ШЕСТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Вокзальная, 2, г. Ессентуки, Ставропольский край, 357601, http://www.16aas.arbitr.ru,

e-mail: info@16aas.arbitr.ru, тел. 8 (87934) 6-09-16, факс: 8 (87934) 6-09-14

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Ессентуки                                                                                            Дело № А63-8935/2022

26.09.2023

Резолютивная часть постановления объявлена 19.09.2023.

Полный текст постановления изготовлен 26.09.2023.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Демченко С.Н. судей: Счетчикова А.В. и Мишина А.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2 на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 26.06.2023 по делу № А63-8935/2022, при участии в судебном заседании представителя индивидуального предпринимателя ФИО2 - ФИО3 (доверенность от 10.03.2022), представителя индивидуального предпринимателя ФИО4 - ФИО5 (доверенность от 07.08.2023), в отсутствие иных, участвующих в деле лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – ИП ФИО2) обратилась в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО4 (далее – ИП ФИО4) о взыскании задолженности по договору купли-продажи от 17.02.2021 в размере      2 500 000 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 48 424 руб. 66 коп., судебных расходов на оплату услуг представителя в сумме 30 000 руб. 

ИП ФИО4 обратилась со встречным исковым заявлением к ИП ФИО2 о признании расторгнутым с 09.12.2022 договора купли-продажи недвижимости (с условием рассрочки платежа) от 17.02.2021, заключенного между ФИО2 и ФИО4 и взыскании уплаченной по договору купли-продажи недвижимости (с условием рассрочки платежа) от 17.02.2021 денежной суммы в размере 500 000 руб. (с учетом уточнений, принятых судом первой инстанции по правилам статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее – АПК РФ).

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 26.06.2023 в удовлетворении исковых требований ИП ФИО2 отказано; встречный иск ИП ФИО4 удовлетворен в полном объеме.

Не согласившись с принятым судебным актом, ИП ФИО2 обратилась в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просила решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт. Податель жалобы указывает, что ИП ФИО4 добровольно принято решение о заключении договора купли-продажи недвижимости на условиях, согласованных с продавцом.  Заключая договор купли-продажи покупатель произвел осмотр указанной недвижимости и согласился на её приобретение в данном техническом состоянии, покупатель не был лишен возможности отказаться от заключения договора. При таких обстоятельствах, предусмотренных законом оснований для расторжения договора в судебном порядке не имеется. Апеллянт также указал, что заключение судебной экспертизы не соответствует требованиям действующего законодательства; экспертом неверно определен объект исследования; эксперт самостоятельно собрал материалы для производства экспертизы и  вышел за рамки своей компетенции; законы и акты, на которые эксперт полагается в своих выводах, применены неправильно. Более подробно доводы изложены в апелляционной жалобе.

В отзыве на апелляционную жалобу ИП ФИО4 просила оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Информация о времени и месте судебного заседания с соответствующим файлом размещена в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» на общедоступных сайтах http://arbitr.ru// в разделе «Картотека арбитражных дел» и Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда http://16aas.arbitr.ru в соответствии положениями статьи 121 АПК РФ и с этого момента является общедоступной. 

В судебном заседании представители ИП ФИО4 и ИП ФИО2 поддержали позиции согласно жалобе и отзыву, дали пояснения по обстоятельствам спора и ответили на вопросы суда.

Третье лицо, надлежащим образом извещенное, явку своего представителя в судебное заседание не обеспечило, в соответствии с положениями статьи 156 АПК РФ апелляционная жалоба рассматривается в его отсутствие. 

Обжалуемый судебный акт проверен судом апелляционной инстанции в порядке статей 266, 268 АПК РФ в пределах доводов апелляционной жалобы. 

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва, проверив законность обжалуемого решения Арбитражного суда Ставропольского края от 26.06.2023 по делу № А63-8935/2022 в апелляционном порядке в соответствии с нормами главы 34 АПК РФ, суд апелляционной инстанции пришёл к выводу, что решение суда надлежит оставить без изменения.

Как следует из материалов дела, согласно сведениям из Единого государственного реестра недвижимости, основанием для осуществления государственного кадастрового учета в отношении нежилого здания - офис со встроенным помещением аптеки, с кадастровым номером: 26:04:171017:198, расположенного по адресу: 

<

...>, площадью 165,6 кв.м, послужило решение Новоалександровского районного суда Ставропольского края от 19.06.2009, которым признано право собственности ФИО6 на указанный объект недвижимости. 

