АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЯРОСЛАВСКОЙ ОБЛАСТИ

150999, г. Ярославль, пр. Ленина, 28  http://yaroslavl.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А82-252/2020

г. Ярославль

27 сентября 2020 года

Арбитражный суд Ярославской области в составе судьи  Секериной С.Е. 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании исковое заявление  Акционерного общества  коммерческий банк "Северный Кредит" в лице конкурсного управляющего - Государственной корпорации "Агентство по страхованию вкладов" (ИНН  

<

***>; ОГРН  

<

***>)

к  Индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН  

<

***>, ОГРН  

<

***>)

о   взыскании   4155000.00  руб.,

об обращении взыскания на предметы залога (земельные участки) путем продажи с публичных торгов

и встречное исковое заявление Индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН  

<

***>, ОГРН  

<

***>)

к Акционерному обществу  коммерческий банк "Северный Кредит" в лице конкурсного управляющего - Государственной корпорации "Агентство по страхованию вкладов" (ИНН  

<

***>; ОГРН  

<

***>)

об уменьшении покупной цены земельного участка с кадастровым номером 76:14:030401:784, проданного по договору № 2 купли-продажи земельного участка в кредит от 30.03.2016 с 4 910 000 руб. до 2 969 000 руб.

при участии:

от истца –  не присутствовали,

от ответчика – ФИО3, по дов. от 13.11.2015,

от 3-х лиц – 1,2,3, не явились, 4 – ФИО4, по дов. от 17.07.2019,

27 сентября 2020 года

установил:

Акционерное общество  коммерческий банк "Северный Кредит" в лице конкурсного управляющего - Государственной корпорации "Агентство по страхованию вкладов" обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к  индивидуальному предпринимателю ФИО2 о   взыскании   4155000 руб., об обращении взыскания на предметы залога (земельные участки; кадастровые номера земельных участков, площади земельных участков, начальная продажная стоимость земельных участков перечислены в пункте 2 просительной части иска) путем продажи с публичных торгов.

Индивидуальный предприниматель ФИО2 обратился в арбитражный суд со встречным исковым заявлением к Акционерному обществу  коммерческий банк "Северный Кредит"  об уменьшении покупной цены земельного участка с кадастровым номером 76:14:030401:784, проданного по договору № 2 купли-продажи земельного участка в кредит от 30.03.2016 с 4 910 000 руб. до 2 969 000 руб.

От истца по первоначальному иску поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя (удовлетворено), первоначальные требования поддержал, возражает против встречного иска.

Ответчик по первоначальному иску возражает.

По встречному иску к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Администрация Рыбинского муниципального района Ярославской области, Администрация Назаровского сельского поселения, Мышкинское ЛПУМГ ООО «Газпром Трансгаз Ухта», ООО «Газпром Трансгаз Ухта».

Суд установил следующее.

Приказом Банка России от 29.12.2017 года № ОД-3754 с 29.12.2017 года у Акционерного общества коммерческий банк «Северный Кредит» (АО КБ «Северный Кредит») (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) с 29.12.2017 отозвана лицензия на осуществление банковских операций.

Решением Арбитражного суда Вологодской области по делу № А13-268/2018, резолютивная часть которого объявлена 27 февраля 2018 года, АО КБ «Северный Кредит» признан несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство. Функции конкурсного управляющего возложены на Государственную корпорацию «Агентство по страхованию вкладов».

До отзыва лицензии  30 марта 2016 года между АО КБ «Северный Кредит» (далее – Истец, Банк) и ФИО2 (далее – Ответчик, предприниматель) был заключен Договор № 2 купли-продажи земельного участка в кредит (далее - Договор купли-продажи).

Согласно условиям указанного Договора купли-продажи, Истец передал в собственность, а Покупатель принял в соответствии с условиями указанного Договора земельный участок с кадастровым номером 76:14:030401:784, именуемый в дальнейшем Участок, общей площадью 82 549 кв. м, находящийся по адресу: Ярославская область, Рыбинский район,  категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: отдельно стоящие односемейные или двухсемейные дома с земельными участками 400 - 3000 кв. м и более; рекламные конструкции.

Стоимость земельного участка по Договору составляет 4 910 000 руб. Срок оплаты по Договору купли-продажи (в соответствии с условиями дополнительных соглашений к указанному договору) - до 01.12.2017 года. По взаимному согласию срок может быть изменен (увеличен), но не более чем до 01.12.2018 года.

03.06.2016 года между Истцом и Ответчиком было заключено дополнительное соглашение № 1 к Договору № 2 купли-продажи земельного участка в кредит, согласно которому стороны пришли к соглашению о том, что Покупатель (Ответчик) вправе произвести межевание Участка на 41;земельный участок в соответствии с проектом планировки территории земельного участка с кадастровым номером 76:14:030401:784. В указанном соглашении стороны также установили стоимость выделенных земельных участков (стоимость участков указана в Дополнительном соглашении № 1 от 03.06.2016 года к Договору № 2 купли-продажи земельного участка в кредит от 30.03.2016 года).

Ответчиком оплачена сумма в размере 755 000 рублей за земельные участки с кадастровыми номерами 1) 76:14:03401:1205; 2) 76:14:030401:1206; 3) 76:14:030401:1204; 4) 76:14:030401:1202; 5) 76:14:030401:1197; 6) 76:14:030401:1198; 7) 76:14:030401:1183.

Задолженность Ответчика перед Истцом по оплате стоимости земельных участков  по расчету Банка составляет 4 155 000 руб.

