АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

25 апреля 2024 года

Дело №

А13-4093/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 16 апреля 2024 года.

Полный текст постановления изготовлен 25 апреля 2024 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Мирошниченко В.В., судей Чернышевой А.А.,              Яковца А.В.,

при участии конкурсного управляющего ООО «Строительная компания «Профстройдом» ФИО1 (паспорт) и его представителя  ФИО2 (доверенность от 23.03.2022),

рассмотрев 16.04.2024 в открытом судебном заседании кассационную жалобу конкурсного управляющего обществом с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Профстройдом» ФИО1 на определение Арбитражного суда Вологодской области от 09.10.2023 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.12.2023 по делу № А13-4093/2022,

у с т а н о в и л :

В рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью «Строительная компания «ПрофСтройДом», адрес: 162604, 

<

...>, ОГРН 

<

***>,  ИНН 

<

***> (далее - Общество), конкурсный управляющий ФИО1 обратился в Арбитражный суд Вологодской области  с заявлением, в котором просил признать недействительными сделками договоры аренды земельных участков от 07.05.2019 № 15067 и  от 23.01.2020 № 15152, заключенные  должником с Комитетом по управлению имуществом города Череповца, адрес: 162608, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – Комитет).

Определением от 05.09.2023 к участию в обособленном споре в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены муниципальное унитарное предприятие города Череповца «Водоканал» (далее – МУП «Водоканал») и Управление архитектуры и градостроительства мэрии города Череповца (далее – Управление).

Определением от 09.10.2023, оставленным без изменения постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.12.2023, в удовлетворении заявления отказано.

В кассационной жалобе конкурсный управляющий Обществом просит определение от 09.10.2023 и постановление от 19.12.2023 отменить, дело направить на новое рассмотрение  в суд первой инстанции.

Податель жалобы ссылается на то, что в материалы дела представлено заключение специалиста, согласно которому имеет место грубое несоответствие характеристик земельного участка, указанных в извещении о проведении аукциона, предмету оспариваемых договоров аренды, что исключает использование земельных участков по назначению и свидетельствует о порочности заключенных договоров аренды.

По мнению конкурсного управляющего Обществом, суды пришли к ошибочному выводу, что должник по собственной инициативе просил изменить точки подключения к сетям водоснабжения. В дополнениях  к кассационной жалобе конкурсный управляющий указывает на то, что МУП «Водоканал» самостоятельно в одностороннем порядке необоснованно неоднократно меняло точки подключения.

Податель жалобы полагает, что материалами дела подтверждается тот факт, что подключение к существующим точкам не позволяет обеспечить кольцевое водоснабжение, без наличия которого возведение высотного дома, а следовательно, и использование спорных земельных участков по назначению невозможно.

Конкурсный управляющий ссылается на то, что  в настоящее время спорный земельный участок с кадастровым номером 35:21:0503001:489 предлагается Комитетом в аренду с указанием на наличие охранных зон инженерных сетей, и отсутствие возможности подключения к сетям тепло и водоснабжения по причине отсутствия магистральных сетей, что подтверждает обстоятельства, изложенные в рассматриваемом заявлении о признании договоров аренды недействительными сделками.

В отзыве на кассационную жалобу Комитет просит обжалуемые судебные акты оставить без изменения, считая их законными и обоснованными.

В судебном заседании конкурсный управляющий обществом поддержал доводы жалобы.

Остальные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, однако представителей в судебное заседание не направили, что в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) не является препятствием для рассмотрения жалобы.

Законность обжалуемых определения и  постановления проверена в кассационном порядке.

Как установлено судами, по результатам аукциона между  Комитетом (арендодатель) и Обществом (арендатор) 07.05.2019 заключен договор                     № 15067 аренды земельного участка для строительства, согласно пунктам 1.1–1.4 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает и использует на условиях аренды земельный участок с кадастровым номером 35:21:0503001:486 из земель населённых пунктов площадью 10 769 кв.м, расположенный по адресу: Вологодская обл., г. Череповец, с видом разрешённого использования – многоэтажная жилая застройка (высотная застройка).

Земельный участок передан арендатору по акту приёма-передачи от 16.04.2019. 

Также между Комитетом (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор от 23.01.2020 аренды земельного участка для строительства № 15152, в соответствии с которым арендатору передан во временное владение и пользование за плату земельный участок с кадастровым номером 35:21:0503001:489 из земель населённых пунктов  площадью 11 066 кв.м, расположенный по адресу: Вологодская обл., г. Череповец с видом разрешённого использования – многоэтажная жилая застройка (высотная застройка).

Решением Арбитражного суда Вологодской области от 14.09.2021 по делу № А13-16249/2020 расторгнут договор аренды от 07.05.2019, а  решением Арбитражного суда Вологодской области от 29.04.2021 по делу                                   № А13-16248/2020  - договор от 23.01.2020  в связи с ненадлежащим исполнением Обществом обязательств по внесению арендной платы.

