Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 50/52

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-42020/2017

03 ноября 2017 года

г.Санкт-Петербург

Резолютивная часть решения объявлена  28 сентября 2017 года.

Полный текст решения изготовлен  03 ноября 2017 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Кротова С.М.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "НЕВСКИЙ ДОМ" (адрес: Россия 194214, 

<

...>/ПОМ.10-Н; Россия 195257, 

<

...>,ОГРН: 

<

***>);

ответчик: Администрация Василеостровского района Санкт-Петербурга (адрес:  Россия 199178, 

<

...> ОГРН: 

<

***>);

третье лицо: Общество с ограниченной ответственностью «Андромеда» (адрес:  Россия 192019, Санкт-Петербург, ул. Седова, д. 12, офис 414, ОГРН: 

<

***>)

о признании незаконными действий Администрации Василеостровского района Санкт-Петербурга,

при участии

- от истца: ФИО2 по доверенности от 12.07.2017,

- от ответчика: ФИО3 по доверенности от 09.06.2017,

- от третьего лица: ФИО4 по доверенности от 20.01.2017,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Невский Дом" обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением к Администрации Василеостровского района Санкт-Петербурга о признании незаконными действия по проведению конкурса и отмене конкурса в соответствии с извещением № 030517/3217918/01 по отбору управляющей организации для управления многоквартирными домами, расположенными по адресу:

- 

<

...>, стр. 1;

- Санкт-Петербург, ул. Вадима Шефнера, д. 10, корп. 1, стр. 1;

- Санкт-Петербург, ул. Вадима Шефнера, д. 14, корп. 1, стр. 1;

- Санкт-Петербург, ул. Вадима Шефнера, д. 10, корп. 2, стр. 1;

- Санкт-Петербург, ул. Вадима Шефнера, д. 12, корп. 2, стр. 1.

Определением от 31.08.2017 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Общество с ограниченной ответственностью «Андромеда».

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования в полном объеме. 

Представители ответчика и третьего лица против удовлетворения исковых требований возражали по основаниям, изложенным в отзывах.

Исследовав материалы дела, арбитражный суд установил следующее.

Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга застройщику ООО «ВЫМПЕЛ» выданы 28.09.2016 разрешения на ввод в эксплуатацию по пяти многоквартирным домам жилого комплекса «Светлый мир «Я-Романтик» по следующим адресам: Санкт-Петербург, муниципальный округ Морской, ул. Вадима Шефнера, д. 14, корп. 1, стр. 1; д. 12, корп. 1, стр.1; д. 10, корп. 1, стр. 1; д. 12, корп. 2, стр. 1; д. 10, корп. 2, стр.1 (далее - 5 МКД).

В соответствии с постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 15.01.2008 № 4 (с изменениями от 22.07.2016) «О проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом в Санкт-Петербурге» и с п. 3.4.19 Положения об администрации района Санкт-Петербурга, утвержденного постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 28.08.2008 № 1078 «Об администрациях районов Санкт-Петербурга», определено, что организатором открытого конкурса по отбору управляющей организации выступает администрация, на территории которой расположен соответствующий многоквартирный дом.

Письмом от 04.04.2017 ООО «Невский Дом» проинформировал администрацию о проведении общих собраний собственников помещений в 5 МКД с повесткой дня выбор способа управления МКД в форме заочного голосования со сроком окончания собраний 14.04.2017.

По состоянию на 02.05.2017 ООО «Невский Дом» протоколы с решением о выборе способа управления 5 МКД в адрес администрации не предоставил.

Администрацией 03.05.2017 опубликовано извещение № 030517/3217918/01 на сайте torgi.gov.ru по 5-ми лотам на проведение открытого конкурса по отбору управляющей организации на право заключения договора управления по 5 МКД.

Письмом от 04.05.2017 № 426 ООО «Невский Дом» представлены копии протоколов общих собраний собственников по 5 МКД.

