АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТЮМЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

Хохрякова д.77, г.Тюмень, 625052,тел (3452) 25-81-13, ф.(3452) 45-02-07, http://tumen.arbitr.ru, E-mail: info@tumen.arbitr.ru

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело №

А70-6067/2017

г. Тюмень

08 июня 2018 года

Резолютивная часть решения оглашена 04.06.2018г.

В полном объеме решение изготовлено 08.06.2018г.

 

Арбитражный суд Тюменской области в составе судьи Марковой Н.Л., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Водовозовой Ю.Б., рассмотрев в судебном заседании дело по иску

ЗАО «Проектно-строительная фирма «СТАР»

к Департаменту имущественных отношений Тюменской области

третье лицо – Администрация города Тюмени

об уменьшении размера начисленной арендной платы, 

 

при участии:

от истца: ФИО1, доверенность от 30.12.2017 №б/н

от ответчика: ФИО2, доверенность от 02.02.2018 №16/08-3-Д

от третьего лица: ФИО3, доверенность от 13.12.2017 №48/18 

 

установил:

ЗАО «Проектно-строительная фирма «СТАР» 17.05.2017 обратилось в Арбитражный суд Тюменской области с иском обязать Департамент имущественных отношений Тюменской области в течении 5 рабочих дней с момента вступления в законную силу судебного решения произвести перерасчет арендной платы, начисленной по договору аренду земельного участка от 08.08.2012 №23-22/197 и соглашению от 14.02.2014 к указанному договору за период с 01.08.2015 по 11.03.2016 путем уменьшения начисленной арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 72:23:0219002:45 на сумму 952678,48 рублей.

Определением от 22.06.2017 к участию в деле №А70-6067/2017 третьим лицом, не заявляющим самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Администрация города Тюмени.

Решением от 11.08.2017 исковые требования удовлетворены.

Постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 15.11.2017 апелляционная жалоба Департамента имущественных отношений Тюменской области оставлена без удовлетворения, решение суда от 11.08.2017 - без изменения.

Постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 15.03.2018 решение от 11.08.2017 и постановление от 15.11.2017 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Тюменской области.

08.01.2018 вынесено определение о взыскании судебных расходов, которое постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 06.04.2018 отменено, заявление о взыскание судебных расходов направлено на новое рассмотрение.

Ответчик исковые требования оспорил.

Третье лицо просит принять решение на усмотрение суда. 

В судебном заседании представители сторон поддержали свои доводы.

Заслушав представителей истца, ответчика и третьего лица, оценив заявленные доводы и возражения, исследовав письменные доказательства по делу, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению в силу следующего.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что 08.08.2012 между Департаментом имущественных отношений Тюменской области (арендодатель) и правообладателями помещений в здании многофункционального назначения ГП-7 (арендаторы) заключен договор №23-22/197 аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора (землеустроительное дело №23-1384), по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендаторы принимают из земель населенных пунктов в аренду земельный участок, площадью 7034 кв.м, кадастровый номер 72:23:0219002:45, расположенный по адресу: 

<

...> ГП-7 (участок) для дальнейшего строительства здания многофункционального назначения ГП-7 площадь земельного участка, приходящаяся на арендатора, пропорциональна площади занимаемого им помещения в объекте (т.1 л.д.59-67). Список арендаторов и реквизиты их свидетельств на право собственности, на право хозяйственного ведения или иных правоустанавливающих документов на помещения в объекте определены в приложение №1 к договору №23-22/197, в т.ч. ЗАО «Проектно-строительная фирма «СТАР» (т.1 л.д.64).

Истец, указывая, что в период с 01.08.2015 по 11.03.2016 у него отсутствовала возможность использовать земельный участок по его целевому использованию – для строительства объекта недвижимости, поскольку до 2017 года ответчик систематически в отношениях истца с третьими лицами предоставлял иную информацию, опровергая как факт действия договора аренды от 08.08.2012 №23-22/197, так и делая заявления о расторжении указанного договора, обратился в суд с рассматриваемым иском (с учётом уточнения исковых требований).

