АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, г. Владивосток, ул. Октябрьская, 27

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А51-5816/2020

г. Владивосток

28 июля 2020 года

Резолютивная часть решения объявлена 21 июля 2020 года . 

Полный текст решения изготовлен 28 июля 2020 года.

Арбитражный суд  Приморского края в составе судьи  Нестеренко Л.П.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Гусейновой Р.А.,  

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению  Общества с ограниченной ответственностью «Меркурий-8» (ИНН 2536263936, ОГРН 1132536005337, дата государственной регистрации 16.07.2013)

к Управлению муниципальной собственности города Владивостока (ИНН 2536097608, ОГРН 1032501280602, дата государственной регистрации 28.01.2003)

третье лицо, не заявляющее самостоятельные требования относительно предмета спора, Акционерное общество «Корпорация развития Дальнего Востока»

о признании незаконным решения от 08.02.2020 № 590/20у, обязании предоставить ООО «Меркурий-8» в аренду сроком на 65 лет земельный участок площадью 4866 кв.м. с кадастровым номером 25:28:050049:5664, расположенный по адресу: 

<

...>; добавлении основного разрешенного вида использования земельного участка: «Коммунальное обслуживание» и условно разрешенного вида использования земельного участка: «Объекты придорожного сервиса» для земельного участка с кадастровым номером 25:28:050049:5664,

при участии в судебном заседании: от заявителя - ФИО2, доверенность от 31.01.2020, от ответчика - ФИО3, доверенность от 17.12.2019 № 28/5-10001, от третьего лица - ФИО4, доверенность от 31.12.2019 № 13/2020, 

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Меркурий-8» обратилось в арбитражный суд с указанным заявлением к Управлению муниципальной собственности города Владивостока.

В судебном заседании заявитель свои требования поддержал в полном объеме. Полагает, что для принятия оспариваемого решения у УМС г. Владивостока не имелось законных оснований. Считает, что,  в силу предоставленного ему статуса резидента свободного порта Владивосток имеет преференцию в получении земельного участка с кадастровым номером 25:28:050049:5664, расположенного по адресу: 

<

...> аренду для реализации инвестиционного проекта по возведению комплексного автосервиса и размещению объекта по обеспечению физических и юридических лиц услугами связи.

 Также заявитель счел, что УМС необоснованно отказало в добавлении по обращению ООО «Меркурий-8» (далее – Общество) основного разрешенного вида использования спорного земельного участка «коммунальное обслуживание» и условно разрешенного вида использования земельного участка «объекты придорожного сервиса».

Ответчик в ходе рассмотрения дела с заявленными требованиями заявителя не согласился, изложив свою позицию по текстам письменного отзыва и дополнительных возражений к нему. Полагает, что принятое УМС решение от 08.02.2020 № 590/20у соответствует закону, поскольку оснований для предоставления в аренду спорного земельного участка заявителю оснований не имелось.

Ответчик пояснил, что ранее заключенный между УМС и Обществом договор аренды от 12.09.2016 № 05-050049-Ю-Д-АУ-00290  спорного земельного участка признан вступившим в законную силу решением Советского районного суда г. Владивостока от 03.10.2019 недействительным, ввиду установления судом нарушения заключения этого договора в нарушение санитарно-эпидемиологических требований  закона при предоставлении заявителю в аренду этого участка 

Ответчик указал, что разрешенное использование земельного участка «стоянки автомобильного транспорта» не соответствует целям использования такого земельного участка, указанном в заявлении Общества о предоставлении земельного участка в аренду, и расположение  части спорного земельного участка в пределах санитарного разрыва  не могло обусловить предоставление этого участка заявителю для возведения  планируемых им объектов.

Также ответчик полагает, что преференциальный режим для предоставления земельных участков, находящихся в муниципальной собственности резидентам СПВ, сам по себе, не может означать возможность изменения вида разрешенного использования земельного участка по желанию резидента.

АО «КРДВ» (далее – Управляющая компания)  в ходе рассмотрения дела заявленное требование поддержал. Устно изложив позицию по спору, Управляющая компания подтвердила статус Общества, как резидента СПВ. Полагает, что ранее заключенный между сторонами спора договор аренды спорного земельного участка не имеет правового значения для решения поставленного резидентом СПВ вопроса о предоставлении в аренду этого же участка для реализации его инвестиционного проекта.

Исследовав материалы дела, суд установил, что  ООО «Меркурий-8» является резидентом СПВ на основании заключенного с АО «КРДВ» соглашения от 07.05.2019 № СПВ-1236/19 (далее – соглашение № СПВ- СПВ-1236/19) об осуществлении деятельности резидента СПВ. 

Согласно этому соглашению, с учетом внесенных в него дополнительным соглашением от 28.10.2019 № 1, изменений, резидент СПВ в соответствии бизнес-планом в период 2019 - 2021 гг. реализует инвестиционный проект «Инвестиционный проект № 1 по возведению комплексного автосервиса и размещению объекта по обеспечению физических и юридических лиц услугами связи» и «Инвестиционный проект № 2 по строительству гаражей и размещению объекта по обеспечению физических и юридических лиц услугами связи на территории г. Владивостока  (далее по тексту - Инвестиционные проекты № 1 и № 2). Виды предпринимательской деятельности, которые резидент планирует осуществлять на территории свободного порта Владивосток, а также адреса земельных участков или иного недвижимого имущества, где планируется осуществлять резидент свою предпринимательскую деятельность, а также права на указанное имущество,  указаны в заявках на заключение соглашения  об осуществлении деятельности резидента СПВ, являющихся  неотъемлемой частью данного соглашения.