Администрацией направлены запросы на портал государственных услуг Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по вопросу подтверждения права собственности на жилые помещения граждан, принявших участие в собрании собственников по 5 МКД.

По запросам на портал услуг Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии о подтверждении права собственности на жилые помещения граждан, принявших участие в собрании собственников по 5 МКД, получены сведения о том, что в списках проголосовавших за выбор способа управления данным многоквартирным домом указаны граждане (квартиры), которые право собственности на помещения в Едином государственном реестре недвижимости зарегистрировали после даты проведения собрания собственников.

Таким образом, в результате выборочной проверки Администрацией было установлено, что лица, принявшие участие в собрании собственников 5 МКД, на момент проведения собраний не являлись собственниками помещений.

Согласно протоколу № 3 оценки и сопоставления заявок на участие в открытом конкурсе по извещению № 030517/3217918/01 от 15.06.2017 победителем конкурса в отношении Лота № 1 было признано ООО «АНДРОМЕДА», в отношении Лотов № 2-5 – заявитель.

Полагая, что незаконные действия Администрации по проведению конкурса в отсутствии правовых оснований привели к тому, что вместо управления пятью многоквартирными домами на основании решений общих собраний правообладателей помещений в указанных домах от 15.04.2017, Заявитель, отобранный по результатам конкурса, правомерно может осуществлять управление только четырьмя многоквартирными домами, заявитель обратился в суд с настоящими требованиями.

Кроме того заявитель указывает, что условия договора управления многоквартирным домом, которые были утверждены правообладателями помещений в Многоквартирных домах на общих собраниях, состоявшихся 15.04.2017 (п. 5 Протоколов № 1 от 15.04.2017), существенно отличаются от условий договора управления многоквартирным домом, который должен быть заключен по итогам конкурса (Том 4 конкурсной документации - проект контракта), в связи с чем его права и обязанности нарушены в том числе по выигранным им на торгах лотам (МКД).

В силу статьи 161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом (либо непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, либо управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, либо управление управляющей организацией). Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано (часть 4 статьи 161 ЖК РФ).

Процедура проведения конкурса в сфере отбора управляющих организаций регламентирована Правилами проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 06.02.2006 № 75 (далее – Правила № 75).

Пунктом 39 Правил № 75 предусмотрено, что в случае если до дня проведения конкурса собственники помещений в многоквартирном доме выбрали способ управления многоквартирным домом или реализовали решение о выборе способа управления этим домом, конкурс не проводится. Отказ от проведения конкурса по иным основаниям не допускается.

В статье 18 ЖК РФ предусмотрено, что право собственности и иные вещные права на жилые помещения подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации (далее – ГК РФ), Федеральным законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, Жилищным Кодексом Российской Федерации.

Согласно части 16 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ) право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон № 122-ФЗ).

Основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания), - разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (часть 2 статьи 16 Закона № 214-ФЗ).

В силу части 1 статьи 12 Закона № 214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

В соответствии с пунктом 3 статьи 13 и пункта 1 статьи 16 Федерального закона № 122-ФЗ государственная регистрация права носит заявительный характер и производится не позднее чем в месячный срок со дня подачи правообладателем необходимых документов. Следовательно, момент возникновения права собственности зависит непосредственно от действий участника долевого строительства. 

Согласно статье 8 Федерального закона № 214-ФЗ передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее, чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором. 

По смыслу названных положений закона с момента подписания передаточного акта участник долевого строительства владеет, пользуется построенным объектом недвижимости, то есть фактически осуществляет права собственника, и именно с этого момента вправе обратиться с заявлением в регистрирующий орган о государственной регистрации своего права. 

Основанием владения объектом недвижимости является соответствующий договор, по которому помещение передано застройщиком участнику долевого строительства. При этом собственником станет именно лицо, которому передано помещение от застройщика, поскольку данное лицо после передачи не сможет включить в оборот указанное помещение до регистрации права собственности на себя.

