом, возможно без аукциона приобрести участок, размер которого многократно превышает площадь недвижимости, в связи с чем, размер испрашиваемого земельного участка должен быть экономически обоснованным.

В соответствии со статьями 1, 30, 38 Градостроительного кодекса Российской Федерации, предельные (минимальные и максимальные) размеры земельных участков определяются соответствующими градостроительными регламентами применительно к установленным этими регламентами видам разрешенного использования земельных участков и расположенных на них объектов недвижимого имущества.

Порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов урегулирован статьей 39.14 ЗК РФ.

Обязательным этапом предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в силу пункта 1 статьи 39.14 ЗК РФ является подготовка схемы расположения земельного участка в случае, если земельный участок предстоит образовать и не утвержден проект межевания территории, в границах которой предстоит образовать такой земельный участок, а также принятие решения о предварительном согласовании предоставления земельного участка в порядке, установленном статьей 39.15 настоящего Кодекса.

В соответствии с пунктом 1 статьи 11.9 ЗК РФ предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами.

Таким образом, собственник объекта недвижимости, требующий предоставления земельного участка под этим объектом, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации находящегося на нем объекта недвижимости, в том числе в заявленных целях.

Бремя доказывания необходимого размера подлежащего выкупу земельного участка возлагается на лицо, желающее его выкупить (определение Верховного Суда Российской Федерации от 26.04.2016 № 64-КГ16-2). Аналогичный подход и при желании оформления арендных отношений.

Согласно пункту 2 статьи 7 ЗК РФ правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

В соответствии с правовым подходом, сформулированным в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 № 309-ЭС15-11394, площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

Формирование земельного участка, занятого объектом недвижимости, должно осуществляться таким образом, чтобы собственник этого объекта имел возможность осуществлять его обслуживание и эксплуатацию, то есть в границы земельного участка должны входить как часть, которая занята объектом, так и часть, необходимая для его использования.

С учетом положений статей 1, 39.1, 39.3, 39.16, 39.20 ЗК РФ следует признать, что размер земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта недвижимости, поставлен в зависимость не только от площади объекта капитального строительства, расположенного на таком участке, но и от назначения этого объекта, целей его использования.

Согласно подпункту 1 пункта 8 статьи 39.15 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предварительном согласовании предоставления земельного участка, в частности, в случае, если схема расположения земельного участка, приложенная к заявлению о предварительном согласовании предоставления земельного участка, не может быть утверждена по основаниям, указанным в пункте 16 статьи 11.10 настоящего Кодекса.

На основании пункта 16 статьи 11.10 ЗК РФ основанием для отказа в утверждении схемы расположения земельного участка является: 1) несоответствие схемы расположения земельного участка ее форме, формату или требованиям к ее подготовке, которые установлены в соответствии с пунктом 12 настоящей статьи; 2) полное или частичное совпадение местоположения земельного участка, образование которого предусмотрено схемой его расположения, с местоположением земельного участка, образуемого в соответствии с ранее принятым решением об утверждении схемы расположения земельного участка, срок действия которого не истек; 3) разработка схемы расположения земельного участка с нарушением предусмотренных статьей 11.9 настоящего Кодекса требований к образуемым земельным участкам; 4) несоответствие схемы расположения земельного участка утвержденному проекту планировки территории, землеустроительной документации, положению об особо охраняемой природной территории; 5) расположение земельного участка, образование которого предусмотрено схемой расположения земельного участка, в границах территории, для которой утвержден проект межевания территории.

Статья 39.16 ЗК РФ содержит перечень оснований, при наличии хотя бы одного из которых уполномоченный орган вправе принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Согласно части 1 статьи 71 АПК РФ, Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Несоразмерность площади земельного участка площади объектов недвижимого имущества, которые на нем расположены, также является основанием для отказа в предоставления земельного участка.

Объекты недвижимости, принадлежащие обществу на праве собственности, не зарегистрированы как единый имущественный комплекс.

В соответствии с правовым подходом, сформулированным в пункте 24 Обзора практики Верховного Суда Российской Федерации № 3, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, предоставление уполномоченным органом государственной власти в собственность хозяйствующему субъекту земельного участка, на котором расположен объект недвижимости данного субъекта, площадью большей, чем это обусловлено объективными потребностями, без проведения публичных торгов является нарушением законодательства о защите конкуренции.

Само по себе наличие производственной необходимости для эксплуатации объекта недвижимости не является основанием для получения земельного участка в испрашиваемом размере. Под «объективными потребностями» в данном случае следует понимать площадь земельного участка, необходимую для эксплуатации объекта.

При этом понятия «производственная необходимость» и «объективные потребности» не тождественны, производственная необходимость может изменяться в зависимости от усмотрения хозяйствующего субъекта.