В соответствии с п. 7 Договора купли-продажи, заключенного между истцом и ответчиком, с момента передачи участка Покупателю и до его полной оплаты продаваемый Участок признается находящимся в залоге у Продавца для обеспечения исполнения Покупателем его обязанности по оплате Участка. В настоящее время земельные участки находятся в залоге у АО КБ «Северный Кредит», что подтверждается также выписками из ЕГРН.

Поскольку за ответчиком числится долг, Банк обратился в суд с рассматриваемым иском, в котором Банк просит взыскать с ИП ФИО2 в свою пользу:

1.  сумму задолженности по Договору №2 купли-продажи земельного участка в кредит от 30.03.2016 года в размере 4 155 000 руб.

2. Обратить взыскание путем продажи с публичных торгов на предметы залога, а именно:

1)  на земельный участок с кадастровым номером 76:14:030401:1181, площадью 2 905 кв.м., установив начальную продажную стоимость в размере 171 999,00 (Сто семьдесят одна тысяча девятьсот девяносто девять) рублей 00 копеек;

2)  на земельный участок с кадастровым номером 76:14:030401:1182, площадью 1 855 кв.м., установив начальную продажную стоимость в размере 143 000,00 (Сто сорок три  тысячи) рублей 00 копеек;

3)  на земельный участок с кадастровым номером 76:14:030401:1184, площадью 1 812 кв.м, установив начальную продажную стоимость в размере 140 000,00 (Сто сорок тысяч) рублей 00 копеек;

4)  на земельный участок с кадастровым номером 76:14:030401:1185, площадью 2 005 кв.м., установив начальную продажную стоимость в размере 155 000,00 (Сто пятьдесят пять тысяч) рублей 00 копеек;

5)  на земельный участок с кадастровым номером 76:14:030401:1186, площадью 1986 кв.м., установив начальную продажную стоимость в размере 153 000,00 (Сто пятьдесят три тысячи) рублей 00 копеек;

6) на земельный участок с кадастровым номером 76:14:030401:1187, площадью 1623 кв.м., установив начальную продажную стоимость в размере 125 000,00 (Сто двадцать пять тысяч) рублей 00 копеек;

7) на земельный участок с кадастровым номером 76:14:030401:1188, площадью 1910 кв.м., установив начальную продажную стоимость в размере 147 000,00 (Сто сорок семь тысяч);

8  на земельный участок с кадастровым номером 76:14:030401:1189, площадью 1912 кв.м., установив начальную продажную стоимость в размере 115 000,00 (Сто пятнадцать тысяч) рублей 00 копеек;

9)  на земельный участок с кадастровым номером 76:14:030401:1190, площадью 1820 кв.м., установив начальную продажную стоимость в размере 140 000,00 (Сто сорок тысяч) рублей 00 копеек;

10)  на земельный участок с кадастровым номером 76:14:030401:1191, площадью 1820 кв.м., установив начальную продажную стоимость в размере 140 000,00 (Сто сорок тысяч) рублей 00 копеек;

11)  на земельный участок с кадастровым номером 76:14:030401:1192, площадью 1820 кв.м., установив начальную продажную стоимость в размере 140 000,00 (Сто сорок тысяч) рублей 00 копеек;

12)  на земельный участок с кадастровым номером 76:14:030401:1193, площадью 1822 кв.м., установив начальную продажную стоимость в размере 140 000,00 (Сто сорок тысяч) рублей 00 копеек;

13) на земельный участок с кадастровым номером 76:14:030401:1194, площадью 1865 кв.м., установив начальную продажную стоимость в размере 144 000,00 (Сто сорок четыре тысячи) рублей 00 копеек;

14)  на земельный участок с кадастровым номером 76:14:030401:1195, площадью 1846 кв.м., установив начальную продажную стоимость в размере 142 000,00 (Сто сорок две тысячи) рублей 00 копеек;

15) на земельный участок с кадастровым номером 76:14:030401:1196, площадью 1846 кв.м., установив начальную продажную стоимость в размере 142 000,00 (Сто сорок две тысячи) рублей 00 копеек;

16) на земельный участок с кадастровым номером 76:14:030401:1199, площадью 1845 кв.м., установив начальную продажную стоимость в размере 142 000,00 (Сто сорок две тысячи) рублей 00 копеек;

17) на земельный участок с кадастровым номером 76:14:030401:1200, площадью 1846 кв.м., установив начальную продажную стоимость в размере 142 000,00 (Сто сорок две тысячи) рублей 00 копеек;

18) на земельный участок с кадастровым номером 76:14:030401:1201, площадью 2061 кв.м., установив начальную продажную стоимость в размере 125 000,00 (Сто двадцать пять тысяч) рублей 00 копеек;

19) на земельный участок с кадастровым номером 76:14:030401:1203 площадью 1430 кв.м., установив начальную продажную стоимость в размере 110 000,00 (Сто десять тысяч) рублей 00 копеек;

20)  на земельный участок с кадастровым номером 76:14:030401:1207, площадью 1734 кв.м., установив начальную продажную стоимость в размере 134 000,00 (Сто тридцать четыре тысячи) рублей 00 копеек;

21)  земельный участок с кадастровым номером 76:14:030401:1208, площадью 1711 кв.м., установив начальную продажную стоимость в размере 134 000,00 (Сто тридцать четыре тысячи) рублей 00 копеек;

22) земельный участок с кадастровым номером 76:14:030401:1209, площадью 1744 кв.м., установив начальную продажную стоимость в размере 134 000,00 (Сто тридцать четыре тысячи) рублей 00 копеек;