Несмотря на то, что участники долевого строительства, не зарегистрировавшее еще свое право, формально не являются собственниками, у них с момента подписания передаточного акта уже возникают обязанности: по внесению платежей за жилое помещение и коммунальные услуги (статья 10, пункт 6 части 2 статьи 153 Жилищного кодекса Российской Федерации) и платежей за содержание общего имущества многоквартирного дома. 

Согласно правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 15.09.2017 № 307-ЭС17-4212 по делу № А56-2498/2016 из вышеизложенного следует, что в отношениях, связанных с управлением общим имуществом, участник долевого строительства становится правомочным с момента передачи ему помещения.

Тем самым, участники долевого строительства, подписавшие передаточные акты с застройщиком многоквартирного дома, фактически осуществляют права собственника, поэтому вправе выбрать способ управления МКД. Указанное полномочие реализовано ими в рассматриваемом случае на собраниях, оформленных протоколами от 15.04.2017, которые на момент проведения спорного открытого конкурса не были оспорены и признаны недействительными. 

В материалы дела истец представил в качестве подтверждения того, что он приступил к исполнению обязательств по управлению спорными МКД на основании названных протоколов, договоры управления, заключенные с правообладателями, а также договоры на выполнение работ и услуг по содержанию и ремонту объектов.

Правовая позиция в отношении полномочий участников долевого строительства, подписавших передаточные акты, принимать решение о выборе управляющей организации, также отражена в определениях Верховного суда Российской Федерации от 16.03.2015 № 301-КГ15-2083 и от 16.11.2015 № 304-ЭС15-14035.

Согласно части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие) (часть 5 статьи 200 АПК РФ).

Исходя из изложенного оснований для проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации в спорных домах у Администрации не имелось, в связи с чем действия по проведению конкурса по извещению № 030517/3217918/01 по отбору управляющей организации для управления спорными многоквартирными домами, следует признать незаконными.

В силу пункта 3 части 5 статьи 201 АПК РФ в резолютивной части решения по делу об оспаривании действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, об отказе в совершении действий, в принятии решений должно содержаться указание на признание оспариваемых действий (бездействия) незаконными и обязанность соответствующих органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя, в связи с чем также подлежит удовлетворению требование истца об обязании Администрации отменить конкурс в соответствии с извещением№ 030517/3217918/01 по отбору управляющей организации для управления спорными многоквартирными домами.

Согласно части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. 

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

решил:

Признать незаконными действия Администрации Василеостровского района Санкт-Петербурга по проведению конкурса в соответствии с извещением№ 030517/3217918/01 по отбору управляющей организации для управления многоквартирными домами, расположенными по адресу: 

- 

<

...>, стр. 1;

- Санкт-Петербург, ул. Вадима Шефнера, д. 10, корп. 1, стр. 1;

- Санкт-Петербург, ул. Вадима Шефнера, д. 14, корп. 1, стр. 1;

- Санкт-Петербург, ул. Вадима Шефнера, д. 10, корп. 2, стр. 1;

- Санкт-Петербург, ул. Вадима Шефнера, д. 12, корп. 2, стр. 1.

Обязать Администрацию Василеостровского района Санкт-Петербурга отменить конкурс в соответствии с извещением № 030517/3217918/01 по отбору управляющей организации для управления многоквартирными домами, расположенными по адресу: 

- 

<

...>, стр. 1;

- Санкт-Петербург, ул. Вадима Шефнера, д. 10, корп. 1, стр. 1;

- Санкт-Петербург, ул. Вадима Шефнера, д. 14, корп. 1, стр. 1;

- Санкт-Петербург, ул. Вадима Шефнера, д. 10, корп. 2, стр. 1;

- Санкт-Петербург, ул. Вадима Шефнера, д. 12, корп. 2, стр. 1.

Взыскать с Администрации Василеостровского района Санкт-Петербурга в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Невский Дом" 3 000 руб. расходов по оплате государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья Кротов С.М.