Как отмечено в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 № 309-ЭС15-11394, заявитель, обращаясь с требованием о предоставлении в собственность земельного участка под объектом недвижимости, обязан в порядке, предусмотренном статьей 65 АПК РФ, представить арбитражному суду доказательства, свидетельствующие о нарушении оспариваемым отказом его прав в сфере предпринимательской деятельности, в том числе обосновать тот факт, что для находящегося у него в собственности объекта недвижимости ему необходим земельный участок испрашиваемой площадью, а соответствующие доводы органа местного самоуправления (государственного органа) об отказе в приватизации земельного участка по основанию - несоразмерности заявленной площади подлежат оценке судом, исходя из представленных сторонами по делу доказательств и действующих норм права.

Между тем выводы судов о доказанности или недоказанности заявителем необходимости предоставления ему площади земельного участка, значительно превышающей площадь принадлежащих ему объекта недвижимости в обжалованных судебных актах отсутствует в связи с вышеуказанными требованиями законодательства и правовыми подходами по применении этих норм права.

Как и отсутствует вывод о возможности предоставления земельного участка при наличии на земельном участке разрушенных объектов.

Из правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 03.06.2014 № 1152/14, следует, что исключительное право собственника объекта недвижимости распространяется только на земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования, прошедший государственный кадастровый учет.

По смыслу положений ЗК РФ об исключительном праве на приобретение земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственниками расположенных на них объектов недвижимости, оно имеет целью обеспечение собственникам возможности эксплуатации таких объектов; земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могут быть предоставлены по указанному основанию только для целей эксплуатации уже существующих зданий, сооружений (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.11.2013 № 8536/13).

Таким образом, земельный участок, находящийся в публичной собственности, может быть предоставлен в аренду без проведения торгов на основании подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6, статьи 39.20 ЗК РФ собственнику существующего объекта недвижимого имущества, расположенного на этом земельном участке.

Как указывалось администрацией, на испрашиваемом земельном участке расположены в том числе полуразрушенные объекты недвижимости, поэтому в случае утраты недвижимостью свойств объекта гражданских прав, исключающих возможность его использования по целевому назначению, предоставление земельного участка для эксплуатации таких объектов является неправомерным.

При этом, как отмечалось ранее в письме Минэкономразвития России от 15.05.2014 № Д23и-1654, в случае утраты недвижимостью свойств объекта гражданских прав, исключающей возможность его использования в соответствии с первоначальным назначением, запись о праве собственности на это имущество не может быть сохранена в ЕГРП по причине ее недостоверности. 

Противоречия между правами на объект недвижимости и сведениями о нем, содержащимися в ЕГРП, в случае гибели или уничтожения такого объекта могут быть устранены как самим правообладателем, так и судом по иску лица, чьи права и законные интересы нарушаются сохранением записи о праве собственности на это недвижимое имущество.

В пункте 31 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4(2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.12.2018, сформулирована правовая позиция, согласно которой право на вещь не может существовать в отсутствие самой вещи. На основании пункта 1 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации и с учетом разъяснений, данных пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», в случае сноса объекта недвижимости право собственности на него прекращается по факту уничтожения (утраты физических свойств) имущества.

Суды не устанавливали возможность пользоваться объектами с учетом их технического состояния, и возможность предоставления земельного участка при наличии доводов администрации о разрушенном состоянии объектов. Указанным обстоятельствам судом оценка не дана.

При этом судами не устанавливалось, имеет ли общество право на предоставление испрашиваемого земельного участка в аренду без проведения торгов по иным основаниям, предусмотренным пунктами 2 - 4 статьи 39.6 ЗК РФ, в том числе сохранилось ли у такого землепользователя право на земельный участок в результате разрушения здания.

Указанные выводы суда основаны на правовых позициях, изложенных в постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 15.10.2019 по делу № А12-47117/2018(Определение Верховного Суда РФ от 27.01.2020 № 306-ЭС19-25905), постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 25.11.2021 по делу № А65-11998/2020 (Определение Верховного Суда от 24.03.2022 № 306-ЭС22-1612).

Поскольку судами первой и апелляционной инстанций определены не все юридически значимые обстоятельства и не дана оценка всем доводам сторон в отношении заявленных требований, судебные акты подлежат отмене, на основании части 1 статьи 288 АПК РФ, дело направлению  на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении дела суду необходимо дать всестороннюю оценку имеющимся в материалах дела доказательствам и доводам сторон в соответствии с требованиями главы 7 АПК РФ, по результатам чего установить все имеющие существенное значение для дела фактические обстоятельства и разрешить спор по существу, а также распределить расходы за рассмотрение дела, в том числе по кассационной жалобе.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области от 05.07.2024 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.09.2024 по делу № А55-6476/2024 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Самарской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные статьями 291.1, 291.2. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья                                   В.А. Карпова

Судьи                                                                          Р.В. Ананьев

                                                                           А.Ф. Фатхутдинова