23) земельный участок с кадастровым номером 76:14:030401:1210 площадью 1652 кв.м., установив начальную продажную стоимость в размере 127 000,00 (Сто двадцать семь тысяч) рублей 00 копеек;

24) земельный участок с кадастровым номером 76:14:030401:1211, площадью 1576 кв.м., установив начальную продажную стоимость в размере 122 000,00 (Сто двадцать две тысячи) рублей 00 копеек;

25) земельный участок с кадастровым номером 76:14:030401:1212, площадью 1479 кв.м., установив начальную продажную стоимость в размере 114 000,00 (Сто четырнадцать тысяч) рублей 00 копеек;

26) земельный участок с кадастровым номером 76:14:030401:1213, площадью 1383 кв.м., установив начальную продажную стоимость в размере 107 000,00 (Сто семь тысяч) рублей 00 копеек;   

27) земельный участок с кадастровым номером 76:14:030401:1214, площадью 1286 кв.м., установив начальную продажную стоимость в размере 100 000,00 (Сто тысяч) рублей 00 копеек;

28)  земельный участок с кадастровым номером 76:14:030401:1215, площадью 1189 кв.м., установив начальную продажную стоимость в размере 92 000,00 (Девяносто две тысячи) рублей 00 копеек;

29) земельный участок с кадастровым номером 76:14:030401:1175, площадью 1092 кв.м., установив начальную продажную стоимость в размере 84 000,00 (Восемьдесят четыре тысячи) рублей;

30) земельный участок с кадастровым номером 76:14:030401:1176, площадью 1306 кв.м., установив начальную продажную стоимость в размере 100 000,00 (Сто тысяч) рублей 00 копеек;

31) земельный участок с кадастровым номером 76:14:030401:1177, площадью 1133 кв.м., установив начальную продажную стоимость в размере 87 000,00 (восемьдесят семь тысяч) рублей 00 копеек;

32) земельный участок с кадастровым номером 76:14:030401:1178, площадью 1175 кв.м., установив начальную продажную стоимость в размере 90 000,00 (Девяносто тысяч) рублей 00 копеек;

33) земельный участок с кадастровым номером 76:14:030401:1179, площадью 942 кв.м., установив начальную продажную стоимость в размере 73 000,00 (Семьдесят три тысячи) рублей 00 копеек;

34) земельный участок с кадастровым номером 76:14:030401:1180, площадью 16912 кв.м., установив начальную продажную стоимость в размере 1 (Один) рубль.

Возражая против суммы долга, указанной Банком, предприниматель указал следующее.

В 2016 года Индивидуальный предприниматель ФИО2 произвел раздел земельного участка в соответствии с п. 9 Договора и со схемой, приложенной к договору.

После раздела земельного участка с кадастровым номером 76:14:030401:784, было заключено дополнительное соглашение № 1 к Договору об изменении предмета договора: вместо земельного участка с кадастровым номером 76:14:030401:784 был образован 41 земельный участок с кадастровыми номерами с 76:14:030401:1175 по 76:14:030401:1215, из которых 40 участков были предназначены к продаже третьим лицам для строительства жилых домов, а 1 участок - земли общего пользования. 

Банк определил стоимость каждого из вновь образованных земельных участков.

Семь земельных участков с кадастровыми номерами 76:14:030401:1183; 76:14:030401:1197; 76:14:030401:1198; 76:14:030401:1202; 76:14:030401:1204; 76:14:030401:1205; 76:14:030401:1206 были проданы предпринимателем  третьим лицам.

Денежные средства в размере 755 000 рублей за эти земельные участки были перечислены Банку.

После этого письмом от 25.05.2017 № 20-271/324/1 Управление АПК, архитектуры и земельных отношений администрации РМР уведомило предпринимателя о том, что часть земельного участка с КН 76:14:030401:784 находится в зоне минимальных расстояний магистрального газопровода «Горький-Череповец» и просит учесть ограничения по использованию земельных участков, установленные на основании таблицы 4 «СП 36.13330.2012 Свод правил. Магистральные трубопроводы. Актуализированная редакция СНиП 2.05.06-85» при освоении данного земельного участка.

Также в адрес ИП ФИО2 поступили претензии новых собственников земельных участков с требованием о расторжении договоров купли-продажи и возврате денежных средств в связи с невозможностью использования по целевому назначению (для строительства жилых домов) земельных участков с кадастровыми номерами: 76:14:030401:1183; 76:14:030401:1197; 76:14:030401:1198; 76:14:030401:1202; 76:14:030401:1204; 76:14:030401:1205; 76:14:030401:1206.

Данные претензии были обоснованы тем, что администрация Рыбинского муниципального района отказывает собственникам в выдаче разрешений на строительство жилых домов, а также отзывает уже выданные разрешения, поскольку земельные участки не подлежат использованию для строительства индивидуальных жилых домов по причине попадания в зону минимальных расстояний магистрального газопровода «Горький-Череповец».

Кроме того, в п.7 градостроительных планов земельных участков, выданных собственникам участков, имеется указание  на то, что земельные участки расположены в зоне критического затопления. В границах зоны затопления использование земельных участков и объектов капитального строительства должно осуществляться при условии проведения инженерной защиты территории от затопления паводковыми водами (путем подсыпки (намыва) грунта или строительства дамб).

Как следует из писем администрации Рыбинского МР собственникам земельных участков, например, письмо от 31.05.2017 № 20-271/342, при хозяйственном использовании таких участков в пределах установленных охранных зон и зон минимальных расстояний магистрального газопровода, не допускается строительство зданий, строений, сооружении без согласования с организацией - собственником систем газоснабжения.