Решениями от 12.03.2021 по делу № А13-15478/2020, от 23.07.2021 по делу № А13-2775/2021, от 06.04.2022 по делу № А13-14638/2021, от 11.07.2022 по делу № А13-2420/2022 с Общества  в пользу Комитета взыскана задолженность по арендной плате и пени по договору от 07.05.2019. 

Решениями Арбитражного суда Вологодской области от 28.01.2021 по делу № А13-15479/2020, от 25.05.2021 по делу № А13-2774/2021, от 02.03.2022 по делу № А13-14872/2021 с Общества  в пользу Комитета взыскана задолженность по арендной плате и пени по договору от 23.01.2020.

Определением от 04.05.2022 возбуждено производство по делу о несостоятельности (банкротстве) Общества.

 Решением от 22.09.2022 Общество признано несостоятельным (банкротом), введена процедура конкурсного производства, конкурсным управляющим утверждён ФИО1. 

Конкурсный управляющий Обществом, ссылаясь на то, что при подготовке проектной документации на строительство выяснилось, что точки подключения водопровода, указанные в технических условиях подключения объекта капитального  строительства к сетям водопровода и канализации от 25.01.2019 № 05-20/589, не соответствуют необходимым, обратился в суд с рассматриваемым заявлением о признании указанных договоров недействительными сделками на основании статей 10 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

 Согласно пункту 1 статьи 61.1 закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве) сделки, совершенные должником, или другими лицами за счет должника, могут быть признаны недействительными в соответствии с ГК РФ, а также по основаниям и в порядке, которые указаны в данном Законе.

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в абзаце четвертом пункта 4 постановления от 23.12.2010 № 63 «О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Постановление № 63) и пункте 10 постановления от 30.04.2009 № 32 «О некоторых вопросах, связанных с оспариванием сделок по основаниям, предусмотренным Федеральным законом «О несостоятельности (банкротстве)» разъяснил, что наличие в законодательстве о банкротстве специальных оснований оспаривания сделок само по себе не препятствует суду квалифицировать сделку, при совершении которой допущено злоупотребление правом, как ничтожную (статьи 10 и 168 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 168 ГК РФ, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 названной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. 

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

В обоснование заявленных требований по основаниям, предусмотренным статьями 10, 168 ГК РФ, конкурсный управляющий указал, что Комитет при заключении договоров аренды ввел должника в заблуждение, предоставив ложные сведения о характеристиках земельных участков и возможности их использования. Реальные характеристики земельных участков не позволяли использовать их в соответствии с назначением по условиям договоров.

В силу подпункта 4 пункта 21 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации извещение о проведении аукциона должно содержать сведения: о предмете аукциона (в том числе о местоположении, площади и кадастровом номере земельного участка), правах на земельный участок, об ограничениях этих прав, о разрешенном использовании и принадлежности земельного участка к определенной категории земель, а также о максимально и (или) минимально допустимых параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства (за исключением случаев, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка не предусматривается строительство здания, сооружения), о технических условиях подключения (технологического присоединения) объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, предусматривающих предельную свободную мощность существующих сетей, максимальную нагрузку и сроки подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, о сроке действия технических условий, о плате за подключение (технологическое присоединение) на дату опубликования указанного извещения (за исключением случаев, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка не предусматривается строительство здания, сооружения, и случаев проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для комплексного освоения территории).

Конкурсным управляющим заявлено ходатайство о назначении судебной экспертизы по вопросам установления соответствия представленных технических условий условиям, указанным в извещении о продаже права на заключение договора аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 35:21:0503001:489, соответствия условий извещения об аукционе фактическим характеристикам земельного участка, установления технико-экономических показателей земельного участка с кадастровым номером 35:21:0503001:489 исходя из условий аукциона, соответствия технических условий условиям, указанным в извещении о продаже права на заключение договора аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 35:21:0503001:486, соответствия требований о согласовании с собственником земельного участка с кадастровым номером 35:21:0503001:500 прохождения линейного объекта условиям извещения о проведении аукциона, установления технико-экономических показателей земельного участка с кадастровым номером 35:21:0503001:486 исходя из условий аукциона.

В соответствии с частью 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

С учетом положений статей 64, 86 АПК РФ заключение эксперта является одним из доказательств по делу и оценивается наряду с другими доказательствами.

Суды с учетом предмета и обстоятельств спора обоснованно отклонили данное ходатайство.

Как установлено судами, в составе аукционной документации при размещении информации о проведении торгов размещены сведения о технических условиях подключения объекта к сетям инженерно-технического обеспечения, выданных  МУП «Водоканал» 27.08.2019 № 05-20/8108, которые содержали данные о точках подключения (технологического присоединения) объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, о предельной свободной мощности существующих сетей, о максимальной нагрузке и сроках подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, о сроке действия технических условий, о плате за подключение (технологическое присоединение). При этом указано, что технические условия являются предварительными и в целях разработки проектной документации необходимо обратиться в МУП «Водоканал».