Право собственности на здание с кадастровым номером: 26:04:171017:198, расположенное по адресу: 

<

...>, зарегистрировано 13.07.2009 за ФИО6, номер государственной регистрации права 26-26- 04/011/2009-024.  

На основании свидетельства о праве на наследство по завещанию право собственности на офис со встроенными помещениями аптеки, общей площадью 165,6 кв.м, здание с кадастровым номером: 26:04:171017:198 расположенное по адресу: 

<

...>, зарегистрировано в ЕГРН от 27.05.2011 № 26-26-24/010/2011-428 за ФИО2 

17.02.2021 между ФИО2 (далее - продавец) и ФИО4 (далее - покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимости (далее - договор), в соответствии с которым объектом договора являлось нежилое здание - офис со встроенным помещением аптеки, общей площадью 165,6 кв.м, кадастровый номер 26:04:171017:198 и земельный участок, расположенные по адресу: 

<

...>. 

Согласно пунктам 4 – 5 договора указанная недвижимость оценивается и продается за 6 000 000 руб. и оплачивается следующим образом:  

-500 000 руб., из которых: 250 000 руб. за нежилое здание и 250 000 руб. за земельный участок, продавец получил до подписания договора;

-оставшуюся сумму в размере 5 500 000 руб. покупатель оплачивает в рассрочку:    2 500 000 руб. – в срок до 31.12.2021 и 3 000 000 руб. – в срок до 31.12.2022. 

В соответствии с пунктом 7 договора покупатель удовлетворен качественным состоянием недвижимости, установленным путем внутреннего осмотра перед заключением договора и не обнаружил каких либо дефектов и недостатков, о которых не сообщил продавец. Передаточный акт по соглашению сторон не составлялся, договор одновременно является документом, подтверждающим факт передачи недвижимости. 

Оплата в размере 500 000 руб. произведена ФИО4 до подписания договора.  

На основании договора купли продажи от 17.02.2021 за ФИО4 зарегистрировано право собственности на нежилое здание - офис со встроенным помещением аптеки, общей площадью 165,6 кв.м, кадастровый номер 26:04:171017:198, расположенное по адресу: 

<

...>, о чем в ЕГРН сделана соответствующая запись от 26.02.2021 № 26:04:171017:198-26/106/2021-3.  

22.01.2022 ИП ФИО2 обратилась к покупателю с претензией и требованием оплатить 2 500 000 руб., поскольку договором был установлен срок оплаты до 31.12.2021. 

Поскольку претензия оставлена без удовлетворения, продавец обратился в суд с иском о взыскании задолженности по договору купли-продажи.  

Покупатель установил, что передача имущества произведена продавцом с существенными недостатками, а именно с самовольно реконструированным зданием, которое без ввода в эксплуатацию невозможно эксплуатировать, в связи с чем, обратился в суд со встречными требованиями о расторжении договора и возврате аванса.

Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права истца.

Статьей 549 ГК РФ предусмотрено, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 ГК РФ).

В силу статьи 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

В силу статьи 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 указанного Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору. 

В пункте 1 статьи 475 ГК РФ установлено, что если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара. В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору (пункт 2 статьи 475 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Как следует из материалов дела, по договору купли-продажи недвижимости от 17.02.2021 с условием о рассрочке платежа, ФИО4 приобрела у ФИО2 нежилое здание - офис со встроенным помещением аптеки, кадастровый номер 26:04:171017:198, и земельный участок, расположенные по адресу: 

<

...>. На основании данного договора, 26.02.2021 за ФИО4 зарегистрировано право собственности за номером 26:04:171017:198-26/106/2021-3.  

Согласно сведениям технического паспорта офиса со встроенным помещением аптеки, составленным по состоянию на 12.05.2009 и переданного продавцом покупателю при подписании договора купли-продажи, общая площадь двухэтажного здания составляла 165,6 кв.м, при этом площадь первого этажа – 86,8 кв.м, второго – 78,8 кв.м., сведений о мансарде не имеется. 

В ходе эксплуатации покупателем установлено несоответствие фактической площади здания сведениям, отраженным в технической документации, переданной при заключении договора. Согласно техническому паспорту объекта, составленному по запросу ФИО4 по состоянию на 26.04.2022, общая площадь здания составляет 281,0 кв.м, при этом площадь первого этажа – 106,4 кв.м, второго – 75,8 кв.м, площадь мансарды – 62,4 кв.м. 

