АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-20631/2016

г. Краснодар

08 августа 2017 года

Резолютивная часть постановления объявлена 03 августа 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 08 августа 2017 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мазуровой Н.С., судей Волкова Я.Е. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от истца – индивидуального предпринимателя Бенклиева Дмитрия Евгеньевича (ОГРНИП 316236600054863) – Горбуненко А.И. (доверенность от 19.05.2016), в отсутствие представителей ответчиков: администрации города Сочи (ОГРН 1022302934367), департамента имущественных отношений администрации города Сочи (ОГРН 1022302919374), третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, – общества с ограниченной ответственностью «ПЭР», общества с ограниченной ответственностью «АМСО», индивидуального предпринимателя Тоняна Эрнеста Рафаэловича, извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе публично, посредством размещения сведений в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации города Сочи и департамента имущественных отношений администрации города Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 06.03.2017 (судья Данько М.М.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.05.2017 (судьи Новик В.Л., Величко М.Г., Баранова Ю.И.) по делу № А32-20631/2016, установил следующее.

Индивидуальный предприниматель Бенклиев Дмитрий Евгеньевич (далее – предприниматель) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к администрации города Сочи (далее – администрация) и департаменту имущественных отношений администрации города Сочи (далее – департамент), в котором просил:

– внести изменения в пункт 3.2 договора о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды со множественностью лиц на стороне арендатора (договор аренды) от 13.03.2015 № 4900009789 (далее – договор аренды) земельного участка площадью 195 кв. м (кадастровый номер 23:49:0204023:18), изложив пункт 3.2 договора в следующей редакции: «Размер годовой арендной платы за участок с 30 мая 2016 года составляет 71 229 рублей 60 копеек» (уточненные требования; т. 2, л. д. 74, 76 – 78).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «ПЭР» (далее – ООО «ПЭР», общество с ограниченной ответственностью «АМСО» (далее – ООО «АМСО») и индивидуальный предприниматель Тонян Эрнест Рафаэлович (далее – предприниматель Тонян Э.Р.; т. 1, л. д. 1 – 2; т. 2, л. д. 22).

Решением от 06.03.2017, оставленным без изменения апелляционным постановлением от 29.05.2017, исковое заявление удовлетворено частично. Пункт 3.2 договора аренды изложен в следующей редакции: «Размер годовой арендной платы за участок составляет 71 229 рублей 60 копеек». В удовлетворении остальной части иска отказано.

Судебные акты мотивированы следующим. На основании постановления администрации от 16.01.2015 № 31, договора аренды от 13.03.2015 № 4900009789 и договора уступки от 12.04.2016 предприниматель является арендатором земельного участка из земель населенных пунктов площадью 195 кв. м (кадастровый номер 23:49:0204023:18), расположенного по адресу: г. Сочи, ул. Советская, 4а (далее – земельный участок), с видом разрешенного использования – «торговые павильоны». На указанном участке расположены объекты недвижимого имущества, принадлежащие истцу на праве собственности. В пункте 3.2 договора аренды указано, что размер годовой арендной платы за земельный участок определен на основании отчета об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 22.01.2015 № 1-34/03-2014 и составляет 530 724 рубля. Арендатор требует внести изменения в договор аренды, поскольку полагает, что арендная плата за участок определена не в соответствии с действующими нормативными правовыми актами. Арендная плата за использование спорного земельного участка носит регулируемый характер, поэтому определение условий пункта 3.2 договора аренды необходимо производить исходя из положений действующих нормативных правовых актов, устанавливающих ставки арендной платы и методику их расчета. Суды пришли к выводу о том, что пункт 3.2 договора в части размера арендной платы является недействительным (ничтожным), поскольку противоречит императивным нормативным предписаниям. По результатам проведенной по инициативе предпринимателя судебной экспертизы рыночная стоимость земельного участка определена в размере 4 748 640 рублей. В соответствии с установленной методикой расчета годовой размер арендной платы составляет 71 229 рублей. Отказывая в удовлетворении требований в части внесения в договор изменений с 30.05.2016, суды указали, что данное требование противоречит положениям пункта 3 статьи 453 Гражданского кодекс Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс). Суд апелляционной инстанции, отклоняя доводы жалобы администрации и департамента, сослался на правила пунктов 1 и 2 постановления главы г. Сочи от 30.06.2009 № 210 «О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи» (далее – постановление № 210), согласно которым 2009 – 2012 годы определены периодом поэтапного перехода на рыночную оценку размера годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города- курорта Сочи. Размер годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города – курорта Сочи, определяется на основании отчета об их рыночной оценке, выполненного независимым оценщиком в соответствии с требованиями Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закона № 135-ФЗ). Пунктом 5 постановления № 210 определено, что с 01.03.2010 при заключении договоров аренды по всем категориям арендаторов и видам разрешенного использования земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города – курорта Сочи, за исключением индивидуального жилищного строительства, эксплуатации жилого фонда, строительства и эксплуатации закрытых и открытых автостоянок граждан и их объединений, личного подсобного хозяйства, садоводства и огородничества, арендная плата устанавливается в соответствии с пунктом 2 данного постановления. Вышеуказанный земельный участок к перечисленным в пунктах 5.1 – 5.5 постановления № 210 категориям не относится. Плата за использование земельного участка определена исходя из величины его рыночной стоимости (пункт 2 постановления № 210). Поскольку в постановлении отсутствовало условие о том, что внесение изменений в части определения арендной платы возможно только по инициативе арендодателя, инициатором внесения соответствующих изменений в договор может выступать и арендатор земельного участка. 

