ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А14-21682/2024

г. Воронеж

22 июля 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена  08 июля 2025 года.

     Постановление в полном объеме изготовлено   22 июля 2025 года.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего судьи

ФИО1,

судей

ФИО2,

ФИО3,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Джиоевой Е.И.,

при участии:

от Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Воронежской области: ФИО4, представитель по доверенности № 12/1 от 09.01.2025, паспорт гражданина РФ;

от общества с ограниченной ответственностью «Михайлов и К»: ФИО5, представитель по доверенности от 09.06.2025, представлено удостоверение адвоката    № 2279 от 15.12.2011;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Воронежской области на решение Арбитражного суда Воронежской области от 24 апреля 2025 года по делу № А14-21682/2024 

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Михайлов и К» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Воронежской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Михайлов и К» (далее - истец, ООО «Михайлов и К») обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Воронежской области (далее - ответчик) об урегулировании разногласий, возникших между обществом с ограниченной ответственностью «Михайлов и К» и Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Воронежской области в связи с заключением Договора купли-продажи федерального недвижимого имущества, являющегося собственностью Российской Федерации на основании Распоряжения №227-р от 30.10.2024 на земельный участок с кадастровым номером 36:34:0401031:580, общей площадью 433 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: нежилые здания и сооружения, местоположение: 

<

...> и нежилое здание. Лит. 1 А, 1Б, 1В, общей площадью 494,3 кв.м, с кадастровым номером 36:34:0401031:194, Инвентарный номер 9030; Условный номер 36:34:04:00-00-00:00:9030:2004-144-9, расположенное по адресу: 

<

...>, изложив п. 2.1 указанного договора в следующей редакции:

«п.2.1. Цена Объектов, указанных в пункте 1.2. Договора составляет 9597881 (девять миллионов пятьсот девяносто семь тысяч восемьсот восемьдесят один) рубль без учета НДС» (с учетом уточнения требований, принятых судом в порядке ст. 49 АПК РФ).

Определением суда от 17.02.2025 по делу назначена судебная экспертиза, судебное разбирательство откладывалось.

26.03.2025 в адрес суда поступило заключение эксперта.

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 24.04.2025 года исковые требования удовлетворены.

Урегулированы разногласия, возникшие между обществом с ограниченной ответственностью «Михайлов и К» и Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Воронежской области в связи с заключением Договора купли-продажи федерального недвижимого имущества, являющегося собственностью Российской Федерации на основании Распоряжения №227-р от 30.10.2024 на земельный участок с кадастровым номером 36:34:0401031:580, общей площадью 433 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: нежилые здания и сооружения, местоположение: 

<

...> и нежилое здание. Лит. 1 А, 1Б, 1В. общей площадью 494,3 кв.м, с кадастровым номером 36:34:0401031:194, Инвентарный номер 9030; Условный номер 36:34:04:00-00-00:00:9030:2004-144-9, расположенное по адресу: 

<

...>, изложив п. 2.1 указанного договора в следующей редакции:

«п.2.1. Цена Объектов, указанных в пункте 1.2. Договора составляет 9 597 881 (девять миллионов пятьсот девяносто семь тысяч восемьсот восемьдесят один) рубль без учета НДС».

Не согласившись с принятым судебным актом, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, ответчик обратился в суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование своего несогласия с обжалуемым судебным актом заявитель ссылается на отсутствие извещения о судебном разбирательстве по делу после отложения судебного разбирательства 17.02.2025.

От ООО «Михайлов и К» поступил отзыв на апелляционную жалобу, согласно которому истец ссылается на законность и обоснованность обжалуемого решения, указывает на то, что ответчик был надлежащим образом извещен о судебном разбирательстве по делу, имел право изложить свою правовую позицию, принять участие в деле.

Заявитель поддержал доводы апелляционной жалобы, считая обжалуемое решение незаконным и необоснованным, просил суд его отменить и принять по делу новый судебный акт.

Представитель ООО «Михайлов и К» возражал против доводов апелляционной жалобы, просил суд оставить решение без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения. 

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия находит решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям. 

Как следует из материалов дела и установлено судом, при заключении договора купли-продажи федерального недвижимого имущества, являющегося собственностью Российской Федерации (далее - договор) на земельный участок с кадастровым номером 36:34:0401031:580, общей площадью 433 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: нежилые здания и сооружения, местоположение: 

<

...> и нежилое здание. Лит. 1А, 1Б. 1В. общей площадью 494,3 кв.м., с кадастровым номером 36:34:0401031:194, инвентарный номер 9030, условный номер 36:34:04:00-00-00:00:9030:2004-144-9, расположенное по адресу: 

<

...> (далее - объект недвижимости) между ООО «Михайлов и К» и Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Воронежской области возникли разногласия в отношении п. 2.1 проекта договора.