Из чертежа территории, подготовленного кадастровым инженером ФИО5 по заявке предпринимателя, следует, что 28 участков из 41-го попали в зону минимальных расстоянии магистрального газопровода.

25.01.2018  ИП ФИО2 обратился к представителю собственника магистрального газопровода - в Мышкинское ЛПУМГ ООО «Газпром трансгаз Ухта» с просьбой согласовать строительство индивидуальных жилых домов на этих 28-ми земельных участках.

В письме от 05.03.2018 № 2 Мышкинское ЛПУМГ ООО «Газпром трансгаз Ухта» сообщило о невозможности согласования строительства индивидуальных жилых домов по причине 200 метровой зоны минимальных расстояний для магистрального газопровода «Горький-Череповец» Д 720 мм, Рр=3,96 МПА, указанной в позиции 1 таблицы 4 «СП 36.13330.2012 Свод правил. Магистральные трубопроводы. Актуализированная редакция СНиП 2.05.06-85».

ИП ФИО2 указал, что вышеуказанные ограничения не были указаны Продавцом в договоре купли-продажи № 2 от 30.03.2016. Путем осмотра земельного участка на местности в марте 2016 года обнаружить данные ограничения не представлялось возможным.

В качестве обеспечения исполнения обязательства по оплате товара сторонами Договора был избран залог (п. 7 Договора). В случае неисполнения обязательств по оплате земельного участка, Банк вправе потребовать оплаты товара или возврата ему проданных земельных участков (п. 6 Договора). 

Правовая позиция предпринимателя состоит в том, что ограничения делают невозможным использование большей части земельного участка, приобретенного  им для строительства жилых домов.  Поэтому предприниматель считает, что Банк (продавец) передал ему товар, качество которого не соответствует условиям договора купли-продажи.

В связи с тем, что указанные участки оказались в зоне минимальных расстояний магистрального газопровода и в зоне критического затопления, ИП ФИО2  был вынужден расторгнуть договоры купли-продажи с гражданами и возвратить им денежные средства, уплаченные по договорам.

Предприниматель указал, что в соответствии со ст. 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для тех целей, для которых товар такого рода обычно используется. 

Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.

На основании ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 ГК РФ, за исключением положения о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В связи с продажей товара ненадлежащего качества, а именно - земельного участка с КН 76:14:030401:784, большая часть которого на момент продажи не могла быть использована в целях, указанных в договоре купли-продажи, предприниматель на основании п. 1 ст. 475 ГК РФ  обратился к продавцу с требованием соразмерного уменьшения покупной цены земельного участка.

В этих целях предпринимателем был заказан в ООО «АСВ-Консалтинг»  и  получен  03.02.2020 Отчет № 52-06/2020 (далее – Отчет) об оценке рыночной стоимости земельного участка с КН 76:14:030401:784 на дату заключения договора.

Отчет содержит характеристику земельного участка, описание ограничения в использовании (п.7.3.1), анализ рынка на дату заключения договора, исследование аналогов, расчет рыночной стоимости земельного участа.

Согласно данным, содержащимся в Отчете, с учетом всех ограничений по использованию, рыночная стоимость спорного земельного участка на момент продажи составляла 2 969 000 рублей.

04.02.2020 в адрес АО КБ «Северный Кредит» была направлена досудебная претензия о соразмерном уменьшении покупной цены земельного участка,   проданного по Договору,   с   4 910 000 рублей до 2 969 000 рублей, что подтверждается почтовыми квитанциями (чеками).

Ответа на претензию не последовало.

В связи с указанным ИП ФИО2 подал рассматриваемый встречный иск, в котором просит уменьшить покупную цену земельного участка с кадастровым номером 76:14:030401:784, обшей площадью 82 549 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: отдельно стоящие односемейные или двухсемейные дома с земельными участками 400-3000 кв.м и более; рекламные конструкции, расположенного по адресу: Ярославская область, Рыбинский район, проданного по Договору № 2 купли-продажи земельного участка в кредит от 30.03.2016 с 4 910 000 рублей до 2 969 000 рублей.

Третьи лица представили в материалы дела письменные пояснения.

Мышкинское ЛПУМГ ООО «Газпром Трансгаз Ухта» пояснило, что магистральный газопровод «Горький - Череповец» сдан в эксплуатацию согласно «Акта приемки в эксплуатацию газопровода Горький - Череповец 13-29 декабря 1961 года», утвержденный 29 декабря 1961 года.

Согласно сводного плана приватизации предприятий Единой системы газоснабжения и актов Государственного газового концерна «Газпром», утвержденного распоряжением Госкомимущества России от 15.02.1994 №341-р, собственником данного имущества является Открытое акционерное общество «Газпром», Инв. №000893, что подтверждено актом оценки стоимости магистрального трубопроводного транспорта, учтенного при расчете уставного капитала РАО «Газпром» и расположенного на территории Вологодской области по состоянию на 01.07.1992г утверждённого Распоряжением Минимущества России от 20.05.2003 № 2169-р, и Актом оценки стоимости магистрального трубопроводного транспорта, учтенного при расчете уставного капитала РАО «Газпром» и расположенного на территории Ярославской области по состоянию на 01.07.1992, утверждённого Распоряжением Минимущества России от 30.04.2003 №1309-р. На данное имущество получено Свидетельство о государственной регистрации права от 26.05.2005г №АА004061.