В кассационной жалобе администрация и департамент просят отменить решение от 06.03.2017 и апелляционное постановление от 29.05.2017 в части удовлетворенных исковых требований, вынести новый судебный акт, которым отказать предпринимателю в удовлетворении иска в полном объеме. Податели жалобы указывают, что в соответствии со статьями 12, 13 Закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. Лицо, требующее изменения договора, должно доказать наличие существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, и (или) существенного нарушения договора другой стороной (пункт 2 статьи 450, пункты 1, 2 статьи 451 Гражданского кодекса). В соответствии с пунктами 1, 4 статьи 421 Гражданского кодекса граждане и юридические лица свободны в заключении договора; условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса). Истец с существенным условием договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204023:18 в виде размера арендной платы согласился. Основания для внесения изменений в договор аренды в части определения размера арендной платы отсутствуют.

В судебном заседании представитель общества против удовлетворения кассационной жалобы возражал.

В соответствии с частями 1 и 2 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Арбитражный процессуальный кодекс, Кодекс) арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее, а также соответствие выводов арбитражного суда первой и апелляционной инстанций о применении нормы права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в нем доказательствам.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав в открытом судебном заседании представителя истца, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела и установлено судами, предприниматель является собственником объектов недвижимости, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0204023:18 (т. 1, л. д. 34 – 37).

На основании постановления администрации от 16.01.2015 № 31 и в соответствии со статьями 22, 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) спорный земельный участок предоставлен в аренду Бенклиеву Е.А., Тоняну Э.Р. и ООО «ПЭР» сроком на 49 лет (т. 1, л. д. 31).

Муниципальное образование город-курорт Сочи (арендодатель),  Бенклиев Е.А., Тонян Э.Р. и ООО «ПЭР» (арендаторы) 13.05.2015 заключили договор № 4900009789 аренды земельного участка площадью 195 кв. м (кадастровый номер 23:49:0204023:18), расположенного по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Советская, 4 а. Срок действия договора установлен с момента его государственной регистрации и до 16.01.2064 (т. 1, л. д. 21 – 26).

Пункт 3.2 договора аренды определяет, что размер годовой арендной платы за участок устанавливается в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 22.01.2015 № 1-34/ОЗ-2014 и составляет 530 724 рубля (т. 1, л. д. 46 – 100).

На основании договора о передаче прав и обязанностей от 12.04.2016                       Бенклиев Е.А. передал предпринимателю в полном объеме права и обязанности арендатора по договору аренды от 13.03.2015 № 4900009789. Сделка перенайма зарегистрирована в установленном порядке 26.04.2016 (т. 1, л. д. 29, 30).

Предприниматель, указывая на ошибочность (недостоверность) определенной в отчете об оценке суммы арендной платы, предложил департаменту внести изменения в пункт 3.2 договора от 13.05.2015 № 4900009789 (т. 1, л. д. 43, 44).

Поскольку стороны не достигли соглашения относительно необходимости изменения условия договора аренды о размере годовой арендной платы за земельный участок, предприниматель обратился с исковым заявлением в арбитражный суд.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. При этом способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения.

В пункте 4 статьи 22 Земельного кодекса закреплено, что размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.

На основании пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса, пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса (в редакции, действующей до 01.03.2015) и статьи 39.7 Земельного кодекса (в редакции после 01.03.2015) плата за пользование спорным участком, принадлежащим на праве собственности муниципальному образованию город-курорт Сочи, относится к категории регулируемых цен.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти Российской Федерации, органами местного самоуправления (статья 65 Земельного кодекса в применимой к спорным отношениям редакции).

В рассматриваемом случае у сторон возникли разногласия относительно размера арендной платы за земельный участок, находящийся в муниципальной собственности.

Из разъяснений, приведенных в пунктах 16 и 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – постановление Пленума № 73), следует, что к договору аренды земельного участка, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса, пункт 3 статьи 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен.

При этом стороны не лишены права требовать внесения в заключенный ими договор аренды изменений, обусловленных изменениями законодательства (пункт 16 постановления Пленума № 73, постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 № 12404/09).