Согласно заявке на заключение соглашения об осуществлении деятельности на территории СПВ от 01.10.2019 резидент заявил об осуществлении деятельности на территории СПВ в виде аренды и управления собственным  и арендованным недвижимым имуществом и строительства жилых и нежилых зданий на арендуемом земельном участке с кадастровым номером 25:28:050049:5664 (далее – ЗУ 25:28:050049:5664), площадью 4866 кв.м, с местоположением: Приморский край, г. Владивосток, в районе ул. Русская, д. 57л,  расположенном по адресу: 

<

...>, указав на наличие прав на этот участок на основании заключенного договора аренды этого участка от 12.09.2016 №  05-050049-Ю-Д-АУ-00290 и на продление этого договора.

Согласно актуальным сведениям Единого государственного реестра недвижимости о ЗУ 25:28:050049:5664 (выписка от 19.03.2020 № 25/001/004/2020-2044) этот участок, площадью 4866 кв.м. образован из земель населенных пунктов, поставлен на кадастровый учет 16.06.2016; местоположение установлено относительно ориентира - здания, расположенного за пределами участка, по адресу: 

<

...>, участок находится примерно в 47 м от ориентира по направлению на северо-запад; вид разрешенного использования земельного участка – стоянки автомобильного транспорта.

Указанный земельный участок является объектом права собственности Муниципального образования город Владивосток, о чем в в ЕГРН внесена 08.07.2016 запись государственной регистрации права № 25-25/001-25/001/008/2016-4349/1.

12.09.2016 между Управлением муниципальной собственности г. Владивостока и ООО «Меркурий-8» па основании протокола от 31.08.2016 № 2 о результатах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: 

<

...>, заключен договор № 05-050049-Ю-Д-АУ-00290 аренды земельного участка с кадастровым номером 25:28:050049:5664 площадью 4866 кв.м для целей, не связанных со строительством, с видом    разрешенного    использования: стоянки автомобильного транспорта. Срок аренды земельного участка, установленный договором, с 12.09.2016 по 11.09.2021. 

Исходя из площади (4866 кв.м.) земельного участка с кадастровым номером 25:28:050049:5664, вместимость автостоянки на данном земельном участке составляет 195 машино-мест.

Советским районным судом г. Владивостока рассмотрено дело №33-13721/2019/39 по исковому заявлению Прокурора г. Владивостока к ООО «Меркурий-8» о признании недействительным договора аренды от 12.09.2016 № 05-050049-Ю-Д-АУ-00290 земельного участка с кадастровым номером 25:28:050049:5664, расположенного по адресу: 

<

...>.

Решением Советского районного суда г. Владивостока от 03.10.2019 по делу №33-13721/2019/39 исковые требования удовлетворены. Суд признал недействительным договор аренды земельного участка и применил последствия недействительности данной сделки, путем возложения обязанности на общество, вернуть спорный земельный участок в муниципальную собственность.

Определением Судебной коллегии по гражданским делам Приморского краевого суда от 15.01.2020 решение Советского районного суда г. Владивостока оставлено без изменения.

16.01.2020 ООО «Меркурий-8» в рамках реализации предусмотренного подпунктом 33 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации порядка обратилось в УМС г. Владивостока с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 25:28:050049:5664 в аренду без проведения торгов  сроком на 65 лет для осуществлении на нем деятельности резидента СПВ в целях реализации его инвестиционного проекта  по возведению комплексного автосервиса и размещению объекта по обеспечению физических и юридических лиц услугами связи (инвестиционный проект № 1).

В этом же заявлении Общество просило добавить основной вид разрешенного использования испрашиваемого земельного участка «коммунальное обслуживание» и условно-разрешенный вид использования «объекты придорожного сервиса».

Письмом  от 08.02.2020 № 590/20у УМС г. Владивостока сообщило Обществу об отказе в предоставлении Обществу испрашиваемого им земельного участка в связи с его нахождением в частной собственности.

В дополнительно направленном Обществу письме от 14.02.2020 № 590/20у УМС сообщило заявителю о повторном рассмотрении его обращения, разъяснив причины отказа в предоставлении испрашиваемого им земельного участка.

ООО «Меркурий-8» не согласилось с изложенным в письме УМС г. Владивостока от 08.02.2020 № 590/20у решением, сочтя его незаконным и необоснованным, оспорило это решение в арбитражном суде.

Оценив доводы участвующих в деле лиц, на основе исследованных в ходе рассмотрения дела доказательств, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и пунктом 6 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, и должностных лиц необходимо наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

Порядок и основания предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности определен Главой  V.I ЗК РФ.

Согласно статье 39.2 ЗК РФ предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 данного Кодекса.

По общему, закрепленному в статье 39.6 ЗК РФ, правилу земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется заинтересованному лицу в аренду на основании договора, заключаемого на торгах, проводимых в форме аукциона. Без проведения торгов договоры аренды указанных земельных участков заключаются в случаях, перечисленных в пункте 2 данной статьи Кодекса. К таким случаям в числе прочих подпунктом 33 указанной нормы отнесено предоставление земельного участка в аренду резиденту Свободного порта Владивосток на территории порта Владивосток.

Отношения, связанные с созданием и функционированием свободного порта Владивосток, урегулированы Федеральным законом от 13.07.2015 № 212-ФЗ «О свободном порте Владивосток» (далее - Закон № 212-ФЗ).

Частью 1 статьи 2 названного закона установлено, что под свободным портом Владивосток понимается часть территории Приморского края, на которой в соответствии с настоящим Федеральным законом и иными федеральными законами устанавливаются меры государственной поддержки предпринимательской деятельности.

