Арбитражный суд Волгоградской области

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

 

город Волгоград                                                                                                

«16» февраля 2021 года                                                                        Дело № А12-1573/2020

 

Резолютивная часть решения объявлена 16 февраля 2021 года.

Полный текст решения изготовлен 16 февраля 2021 года. 

 

Арбитражный суд Волгоградской области в составе судьи Лебедева А.М., 

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Федоровой А.С.,

при участии:

от истца: представителя ФИО1 по доверенности № 62 от 29.09.2020,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело

по иску Департамента муниципального имущества администрации Волгограда (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 315344300037141) 

при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, акционерного общества «Тандер»

об обязании привести помещение в первоначальное состояние, о взыскании неустойки, 

 

УСТАНОВИЛ:

Департамент муниципального имущества администрации Волгограда (далее – истец, департамент) обратился в Арбитражный суд Волгоградской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ответчик, предприниматель) об обязании привести за свой счет нежилое помещение общей площадью 155,6 кв.м. с кадастровым номером №34:34:070000:0000, расположенное по ул.им. Кирова, 113 в первоначальное состояние в соответствие с техническим паспортом, составленным ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» по состоянию на 02.09.2008г. и взыскании неустойки в размере 31 312 руб. 94 коп.

Исковые требования мотивированы тем, что ответчиком нарушены условия договора аренды № 6/1533 от 08.04.2019 в части проведения без письменного разрешения арендодателя перепланировки помещений. В дополнениях истец также сослался на нарушение ответчиком пункта 2.4.4 договора – не представление копий договоров на водо-, тепло-, электроснабжение и водоотведение арендуемого недвижимого имущества.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено акционерно общество «Тандер» (далее – третье лицо, общество).

В отзыве ответчик возражает против удовлетворения исковых требований по следующим основаниям:

- на момент заключения спорного договора не было документально зафиксировано состояние спорных помещений;

- письмом от 01.10.2019 предприниматель представил в адрес департамента техническую документацию и договоры, заключенные со снабжающими организациями;

- департамент не учел, что письмом от 20.09.2019 № 20841/оуи он сообщил предпринимателю, что на основании ранее полученного пакета документов был подготовлен пакет документов и направлен в адрес администрации Кировского района г. Волгограда в целях соответствующего согласования перепланировки;

- указанное свидетельствует о том, что доводы истца о проведении предпринимателем самовольной перепланировки являются несостоятельными по причине того, что истец не доказал, что именно ответчик произвел перепланировку помещений (на момент заключения договора помещение уже было в перепланированном состоянии);

- истцом не соблюден претензионный порядок урегулирования спора;

- истец не подтвердил капитальный характер перепланировок, как того требуют положения пункта 2.2.9 договора.

В отношении ответчика и третьего лица дело рассматривалось в порядке, определенном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

От ответчика поступило ходатайство об отложении судебного разбирательства, мотивированное занятостью представителя в другом процессе.

Согласно части 3 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если лицо, участвующее в деле и извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, заявило ходатайство об отложении судебного разбирательства с обоснованием причины неявки в судебное заседание, арбитражный суд может отложить судебное разбирательство, если признает причины неявки уважительными.

Отложение судебного разбирательства является правом суда, а не его обязанностью. При рассмотрении соответствующего ходатайства суд учитывает конкретные обстоятельства и рассматривает представленные стороной доказательства.

Суду не представлено доказательств того, что дело не может быть рассмотрено в данном судебном заседании. Участие представителя в другом судебном заседании не препятствует ответчику в обеспечении своей явки, равно как и не лишает его возможности направить в суд другого представителя.

С учетом изложенного, в удовлетворении ходатайства об отложении судебного разбирательства надлежит отказать.

Ранее при рассмотрении настоящего дела ответчиком было заявлено ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы, на разрешение которой просил поставить следующий вопрос: относятся ли работы, выполненные в помещении, расположенном по адресу: 

<

...>, связанные с перепланировкой помещения, к работам капитального характера или нет?