Судебные инстанции сделали правильный вывод о том, что поскольку арендная плата за использование спорного земельного участка носит регулируемый характер, определение условий пункта 3.2 проекта договора необходимо производить исходя из положений принятых уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, устанавливающих ставки арендной платы и методику их расчета.

Постановлением № 210 определен период поэтапного перехода на рыночную оценку размера годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города-курорта Сочи (2009 – 2016 годы).

Размер годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города-курорта Сочи, определяется на основании отчета об их рыночной оценке, выполненного независимым оценщиком в соответствии с требованиями Закона № 135-ФЗ (пункт 2 постановления № 210).

С 1 марта 2010 года при заключении договоров аренды по всем категориям арендаторов и видам разрешенного использования земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города-курорта Сочи, за исключением земельных участков, указанных в пунктах 5.1 – 5.5 данного постановления, арендная плата устанавливается в соответствии с пунктом 2 постановления (пункт 5.7 постановления № 210).

В пунктах 5.1 – 5.5 постановления № 210 приведены случаи расчета арендной платы (по ставкам арендной платы, методическим указаниям, на основании кадастровой стоимости, по результатам торгов) применительно к отдельным категориям участков. Для всех иных земельных участков применяется порядок определения размера годовой арендной платы на основании отчета об их рыночной оценке (пункты 5.7 и 9 постановления № 210).

Поскольку земельный участок с кадастровым номером 23:49:0204023:18 к перечисленным в пунктах 5.1 – 5.5 постановления № 210 категориям не относится, суды сделали вывод о том, что арендную плату за его использование следует определять исходя из величины рыночной стоимости участка (пункт 2 постановления № 210).

С учетом положений действующих нормативных правовых актов суды пришли к правомерному выводу о том, что размер арендной платы на основании рыночной стоимости должен рассчитываться как произведение рыночной стоимости земельного участка, определяемой на основании результатов оценки, проведенной не позднее, чем за 6 месяцев до заключения договора, ставки арендной платы и коэффициента инфляции (АП = Р х С х Ки).

По ходатайству предпринимателя суд первой инстанции назначил оценочную экспертизу. Экспертное заключение от 15.12.2016 № 107-16, подготовленное специалистом ООО «Центр независимых экспертиз» Мельниковой В.В., содержит вывод о том, что рыночная стоимость земельного участка составляет 4 748 640 рублей (т. 2, л. д. 48 – 61).

По правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса).

Исследовав и оценив представленные в обоснование заявленных требований и возражений против них доказательства, суды правомерно указали, что приведенное в пункте 3.2 договора аренды земельного участка от 13.05.2015 № 4900009789 условие о размере годовой арендной платы за участок с кадастровым номером 23:49:0204023:18 не соответствует требованиям действующих на момент заключения данного договора муниципальных нормативных правовых актов города-курорта Сочи.

С учетом сведений о рыночной стоимости земельного участка, приведенных в заключении судебного эксперта, суды определили, что годовой размер арендной платы по договору аренды составляет 71 229 рублей, в связи с чем частично удовлетворили требования предпринимателя.

В кассационной жалобе администрация и департамент, ссылаясь на положения статей 421, 450 и 451 Гражданского кодекса, указывают на отсутствие оснований для удовлетворения требований предпринимателя (для изменения договора аренды). Данные доводы отклоняются, поскольку арендная плата за земельные участки, находящиеся в публичной собственности, является регулируемой. Следовательно, при определении ее размера суды правомерно руководствовались действовавшими в спорный период нормативными правовыми актами, а также сведениями о рыночной стоимости земельного участка, указанными в экспертном заключении.

Довод жалобы о согласии истца с существенным условием договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204023:18 в виде предложенного арендодателем размера арендной платы несостоятелен, поскольку опровергается имеющимися в материалах дела доказательствами и самим фактом подачи предпринимателем иска в арбитражный суд.

При таких обстоятельствах основания для отмены решения от 06.03.2017 и апелляционного постановления от 29.05.2017 по доводам кассационной жалобы отсутствуют. Правильность выводов судов по существу спора подателями жалобы не опровергнута, несогласие с ними не может служить основанием, достаточным для отмены или изменения судебных актов. Судебные инстанции полно и всесторонне исследовали и оценили представленные доказательства, установили имеющие значение для дела фактические обстоятельства, верно применили нормы права к установленным обстоятельствам. Переоценка исследованных судами доказательств и установленных по делу обстоятельств не входит в полномочия суда кассационной инстанции (статьи 286 и 287 Кодекса).

Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлены.

Администрация и департамент (органы местного самоуправления) освобождены от уплаты государственной пошлины при подаче кассационной жалобы (пункт 1              статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации).

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 06.03.2017 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.05.2017 по делу                               № А32-20631/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

	Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок и в порядке, предусмотренные Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Председательствующий							        Н.С. Мазурова 

Судьи										        Я.Е. Волков

									                    А.И. Мещерин