Разногласия касаются определения размера выкупной стоимости. По мнению ООО «Михайлов и К» предложенная ответчиком цена не является достоверной рыночной ценой, т.к. оценка производилась без осмотра здания и без учета его реального состояния.

Ответчик предлагает следующую редакцию спорного п. 2.1 проекта договора: «Цена объектов, указанных в пункте 1.2. договора составляет 29 759 318 (двадцать девять миллионов семьсот пятьдесят девять тысяч триста восемнадцать) рублей 00 копеек, без учета НДС». Рыночная стоимость определена ответчиком на основании отчета об оценке №АФК/РИ/2024-475/1 от 05.08.2024 выполненного по состоянию на 05.08.2024 и экспертного заключения Саморегулируемой организацией Региональная ассоциация оценщиков от 22.10.2024 № 77/180924/351.

Истцом была предложена следующая редакция спорного п. 2.1 проекта договора: «Цена объектов, указанных в пункте 1.2. договора составляет 8 276 000 (Восемь миллионов двести семьдесят шесть тысяч) рублей, без учета НДС». Рыночная стоимость определена истцом на основании отчета №4060/11/24 от 25.11.2024 г., выполненного ООО Консалтинговая компания «Воронеж - Кадастр», по состоянию на 25.11.2024 года.

28.11.2024 истец нарочным направил ответчику протокол разногласий к проекту договора и требование об урегулировании указанных разногласий в срок до 03.12.2024 года. 

Ответчик протокол разногласий не согласовал, ответа не направил.

Ссылаясь на возникшие между сторонами разногласиями при заключении договора купли-продажи продажи недвижимого имущества,  истец обратился с настоящим иском в суд.

Принимая обжалуемый судебный акт, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.

В силу пунктов 1, 4 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора; условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Согласно пункту 4 статьи 445 ГК РФ если сторона, для которой в соответствии с данным кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

По смыслу изложенных правовых норм заключение договора обязательно исключительно для той стороны, в отношении которой Гражданским кодексом Российской Федерации или иным законом установлена обязанность по его заключению, либо если такая сторона приняла на себя обязательство по заключению соответствующего договора.

Согласно Определению Конституционного Суда РФ от 08.02.2011 г. № ячс131-О-О при заключении договоров о продаже субъектам малого и среднего предпринимательства муниципального имущества муниципальные образования, выступающие в отношениях, регулируемых гражданским законодательством, на равных началах с другими участниками гражданского оборота (пункт 1 статьи 124 Гражданского кодекса Российской Федерации), вправе действовать своей волей в своем интересе, поскольку это право не ограничено основанным на Конституции Российской Федерации федеральным законом. Вместе с тем, определяя условия этих договоров, включая порядок оплаты приватизируемого имущества, органы местного самоуправления не должны включать в них требования, которые для субъектов малого и среднего предпринимательства фактически означали бы невозможность реализации установленного законом права на приобретение арендуемых ими объектов недвижимости путем выкупа.

За разрешением возникающих в таких случаях разногласий (в том числе относительно размера первоначального платежа - если предполагается оплата в рассрочку) стороны вправе обратиться в арбитражный суд, который при рассмотрении конкретного спора не должен ограничиваться формальным установлением фактов, поскольку это умаляло бы закрепленное статьей 46 Конституции Российской Федерации право на судебную защиту и противоречило бы требованиям реального обеспечения прав и свобод граждан правосудием (Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 6 июня 1995 года № 7-П и от 3 ноября 1998 года № 25-П). Давая оценку предложению о размере первоначального платежа по договору купли-продажи, арбитражный суд на основе имеющихся в деле доказательств может разрешить вопрос о соблюдении сторонами общего запрета злоупотребления правом (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации), в частности - исходя из того, что государство, закрепляя в законе право на приватизацию, обязано обеспечить возможность его осуществления, гарантируя при передаче имущества в собственность субъектов частного права соблюдение конституционных принципов и норм (Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 3 ноября 1998 года № 25 -П), - установить, позволяют ли предложенные муниципальным образованием условия субъекту малого или среднего предпринимательства воспользоваться правом на рассрочку оплаты приобретаемого им имущества и тем самым реализовать свое право на приватизацию.