В соответствии с частью 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вопрос о назначении экспертизы отнесен на усмотрение арбитражного суда и разрешается в зависимости от необходимости разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний. Назначение экспертизы является способом получения доказательств по делу и направлено на всестороннее, полное и объективное его рассмотрение, находятся в компетенции суда, разрешающего дело по существу.

Согласно выраженной в постановлении Президиума ВАС РФ от 09.03.2011 № 13765/10 правовой позиции, судебная экспертиза назначается судом в случаях, когда вопросы права нельзя разрешить без оценки фактов, для установления которых требуются специальные познания, следовательно, требование одной из сторон о назначении судебной экспертизы не создает обязанности суда ее назначить.

По смыслу названных норм суд может отказать в назначении экспертизы, если у него исходя из оценки уже имеющихся в деле доказательств сложилось убеждение, что имеющиеся доказательства в достаточной мере подтверждают или опровергают то или иное обстоятельство.

В настоящем споре суд не усматривает оснований для назначения по делу судебной экспертизы, поскольку имеющиеся в материалах дела доказательства в полной мере устанавливают все обстоятельства спора, удовлетворение ходатайства о назначении судебной экспертизы в данном случае приведет к необоснованному затягиванию рассмотрения дела и увеличению судебных издержек сторон.

Представитель истца поддержала исковые требования в полном объеме.

Изучив материалы дела, доводы искового заявления и отзыва, выслушав представителя истца, арбитражный суд пришёл к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований в силу следующего. 

Как следует из материалов дела, 20.03.2019 департаментом проведены торги в форме открытого аукциона на право заключения договора аренды муниципального имущества - нежилого помещения расположенного по адресу: 

<

...>, общей площадью 155,6 кв.м.

Результаты проводимых торгов были оформлены протоколом проведения открытого аукциона от 20.03.2019 № 693/2-24, согласно которому, победителем торгов по лоту № 24 был признан ИП ФИО3

08.04.2019 на основании вышеуказанного протокола между департаментом (арендодатель) и ИП ФИО3 (арендатор) был заключен договор аренды № 6/1533-19, по условиям которого арендодатель сдал, а арендатор принял в аренду недвижимое имущество муниципальной имущественной казны Волгограда – нежилое помещение: 1-й этаж – 155,6 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>. При этом акт приема-передачи недвижимого имущества между сторонам не составляется. Недвижимое имущество передано арендодателем и принято арендатором в день начала срока действия, указанного в договоре.

Согласно пункту 1.2 договора арендованное имущество будет использоваться для деятельности, не запрещенной действующим законодательством. 

Перечень помещений и их площадей, выкопировка из поэтажного плана помещений, передаваемых в аренду, прилагаются к договору и являются его неотъемлемой частью (приложение № 1), при этом технический паспорт не передается (пункт 1.3 договора).

Согласно пункту 1.6 договора может быть передано в субаренду третьим лицам в соответствии с действующим законодательством с письменного разрешения арендодателя и при отсутствии задолженности по арендным платежам и пени.

Недвижимое имущество, указанное в пункте 1.1 договора, осмотрено арендатором, находится в исправном состоянии (с учетом нормального износа), позволяющем его использование в соответствии с назначением недвижимого имущества и условиями договора (пункт 1.7 договора).

Пунктом 2.2 договора предусмотрены обязанности арендатора, в том числе:

- содержать арендуемое недвижимое имущество в исправном состоянии, в соответствии с установленными законодательством нормами и правилами использования помещений (зданий), в том числе санитарными нормами и правилами, правилами пожарной безопасности, нормами законодательства об охране памятников истории и культуры, иными нормами, настоящим договором, производить его текущий ремонт (пункт 2.2.3 договора);

- оформить договоры: на техническое обслуживание арендуемого объекта; на водо-, тепло-, электроснабжение и водоотведение арендуемого имущества непосредственно с организациями, представляющими указанные услуги (пункт 2.2.4 договора);

