ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело № А40-319675/19-2-1870

г. Москва

16 июля 2020 года

Резолютивная часть решения суда оглашена 09 июля 2020 года

Решение в полном объеме изготовлено 16 июля 2020 года

Арбитражный суд города Москвы в составе судьи – Махлаевой Т.И. 

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело 

по заявлению ООО «Даяна»

к ответчику: Департамент городского имущества города Москвы 

о признании незаконным уведомления об отказе от договора аренды от 05.10.1994г. № 06-00667/94,

при участии: 

от заявителя: ФИО2 (паспорт, диплом, дов. От 25.09.19 г.)

                        ФИО3 (паспорт, дов. от 04.12.2019, диплом) 

                        ФИО4 (паспорт, диплом, дов. от 25.03.19 г.)

от ответчика: не явился, извещен

УСТАНОВИЛ:

ООО «ДАЯНА» обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с заявлением о признании незаконным уведомление Департамента городского имущества № ДГИ-И-69385/19 от 02.10.2019 г. об отказе от договора аренды от 05.10.1994 № 06-00667/94. 

Представитель заявителя в судебном заседании поддержал заявленные требования по обстоятельствам, изложенным в заявлении.

Ответчик в судебное заседание не явился, извещен судом надлежащим образом. 

Выслушав объяснения представителей явившихся в судебное заседание,  исследовав материалы дела, и, оценив имеющиеся в деле доказательства в совокупности, арбитражный суд первой инстанции приходит к выводу, что требование заявителя подлежит удовлетворению, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела, между Департаментом городского имущества города Москвы (Арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью «ДАЯНА» (Арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения от 05.10.1994 № 06-00667/94 общей площадью 582,6 кв. м.

Срок действия договора установлен с 01.09.1994 г. по 01.09.2019.

В соответствии с п. 2.4. Договора Аренды, Арендатор, не допустивший в течение срока Договора аренды нарушений, предусмотренных в п. 8.3, имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение Договора аренды на новый срок.

В соответствии с п. 2.5. Договора Аренды, Если Арендатор продолжает пользоваться Объектом аренды после истечения срока действия настоящего Договора при отсутствии возражений со стороны Арендодателя, Договор считается в обновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В п. 1. ст. 621 ГК РФ предусмотрено, что, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

П. 2. ст. 621 ГК РФ указывает, что, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный

ООО «ДАЯНА» являясь субъектом малого предпринимательства, 27.08.2019 обратилось  в Департамент городского имущества города Москвы с запросом на предоставление  государственной   услуги   «Возмездное   отчуждение   недвижимого арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы» 33-5-97052/19-(0)-0 от 27.08.2019.

Уведомлением № ДГИ-И-69385/19 от 02.10.2019 г. Департамент направил отказ от Договора аренды от 05.10.1994 № 06-00667/94.

Полагая, что отказ Департамента от договора является незаконным и необоснованным, нарушающим право Арендатора на преимущественный выкуп арендованного имущества, за осуществлением которого Общество обратилось к ответчику, ООО «ДАЯНА» обратилось в суд с настоящим заявлением

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Частью 4 статьи 200 АПК РФ установлено, что при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, для признания ненормативного акта недействительным, решения и действия (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

В силу части 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действие (бездействие).

Срок для обращения в суд, предусмотренный ч.4 ст.198 АПК РФ, заявителем не пропущен.

Удовлетворяя требования заявителя, суд исходил из следующего.

Спорные отношения по делу возникли в связи с выкупом арендуемого муниципального имущества в соответствии с нормами Закона № 159-ФЗ, который, как следует из его содержания, направлен на поддержку малого и среднего предпринимательства.

Для реализации этой цели субъектам малого и среднего предпринимательства законом предоставлено, в частности, преимущественное право на приобретение арендуемых ими объектов муниципального имущества, которое они могут реализовать в упрощенном (вне конкурсных процедур) по отношению к общим правилам приватизации порядке.