В соответствии с ч.1 ст.25 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), права на земельные участки, предусмотренные, в том числе, ст.22 главы IV (аренда земельного участка) ЗК РФ, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Согласно ч.1 ст.28 ЗК РФ, земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду. В соответствии с п.2 ст.22 ЗК РФ земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

В силу ст.130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) земельный участок относится к недвижимым вещам. В силу п.2 ст.609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. В соответствии со ст.ст.131, 164 ГК РФ государственной регистрации подлежат сделки с землей и другим недвижимым имуществом.

Договор от 08.08.2012 №23-22/197 и соглашение от 14.02.2014 о продлении договора  прошли государственную регистрацию в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области.

Пунктом 1 ст.606 ГК РФ установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. При этом, арендатор вправе потребовать соответствующего уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились (п.4 ст.614 ГК РФ).

В соответствии со ст.ст.309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условием обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Материалами дела подтверждается и сторонами не оспаривается, что договор действовала в период с 14.02.2014 по 09.03.2017 года.

Вместе с тем, как указывает истец, у последнего отсутствовала возможность использовать земельный участок в период с 01.08.2015 по 11.03.2016 по его целевому назначению – для строительства объекта недвижимости, поскольку до 2017 года ответчик систематически в отношениях истца с третьими лицами предоставлял иную информацию, опровергая как факт действия договора № 23-22/197 от 08.08.2012, так и делая заявления о расторжении указанного договора, что установлено решениями Арбитражного суда Тюменской области по делу №А70-4057/2015, №А70-7509/2015.

Так, ответчик создавал препятствия истцу как в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 72:23:0219002:45 (указанное обстоятельство установлено вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Тюменской области от 13.03.2012 по делу №А70-106/2012), так и в осуществлении строительства на данном земельном участке, в том числе путем расформирования земельного участка и передачи в аренду другому лицу (дело №А70- 4001/2011). Ответчик также создавал истцу препятствия в осуществлении строительства (дело №А70-8393/2015) и в осуществлении государственной регистрации договора аренды земельного участка от 08.08.2012 №23- 22/197 и соглашения от 14.02.2014 о продлении срока договора аренды, в том числе путем направления информации в Управление Росреестра по Тюменской области о том, что договор аренды расторгнут (установлено судебными актами по делу №№А70- 7509/2016, А70-4057/2015). При этот тот факт, что в период с 01.08.2015 по 11.03.2016 истец не имел возможности пользоваться земельным участком для целей строительства установлен вступившими в законную силу судебными актами по делам №№А70- 2241/2016, А70-4056/2017.

Тот факт, что в период с 01.08.2015 по 11.03.2016 истец не имел возможности пользоваться земельным участком по предмету договора аренды для целей строительства, послужил основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Из системного толкования приведенных норм права следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по не зависящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.

Факт приостановления строительства объекта недвижимого имущества «Здание многофункционального назначения ГП-7» на земельном участке с кадастровым номером 72:23:0219002:45 в период с 01.08.2015 по 11.03.2016 установлен вступившими в законную силу судебными актами по делу №А70-2241/2016 и №А70-4056/2017.

Вступившими в законную силу судебными актами по делу №А70-10950/2012 установлено, что Департамент имущественных отношений Тюменской области формировал за счет земельного участка с кадастровым номером 72:23:0219002:45 земельный участок с кадастровым номером 72:23:0219002:167, последний предоставлен в аренду ЗАО «Кадровые стратегии» по договору аренды земельного участка№ 23-20/1598 от 20.11.2008 года.

Как следует из постановления Восьмого арбитражного апелляционного суда от 11.06.2013 по делу №А70-10590/2012, ЗАО «Кадровые стратегии» уплачивало арендные платежи, в том числе и после 14.09.2012 прекращения договора аренды (абз.3 стр.10), указанный земельный участок по акту приема-передачи арендодателю не возращен (абз.1 стр.10 постановления 8 ААС от 11.06.2013 по делу №А70-10590/2012).

Ссылка ответчика на отсутствие его в вины в отказе истцу в продлении действия разрешения на строительства в спорный период не опровергает факта невозможности использования объекта договора аренды арендатором в полной мере: использование земельного участка для целей строительства было объективно невозможно.