К свободному порту Владивосток относятся территории муниципальных образований Приморского края, в том числе Владивостокского городского округа (пункт 1 статьи 4 Закона № 212-ФЗ).

На территории свободного порта Владивосток допускается осуществление любой не запрещенной законодательством РФ предпринимательской деятельности. Критерии отбора резидентов свободного порта Владивосток определяются Правительством Российской Федерации (части 1, 4 статьи 6 Закона № 212-ФЗ).

Главой 3 Закона № 212-ФЗ определено правовое положение резидентов свободного порта Владивосток.

Согласно части 1 статьи 10 Закона № 212-ФЗ под резидентом свободного порта Владивосток понимается индивидуальный предприниматель или являющееся коммерческой организацией юридическое лицо, государственная регистрация которых осуществлена на территории свободного порта Владивосток согласно законодательству Российской Федерации (за исключением государственных и муниципальных унитарных предприятий), которые заключили в соответствии с настоящим Федеральным законом соглашение об осуществлении деятельности и включены в реестр резидентов свободного порта Владивосток.

Согласно пункту 18 части 8 статьи 39.8 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается с резидентом свободного порта Владивосток на срок реализации соглашения об осуществлении деятельности, заключенного в соответствии с Федеральным законом «О свободном порте Владивосток».

По правилам статьи 39.14 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов сформированного и поставленного на кадастровый учет земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании поданного в уполномоченный орган  гражданином или юридическим лицом заявления о предоставлении земельного участка путем заключения договора аренды земельного участка (подпункты 6,7 пункта 1).

Порядок оформления и подачи заявления о предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, его рассмотрение уполномоченным органом  предусмотрен статьей 39.17 ЗК РФ, подпунктом 3 пункта 5 которой предусмотрено принятие решения об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса.

К таким основаниям, в частности статьей 39.16 ЗК РФ отнесен  случай, когда разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка, за исключением случаев размещения линейного объекта в соответствии с утвержденным проектом планировки территории (пункт 14).

Оценивая обстоятельства рассматриваемого спора, суд учитывает, что  изложенное в письме от 08.02.2020 № 590/20у УМС г. Владивостока  решение об отказе в предоставлении Обществу испрашиваемого им земельного участка основано лишь, на доводе указанного органа о нахождении этого участка в частной собственности. 

Однако суд также принимает во внимание, что согласно письму УМС от 14.02.2020 № 590/20у изложенные в письме от 08.02.2020 № 590/20у основания для отказа были дополнены в порядке самоконтроля ввиду допущенной в первоначально направленном письме ошибки.

Так, в письме от 14.02.2020 № 590/20у УМС г. Владивостока сообщило Обществу о том, что предусмотренное соглашением  об осуществлении деятельности СПВ от 07.05.2019 № СПВ-1236/19 использование земельного участка продление срока действия договора аренды земельного участка невозможно, а отказ в добавлении предлагаемых заявителем основанного вида разрешенного использования спорного земельного участка и условно разрешенного вида мотивировало  их несоответствием разрешенному использованию земельных участков территориальной зоны Т 4 (зона улично-дорожной сети). 

Несмотря на это, в целях разрешения спора суд оценивает все, относящиеся к нему обстоятельства, для объективной оценки возможности рассмотрения вопроса, поставленного заявителем в поданном в УМС г. Владивостока обращении от 16.01.2020.

Из материалов дела видно, что земельный участок с кадастровым номером 25:28:050049:5664 является объектом права собственности муниципального образования город Владивосток, был предоставлен  ООО «Меркурий-8»  в аренду на основании договора аренды земельного участка от 12.09.2016 № 05-050049-Ю-Д-АУ-00290 для целей, не связанных со строительством, с видом разрешенного использования: стоянки автомобильного транспорта.

Решением Советского районного суда г. Владивостока от 03.10.2019 по делу № 33-13721/2019/39, оставленным без изменения Определением Судебной коллегии по гражданским делам Приморского краевого суда от 15.01.2020, договор аренды земельного участка от 12.09.2016 № 05-050049-Ю-Д-АУ-00290 признан недействительным в связи с его заключением с нарушением закона.

В частности, суд общей юрисдикции  пришел к выводу, поддержанному судом апелляционной инстанции, о том, что при заключении указанного договора нарушены требования утвержденного  постановлением Главного государственного санитарного врача Российской Федерации от 25.09.2007 № 74 СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 «Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов», которым установлен разрыв от автостоянок вместимостью от 101 до 300 машино-мест до фасадов жилых домов  в размере не менее 35 метров

Как установлено судом общей юрисдикции при рассмотрении указанного дела, исходя из площади земельного участка с кадастровым номером 25:28:050049:5664 (4866 кв.м.), вместимость автостоянки на данном земельном участке составляет 195 машино-мест.

Также судом общей юрисдикции установлено, что согласно акту проверки, проведенной прокуратурой Советского района г. Владивостока с инженером МКУ «Городские земли», минимальное расстояние от земельного участка с кадастровым номером 25:28:050049:5664 до фасада жилого дома по ул. Русская, д. 57-г в г. Владивостоке составляет 34,76 м., до фасада жилого дома по ул. Русская, д. 57-ж в г. Владивостоке - 27,90 м., до фасада жилого дома по ул. Русская, д. 57-г в г. Владивостоке - 33,10 метров при необходимом минимальном расстоянии - 35 м.

Указанное привело к выводу суд о нарушении  при заключении названного договора Федерального закона от 30.03.1999 № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» и СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03.

В силу  пункта 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии со статьей 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Согласно  пункту 1 статьи 166, пункту 1 статьи 167 ГК РФ ничтожная сделка не действительна с момента ее совершения и независимо от признания ее таковой судом.