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ).

Из положений статей 3, 4, 6 Закона № 159-ФЗ в совокупности следует, что заключение компетентным органом местного самоуправления с субъектом малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 названного Закона критериям, договора купли-продажи арендуемого муниципального имущества является обязательным, в связи с чем возникшие при заключении такого договора разногласия в силу статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации могут быть переданы на рассмотрение арбитражного суда.

В силу статьи 3 Закона № 159-ФЗ отчуждение имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности льготной категории покупателей производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон № 135-ФЗ).

В пункте 2 части 8 статьи 4 Закона № 159-ФЗ указано, что субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

Как следует из статьи 12 Закона № 135-ФЗ, итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Законом № 135-ФЗ признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно пункту 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона № 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

В рамках рассмотрения дела определением суда от 17.02.2025 назначена судебная экспертиза, проведение которой было поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Цитадель Эксперт» (394006, 

<

...>) ФИО6.

Согласно поступившему в материалы дела экспертному заключению  от 26.03.2025 были сформулированы следующие выводы:

рыночная стоимость единого объекта недвижимого имущества по состоянию на 23.04.2024 г. составляет 9 597 881 (Девять миллионов пятьсот девяносто семь тысяч восемьсот восемьдесят один) рубль, 00 копеек, в том числе:

рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 36:34:0401031:580, общей площадью 433 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: нежилые здания: сооружения, местоположение: 

<

...> составляет 5 808 695 (Пять миллионов восемьсот восемь тысяч шестьсот девяносто пять) рублей, 00 копеек;

рыночная стоимость нежилого здания Лит. 1А, 1Б, 1В, общей площадью 494.3 кв.м, с кадастровым номером 36:34:0401031:194, Инвентарный номер 9030: Условный номер 36:34:04:00-00-00:00:9030:2004-144-9, расположенного по адресу: 

<

...> составляет 3 789 186 (Три миллиона семьсот восемьдесят девять тысяч сто восемьдесят шесть) рублей, 00 копеек.

Представленное в дело заключение эксперта №10/03/25-04 от 24.03.2025 соответствует требованиям статей 82, 83, 86 АПК РФ, в нем отражены все предусмотренные частью 2 статьи 86 АПК РФ сведения, оно основано на материалах дела, является ясным, противоречия в выводах эксперта отсутствуют.

Согласно представленному истцом отчету №4060/11/24 от 25.11.2024, выполненному ООО Консалтинговая компания «Воронеж - Кадастр» стоимость единого объекта недвижимого имущества составляла 8 276 000 (Восемь миллионов двести семьдесят шесть тысяч) рублей.

С учетом уточнений требований и выводов судебной экспертизы, истец просил урегулировать разногласия, указав в п. 2.1 Цену Объектов, указанных в пункте 1.2. Договора в размере 9 597 881 (девять миллионов пятьсот девяносто семь тысяч восемьсот восемьдесят один) рубль без учета НДС.

Оспаривая выводы экспертизы, со ссылкой на отчет об оценке №АФК/РИ/2024-475/1 от 05.08.2024, ответчик полагает, что цена объектов составляет 29 759 318 (двадцать девять миллионов семьсот пятьдесят девять тысяч триста восемнадцать) рублей 00 копеек.

Между тем, указанный отчет подготовлен вне рамок судебного разбирательства, эксперт не был предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ, а причиной возникших разногласий явилась различная оценка, проведенная в отчетах истца и ответчика, 

В настоящем случае, выводы судебной экспертизы 26.03.2025, признанной судом в качестве относимого и допустимого доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, позволяют суду устранить выявленные разногласия сторон, установив цену спорного объекта недвижимости.

Иных доказательств оценки, помимо отчета об оценке №АФК/РИ/2024-475/1 от 05.08.2024 ответчик не представил, ходатайство о назначении по делу дополнительной, либо повторной экспертизы, в том числе в суде апелляционной инстанции не заявил.

Довод ответчика о том, что он не был извещен о судебном разбирательстве по делу после отложения судебного разбирательства 17.02.2025, судом отклоняется.

Согласно п. 6 ст. 121 АПК РФ лица, участвующие в деле, после получения определения о принятии искового заявления или заявления к производству и возбуждении производства по делу, а лица, вступившие в дело или привлеченные к участию в деле позднее, и иные участники арбитражного процесса после получения первого судебного акта по рассматриваемому делу самостоятельно предпринимают меры по получению информации о движении дела с использованием любых источников такой информации и любых средств связи.