В соответствии с заключением кадастрового инженера от 12.04.2022 № 39, в ходе обследования здания выявлено, что к зданию сделана пристройка площадью 19,4 кв.м. и проведена реконструкция мансарды с увеличением площади, фактически общая площадь здания составляет 281,0 кв.м. Для изменений сведений в государственном кадастре недвижимости в части уточнения площади нежилого здания - офис со встроенным помещением аптеки, кадастровый номер 26:04:171017:198 необходимо подготовить проект на реконструкцию и подготовить технический план.

При этом, разрешение на реконструкцию объекта капитального строительства, расположенного по адресу: 

<

...>, общей площадью 281 кв.м,. уполномоченными органами не выдавалось. В связи с чем, судом установлено, что спорный объект подпадает под понятие самовольной постройки, которое определенно статьей 222 ГК РФ.          Определением от 06.02.2023, по ходатайству ФИО2, судом первой инстанции назначена строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Бюро независимой экспертизы «Гарантия» ФИО7, с целью разрешения вопросов относительно времени возведения пристройки площадью 19,4 кв.м и мансарды площадью 62,4 кв.м., соответствия объекта недвижимого имущества требованиям строительных, градостроительных, противопожарных, санитарных и иных норм и правил, наличия у здания неустранимых недостатков и технической возможности устранения допущенных нарушений. 

Согласно заключению экспертизы от 29.03.2023 № 5, по результатам проведенного исследования эксперт пришел к выводам, что здание, расположенное на земельном участке по адресу: 

<

...>, не соответствует требованиям строительных, градостроительных, противопожарных, санитарных и иных норм и правил; установленные на момент осмотра параметры исследуемого объекта не соответствуют сведениям, содержащимся в Едином государственном реестре недвижимости по состоянию на 17.04.2022. Экспертом указано на наличие существенных нарушений, техническая возможность устранения которых (кроме ликвидации исследуемого объекта, или объектов, расположенных на смежных земельных участках) отсутствует. При этом, экспертом сделан вывод о том, что спорное здание создает угрозу жизни и здоровью людей. 

Свои выводы эксперт ООО «Бюро независимой экспертизы «Гарантия» ФИО7 также подтвердила в ходе опроса в судебном заседании суда первой инстанции. 

Исследование проведено экспертом объективно, на научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме, а заключение основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных; в нем отражены все предусмотренные частью 2 статьи 86 АПК РФ сведения; экспертом в полной мере соблюдены базовые принципы судебно-экспертной деятельности - принципы научной обоснованности, полноты, всесторонности и объективности исследований, установленные статьей 20 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Профессиональная подготовка и квалификация эксперта не вызывает сомнений, поскольку подтверждена документами об образовании. Ответы эксперта на поставленные судом вопросы понятны, непротиворечивы, следуют из проведенного исследования материалов настоящего дела, подтверждены фактическими данными.

Исследовав и оценив экспертное заключение от 29.03.2023 № 5 по правилам статей 71, 86 АПК РФ, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что заключение соответствует положениям статей 82, 83, 86 АПК РФ.

Каких-либо объективных доказательств, опровергающих выводы эксперта или дающих основание сомневаться как в выводах судебной экспертизы, так и в квалификации самого эксперта, суду не представлено. Недостоверность результатов экспертизы не подтверждена.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции не усмотрел предусмотренных статьей 87 АПК РФ оснований для назначения по делу повторной экспертизы.

Ссылки ответчика на неверное определение предмета исследования отклоняются судом апелляционной инстанции, поскольку несмотря на имеющуюся опечатку в описании объекта исследования, из текста заключения эксперта следует однозначный вывод о том, что исследование, в том числе натурное, проводилось в отношении здания, расположенного по адресу: 

<

...>. 

Кроме того, вопреки доводам апеллянта, самостоятельно сбор материалов для производства экспертизы экспертом не производился, фактически в заключении эксперта отражено, что разделы проектной документации на строительство объекта недвижимости, расположенного по адресу: 

<

...>, отсутствуют в материалах, предъявленных судом для исследования.

Вопреки доводам апеллянта, из представленного экспертного заключения не следует, что экспертом были использованы недопустимые методы исследования. При этом, оценка методики исследования, способов и приемов, примененных экспертом, не является предметом судебного рассмотрения, поскольку определяется лицом, проводящим исследование и обладающим специальными познаниями для этого.

Возражения ИП ФИО2 по существу не свидетельствуют о недостаточной ясности или полноте заключения эксперта, а фактически являются несогласием с выводами проведенной по делу судебной экспертизы.