Распоряжением Федерального агентства по управлению имуществом по Ярославской области от 15.06.2007 №250 «О предоставлении земельного участка в аренду» Мышкинскому ЛПУМГ ООО «Севергазпром» предоставлен земельный участок с кадастровым номером 76:14:000000:0069, расположенный по адресу: Ярославская область, Рыбинский район, общей площадью 403613 кв.м., для эксплуатации трассы газопровода Горькой - Череповец, с 20.04.2007 по 18.04.2056 г., что подтверждено Свидетельством о государственной регистрации права от 02.04.2007 серия 76АА №533647.

На основании вышеуказанного распоряжения заключен договор аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности №91 от 12.07.2007г.

На основании Решения ОАО «Газпром» от 21.01.2008 г. №36 фирменное наименование ООО «Севергазпром» изменено на общество с ограниченной ответственностью «Газпром трансгаз Ухта», о чем внесена запись в ЕГРЮЛ 01.02.2008.

В соответствии с п. 5.4.4. СТО Газпром 2-3.5-454-2010 «Правила эксплуатации   магистральных   газопроводов»   эксплуатирующая   организация обязана обратиться в органы местного самоуправления с заявлением об установлении или изменении границ охранной зоны и фактического местоположения газопровода. В процессе эксплуатации объектов магистрального газопровода Мышкинское ЛПУМГ не реже одного раза в три года запрашивает в органе местного самоуправления сведения для проверки правильности нанесения объектов магистрального газопровода и трасс газопровода на кадастровом плане или кадастровой карте. Данный запрос главе администрации Рыбинского муниципального района направлялся 16.11.2017г. № 891.

Ответ на запрос поступил 22.11.2017 № 17.01-3010/17, где указано что, информация о данных газопроводах содержится в генеральных планах сельских поселений Рыбинского муниципального района и в схеме территориального планирования Рыбинского муниципального района. Данная документация размещена в федеральной государственной информационного системе территориального планирования (ФГИС ТП).

В соответствии с п.3.1. «Правил охраны магистральных трубопроводов» трассы трубопроводов обозначаются опознавательными знаками высотой 1,5-2 метра от поверхности земли, устанавливаемыми в пределах видимости, но не реже чем через 500 метров и на углах поворота.

Оценив доводы сторон и представленные пояснения, суд исходит из следующего.

Спорные отношении возникли в сфере купли-продажи и кредитования, ввиду чего подлежат регулированию общими нормами ГК РФ об обязательствах (статьи 309 - 328), и специальными нормами, предусмотренными  главой 42 ГК РФ.

Наличие самого факта долга и оснований для обращения взыскания на заложенное имущество  предприниматель не оспаривает, однако, не согласен с  ценой реализации имущества (стоимостью исходного земельного участка) и соответственно с суммой, определенной для продажи заложенного имущества (земельных участков) с публичных торгов.

Пунктом 1 ст.488 ГК РФ предусмотрено, что в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором.

В соответствии с п.5 ст.488 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

Согласно п.7 Договора с момента передачи участка Покупателю (предпринимателю) и до его полной оплаты продаваемый участок признается находящимся в залоге к Продавца (Банка) для обеспечения исполнения Покупателем его обязанности по оплате Участка.

Исходный земельный участок был разделен по соглашению сторон.

Земельные участки, выделенные из исходного и указанные в Договоре, находятся в залоге у Банка, что подтверждается выписками ЕГРН.

Таким образом, определение цены заложенного недвижимого имущества составляло цену договора, т.е. 4910000 руб.

Вместе с тем из материалов дела следует наличие в данном случае спора между  Продавцом, залогодателем (Банком) и Покупателем, залогодержателем (предпринимателем) в отношении  цены договора и, соответственно, суммы долга и  цены заложенного имущества.

На основании ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 ГК РФ, за исключением положения о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Согласно п. 1 ст.475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца:

соразмерного уменьшения покупной цены;

безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;

возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В данном споре предприниматель просит соразмерного уменьшения покупной цены земельного участка.

В соответствии с п.1 ст.476 ГК РФ продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

В рассматриваемом деле суд установил, что земельный участок как исходный, так и, соответственно, выделенные из него участки, находятся в зоне минимальных расстояний газопровода.

Магистральный газопровод «Горький - Череповец» сдан в эксплуатацию  29 декабря 1961 года.

Технические характеристики магистрального газопровода  -  диаметр 720 мм, рабочее давление 40 кгс/см 2.

В соответствии со ст. 28 Федерального закона от 31.03.1999 №69-ФЗ «О газоснабжении в Российской Федерации», «Правилами охраны магистральных трубопроводов», утвержденными Постановлением Госгортехнадзора России от 22.04.1992г №9, вдоль трасс трубопроводов устанавливаются охранные зоны с особыми условиями использования земельных участков по 25 м в обе стороны от оси магистрального газопровода. Охранные зоны устанавливаются в целях исключения возможности повреждения трубопроводов.

Кроме того, в целях безопасности жизни людей, защиты зданий, сооружений, городов, населенных пунктов, дачных поселков от воздействия газопровода, для опасных производственных объектов устанавливается зона минимальных расстояний.

Земельные участки, которые расположены в границах таких зон, у собственников   земельных   участков,   землепользователей,   землевладельцев, арендаторов не изымаются, но в их границах вводится особый режим использования, ограничивающий или запрещающий те виды деятельности, которые не совместимы с целями установления зон.

При хозяйственном использовании земельных участков в пределах установленных охранных зон, зон минимальных расстояний не допускается строительство зданий, строений, сооружений. Работы по опахиванию земель в пределах установленных зон с особыми условиями использования проводятся после письменного уведомления организации - собственника опасного производственного объекта.