Кроме того, в силу предусмотренного частью 3 статьи 69 АПК РФ правила вступившее в законную силу решение Советского районного суда г. Владивостока от 03.10.2019 по делу № 33-13721/2019/39 и Определением Судебной коллегии по гражданским делам Приморского краевого суда от 15.01.2020 обязательны для арбитражного суда при рассмотрении настоящего спора по вопросу наличия оснований для предоставления того же земельного участка  в аренду, а равно для установления фактических обстоятельств соответствия расположения спорного земельного участка требованиям санитарно-эпидемиологических норм.

В силу данных обстоятельств оценка предусмотренной   соглашением об осуществлении деятельности резидента СПВ возможности продления указанного договора аренды земельного участка не имеет правового значения для рассматриваемого спора.

Кроме того, в силу названных обстоятельств не имеет правового  для рассматриваемого спора и принятое УМС г. Владивостока после вступления в законную силу названного решения суда общей юрисдикции распоряжение от 30.03.2020 № 669/28 «Об отказе от договора аренды № 05-0500049-Ю-Д-АУ-00290 земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, имеющего местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, Ориентир нежилое здание. Участок находится примерно в 47 м от ориентира по направлению на северо-запад, почтовый адрес ориентира: 

<

...>, заключенного с Обществом с ограниченной ответственностью «Меркурий-8» в одностороннем порядке», коль скоро указанный договор признан недействительным и не мог порождать права и обязанности его сторон. Тем более факт прекращения обязательств по указанному договору заявитель не отрицает.

 В не зависимости от названных обстоятельств, суд оценивает изложенное в письме ответчика от 08.02.2020 № 590/20у решение с позиции оценки принципиальной возможности разрешения поставленных ООО «Меркурий-8» в отношении земельного участка с кадастровым номером 25:28:050049:5664 вопросов в поданном им в Управление 16.01.2020 заявлении, на предмет установления оснований для отказа в предоставлении земельного участка Обществу в аренду без проведения торгов, предусмотренных статьей 39.16 во взаимосвязи с подпунктом 3 пункта 5 статьи 39.17 ЗК РФ и добавления предлагаемых заявителем видов разрешенного использования спорного участка.

Как следует из материалов дела, заявитель просил предоставить ему в аренду земельный участок с кадастровым номером 25:28:050049:5664  в аренду без проведения торгов в порядке подпункта 33 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ для реализации в рамках заключенного с АО «КРДВ» соглашения  от 07.05.2019 № СПВ-1236/19, с учетом внесенных в него дополнительным соглашением от 28.10.2019 № 1, одного из инвестиционных проектов, предусматривающего возведение на спорном земельном участке комплексного автосервиса и размещению объекта по обеспечению физических и юридических лиц услугами связи (инвестиционный проект № 1).

Таким образом,  Общество просит рассматриваемый земельный участок для строительства. 

Так, инвестиционным проектом № 1 предусмотрено, что планируемый к возведению на спорном земельном участке  объект будет представлять комплексный автосервис, на площадях которого будут размещены: 4 бокса СТО, 4 бокса под мойку, о 1 бокс шиномонтажа,  автомагазин 636 кв.м.

Этим же проектом предусмотрено, что резидент СПВ планирует самостоятельное управление СТО, мойкой и шиномонтажем и сдачу в аренду площади под автомагазин, а также предусмотрел организацию основания для размещения вышки сотовой связи для сдачи аренду. При этом в рамках проекта планируется благоустройство территории и организация бесплатной парковки для гостей (1 500 кв.м - 60 машиномест).

Целью проекта определен выход и закрепление на рынке по предоставлению качественных автосервисных услуг и услуг сотовой связи на территории города Владивостока.

Суд в рассматриваемых обстоятельствах принимает во внимание, что объекты по обслуживанию легковых, грузовых автомобилей с количеством постов не более 10, а также мойка автомобилей с количеством постов от 2 до 5 отнесены СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03  к  IV классу  объектов, для которых - санитарно-защитная зона  установлена в размере 100 м.

По правилам раздела V СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 режим территории СЗЗ  запрещает рассматривать санитарно-защитную зону или какую-либо ее часть как резервную территорию объекта и использование такой зоны для расширения промышленной или жилой территории без соответствующей обоснованной корректировки границ санитарно-защитной зоны.

Изложенное свидетельствует о том, что в силу установленных вступившим в законную силу решением суда от 03.10.2019 по делу № 33-13721/2019/39 минимального расстояния от земельного участка с кадастровым номером 25:28:050049:5664 до фасада жилых домов 57 г, 57 ж по ул. Русская, размещение на данном участке комплексного автосервиса и организация бесплатной парковки для гостей на площади 1 500 кв.м вместимостью 60 машиномест также не будет соответствовать требованиям СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 и Закона № 52-ФЗ.

Согласно инвестиционному проекту № 1, помимо прочего, заявитель планирует возвести на спорном земельном участке организацию основание для размещения вышки сотовой связи для сдачи аренду.

Согласно статье 27 Закона № 52-ФЗ условия работы с машинами, механизмами, установками, устройствами, аппаратами, которые являются источниками физических факторов воздействия на человека (шума, вибрации, ультразвуковых, инфразвуковых воздействий, теплового, ионизирующего, неионизирующего и иного излучения), не должны оказывать вредное воздействие на человека (пункт 1).

Критерии безопасности и (или) безвредности условий работ с источниками физических факторов воздействия на человека, в том числе предельно допустимые уровни воздействия, устанавливаются санитарными правилами (пункт 2 указанной статьи закона).