Доводы ответчика о том, что возврат спорного земельного участка по акту приема-передачи в рассматриваемом периоде не осуществлялся, при этом участок в любом случае занят объектом незавершенного строительства, судом не принимаются, поскольку в рассматриваемом случае требование истца основано на специальной норме – п.4 ст.614 ГК РФ, действие которой, как раз, и распространяется на отношения сторон, возникающие в период формального нахождения объекта аренды у арендатора, но при этом имеются какие-либо обстоятельства, препятствующие последнему реализовывать свои права арендатора в полной мере. Такие обстоятельства в рамках рассматриваемого спора установлены.

Ссылки ответчика на положения ст.210 ГК РФ, ст.35 Федерального закона от 30.12.2009 №384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» не имеют правового значения для рассматриваемого спора, поскольку данные правовые нормы устанавливают и регулируют правовой режим объектов недвижимости, законченных строительством и введенных в эксплуатацию, что не имеет место в рассматриваемой ситуации.

В любом случае наличие у арендатора соответствующих обязанностей по содержанию объекта незавершенного строительства, находящегося на спорном земельном участке, вытекающих, по мнению ответчика, из указываемых им норм, не отменяет факта невозможности пользования истцом объектом аренды в полной мере, как это предусмотрено условиями договора.

По указанным основаниям отклоняется доводы ответчика о том, что освобождение истца от уплаты арендной платы за период с 01.08.2015 по 11.03.2016 нарушает принцип платности использования земельных участков, установленный ст.ст.1, 65 ЗК РФ. Данными нормами установлен общий принцип использования земельных участков, обоснованность которого никем из лиц, участвующих в деле, под сомнение не ставится. При этом в силу п.3 ст.3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством. 

Таким образом, применение в рассматриваемой ситуации специальной нормы (п.4 ст.614 ГК РФ) базируется и на положениях земельного законодательства.

Таким образом, в соответствии с п.4 ст.614 ГК РФ арендатор вправе потребовать соответствующего уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды существенно ухудшились.

Невозможность использовать земельный участок по его целевому использованию, а именно, для целей строительства в период с 01.08.2015 по 11.03.2016, является существенным ухудшением условий пользования земельным участком, за которые истец, как арендатор, не отвечает в связи с возникновением таких препятствий в использовании земельного участка не по вине последнего. Суд находит, что невозможность использования земельного участка по его целевому назначению возникла из вышеуказанных действий ответчика.

Начиная с фактической возможности использования ЗАО «Проектно-строительная фирма «СТАР» земельным участком с 01.01.2013 по 02.07.2013 по договору от 08.08.2012 № 23-20/197 арендная плата должна начисляться из расчета доли 9/10 ЗАО «Проектно-строительная фирма «СТАР»: на 15.02.2013 за 1 квартал 2013 года – 403362,09 рублей (448 180,10 х 9/10) на 15.05.2013; за 2 квартал 2013 года – 403362,09 рублей (448 180,10 х 9/10) на 15.08.2013; за 3 квартал 2013 года – 8768,74 рублей (448 180,10 х 9/10) /92 дня (с 01.07.2013 по 30.09.2013) х 2 дня (с 01.07.2013 по 02.07.2013).

По соглашению от 05.04.2013 о возобновлении договора № 23-22/197от 08.08.2012 и соглашению от 14.02.2014 о продлении договора аренды №23-22/197от 08.08.2012, должно быть начислено из расчета доли 9/10 ЗАО «Проектно-строительная фирма «СТАР»: на 15.08.2013 за   3 квартал 2013 года – 394593,35 рублей (448 180,10 х 9/10) / 92 дня (с 01.07.2013 по 30.09.2013) х 90 дней (с 03.07.2013 по 30.09.2013) на 15.11.2013; за 4 квартал 2013 года – 403362,09 рублей (448180,10 х 9/10) на 15.02.2014; за 1 квартал 2014 года – 262806,63 рублей  292007,37 х 9/10); на 15.05.2014 за 2 квартал 2014 года– 262806,63 рублей (292007,37 х 9/10); на 15.08.2014 за 3 квартал 2014 года – 350408,84 рублей (389343,15х9/10); на 15.11.2014 за 4 квартал 2014 года – 350408,84 рублей (389343,15 х 9/10); на 15.02.2015 за 1 квартал 2015года - 350408,84 рублей (389343,15 х 9/10); на 15.05.2015 за 2 квартал 2015 года – 350408,84 рублей (389343,15 х 9/10); на 15.08.2015 за 3 квартал 2015 года – 118072,54 рублей (389343,15 х 9/10) / 92 к.д. за 3 кв.2015 х 31 к.д. (с 01.07.2015 по 31.07.2015).