На основании части 4 ст.32  Федерального закона от 31.03.1999 №69-ФЗ «О газоснабжении в Российской Федерации» здания, строения и сооружения, построенные ближе установленных строительными нормами и правилами минимальных расстояний до объектов систем газоснабжения, подлежат сносу за счет средств юридических и физических лиц, допустивших нарушения.

Согласно п.7.15. СП 36.13330.2012. Свод правил. Магистральные трубопроводы. Актуализированная редакция СНиП2.05.06-85* расстояния от оси подземных и наземных (в насыпи) трубопроводов до населенных пунктов, отдельных промышленных и сельскохозяйственных предприятий, зданий и сооружений должны приниматься в зависимости от класса и диаметра трубопроводов, степени ответственности объектов и необходимости обеспечения их безопасности, но не менее значений, указанных в таблице 4.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 04 июля 2020 г №985 утвержден Перечень национальных стандартов и сводов правил (частей таких стандартов и сводов правил), в результате применения которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований Федерального закона "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" и о признании утратившими силу некоторых актов правительства Российской Федерации.

Пунктом 26 Перечня предусмотрено, что применению на обязательной основе для обеспечения соблюдения требований Федерального закона «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» подлежат следующие части "СНиП 2.05.06-85* "Магистральные трубопроводы". Разделы 1 (пункт 1.1), 5 (пункт 5.4), 7 (пункты 7.6, 7.7 (за исключением примечаний 4, 8, 9 к таблице 4), 7.9, 7.10, 7.15 - 7.18, 7.20, 7.22, 7.24, 7.25 (за исключением абзаца второго)).

Пункт 7.15. содержит таблицу 4, регламентирующую минимально допустимые расстояния от оси трубопровода до объектов, зданий, сооружений.

Магистральный газопровод Горький - Череповец согласно таблицы 4-города и другие населенные пункты - при наличии газопровода диаметром свыше 600 мм-до 800 мм запрещено строительство зданий и сооружений ближе чем на 200 метров в обе стороны от оси магистрального газопровода.

Поскольку  проданные Банком земельные участки имеют вид разрешенного использования - отдельно стоящие односемейные или двухсемейные дома и обстоятельства спора подтверждают отказ в выдаче разрешения на строительство на части участков, суд полагает, что в данном деле подлежит применению п.1 ст.476 ГК РФ о том, что продавец (Банк) отвечает за недостатки проданного товара, поскольку покупатель доказал, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю. 

Возражения Банка, изложенные в письменных объяснениях от 01.06.2020 и письменных объяснениях на встречное исковое заявление от 01.06.2020 суд отклоняет по изложенным выше основаниям.

При этом Банк указал на решение суда от 26.08.2019 по делу №А82-3225/2019, в котором предпринимателю отказано в расторжении спорного договора купли-продажи от 30.03.2016.

Действительно, при рассмотрении дела №А82-3225/2019 судом отказано предпринимателю в расторжении договора. В решении указано, что доказательств того, что Банк знал о размещении подземного газопровода и заведомо не сообщил об этом Покупателю, в материалы дела не представлено. Суд пришел к выводу, что в рассматриваемом случае отсутствует совокупность условий, с которыми закон связывает расторжение договора в порядке статей 37 Земельного кодекса Российской Федерации и 450 Гражданского кодекса РФ.

Однако отказ в расторжении договора, по мнению суда, никак не препятствует  исполнению договора. Наоборот, влечет обязанность покупателя оплатить полученное имущество. При этом покупатель не лишен возможности реализовать свои права, предусмотренные п.1 ст.475 ГК РФ, о чем им заявлено в данном деле. При этом неосведомленность Продавца о недостатках переданного товара, под которыми  суд понимает ограничения в использовании земельных участков, значения не имеет.

При рассмотрении настоящего дела ответчиком заявлено о несоответствии цены продажи земельного участка с КН 76:14:030401:784  его рыночной стоимости на дату заключения договора – 30.03.2016.

Под рыночной стоимостью объекта оценки Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон № 135-ФЗ) понимает наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. 

Согласно абзацу 1 статьи 12 Закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены указанным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. 

В подтверждение своей процессуальной позиции к встречному иску предпринимателем представлен отчет ООО «АСВ-Консалтинг» об оценке рыночной стоимости земельного участка с КН 76:14:030401:784, в котором установлено, что рыночная стоимость объекта оценки на 30.03.2016  составляет 2 969 000 руб.

Названный отчет независимого оценщика составлен в соответствии с требованиями действующего законодательства. Отчет был представлен в материалы дела 24.03.2020.

Основания для признания недостоверными положенных в основу отчета выводов о рыночной стоимости заложенного имущества с учетом приведенного обоснования, а также иных представленных в дело доказательств не установлены. Из указанного доказательства прямо следует, что рыночная стоимость объекта недвижимого имущества, являющегося предметом договора и залога, существенно отличается от стоимости, указанной сторонами в договоре. 

Материалами дела правоустанавливающих документов по земельному участку с кадастровым номером 76:14:030401:784, копия которого представлена  Управлением Росреестра по Ярославской области по запросу суда, подтверждается, что спорный участок изначально входил в состав многоконтурного земельного участка с кадастровым номером 76:14:030401:702, который с согласия Банка в 2014 году был разделен предыдущим правообладателем земельного участка на участки с кадастровыми номерами 76:14:030401:783 и 76:14:030401:784.