Основные требования по размещению и эксплуатации базовых станций отражены в санитарных правилах СанПиН 2.1.8/2.2.4.1190-03 «2.1.8. Физические факторы окружающей природной среды. 2.2.4. Физические факторы производственной среды. Гигиенические требования к размещению и эксплуатации средств сухопутной подвижной радиосвязи. Санитарно-эпидемиологические правила и нормативы», утвержденными,  Главным государственным санитарным врачом РФ 30.01.2003, а также  СанПиН 2.1.8/2.2.4.1383-03. «2.1.8. Физические факторы окружающей природной среды. 2.2.4. Физические факторы производственной среды. Гигиенические требования к размещению и эксплуатации передающих радиотехнических объектов. Санитарно-эпидемиологические правила и нормативы», утвержденные Главным государственным санитарным врачом РФ 09.06.2003.

СанПиН 2.1.8/2.2.4.1190-03 правила действуют на всей территории Российской Федерации и устанавливают требования к размещению и эксплуатации передающих радиотехнических объектов (ПРТО), в том числе базовых станций, работающих в диапазонах частот 27-2400 МГц и 30кГц-300ГГц. 

Так, согласно пункту 3.16 СанПиН 2.1.8/2.2.4.1190-03 в целях защиты населения от воздействия ЭМП (электромагнитных полей), создаваемых антеннами базовых станций или ПРТО (передающий радиотехнический объект) в целом, устанавливаются СЗЗ (санитарно защитные зоны) и ЗОЗ (зоны ограниченной застройки) с учетом перспективного развития объекта связи и населенного пункта.Границы СЗЗ определяются на высоте 2 м от поверхности земли по ПДУ (предельно допустимые уровни воздействия), указанным в п. п. 3.2 и 3.3. ЗОЗ представляет собой территорию вокруг ПРТО, где на высоте от поверхности земли более 2 м уровень ЭМП превышает ПДУ для населения по п. п. 3.2 и 3.3.

Внешняя граница ЗОЗ определяется по максимальной высоте зданий перспективной застройки, на высоте верхнего этажа которых уровень ЭМП не превышает ПДУ для населения по п. п. 3.2 и 3.3.

В соответствии с пунктом 3.12 СанПиН 2.1.8/2.2.4.1190-03 не требуется получения санитарно-эпидемиологического заключения на размещение, ввод в эксплуатацию и эксплуатацию одной стационарной радиостанции с эффективной излучаемой мощностью не более 10 Вт при условии размещения антенны вне здания.

Пунктом 3.17 этих же правил предусмотрено, что СЗЗ и ЗОЗ не могут использоваться в качестве территории жилой застройки, а также для размещения площадок для стоянки и остановки всех видов транспорта, предприятий по обслуживанию автомобилей, бензозаправочных станций, складов нефти и нефтепродуктов и т. п.

СЗЗ и ЗОЗ или какая-либо их часть не могут рассматриваться как резервная территория предприятия и использоваться для расширения промышленной площадки.

Согласно пункту 3.18 рассматриваемых правил СЗЗ и ЗОЗ определяются в соответствии с методическими указаниями, утвержденными в установленном порядке, с учетом возможного суммирования ЭМП, создаваемых отдельными источниками, входящими в состав ПРТО.

Требования СанПиН 2.1.8/2.2.4.1383-03 направлены на предотвращение неблагоприятного влияния на здоровье человека электромагнитных полей радиочастотного диапазона (далее - ЭМП РЧ), создаваемых ПРТО радиосвязи, радиовещания, телевидения, радиолокации, радиолюбительского диапазона (3-30 МГц) (пункт 1.4).

СанПиН 2.1.8/2.2.4.1383-03 предназначаются для юридических лиц, индивидуальных предпринимателей и граждан, осуществляющих проектирование, строительство, реконструкцию и эксплуатацию ПРТО, а также для органов и учреждений санитарно-эпидемиологической службы Российской Федерации, осуществляющей государственный надзор (пункт 1.6).

Пунктом 3.17 СанПиН 2.1.8/2.2.4.1383-03 в целях защиты населения от воздействия ЭМП, создаваемых антеннами ПРТО, устанавливаются санитарно-защитные зоны (СЗЗ) и зоны ограничения с учетом перспективного развития ПРТО и населенного пункта.

Границы СЗЗ определяются на высоте 2 м от поверхности земли по ПДУ, указанным в пунктами 3.3 и 3.4.

Зона ограничения представляет собой территорию, на внешних границах которой на высоте от поверхности земли более 2 м уровни ЭМП превышают ПДУ по пунктам 3.3. и 3.4.

Внешняя граница зоны ограничения определяется по максимальной высоте зданий перспективной застройки, на высоте верхнего этажа которых уровень ЭМП не превышает ПДУ по пунктам 3.3. и 3.4.

Для ПРТО с мощностью передатчиков более 100 кВт, расположенных в черте жилой застройки, границы СЗЗ устанавливаются решением Главного государственного санитарного врача Российской Федерации или его заместителя по результатам санитарно-эпидемиологической экспертизы, проводимой ФГУЗ «Федеральный центр гигиены и эпидемиологии», профильным научно-исследовательским институтом.

В пункте 3.3 СанПиН 2.1.8/2.2.4.1190-03 также определены уровни электромагнитных полей, создаваемые антеннами базовых станций на территории жилой застройки, внутри жилых, общественных и производственных помещений, не должны превышать следующих предельно допустимых значений:

в диапазоне частот 27 МГц 

<

= f 

<

 30 МГц - 10,0 В/м;

в диапазоне частот 30 МГц 

<

= f 

<

 300 МГц - 3,0 В/м;

в диапазоне частот 300 МГц 

<

= f 

<

 2400 МГц - 10,0 мкВт/см2.

