АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЯРОСЛАВСКОЙ ОБЛАСТИ

150999, г. Ярославль, пр. Ленина, 28  http://yaroslavl.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А82-6337/2021

г. Ярославль

28 мая 2022 года

Резолютивная часть решения объявлена 28 апреля 2022 года

Арбитражный суд Ярославской области

в составе судьи Чистяковой О. Н.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрев в судебном заседании исковое заявление индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРН  

<

***>)

к администрации Ярославского муниципального района Ярославской области, управлению архитектуры и градостроительства Администрации Ярославского муниципального района (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

о   признании права собственности 

с привлечением к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области, департамента строительства Ярославской области, публичного акционерного общества «Россети Центр» в лице Ярославского филиала, федерального казенного учреждения «Управление автомобильной магистрали Москва-Архангельск Федерального дорожного агентства», публичного акционерного общества «Газпром нефть», акционерного общества «Газпромнефть-Ярославль»

при участии:

от истца: – ФИО3 – адвокат по доверенности от 09.07.2021; 

от ответчика: не явился;

от третьих лиц: не явились;

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее-Предприниматель) обратился к администрации Ярославского муниципального района Ярославской области, управлению архитектуры и градостроительства Администрации Ярославского муниципального района (далее-Администрация) с иском, с учетом уточнения от 03.09.2021, о признании права собственности на нежилое здание «Автосервис с магазином, кафе и офисными помещениями» площадью 1106,6 кв.м., Литер Б, расположенное по адресу: Ярославская область, Ярославский район, с/с Кузнечихинский, д. Кузнечиха, ул. «Урочище черная лужа» дом № 2, согласно технической документации по состоянию на 26.03.2019 и внесении соответствующих изменений в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) и Государственный кадастр недвижимости (ГКН) в отношении спорного объекта и земельного участка, на котором он расположен.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области, департамент строительства Ярославской области, публичное акционерное общество «Россети Центр» в лице Ярославского филиала (далее-Россети), федеральное казенное учреждение «Управление автомобильной магистрали Москва-Архангельск Федерального дорожного агентства» (далее-Управление автомобильной магистрали), публичное акционерное общество «Газпром нефть» (далее-Газпром нефть), акционерное общество «Газпромнефть-Ярославль» (далее-Газпромнефть-Ярославль).

В судебном заседании представитель Предпринимателя требования поддержал. 

Ответчик и третьи лица в судебное заседание явку представителей не обеспечили.

Администрация, а также третьи лица Управление автомобильной магистрали, Газпром нефть и Газпромнефть-Ярославль по существу требований возражений не заявили.

Россети в письменном отзыве пояснили, что спорный объект в охранную зону линий электропередач не попадает, оставляют решение на усмотрение суда.

Департамент строительства в письменном отзыве пояснил основания для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, который обжалован в судебном порядке и признан правомерным.

Исследовав материалы дела, заслушав представителя истца, суд установил.

27.02.1995 постановлением Главы администрации Ярославского района Ярославской области № 134 Предпринимателю был предоставлен в собственность земельный участок для строительства пункта технического обслуживания автомашин и магазина, площадью 0,3 га., на котором Предприниматель в соответствии с разрешением от 26.04.1996 выполнил строительно-монтажные работы и осуществил строительство пункта технического обслуживания и магазина. 

Постановлением главы администрации Кузнечихинского сельсовета от 27.06.1996 № 52 магазину «Запчасти» был присвоен адрес: п. Кузнечиха «Урочище черная лужа» дом № 2. 

20.03.1997 Предпринимателем получен Акт приемки законченного строительством объекта - магазина по торговле автозапчастями, общей площадью 360,4 кв.м., который был утвержден постановлением главы Ярославского муниципального округа от 24.03.1997 № 153.

 В 1998 году для улучшения условий Предприниматель запланировал выполнить реконструкцию данного здания. Для этой цели был разработан рабочий проект реконструкции.

20.04.1999 Комиссия уполномоченного органа на основании поручения Администрации произвела обследование здания магазина и установила, что к зданию возможно пристроить кафе путем его реконструкции и частичной перепланировки, о чем составлен Акт. 