В результате заключения между Банком и предыдущим правообладателем земельного участка соглашения об отступном  от 29.10.2014 стоимость недвижимого имущества, передаваемого Банку в качестве отступного – земельного участка с КН 76:14:030401:784, площадью 82549 кв.м, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, была оценена сторонами в сумме 4127450 руб.

Как сообщила Администрация Рыбинского муниципального района, перевод земельного участка в категорию земель населенных пунктов  и изменение его вида разрешенного использования произведен в 2015  году.

Материалами дела подтверждается, что на дату заключения договора купли-продажи земельного участка в кредит 30.03.2016  оценка его рыночной стоимости не производилась. Стороны пришли к соглашению, что указанный  участок с видом разрешенного использования:  отдельно стоящие односемейные или двухсемейные дома с земельными участками 400 - 3000 кв. м. и более,  продается за 4910000 руб. 

Доказательств, подтверждающих обоснованность установления указанной цены продажи при указанных выше характеристиках и ограничениях в использовании земельного участка, суду не представлено. Также при рассмотрении дела не указано на наличие погрешностей, либо недостоверности отчета оценщика ООО «АСВ-Консалтинг».

Оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности в порядке статьи 71 АПК РФ, учитывая позиции сторон спора, а также выявленные после заключения договора обстоятельства, ограничивающие использование земельного участка по установленному виду разрешенного использования, а именно:  нахождение большей части участков в 200 метровой зоне минимальных расстояний газопровода «Горький-Череповец» и в зоне критического затопления суд полагает, что покупная цена земельного участка с кадастровым номером 76:14:030401:784, проданного по Договору № 2 купли-продажи земельного участка в кредит от 30.03.2016 подлежит уменьшению с 4 910 000 рублей до 2 969 000 рублей. 

В связи с изложенным встречный иск удовлетворен судом полностью.

По первоначальному иску суд пришел к следующему.

При определении суммы долга предпринимателя суд исходит из того, что с учетом соразмерного уменьшения покупной цены до 2 969 000 рублей и произведенной оплаты за выкупленные земельные участки на сумму  755 000 рублей, долг предпринимателя составляет  2 214 000 руб.

 Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. 

 Статьей 310 ГК РФ предусмотрено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. 

По общему правилу только надлежащее исполнение прекращает обязательство (статья 408 ГК РФ).

В силу изложенного с Индивидуального предпринимателя  ФИО2 в пользу   Акционерного общество  коммерческий банк "Северный Кредит" подлежит взысканию  2 214 000 руб.

В соответствии с пунктом 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться, в том числе, поручительством, залогом.

 В соответствии с п. 1 ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя).

В силу ст. 337 ГК РФ если иное не предусмотрено договором залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание предмета залога и связанных с обращением взыскания на предмет залога и его реализацией расходов.

В соответствии с п. 1 ст. 350 ГК РФ реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов.

Согласно пункту 1 статьи 340 ГК РФ стоимость предмета залога определяется по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом.

Согласно п. 3 ст. 340 ГК РФ если иное не предусмотрено законом, соглашением сторон или решением суда об обращении взыскания на заложенное имущество, согласованная сторонами стоимость предмета залога, признается ценой реализации (начальной продажной ценой) предмета залога при обращении на него взыскания.

Согласно пункту 1 статьи 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства. 

В силу пункта 1 статьи 349 ГК РФ требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного имущества по решению суда. 

Согласно пункту 1 статьи 350 ГК РФ реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со статьей 349 ГК РФ обращено взыскание, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, если законом не установлен иной порядок. 

Как разъясняется в пункте 6 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда РФ от 15.01.1998 № 26 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге» (далее - Информационное письмо № 26), при наличии спора между залогодателем и залогодержателем начальная продажная цена заложенного имущества устанавливается судом, исходя из рыночной цены этого имущества. При принятии решения об обращении взыскания на предмет залога арбитражные суды должны учитывать то обстоятельство, что указание в решении суда начальной продажной цены заложенного имущества, существенно отличающейся от его рыночной стоимости на момент реализации, может впоследствии привести к нарушению прав кредитора или должника в ходе осуществления исполнительного производства. Поэтому, если при рассмотрении указанных споров по инициативе любой из заинтересованных сторон будут представлены доказательства, свидетельствующие о том, что рыночная стоимость имущества, являющегося предметом залога, существенно отличается от его оценки, произведенной сторонами в договоре о залоге, арбитражный суд может предложить лицам, участвующим в деле, принять согласованное решение или определить начальную продажную цену такого имущества в соответствии с представленными доказательствами независимо от его оценки сторонами в договоре о залоге. 

Согласно пункту 4 статьи 348 ГК РФ должник вправе прекратить в любое время до реализации предмета залога обращение на него взыскания и его реализацию, исполнив обеспеченное залогом обязательство.

Залоговая стоимость имущества в рассматриваемом споре определена ценой договора.

С учетом уменьшения судом покупной цены до 2 969 000 руб.  и оплаты части участков залоговая стоимость оставшегося  имущества будет составлять 2 214 000 руб.

Требование Банка об обращении взыскания на предметы залога путем продажи с публичных торгов подлежит удовлетворению.

Суд решил обращение взыскания на заложенное имущество произвести путем реализации имущества на публичных торгах, определив  его стоимость в размере 2 214 000 руб. 

Обращение  взыскания  произвести на земельные  участки, кадастровые номера которых приведены в п.2 просительной части иска  и указаны в приложении к данному решению.

Первоначальный иск подлежит частичному удовлетворению.