Таким образом, в силу приведенных санитарных норм СЗЗ от антенн базовых станций определяется по ПДУ плотности потока энергии для населения (10 мкВт/см2) на высоте 2 м от уровня земли, а зона ограничения застройки - на высоте более 2 м от уровня земли. 

Источниками электромагнитного поля на базовой станции служат радиопередающие антенны. В силу положений СанПиН 2.1.8/2.2.4.1190-03  и СанПиН 2.1.8/2.2.4.1383-03 размеры санитарно-защитных зон и зон ограничения застройки определяются при расчете с использованием утвержденных методик. При расчетах опасных зон обязательно учитывают ширину диаграммы направленности антенны. Эту характеристику представляет разработчик или производитель антенн.

Антенны базовых станций устанавливают на отдельно стоящих башнях, мачтах, а также на существующих строениях на определенной высоте. Главное - разместить антенну так, чтобы соседние здания и свободная от строений территория не попадали в опасную зону. Размеры таких зон и зон ограничения застройки определяются при расчете с использованием утвержденных методик. Опасные зоны рассчитывают по действующему ПДУ для населения. Расчеты проводят как в горизонтальной, так и в вертикальной плоскости. При расчетах опасных зон обязательно учитывают ширину диаграммы направленности антенны. Эту характеристику представляет разработчик или производитель антенн. 

Без знания таких параметров как диапазон частот, подводимая к антенне мощность (определяется, исходя из типа оборудования, числа и мощности передатчиков, схемы их соединения, характеристики фидерного тракта и т.д.), тип антенны и ее характеристики, высота установки, азимут и угол места излучения рассчитать размеры опасных зон невозможно. Приблизительно все названные параметры определить нельзя.

В связи с изложенным в силу требований Закона № 52-ФЗ размещение базовых станций антенн сотовой связи должно обеспечить безопасное электромагнитное воздействие на население.

Поэтому при решении вопроса о предоставлении земельного участка с целью возведения на нем основания для размещения такой антенны необходима конкретизация мощности такой станции, ее электромагнитоное воздействия на население  близ находящихся от места размещения антенны жилых домов, а равно свидетельство об отсутствии факторов, требующих получение санитарно-эпидемиологического заключения на размещение, ввод в эксплуатацию и эксплуатацию одной стационарной радиостанции, а также отсутствии необходимости для определения санитарно-защитной зоны и зоны ограничения застройки, учитывая, что заявитель в спорной ситуации планирует возвести рассматриваемое сооружение вблизи расположения жилых домов, а также с учетом строительства  на спорном земельном комплекса объектов (автосервиса и магазина).

Представленная в УМС г. Владивостока документация для рассмотрения поставленного ООО «Меркурий-8» вопроса о предоставлении ему в аренду без проведения торгов не позволяет оценить возможность на соответствие  цели предоставления спорного земельного участка, в том числе для возведения основания предназначенного для размещения антенны сотовой связи положениям СанПиН 2.1.8/2.2.4.1190-03  и СанПиН 2.1.8/2.2.4.1383-03. При этом цель возведения такого объекта не связана с самостоятельным его использованием Обществом для размещения его антенны базовой станции, т.к. указанное сооружение предназначено для сдачи его в аренду, поэтому гарантия размещения на таком основании безопасного радиоизлучающего объекта не может быть обеспечена.

В силу приведенных обстоятельств в совокупности  суд  приходит к выводу о том, что размещение ООО «Меркурий-8» определенных инвестиционным проектом № 1 объектов на испрашиваемом им земельном участке с кадастровым номером 25:28:050049:5664 не будет отвечать  требованиям Закона № 52-ФЗ, СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03, а равно не свидетельствует о соответствии требованиям СанПиН 2.1.8/2.2.4.1190-03  и СанПиН 2.1.8/2.2.4.1383-03. Поэтому предоставление на испрашиваемом  заявителем праве и для заявленной им цели спорного земельного участка исключено, иное противоречило бы закону.

Обращение резидента СПВ в уполномоченный орган с заявлением в порядке подпункта 33 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ подлежит обоснованию цели использования испрашиваемого им земельного участка, и такая цель должна соответствовать закону. В этом случае обязанность по обоснованию возможности рассмотрения поставленного резидентом СПВ вопроса в рамках указанной процедуры возложена именно на заявителя.

Поскольку из представленных ООО «Меркурий-8»  с поданным им в УМС г. Владивостока  обращением от 16.01.2020 документов не следовало соответствие  размещения  на спорном земельном участке комплексного автосервиса, автомагазина и основания антенны для сотовой связи, перечисленным санитарно-эпидемиологическим требованиям, цель предоставления этого земельного участка в аренду без проведения торгов не была обоснована, при этом таковая не соответствовала положениям Закона № 52-ФЗ, СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03, подпункту 2 пункта 1 статьи 40, статье 41 ЗК РФ. 

Также суд при оценке обстоятельств по делу основывается на установленном для земельного участка с кадастровым номером 25:28:050049:5664 виде разрешенного использования – «стоянки автомобильного транспорта», что исключает строительство на этом участке иных, не связанных с его использованием объектов.

По правилам пункта 2 статьи 7 ЗК РФ земли, указанные в пункте 1 настоящей статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

В силу положений статей 40 и 41 ЗК РФ собственник земельного участка или землепользователь имеют право на использование принадлежащего ему земельного участка, включая право на возведение жилых, производственных, культурно-бытовых и иных зданий, строений и сооружений в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Указанное право может быть ограничено в случаях и порядке, установленных действующим законодательством.