- не производить в арендуемом имуществе без письменного разрешения арендодателя прокладку сетей, скрытых и открытых проводок коммуникаций, перепланировок, переоборудования и другие улучшения капитального характера. В случае обнаружения арендодателем самовольно перепланировок капитального характера, нарушения целостность стен, перегородок или перекрытий капитального характера, переделок или прокладку сетей, таковые должны быть ликвидированы арендатором, а недвижимое имущество приведено в прежнее состояние за счет арендатора в срок, определяемый односторонним предписанием арендодателя (пункт 2.2.9 договора);

- в случае изготовления по инициативе арендатора нового технического (кадастрового) паспорта на арендованное недвижимое имущество, один экземпляр такого паспорта арендатор обязан передать арендодателю не позднее 1 месяца с момента изготовления (пункт 2.2.17 договора).

Согласно пункту 4.1 договора размер арендной платы определен на основании протокола аукциона № 693/2-24 от 20.03.2019 и установлен в сумме 52 188,24 руб. в месяц.

За невыполнение обязательств, предусмотренных пунктами 2.2.1, 2.2.2, 2.2.7, 2.2.9 договора, арендатор уплачивает арендодателю неустойку в размере 5% годовой арендной платы (пункт 5.4 договора).

19.08.2019 департаментом была проведена проверка использования спорного объекта, по результатам которой установлено, что при входе  в помещение расположена вывеска «Магнит Косметик»; помещение используется под магазин розничной торговли промышленными товарами; субаренда оформлена в установленном порядке 16.04.2019 (АО «Тандер»); визуальный осмотр свидетельствует, что в помещении произведена не согласованная в установленном порядке перепланировка, а именно: демонтированы перегородки между помещениями 1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11,12,13; возведены перегородки в помещении 12,13 для организации помещений санузла, коридора и туалета; оконный проем в помещении 3 преобразован в дверь; возведен холодный тамбур перед входом в торговый зал (акт осмотра от 19.08.2019 – том 1, л.д. 10). Указанный акт был вручен ответчику 20.08.2019, что подтверждается его отметкой о получении.

Как указывает департамент, им не было дано согласие на перепланировку спорного помещения.

Письмом № 18567 от 21.08.2019 департамент предложил предпринимателю в срок до 01.10.2019 привести за свой счет арендуемое нежилое помещение в прежнее состояние либо узаконить в установленном порядке произведенную перепланировку и предоставить новую техническую документацию на недвижимое имущество, а также уплатить неустойку в размере 5% годовой арендной платы, что составляет 31 312 руб. 94 коп.

Поскольку данная претензия была оставлена ответчиком без удовлетворения, департамент инициировал настоящее судебное разбирательство.

Ссылка предпринимателя на наличие оснований для применения к спорным правоотношениям положений пункта 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отклоняется судом, поскольку, письмом № 18567 от 21.08.2019 ответчик был поставлен в известность о намерениях департамента инициировать настоящее судебное разбирательство. 

Кроме того, несоблюдение претензионного порядка не может являться безусловным основанием для оставления иска без рассмотрения, так как такое решение может привести к необоснованному затягиванию разрешения возникшего спора и ущемлению прав одной из его сторон (пункт 4 раздела II Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4).

Досудебный, претензионный порядок разрешения споров служит целям добровольной реализации гражданско-правовых обязанностей без обращения за защитой в суд. Таким образом, оставляя исковое заявление без рассмотрения ввиду несоблюдения претензионного порядка урегулирования спора, суд должен исходить из реальной возможности погашения конфликта между сторонами при наличии воли сторон к совершению соответствующих действий, направленных на разрешение спора. При наличии доказательств, свидетельствующих о невозможности досудебного урегулирования спора, иск подлежит рассмотрению в суде.

Из материалов дела не усматривается намерение ответчика добровольно и оперативно урегулировать возникший спор во внесудебном порядке, как после получения претензии, так и после предъявления иска, поэтому оставление заявления без рассмотрения может привести к необоснованному затягиванию разрешения возникшего спора и ущемлению прав одной из его сторон. 