Постановлением главы Ярославского муниципального округа от 23.08.1999 № 844 Предпринимателю разрешена реконструкцию магазина «Автозапчасти» и пристройки к нему кафе. 

Реконструкция магазина была согласована в установленном на тот момент порядке с Главным архитектором Ярославского муниципального округа, которым 20.04.2000 выдан ордер на производство земляных работ по реконструкции здания магазина и пункта технического обслуживания. 

Постановлением Ярославского муниципального округа Ярославской области от 31.10.2000 № 1169 «О предоставлении земельного участка в собственность предпринимателю ФИО2 для размещения и эксплуатации объектов автосервиса» участок площадью 0,6 га был предоставлен Предпринимателю в собственность для расширения объекта автосервиса. 

29.12.2000 право собственности Предпринимателя на земельный участок с кадастровым номером 76:17:061701:137 площадью 6000 кв.м., расположенный по адресу: Ярославская область, Ярославский район, Кузнечихинский с/с, д. Кузнечиха с видом разрешенного использования «для размещения и эксплуатации объектов автосервиса» зарегистрировано в ЕГРН.

В период с 2000 по 2005 годы истец за счет собственных средств на принадлежащем ему земельном участке произвел реконструкцию принадлежавшего ему здания. В результате реконструкции к магазину было пристроено кафе и надстроен мансардный этаж с кабинетами. 

В августе 2020 года Предприниматель обратился в Департамент строительства с заявлением о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию реконструированного объекта недвижимости. Департамент строительства в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию отказал на основании части 6 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее-ГрК РФ) в связи отсутствием документов, указанных в части 3 статьи 55 ГрК РФ. 

Данный отказ обжаловался Предпринимателем в судебном порядке. Решением от 16.04.2021 по делу № А82-18065/2020 Арбитражный суд Ярославской области отказал Предпринимателю в удовлетворении заявления, признав отказ в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию законным.

На момент рассмотрения настоящего дела Предпринимателем получены положительные заключения пожарно-технической экспертизы № 26/105-э от 24.04.2019, санитарно-эпидемиологической экспертизы № 1185/24 от 20.03.2020.

Поскольку объект не введен в эксплуатацию в установленном законом порядке, истец, на основании положений статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее-ГК РФ) обратился с иском в суд.

По ходатайству истца, в рамках рассмотрения настоящего дела, определением от 25.11.2021 была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «ПСБ Кайлас» ФИО4 (150034, 

<

...>) и перед которым были поставлены вопросы: 

Соответствует ли реконструированное нежилое здание площадью 1106,6 кв.м., лит. Б, условный номер объекта 12528, расположенное по адресу: Ярославская обл., Ярославский район, с/с Кузнечихинский, д. Кузнечиха, ул. «Урочище черная лужа», д. 2, проектной документации, установленным нормам и правилам, в том числе строительным, градостроительным, противопожарным, санитарно-эпидемиологическим и иным установленным нормам и правилам?

Позволяет ли техническое состояние здания в реконструированном состоянии эксплуатировать его без нарушения прав, охраняемых законом интересов других лиц, без угрозы причинения вреда жизни, здоровью граждан, имуществу третьих лиц, в том числе смежных землепользователей – акционерного общества «Газпромнефть-Ярославль», на земельном участке которого расположена АЗС в санитарно-защитной зоне, и окружающей среде?

Согласно экспертному заключению № 22/2022 реконструированное здание соответствует нормативным документам, ГОСТам, СНиПам, являющимся частями Национальных Стандартов и Сводами Правил, входящих в перечень стандартов обязательного исполнения, регламентирующими условия безопасности эксплуатации зданий и сооружений. Кровля здания находится в нормативном техническом состоянии, при котором количественные и качественные значения параметров всех критериев оценки технического состояния строительных конструкций зданий и сооружений, включая состояние грунтов основания, соответствуют установленным в проектной документации значениям с учетом пределов их изменения.

Здание находится в нормативном техническом состоянии, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, не нарушает охраняемые законом интересы других лиц, в том числе Газпромнефть-Ярославль.