В соответствии с подпунктом 3 пункта 1 статьи 8 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) к полномочиям органов местного самоуправления поселений в области градостроительной деятельности относятся, кроме прочего, утверждение правил землепользования и застройки поселений.

Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков) (пункт 2 статьи 85 ЗК РФ).

Статьей 36 ГрК РФ установлено, что градостроительным регламентом определяется правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства (часть 1).

Согласно части 2 этой же статьи кодекса градостроительные регламенты устанавливаются с учетом:

1) фактического использования земельных участков и объектов капитального строительства в границах территориальной зоны;

2) возможности сочетания в пределах одной территориальной зоны различных видов существующего и планируемого использования земельных участков и объектов капитального строительства;

3) функциональных зон и характеристик их планируемого развития, определенных документами территориального планирования муниципальных образований;

4) видов территориальных зон;

5) требований охраны объектов культурного наследия, а также особо охраняемых природных территорий, иных природных объектов.

Действие градостроительного регламента распространяется в равной мере на все земельные участки и объекты капитального строительства, расположенные в пределах границ территориальной зоны, обозначенной на карте градостроительного зонирования (часть 3 указанной статьи кодекса).

В силу части 2 статьи 85 ЗК РФ и части 1 статьи 36 ГрК РФ правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, определяется градостроительным регламентом, исполнение которого обязательно для всех землепользователей.

Пункт 3 статьи 85 ЗК РФ допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, но предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны.

По смыслу указанного положения оно устанавливает общий критерий, позволяющий изменить именно фактическое использование земельного участка, которое должно быть впоследствии отражено в кадастре недвижимости, а с 01.01.2017 в ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости.

Вид или виды разрешенного использования земельного участка, здания, сооружения, помещения являются дополнительными сведениями, подлежащими внесению в кадастр недвижимости (пункт 4 части 5 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Согласно части 3 статьи 8 Закона № 218-ФЗ к дополнительным сведениям об объекте недвижимости относятся сведения, которые изменяются на основании решений (актов) органов государственной власти или органов местного самоуправления, сведения, которые содержатся в других государственных и муниципальных информационных ресурсах (за исключением сведений, указанных в части 2 статьи 8 данного закона), и сведения, которые в соответствии с частями 1 - 3 статьи 38 этого же закона вносятся в уведомительном порядке.

Таким образом, упомянутые нормы имеют в виду внесение в кадастр недвижимости сведений о фактическом изменении вида использования земельного участка в установленных законодательством разрешенных пределах, но не выбор нового разрешенного использования участка для целей, не обусловленных реальным изменением его фактического использования.

Суд в данном случае учитывает, что предоставление земельного участка для строительства комплексного автосервиса требует определение технических условий подключения (технологического присоединения) объектов к сетям инженерно-технического обеспечения.

Частью 9 статьи 48 ГрК РФ, предусмотрена обязанность органа местного самоуправления не позднее, чем за тридцать дней до дня проведения соответствующих торгов по продаже участка, либо до дня принятия решения о предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, для строительства по предоставлению заинтересованным лицам технических условий присоединения к сетям инженерно-технического обеспечения, предусматривающих максимальную нагрузку, срок подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, срок действия технических условий, информацию о плате за подключение, а также о плате за технологическое присоединение к электрическим сетям.

С учетом положений статей 40, 41 ЗК РФ и статьи 37 ГрК РФ  необходимыми условиями для реализации собственниками земельных участков и лицами, таковыми не являющимися, права на возведение на принадлежащих им участках, в том числе жилых зданий, являются не только соответствие целевому назначению земельного участка и его разрешенному использованию, но и соблюдение требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов. 

В статье 37 ГрК РФ установлена возможность изменения одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования.

Положения данной нормы и пункта 2 статьи 7, пункта 3 статьи 85 ЗК РФ устанавливают общий критерий, позволяющий изменить разрешенное использование земельного участка. В рассматриваемом случае, предоставление земельного участка осуществлено в рамках иной процедуры и для иной цели, не связанной с жилищным строительством.

По смыслу приведенных в статьях 40 и 41 ЗК РФ положений нахождение  земельного участка в территориальной зоне, позволяющей использовать расположенный в ней земельный участок для иных, не определенных установленным для него видом разрешенного использования целей, само по себе не означает, что любое лицо, получившее участок, в том числе на праве аренды, сформированного с определенной целью и установлением соответствующей ей вида разрешенного использования (как в рассматриваемом случае, для стоянки автотранспорта), может по своему усмотрению выбрать другой вид разрешенного использования (например, для строительства автокомплекса и дальнейшей эксплуатации), изменив изначально установленное целевое предназначение  земельного участка без получения на это необходимых согласований и соблюдения процедуры, установленной законом, тем более в нарушение градостроительных норм.

Из анализа приведенных правовых норм и статьи 42 ЗК РФ, следует, что  произвольное изменение вида разрешенного использования земельного участка в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом, не допускается в том случае, когда такое изменение не соответствует установленным законом правилам оборота земель.

Кроме того, размещение на спорном земельном участке  автомагазина в силу положений градостроительного регламента для земельных участков территориальной зоны Т 4 (зона улично-дорожной сети), в границах которой ЗУ 25:28:050049:5664 расположен, не отвечает приведенному в утвержденных решением Думы г. Владивостока от 07.04.2010 № 462 Правилах землепользования и застройки на территории Владивостокского городского округа (далее – ПЗЗ) описанию вида разрешенного использования земельных участков этой зоны – «коммунального обслуживания», предлагаемого Обществом,  поскольку представляет собой объект торговли.