Договор аренды от 08.08.2012 №23-20/17 заключен 31.08.2016 и действовал по 09.03.2017 - до заключения между сторонами договора аренды земельного участка №23-20/3428 от 10.03.2017 года.

Следовательно, арендная плата, должна быть начислена за период действия договора аренды от 08.08.2012 № 23-20/197 с 31.08.2016 по 09.03.2017 из расчета доли 9/10 ЗАО «Проектно-строительная фирма «СТАР»: на 15.08.2016 за 3 квартал 2016 года – 116802,95 рублей (389343,15 х 9/10) /3 месяца * 1 месяц (с 01.09.2016 по 30.09.2016); на 15.11.2016 за 4 квартал 2016 года – 350408,84 рублей (389 343,15 х 9/10); на 15.02.2017 за 1 квартал 2017 года – 108042,24 рублей за период с 01.01.2017 по 09.03.2017 года.

Учитывая изложенное, руководствуясь ст.ст.65, 67, 71 АПК РФ суд считает требование истца об обязании ответчика произвести уменьшение размера арендной платы на сумму 952678,48 рублей за период с 01.08.2015 по 11.03.2016 на основании ст.614 ГК РФ, законным, обоснованным и подлежащим удовлетворению.

В отношении заявления истца о взыскании с ответчика расходов в размере 225026,40 рублей, в том числе: 217500,00 рублей расходов на оплату услуг представителя, 2000,00 рублей командировочных расходов, 5526,40 рублей транспортных расходов, суд приходит к следующему.

Статья 101 АПК РФ устанавливает, что судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела в арбитражном суде.

В соответствии со ст.106 АПК РФ к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь(представителей), и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

Согласно п.п.10, 11, 12, 13 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 №1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» лицо, заявляющее о взыскании судебных издержек, должно доказать факт их несения, а также связь между понесенными указанным лицом издержками и делом, рассматриваемым в суде с его участием. Недоказанность данных обстоятельств является основанием для отказа в возмещении судебных издержек. Разрешая вопрос о размере сумм, взыскиваемых в возмещение судебных издержек, суд не вправе уменьшать его произвольно, если другая сторона не заявляет возражения и не представляет доказательства чрезмерности взыскиваемых с нее расходов (ч.3 ст.111 АПК РФ).

В обоснование понесенных судебных расходов представлены копии следующих доказательств:

- договор истца (заказчик) с ФИО1 (исполнитель) от 10.05.2017 об оказании юридических услуг по представлению заказчика в арбитражном суде по иску к Департаменту имущественных отношений Тюменской области об уменьшении размера начисленной арендной платы по договору аренды земельного участка от 08.08.2012 №23-22/197. Стоимость услуг по договору определена в сумме 250000,00 рублей, включающей 217500,00 рублей размер вознаграждения исполнителя и 32500,00 рублей сумму налога на доходы физических лиц. Договором предусмотрена оплата 2000,00 рублей командировочных расходов исполнителя за каждый день нахождения в командировке вне города Тюмени, и возмещение транспортных расходов;

- акт от 07.12.2017 выполненных по договору услуг;

- расходные кассовые ордера от 07.12.2017 №106 на сумму 7526,40 рублей и №107 на сумму 217500,00 рублей;

- отчет от 07.12.2017 на возмещение расходов, связанных с выполнением договора от 10.05.2017;

- электронные билеты на имя ФИО1 №77777224442035 от 07.11.2017 на сумму 2254,00 рублей и №77824919214414 от 08.11.2017 на сумму 2922,40 рублей;

- чека от 08.11.2017 на сервисный сбор в сумме 350,00 рублей;

- кассовый чек от 08.11.2017 на сумму 3272,40 рублей.