Оценивая материалы дела, суд считает, что исковое заявление подлежит удовлетворению.

Согласно статьям 8, 218 ГК РФ, права и обязанности возникают в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом и не противоречащим ему.

Согласно статье 219 ГК РФ право собственности на вновь возведенный объект недвижимости подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации, которая, в свою очередь, осуществляется на основании документов, подтверждающих факт создания объекта, в том числе на основании документов, подтверждающих право на земельный участок, разрешения на строительство, проектно-сметной документации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 61 ГрК РФ от 07.05.1998 строительство, реконструкция, капитальный ремонт зданий, строений и сооружений, их частей осуществляются на основе проектной документации - графических и текстовых материалов, определяющих объемно-планировочные, конструктивные и технические решения для строительства, реконструкции и капитального ремонта указанных объектов, а также благоустройства их земельных участков. Проектная документация разрабатывается в соответствии с градостроительной документацией, со строительными нормами и правилами, согласовывается с соответствующими органами архитектуры и градостроительства, органами государственного контроля и надзора в соответствии с федеральным законодательством и законодательством субъектов Российской Федерации (пункт 2 статьи 61 ГрК РФ). 

Статьей 9 Федерального закона от 29.12.2004 № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» предусмотрено, что ГрК РФ применяется к отношениям по территориальному планированию, градостроительному зонированию, планировке территорий, архитектурно-строительному проектированию, строительству, реконструкции объектов капитального строительства, возникшим после его введения в действие. К указанным отношениям, возникшим до введения в действие ГрК РФ, он применяется в части прав и обязанностей, которые возникнут после введения его в действие. 

В силу части 3 статьи 8 вышеуказанного Федерального закона разрешения на строительство и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, выданные физическим или юридическим лицам до введения в действие ГрК РФ, признаются действительными. 

В период строительства спорного объекта действовал Градостроительный кодекс Российской Федерации от 07.05.1998, Строительные нормы и правила 3.01.01-85* «Организация строительного производства», утвержденные постановлением Госстроя СССР от 02.09.1985 № 140.

Согласно пункту 1 статьи 62 ГрК РФ от 07.05.1998 разрешение на строительство представляет собой документ, удостоверяющий право собственника, владельца, арендатора или пользователя объекта недвижимости осуществить застройку земельного участка, строительство, реконструкцию здания, строения и сооружения, благоустройство территории.

Пунктом 1.2 СНиП 3.01.01-85* предусмотрено, что до начала выполнения строительно-монтажных, в том числе подготовительных, работ на объекте заказчик обязан получить в установленном порядке разрешение на выполнение строительно-монтажных работ. Выполнение работ без указанного разрешения запрещается. 

Согласно пункту 2 Положения разрешение на выполнение строительно-монтажных работ по объектам производственного и непроизводственного назначения выдается заказчику (застройщику) на основании решения территориальных органов исполнительной власти о строительстве (реконструкции, расширении) объекта. Разрешение выдается органами государственного архитектурно-строительного надзора Российской Федерации (Госархстройнадзора России), а в городах и районах, где они отсутствуют - органами архитектуры и градостроительства. 

В пункте 7 Положения предусмотрен перечень документов и материалов, необходимых для получения разрешения на выполнение строительно-монтажных работ, согласно которому для получения указанного разрешения заказчику необходимо представить, в том числе: проектную документацию (согласованную и утвержденную в установленном порядке) в объеме, достаточном для оценки надежности и эксплуатационной безопасности объекта, а также генеральный план участка строительства; заключение экологической и государственной вневедомственной экспертизы и распорядительный документ об утверждении проектной документации; стройгенплан, согласованный с органами архитектуры и градостроительства, другими заинтересованными организациями; копия государственного акта на право собственности землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования. 

Такое разрешение Предпринимателем было получено. 

Однако все документы, имеющиеся у Предпринимателя, относятся к прошедшему периоду и не соответствуют требованиям законодательства, действующего на момент обращения Предпринимателя в Департамент строительства для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. К изложенным выводам пришел Арбитражный суд Ярославской области при оценке законности отказа Департамента строительства в выдаче разрешения в рамках дела № А82-18065/2020. 