Введение для этой категории предпринимателей упрощенного механизма реализации права на приватизацию отвечает вытекающим из Конституции Российской Федерации целям стимулирования свободы предпринимательской деятельности, поддержки конкуренции, становления и развития рыночной экономики, основанной на свободе собственности и договора (статьи 8, 19, 34, 35; статья 71, пункт "ж"). Такое регулирование, корреспондирующее положениям Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», гарантирует экономическую самостоятельность более широкому кругу лиц, что, в свою очередь, содействует обеспечению занятости населения и права каждого на защиту от безработицы (статья 37, часть 3, Конституции Российской Федерации),   а   следовательно,   более   успешной   реализации   принципов социального государства и социально ориентированной рыночной экономики на основе баланса прав и законных интересов местного самоуправления и лиц, занятых в сфере малого и среднего предпринимательства, и в конечном счете способствует упрочению гражданского общества, верховенства права и демократии (постановление Конституционного Суда РФ от 20.12.2010 № 22-П «По делу о проверке конституционности части 8 статьи 4 и частей 2, 3 и 4 статьи 9 Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» в связи с жалобой администрации города Благовещенска»).

Информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее -Информационное письмо № 134) были даны соответствующие разъяснения по применению названного закона.

Одним из основных условий для предоставления в собственность арендуемого имущества является наличие у субъекта права аренды выкупаемого имущества, то есть его нахождение во временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества (статья 3 Закона № 159-ФЗ).

При этом пункт 1 Информационного письма № 134 разъяснял, что субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества, заключенному как с указанием срока аренды, так и на неопределенный срок, то есть действие которого возобновлено на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса.

Аналогичная правовая позиция сформулирована в абзаце 14 пункта 23 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 5 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.12.2017.

Судом установлено, что  ООО «ДАЯНА» на протяжении длительного период являлся арендатором нежилого помещения по Договору аренды, который по истечении его срока действия в отсутствие возражений собственника возобновился на неопределенный срок.

Общество уже выразило свою волю на выкуп арендуемого имущества подачей заявки от 27.08.2019, подтвердив свои намерения обращением.

Пунктом 5 Информационного письма № 134 было разъяснено, что, по смыслу статьи 3 Закона № 159-ФЗ и в соответствии со статьей 10 Гражданского кодекса, суд вправе признать наличие у арендатора права на приобретение в случае, когда недобросовестность действий арендодателя предполагается, пока не доказано иное.

Постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» были также даны разъяснения о необходимости оценки действий участников гражданских отношений при рассмотрении споров судами.

Пункт 1 указанного постановления предусматривает, что, оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 Гражданского кодекса, добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное. Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 Гражданского кодекса).

В силу указанного разъяснения и с учетом содержания пункта 4 статьи 1 Гражданского кодекса, что никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения, бездействие департамента, а также отказ от договора аренды после наступления этого обстоятельства и последующих обращений общества о выкупе при установленных по делу обстоятельствах свидетельствуют о создании препятствий для реализации преимущественного права на выкуп помещения обществом.

Субъект малого или среднего предпринимательства, чье право на приобретение было нарушено, может в соответствии с частью 8 статьи 4 Закона № 135-ФЗ оспорить отказ уполномоченного органа в реализации права на приобретение, а также его бездействие в части принятия решения об отчуждении арендуемого имущества и (или) совершения юридически значимых действий, необходимых для реализации права на приобретение. 

Согласно ч. 2 ст. 201 АПК РФ, арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ судебные расходы взыскиваются арбитражным судом  с ответчика в пользу заявителя.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 110,  167, 170, 176, 198, 201  АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Признать незаконным уведомление от 02.10.2019 года №ДГИ-И-69385/19 Департамента городского имущества города Москвы об отказе от договора аренды от 05.10.1994 года №06-00667/94.

Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы в пользу ООО «Даяна» расходы по уплате государственной пошлины в размере 3 000 рублей. 

Решение может быть обжаловано в течение месяца в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья                                                                                                                                  Махлаева Т.И.