Регулирование спорных отношений осуществляется нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. В свою очередь, арендатор в силу пункта 1 статьи 614 Кодекса обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Согласно пункту 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены - в соответствии с назначением имущества.

Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу, предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, если иное не установлено Кодексом, другими законами и иными правовыми актами (пункт 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков (пункт 3 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При этом последствия нарушения использования арендованного имущества не всегда связаны с расторжением договора по требованию арендодателя. Арендодатель не лишен права требовать устранения допущенных нарушений.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 15.01.2013 № 153 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения», в случае, когда арендатор использует имущество вопреки условиям договора аренды, иск арендодателя к арендатору о прекращении соответствующих действий должен квалифицироваться арбитражным судом как договорное требование, а не как иск об устранении нарушения права, не связанного с лишением владения.

Таким образом, департаментом выбран способ защиты нарушенного права, соответствующий положениям статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации и спорному договору.

Согласно статье 309 Кодекса обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со статьей 310 Кодекса односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В силу положений статей 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Факт нахождения спорного помещения во владении ответчика подтвержден материалами дела, по существу не оспорен. 

Довод ответчика о том, что на момент заключения спорного договора не было документально зафиксировано состояние спорных помещений, отклоняется судом в силу следующего.

Перечень помещений и их площадей, выкопировка из поэтажного плана помещений, передаваемых в аренду, прилагаются к договору и являются его неотъемлемой частью (приложение № 1), при этом технический паспорт не передается (пункт 1.3 договора).

Недвижимое имущество, указанное в пункте 1.1 договора, осмотрено арендатором, находится в исправном состоянии (с учетом нормального износа), позволяющем его использование в соответствии с назначением недвижимого имущества и условиями договора (пункт 1.7 договора).

Из приложения № 1 к договору аренды усматривается техническое состояние спорного помещения, в том числе наличие стен, перегородок, окон, а также площадь всего объекта.

Предприниматель подписал договор без возражений, что свидетельствует о том, что им был удостоверен факт принятия в аренду именно того помещения, характеристики которого отражены в приложении № 1 к договору. 

Также суд отмечает, что выкопировка из технического паспорта (приложение № 1 к договору) полностью соответствует как плану нежилого помещения в техническом паспорте, составленным ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» по состоянию на 02.09.2008, так и приложению к договору аренды № 7/1372/КН от 16.10.2015 (договор заключен с прежним арендатором помещений).

Доказательства того, что на момент заключения спорного договора помещения фактически не соответствовали экспликации, отраженной в приложении № 1 к договору, ответчик в нарушение положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представил.

При этом суд отмечает, что при заключении договора субаренды от 25.06.2019 предприниматель и общество составили план-схему спорного объекта (приложение № 1 к договору субаренды), из которого усматривается наличие иных технических характеристик объекта по сравнению с его характеристиками, отраженными в договоре аренды от 08.04.2019.

В материалы дела представлено письмо департамента от 26.04.2019 № 9230/ОУИ, направленное в адрес предпринимателя, следующего содержания: 

«Рассмотрев ваше обращение, сообщаем, что департамент дает согласие на изготовление проектной документации на проведение перепланировки (реконструкции) арендуемого по договору № 6/1533-19 от 08.04.2019 объекта недвижимости муниципальной имущественной казны Волгограда площадью 155,6 кв.м. по ул. им. Кирова, 113, за счет собственных средств. 

Вопрос о согласовании проведения работ по перепланировке (реконструкции) вышеуказанного объекта недвижимости будет рассмотрен после предоставления в департамент проектной документации. 

Кроме этого, сообщаем, что проведение работ должно осуществляться с полным соблюдением требований, установленных Градостроительным и Жилищным кодексами Российской Федерации. После завершения работ новая техническая документация на объект по ул. им. Кирова, 113, изготовленная в соответствии с пунктом 2.2.17 договора аренды на средства арендатора, не позднее одного месяца с момента изготовления должна быть передана в департамент». 