С учетом изложенного и представленных истцом документов реконструкция объекта осуществлялась на согласованном для этих целей земельном участке, с получением соответствующей проектной и разрешительной документации. Однако реконструкцию Предприниматель осуществил за пределами сроков, установленных разрешительной документацией, своевременно объект не был введен в эксплуатацию. В выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию Предпринимателю было отказано. В связи с изменением порядка получения разрешительной документации, представление требуемых Департаментом строительства документов стало невозможным, что послужило основанием для отказа Предпринимателю в выдаче указанного разрешения. 

Поскольку здание в эксплуатацию в установленном законом порядке не введено, оно является самовольной постройкой.

Согласно статье 222 ГК РФ (в редакции, действующей на момент рассмотрения спора) самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

Использование самовольной постройки не допускается.

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

Признание права собственности на самовольную постройку, а, следовательно, ее сохранение, осуществляется судом при одновременном соблюдении следующих условий:

- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

- если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В силу статьи 222 ГК РФ, а также в соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 22 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее-Постановление от 29.04.2010 № 10/22) самовольная постройка может быть сохранена, если единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 26 Постановления от 29.04.2010 № 10/22).

Таким образом, суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан, а также установить имеются ли права на земельный участок, позволяющие сохранить постройку.

В абзаце 58 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014) указано, что право собственности на самовольное строение может быть признано и в случае возведения его без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен гражданину по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, если строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если сохранение этого строения не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

С учетом категории земель и вида разрешенного использования земельного участка, на котором расположено спорное здание, принимая во внимание протокол заседания градостроительной комиссии Ярославского муниципального района от 24.05.2019,  размещение построенного объекта на земельном участке Предпринимателя допустимо и разрешено.

Реконструкция объекта осуществлялась на основании проектной и разрешительной документации, полученной в соответствии с установленным на тот момент порядком. Однако в связи с длительностью работ по реконструкции, изменением законодательства в сфере градостроительства и строительства, получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию в установленном порядке не представляется возможным. Данное обстоятельство является непреодолимым, разрешение спора при таких обстоятельствах возможно только в судебном порядке.

Материалы дела, в том числе заключение судебной экспертизы, подтверждают, что реконструкция объекта проводилась с соблюдением нормативных документов обязательного исполнения, регламентирующих условия безопасной эксплуатации зданий и сооружений, на момент обращения в суд объект соответствует требованиям, установленным действующим законодательством Российской Федерации.

Размещение объекта на земельном участке разрешено. Администрация и смежный землепользователь – Газпромнефть-Ярославль против сохранения объекта возражений не заявили, в отношении земельного участка последнего, на котором размещена АЗС, каких-либо ограничений, обременений не зарегистрировано. Сохранение объекта в существующем состоянии не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, имуществу третьих лиц, окружающей среде. 

Принимая во внимание изложенное, а также необходимость установления правовой определенности в отношении спорного здания, исковые требования Предпринимателя о признании права на самовольную постройку признаются судом обоснованными.

Требования о внесении соответствующих изменений в ЕГРН и ГКН, с учетом удовлетворения требования о признании права, суд признает необоснованными.

Ввиду того, что правомерность действий ответчика истцом не оспаривалась, а обращение в суд с иском вызвано необходимостью оформления права на объект, судебные расходы истцу не возмещаются. 

Руководствуясь статьями 65, 71, 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Признать за индивидуальным предпринимателем ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРН  

<

***>) право собственности на нежилое здание площадью 1106,6 кв.м., Литер Б, расположенное по адресу: Ярославская область, Ярославский район, с/с Кузнечихинский, д. Кузнечиха, ул. «Урочище черная лужа» дом № 2, согласно технической документации по состоянию на 26.03.2019.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления его в полном объеме). Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ярославской области на бумажном носителе или в электронном виде, в том числе в форме электронного документа, ( через систему «Мой арбитр» (http://my.arbitr.ru).

 

Судья

О.Н. Чистякова