Исследовав и оценив в порядке ст.71 АПК РФ представленные доказательства, проделанную представителем истца в рамках договора работы, суд признает, что расходы истца на оплату юридических услуг фактически понесены и документально подтверждены. Требование в данной части также подлежит удовлетворению, а возражения ответчика о неразумности данных расходов судом отклоняются.

В соответствии с п.11 постановления Пленума ВС РФ от 21.01.2016 №1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» разрешая вопрос о размере сумм, взыскиваемых в возмещение судебных издержек, суд не вправе уменьшать его произвольно, если другая сторона не заявляет возражения и не представляет доказательства чрезмерности взыскиваемых с нее расходов (ч.3 ст.111 АПК РФ).

Согласно п.20 информационного письма Президиума ВАС РФ от 13.08.2004 №82 при определении разумных пределов расходов на оплату услуг представителя могут приниматься во внимание, в частности: стоимость экономных транспортных услуг; время, которое мог бы затратить на подготовку материалов квалифицированный специалист; сложившаяся в регионе стоимость оплаты услуг адвокатов; имеющиеся сведения статистических органов о ценах на рынке юридических услуг; продолжительность рассмотрения и сложность дела.

При таких обстоятельствах и в отсутствие надлежащих доказательств чрезмерности понесенных истцом судебных издержек суд первой инстанции вправе по собственной инициативе уменьшить заявленную сумму лишь в том случае, если заявленные требования явно превышают разумные пределы.

В настоящем случае таких обстоятельств не установлено, явно чрезмерными предъявленные к взысканию расходы не являются.

Ссылка ответчика о том, что настоящее дело не является сложным, а следовательно, затраты истца нельзя считать разумными отклоняется судом, как основанная на субъективном мнении ответчика и не подтвержденная материалами дела, свидетельствующими в своей совокупности об обратном.

Исследовав и оценив в порядке ст.71 АПК РФ представленные доказательства, суд признает, что расходы истца на оплату юридических услуг фактически понесены и документально подтверждены.

Учитывая, что объем выполненной представителем истца работы в рамках договора об оказании юридических услуг, сложность и характер спора, участие представителя в судебных заседаниях, принимая во внимание, что размер расходов на оплату услуг представителя зависит от соглашения с клиентом, а также что ответчиком не представлены доказательства чрезмерности и неразумности взыскиваемых с него расходов, суд не находит оснований для уменьшения предъявленной к взысканию суммы расходов на оплату услуг представителя, в связи с чем, считает возможным удовлетворить требования о взыскании 217500,00 рублей расходов на оплату услуг представителя.

Также, исследовав и оценив в порядке ст.71 АПК РФ представленные истцом доказательства, суд признает, что расходы истца на оплату транспортных и командировочных расходов фактически понесены и документально подтверждены. Оснований считать данные расходы чрезмерными у суда отсутствуют. В связи с чем также подлежат взысканию с ответчика в пользу истца в заявленном размере.

С учетом указанного, с ответчика в пользу истца подлежит взыскать 225026,40 рублей судебных расходов, в т.ч. 217500,00 рублей расходов на оплату услуг представителя, 2000,00 рублей командировочных расходов, 5526,40 рублей транспортных расходов.

Учитывая удовлетворение исковых требований в полном объеме, в соответствии со ст.110 АПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию 22054,00 рублей судебных расходов по оплате государственной пошлины.

Руководствуясь ст.ст.110, 167-170, 176, 181 АПК РФ, суд 

 

РЕШИЛ:

Обязать Департамент имущественных отношений Тюменской области в течение пяти дней с момента вступления решения суда в законную силу произвести перерасчет арендной платы, начисленной по договору аренды земельного участка от 08.08.2012 №23-22/197 и соглашению от 14.02.2014 к нему, за период с 01.08.2015 по 11.03.2016 путем уменьшения начисленной арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 72:23:0219002:45 на сумму 952678,48 рублей.

Взыскать с Департамента имущественных отношений Тюменской области в пользу ЗАО «Проектно-строительная фирма «СТАР» 22054,00 рублей в счет возмещения расходов по госпошлины, 225026,40 рублей в счет возмещения судебных расходов.

Выдать исполнительные листы в установленном порядке.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Восьмой арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы в Арбитражный суд Тюменской области.

 

 Судья

 

Маркова Н.Л.