Лица, участвующие в деле, несут риск наступления неблагоприятных последствий в результате непринятия мер по получению информации о движении дела, если суд располагает информацией о том, что указанные лица надлежащим образом извещены о начавшемся процессе, за исключением случаев, когда лицами, участвующими в деле, меры по получению информации не могли быть приняты в силу чрезвычайных и непредотвратимых обстоятельств.

В соответствии с пунктом 9.5 части 9 Инструкции по делопроизводству в арбитражных судах Российской Федерации (первой, апелляционной и кассационной инстанций), утвержденной Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.12.2013 № 100, тексты всех судебных актов, за исключением текстов судебных актов, которые содержат сведения, составляющие государственную и иную охраняемую законом тайну, размещаются в информационном ресурсе «Картотека арбитражных дел», автоматизированной системе «Банк решений арбитражных судов» в сети «Интернет» в полном объеме через 24 часа с момента их подписания в системе автоматизации судопроизводства.

Определение суда об отложении судебного разбирательство от 17.02.2025 опубликовано в Картотеке арбитражных дел, находящейся в общем доступе, 19.02.2025, информация о перерыве судебного заседания 08.04.2025 опубликована 08.04.2025, информация о перерыве судебного заседания 15.04.2025 опубликована 15.04.2025.

Материалы дела содержат доказательства надлежащего извещения истца о судебном разбирательстве по делу (т. 3, л.д. 2), а также участия представителя истца в судебном заседании 17.02.2025.

Таким образом, истец был извещен о судебном разбирательстве по делу и в силу п. 6 ст. 121 АПК РФ должен был самостоятельно предпринять меры по получению информации о движении дела с использованием любых источников такой информации и любых средств связи.

Постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» в пункте 42 разъяснено, что при принятии решения об обязании заключить договор или об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, суд в резолютивной части решения указывает условия этого договора, который считается заключенным на этих условиях с момента вступления в законную силу решения суда (пункт 4 статьи 445 Гражданского кодекса). При этом дополнительных действий сторон (подписание двустороннего документа, обмен документами, содержащими оферту и ее акцепт, и т.п.) не требуется.

Согласно положениям пунктов 39, 40 указанного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 если при рассмотрении искового заявления о понуждении заключить договор или об урегулировании разногласий по условиям договора суд установит, что стороны не сослались на необходимость согласования какого-либо существенного условия и соглашение сторон по нему отсутствует, вопрос о таком условии выносится судом на обсуждение сторон (статья 56 ГПК РФ, статья 65 АПК РФ). Равным образом в случае, когда между сторонами отсутствует спор по части условий, суд может вынести на обсуждение сторон вопрос о соотношении таких условий со спорными условиями. По итогам обсуждения суд, учитывая, в частности, мнения сторон по названным вопросам, обычную договорную практику, особенности конкретного договора и иные обстоятельства дела, принимает решение о редакции условий договора, в том числе отличной от предложенных сторонами (пункт 4 статьи 445, пункт 1 статьи 446 ГК РФ).

При наличии возражений стороны относительно определения условия договора диспозитивной нормой, выразившихся, например, в представлении иной редакции условия, суд может утвердить условие в редакции, отличной от диспозитивной нормы, указав мотивы принятия такого решения, в частности особые обстоятельства рассматриваемого спора (абзац второй пункта 4 статьи 421 ГК РФ).

Исследовав и оценив в совокупности и взаимной связи представленные в дело доказательства, установив необходимые для разрешения спора обстоятельства, суд первой инстанции правомерно удовлетворил исковые требования в полном объеме, урегулировал разногласия сторон, путем изложения п. 2.1 договора в следующей редакции: «п.2.1. Цена Объектов, указанных в пункте 1.2. Договора составляет 9597881 (девять миллионов пятьсот девяносто семь тысяч восемьсот восемьдесят один) рубль без учета НДС».

Доводов, основанных на доказательственной базе и позволяющих отменить обжалуемый судебный акт, апелляционная жалоба не содержит, в связи с чем удовлетворению не подлежит.

Нарушений норм процессуального законодательства, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены принятых судебных актов, допущено не было.

В силу положений ст. 110 АПК РФ судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

В силу статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации заявитель апелляционной жалобы освобожден от уплаты государственной пошлины при обращении в арбитражные суды.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 266 – 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Воронежской области от 24 апреля 2025 года по делу № А14-21682/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Воронежской области – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

ФИО1 

Судьи

ФИО2

ФИО3