Также в материалы дела представлено письмо департамента от 20.09.2019 № 2084/ОУИ, из содержания которого усматривается, что предприниматель представлял истцу проект перепланировки спорного помещения, а департамент подготовил и направил в адрес администрации Кировского района Волгограда пакет документов на согласование проведения перепланировки данного помещения (том 2, л.д. 133).

В письме от 25.10.2019 № 23642/ОУИ департамент сообщил, что архитектурно-строительные решения по изменению объекта недвижимого имущества, содержащиеся в представленном предпринимателем проекте перепланировки встроенного нежилого помещения, затрагивают не только объект муниципальной собственности, но и общее имущество собственников многоквартирного дома (фасад и земельный участок), в связи с чем отсутствуют основания для согласования данного проекта перепланировки.

Данными письмами подтверждено то, что предприниматель предпринимал меры к легализации перепланировки, однако уполномоченный орган отказал в согласовании, в том числе, по причине воздействия на общее имущество МКД.

Доказательств оспаривания данного отказа в судебном порядке не представлено.

Согласно пункту 2.2.9 договора предусмотрено обязанность арендатора не производить в арендуемом имуществе без письменного разрешения арендодателя прокладку сетей, скрытых и открытых проводок коммуникаций, перепланировок, переоборудования и другие улучшения капитального характера. В случае обнаружения арендодателем самовольно перепланировок капитального характера, нарушения целостность стен, перегородок или перекрытий капитального характера, переделок или прокладку сетей, таковые должны быть ликвидированы арендатором, а недвижимое имущество приведено в прежнее состояние за счет арендатора в срок, определяемый односторонним предписанием арендодателя.

Вопреки доводам ответчикам суд отмечает, что из буквального толкования данного пункта договора следует, что арендатор обязан согласовывать любую перепланировку помещения, представляющую собой изменение его конфигурации, к которой относится перечень работ, отраженных в акте осмотра от 19.08.2019.

Поскольку ответчик не представил доказательств получения разрешения департамента на проведение перепланировки спорного помещения, постольку иск в части возложения на предпринимателя обязанности по приведению объекта в первоначальное состояние подлежит удовлетворению.

Также истец просил взыскать с ответчика 31 312 руб. 94 коп. неустойки.

Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации одним из способов защиты гражданских прав является взыскание неустойки.

В силу пункта 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться, в том числе, неустойкой.

Положениями статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

Согласно пункту 4.1 договора размер арендной платы определен на основании протокола аукциона № 693/2-24 от 20.03.2019 и установлен в сумме 52 188,24 руб. в месяц.

За невыполнение обязательств, предусмотренных пунктами 2.2.1, 2.2.2, 2.2.7, 2.2.9 договора, арендатор уплачивает арендодателю неустойку в размере 5% годовой арендной платы (пункт 5.4 договора).

Поскольку материалами дела подтверждено нарушение арендатором пункта 2.2.9 договора, иск в указанной части также является обоснованным и законным.

Судебные расходы подлежат отнесению на ответчика, как на проигравшую сторону спора.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

РЕШИЛ:

исковые требования удовлетворить.

Обязать индивидуального предпринимателя ФИО2 привести за свой счет нежилое помещение общей площадью 155,6 кв.м. с кадастровым номером 34:34:070000:0000, расположенное по адресу: ул. им. Кирова, 113, в первоначальное состояние в соответствии с техническим паспортом на нежилое помещение, расположенное по ул. им. Кирова, 113 г. Волгограда, составленным ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» по состоянию на 02.09.2008.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 315344300037141) в пользу Департамента муниципального имущества администрации Волгограда (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 31 312 руб. 94 коп. неустойки по договору аренды № 6/1533 от 08.04.2019.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 315344300037141) в доход федерального бюджета 8 000 руб. государственной пошлины по иску.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в Двенадцатый  арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения, через Арбитражный суд Волгоградской области.

 

 

Судья                                                                                                                          А.М. Лебедев