Как установлено судами, в том числе в рамках дел № А13-15478/2020, А13-2775/2021, А13-16249/2020, А13-14638/2021, А13-2420/2022,                             А13-15479/2020, А13-2774/2021, А13-14872/2021, должник, не оспаривая то, что указанные точки подключения существуют в натуре, обратился в МУП «Водоканал» с тем, чтобы их перенести. Необходимость в совершении данных действий, как указал представитель Общества, возникла на стадии подготовки проектной документации на строительство. По вопросу подключения к сетям водоснабжения и водоотведения объекта капитального строительства на спорном участке применительно к оговоренным в технических условиях точках Общество не обращалось, притом что МУП «Водоканал» подтверждало возможность подключения в точках подключения, указанных в технических условиях, содержащихся в извещении о проведении аукциона. 

Суды пришли к выводу о том, что по заявке застройщика и на основании представленной им технической документации МУП «Водоканал» были выданы технические условиях на присоединение к сетям с учетом нагрузки по нормам потребления объекта капитального строительства, которые предоставил застройщик. Возможность подключения к сетям по точкам, указанным в технических условиях от 20.11.2019, имелась, арендатор по собственной инициативе с целью оптимизации строительства двух многоквартирных домов, расположенных на двух смежных земельных участках, просил МУП «Водоканал» запроектировать точки подключения водоснабжения и канализации совместно для двух домов. При этом из письма от 30.12.2019 № 13923 следует, что Общество не возражало относительно трассировки сетей с учетом того, что магистральные сети водоснабжения и водоотведения должны прокладываться только в 2022 году. 

При рассмотрении названных дел суды пришли к выводу, что общество не доказало, что предоставленный в аренду земельный участок имеет недостатки, препятствующие строительству объекта, указанного в аукционной документации. Относительно доводов о нахождении в границах спорного земельного участка тепловой сети суды пришли к выводу, что Общество не опровергло позицию Комитета о том, что  спорная тепловая трасса не препятствует осуществлению Обществом строительства соответствующего объекта.

При этом в рамках настоящего обособленного спора суды пришли к выводу о доказанности надлежащего исполнения со стороны Комитета обязательств по опубликованию необходимой информации при размещении извещения о проведении аукциона, которая являлась актуальной и соответствующей действительности. 

Ссылка конкурсного управляющего должником  на подтверждение фактов нарушения со стороны Комитета Прокуратурой города Череповца обоснованно отклонена, поскольку, как установили суды,  из письма Прокуратуры города Череповца от 28.05.2020 № 2530ж/2020 следует, что при размещении извещения о проведении аукциона опубликованы технические условия, актуальные на дату опубликования извещения. 

При рассмотрении настоящего дела суды пришли к выводу об отсутствии оснований для иной оценки фактических обстоятельств спора, отличной от выводов, содержащихся в судебных актах по делам № А13-15478/2020,                  А13-2775/2021, А13-16249/2020, А13-14638/2021, А13-2420/2022,                             А13-15479/2020, А13-2774/2021, А13-14872/2021.

Согласно статье 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

В данном случае суды пришли к выводу о недоказанности того, что арендодатель скрывал существенные характеристики, недостатки, обременение выставленного на торги земельного участка, а арендатор как профессиональный участник рынка строительства  не мог узнать об условиях использования земельного участка, недостатках, обременениях, в том числе путем осмотра на местности спорного земельного участка.

Несогласие Общества с порядком использования имущества подлежит, как правильно указал суд первой инстанции, может служить основанием для инициирования изменения арендной платы, понуждения арендатора к исполнению обязательств по договору аренды или расторжения договора как подписанием соответствующего соглашения, так и в судебном порядке. Преодоление не устраивающих сторону договора известных ей условий после заключения договора возможно посредством требования расторжения договора, а не путем признания его недействительным. 

В данном случае должник не обращался в суд с иском о расторжении договоров аренды земельных участков, более того, представитель в судебных заседаниях при взыскании задолженности по арендной плате пояснял, что Общество заинтересовано в продолжении арендных отношений и строительстве многоквартирных домов на арендованных участках.

Доводы, изложенные в кассационной жалобе,  не опровергают выводы судов, а несогласие подателя жалобы с произведенной судами оценкой фактических обстоятельств дела не может быть положено в обоснование отмены обжалуемых судебных актов.

Нормы материального права применены судами верно, нарушений норм процессуального права, которые могли бы явиться основанием для отмены обжалуемых определения и постановления, кассационной инстанцией не установлено.

С учетом изложенного основания для удовлетворения жалобы отсутствуют.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289, 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л :

определение Арбитражного суда Вологодской области от 09.10.2023 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.12.2023 по делу № А13-4093/2022 оставить без изменения, а кассационную жалобу конкурсного управляющего обществом с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Профстройдом» ФИО1 –  без удовлетворения.

Председательствующий

В.В. Мирошниченко

Судьи

А.А. Чернышева

А.В. Яковец