В порядке ст.110 АПК РФ с Индивидуального предпринимателя  ФИО2 в пользу   Акционерного общество  коммерческий банк "Северный Кредит" подлежит взысканию 6000 руб. в возмещение расходов на уплату госпошлины по первоначальному иску по требованию об обращении взыскания на предметы залога. При этом с Акционерного общества  коммерческий банк "Северный Кредит" в пользу  Индивидуального предпринимателя  ФИО2  подлежит взысканию 6000 руб. в возмещение расходов на уплату госпошлины по встречному иску.

 Произвести зачет встречных однородных требований в части расчетов в возмещение расходов на уплату госпошлины по указанным основаниям. 

 

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Встречный иск удовлетворить.

Уменьшить покупную цену земельного участка с кадастровым номером 76:14:030401:784, проданного по договору № 2 купли-продажи земельного участка в кредит от 30.03.2016,  с 4 910 000 руб. до 2 969 000 руб.

Взыскать с Акционерного общества  коммерческий банк "Северный Кредит" в пользу  Индивидуального предпринимателя  ФИО2  6000 руб.– в возмещение расходов на уплату госпошлины.

Первоначальный иск удовлетворит частично.

Взыскать с Индивидуального предпринимателя  ФИО2 в пользу   Акционерного общество  коммерческий банк "Северный Кредит" 2 214 000 руб.

Обратить  взыскание на предметы  залога путем продажи с публичных  торгов  - земельные  участки, указанные в п.2 просительной части иска (указаны в приложении к данному решению).

В остальной сумме встречного иска отказать.

Взыскать с Индивидуального предпринимателя  ФИО2 в пользу   Акционерного общество  коммерческий банк "Северный Кредит" 6000 руб. – в возмещение расходов на уплату госпошлины.

Произвести зачет встречных однородных требований в части расчетов в возмещение расходов на уплату госпошлины.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ярославской области, в том числе посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте суда в сети «Интернет»,  через систему «Мой арбитр» (http://my.arbitr.ru).

 

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, и другим заинтересованным лицам посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" - http://kad.arbitr.ru (ч.1 ст.177 АПК РФ). По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд.

 

Судья

Секерина С.Е.

 

 

 

Приложение к решению №А82-252/2020

 

Обратить взыскание путем продажи с публичных торгов на предметы залога – земельные участки, а именно:

1) земельный участок с кадастровым номером 76:14:030401:1181, площадью 2905 кв.м;

2) земельный участок с кадастровым номером 76:14:030401:1182, площадью 1 855 кв.м;

3) земельный участок с кадастровым номером 76:14:030401:1184, площадью 1 812 кв.м;

4) земельный участок с кадастровым номером 76:14:030401:1185, площадью 2 005 кв.м;

5) земельный участок с кадастровым номером 76:14:030401:1186, площадью 1986 кв.м;

6)  земельный участок с кадастровым номером 76:14:030401:1187, площадью 1623 кв.м;

7) земельный участок с кадастровым номером 76:14:030401:1188, площадью 1910 кв.м;

8) земельный участок с кадастровым номером 76:14:030401:1189, площадью 1912 кв.м;

9)  земельный участок с кадастровым номером 76:14:030401:1190, площадью 1820 кв.м;

10) земельный участок с кадастровым номером 76:14:030401:1191,площадью 1820 кв.м;

11) земельный участок с кадастровым номером 76:14:030401:1192,площадью 1820 кв.м;

12)земельный участок с кадастровым номером 76:14:030401:1193, площадью 1822 кв.м;

13)земельный участок с кадастровым номером 76:14:030401:1194,площадью 1865 кв.м;

14)земельный участок с кадастровым номером 76:14:030401:1195,площадью 1846 кв.м;

15) земельный участок с кадастровым номером 76:14:030401:1196, площадью 1846 кв.м;

16) земельный участок с кадастровым номером 76:14:030401:1199, площадью 1845 кв.м;

17) земельный участок с кадастровым номером 76:14:030401:1200, площадью 1846 кв.м;

18) земельный участок с кадастровым номером 76:14:030401:1201, площадью 2061 кв.м;

19) земельный участок с кадастровым номером 76:14:030401:1203 площадью 1430 кв.м;

20) земельный участок с кадастровым номером 76:14:030401:1207, площадью 1734 кв.м;

21)  земельный участок с кадастровым номером 76:14:030401:1208, площадью 1711 кв.м;

22) земельный участок с кадастровым номером 76:14:030401:1209, площадью 1744 кв.м;

23) земельный участок с кадастровым номером 76:14:030401:1210 площадью 1652 кв.м;

24) земельный участок с кадастровым номером 76:14:030401:1211, площадью 1576 кв.м;

25) земельный участок с кадастровым номером 76:14:030401:1212, площадью 1479 кв.м;

26) земельный участок с кадастровым номером 76:14:030401:1213, площадью 1383 кв.м;   

27) земельный участок с кадастровым номером 76:14:030401:1214, площадью 1286 кв.м;

28)  земельный участок с кадастровым номером 76:14:030401:1215, площадью 1189 кв.м;

29) земельный участок с кадастровым номером 76:14:030401:1175, площадью 1092 кв.м;

30) земельный участок с кадастровым номером 76:14:030401:1176, площадью 1306 кв.м;

31) земельный участок с кадастровым номером 76:14:030401:1177, площадью 1133 кв.м;

32) земельный участок с кадастровым номером 76:14:030401:1178, площадью 1175 кв.м;

33) земельный участок с кадастровым номером 76:14:030401:1179, площадью 942 кв.м;

34) земельный участок с кадастровым номером 76:14:030401:1180, площадью 16912 кв.м.

 

Судья

Секерина С.Е.