Принимая во внимание вышеизложенное, исходя из фактических обстоятельств дела и оценки собранных доказательств, учитывая выводы эксперта по результатам судебной экспертизы, характер и последствия выявленных недостатков спорного имущества, суд первой инстанции обоснованно признал доказанным факт существенного нарушения условий договора купли-продажи недвижимости от 17.02.2021, поскольку переданное покупателю здание имеет существенные неустранимые недостатки, что свидетельствует о нарушении продавцом обязательств по договору по передаче товара надлежащего качества. 

Наличие неустранимых недостатков спорного имущества подтверждено материалами дела, что делает правомерным и обоснованным применение положений части 2 статьи 475 ГК РФ.

Довод апеллянта о том, что заключая договор купли-продажи покупатель согласился на приобретение недвижимости в данном техническом состоянии, отклоняется судебной коллегией, поскольку на момент заключения договора совершение сделки сопровождалось технической документацией, представленной продавцом, содержание которой не соответствовало действительному состоянию объекта. 

Аргумент о наличии у покупателя возможности осмотреть здание не может быть признан основанием для вменения ему такой обязанности. Тем более, покупатель не обязан производить экспертное исследование состояния строительных конструкций.

При этом условия о ненадлежащем состоянии строительных конструкций в договоре купли-продажи не указаны, в качестве существенных характеристик продаваемого объекта не оговорены. Следовательно, при оценке позиций сторон следует применить общую норму статьи 469 ГК РФ о качестве продаваемого товара.

Продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется. Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.

Если законом или в установленном им порядке предусмотрены обязательные требования к качеству продаваемого товара, то продавец, осуществляющий предпринимательскую деятельность, обязан передать покупателю товар, соответствующий этим обязательным требованиям.

В данном случае требования к безопасности строительных конструкций установлены нормативно и продаваемый объект недвижимости, при отсутствии иного соглашения сторон, должен им соответствовать.

Наличие в объекте недвижимости, отчужденном по спорному договору, существенных недостатков подтверждается представленными в материалы дела заключением судебной экспертизы от 29.03.2023 № 5.

В нарушение требований статей 9, 65 АПК РФ истцом не был опровергнут факт наличия самовольной реконструкции спорного здания, а также того обстоятельства, что переданное по договору здание не соответствует требованиям строительных, градостроительных, противопожарных, санитарных и иных норм и правил, создает угрозу жизни и здоровью людей, имеет неустранимые недостатки.

Изложенное свидетельствует о правомерности отказа покупателя от заключенного договора.

Принимая во внимание изложенное, установив наличие оснований для расторжения договора, предусмотренных положениями статьи 450 ГК РФ, суд первой инстанции правомерно удовлетворил требования ИП ФИО4 о расторжении договора купли-продажи недвижимости от 17.02.2021 применительно к пункту 2 статьи 475 ГК РФ.

В случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства (статья 453 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 названного кодекса.

Факт оплаты недвижимого имущества подтвержден условиями заключенного между сторонами договора, отраженными в пункте 5, согласно которому 500 000 руб. продавец получил до подписания договора, следовательно, ввиду расторжения договора и отсутствия оснований для удержания денежных средств, суд правомерно удовлетворил требования ИП ФИО4 о взыскании уплаченной по договору купли-продажи недвижимости от 17.02.2021 денежной суммы в размере 500 000 руб.

С учетом установленных по делу обстоятельств, в удовлетворении требований ИП ФИО2 о взыскании задолженности и производного требования о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, обоснованно отказано судом первой инстанции.  

В соответствии со статьей 110 АПК РФ, поскольку ИП ФИО2 не является стороной, в пользу которой принят судебный акт, оснований для взыскания с ответчика стоимости судебных расходов, понесенных на оплату услуг представителя, не имеется.

С учетом изложенного, разрешая спор, суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал представленные доказательства, установил все имеющие значение для дела обстоятельства, сделал правильные выводы по существу требований заявителя, а также не допустил при этом неправильного применения норм материального и процессуального права. Доводы апелляционной жалобы не опровергают законности и обоснованности обжалуемого судебного акта. 

При установленных обстоятельствах, суд апелляционной инстанции считает решение Арбитражного суда Ставропольского края от 26.06.2023 по делу № А63-8935/2022 законным и обоснованным, оснований для его отмены или изменения, предусмотренных статьей 270 АПК РФ, не имеется, а поэтому апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению. 

Согласно статье 110 АПК РФ расходы по государственной пошлине за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на заявителя.

Учитывая вышеизложенное, руководствуясь статьями 110, 268, 269, 271, 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 26.06.2023 по делу № А63-8935/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения. 

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий 

Судьи                   

С.Н. Демченко

А.В. Счетчиков 

А.А. Мишин