 К этому же основному виду разрешенного использования земельных участков не относятся автомобильные мойки, ремонт автомобилей,  объекты дорожного сервиса, поскольку таковые отнесены к условно разрешенному использованию земельных участков рассматриваемой зоны, и для первых двух из перечисленных видов разрешено размещение магазинов только сопутствующей указанным объектам торговли.

Законом не предусмотрено дополнение основного вида разрешенного использования, уже установленного для конкретного земельного участка, другим основным видом разрешенного использования, в качестве самостоятельной процедуры. Закон закрепляет возможность выбора видов разрешенного использования правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства либо изменения вида разрешенного использования.

Так, в силу части 3 статьи 37 Градостроительного кодекса РФ изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

Частью 4 этой же статьи установлено, что основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.

Таким образом, дополнение вида разрешенного использования земельного участка, объективно представляющее собой расширение возможностей в использовании земельного участка, в любом случае изменяет установленный вид его разрешенного использования, добавляя к существующему виду иной. В этой связи ответчик правомерно ссылается на правила изменения вида разрешенного использования земельного участка, установленные законом, применительно к спорным правоотношениям. 

Установленный вид разрешенного использования спорного земельного участка вовсе не предполагал возведение на нем объектов капитального строительства, и при предоставлении земельного участка и заключении договора аренды определялась цель использования земельного участка, не связанная со строительством.

Однако согласно бизнес-плану ООО «Меркурий-8» по реализации инвестиционного проекта на данном земельном участке предусматривается возведение комплексного автосервиса и размещения объекта услуг связи путем использования технологий строительства быстровозводимых зданий из ЛСТК с обшивкой из сэндвич-панелей. Описание вида разрешенного использования «коммунальное обслуживание» в градостроительном регламенте ПЗЗ ВГО также предусматривает строительство объектов.  

В этой связи добавление основного вида разрешенного использования «коммунальное обслуживание» неизбежно изменит вид разрешенного использования, установленный при предоставлении земельного участка, в обход установленных процедур.

Указанные выводы относительно поставленного заявителем вопроса о добавлении основного вида разрешенного использования «коммунальное обслуживание» в отношении земельного участка с кадастровым номером 25:28:050049:5664 Арбитражный суд Приморского края  дал аналогичную оценку при рассмотрении дела № А51-20851/2019 с участием тех же сторон спора.

Решение суда от 29.01.2020 по указанному делу оставлено без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 05.06.2020, поэтому указанные обстоятельства в силу части 2 статьи 69 АПК РФ не подлежат доказыванию в новь в рамках рассматриваемого спора.

На основе установленных при рассмотрении дела обстоятельств  в совокупности суд приходит к выводу о том, что заявленная ООО «Меркурий-8»  цель предоставления ему земельного участка в поданном в УМС г. Владивостока обращении от 16.01.2020 не соответствует виду разрешенного использования этого участка с кадастровым номером 25:28:050049:5664, при этом условия для изменения этого вида разрешенного использования, а равно для добавления основного вида разрешенного использования и условно разрешенного вида по заявлению Общества отсутствовали.

В силу статьи 2 ЗК РФ нормы земельного права, содержащиеся в других федеральных законах, законах субъектов Российской Федерации, должны соответствовать Кодексу.

Положения статьи 32 Федерального закона от 20.07.2005 № 116-ФЗ «Об особых экономических зонах в Российской Федерации» также отсылают правоприменителя к нормам ЗК РФ в отношении вопросов распоряжения земельными участками, расположенными в границах особых экономических зон. Иных правил положения Закона № 212-ФЗ не содержат.

Таким образом, при разрешении вопросов о предоставлении земельных участков в границах свободного порта Владивосток следует учитывать правила ЗК РФ, регламентирующие такой порядок.

Следовательно, вопреки доводам заявителя, наличие у него статуса резидента СПВ, с учетом факта несоответствия заявленной им цели использования земельного участка разрешенному виду использования, с учетом положения пункта 14 статьи 39.16 ЗК РФ не могло обусловить наличие преференции, предусмотренной подпунктом 33 пункта 2 статьи 39.6 этого же кодекса, тем более учитывая, что Общество также не обосновало соответствие строительства автокомплекса, автомагазина и основания антенны для сотовой связи и санитарно-эпидемиологическим нормам.

В связи с изложенным в своей совокупности, суд приходит к выводу о том, что изложенный в письме УМС г. Владивостока 08.02.2020 № 590/20у отказ по существу не исключает предусмотренное подпунктом 14 статьи 39.16 ЗК РФ основание для отказа в предоставлении испрашиваемого заявителем земельного участка в аренду без проведения торгов, а равно оснований для отказа в добавлении предлагаемых Обществом видов разрешенного использования земельного участка в силу положений  статей 40, 41 указанного кодекса и статьи 37 ГрК РФ.

Поскольку использование спорного земельного участка при заявленном Обществом назначении не отвечало бы  требованиям санитарно-эпидемиологических норм, при этом права и законные интересы ООО «Меркурий-8» не были нарушены оспариваемым решением ответчика.

В связи с тем, что в ходе рассмотрения дела совокупность условий для признания незаконным оспариваемого решения ответчика не установлена, в силу части 3 статьи 201 АПК РФ суд отказывает в удовлетворении заявленных требований и согласно статьи 101 Кодекса относит расходы по уплате государственной пошлины на заявителя.

Руководствуясь статьями 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

р е ш и л:

Отказать в признании незаконным решения Управления муниципальной собственности города Владивостока от 08.02.2020 № 590/20у, проверенного на соответствие Земельному кодексу Российской Федерации, - и в обязании ответчика совершить действия.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения в суде апелляционной инстанции.

Судья      Нестеренко Л.П.