﻿﻿719/2019-55966(1) 

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА 

Именем Российской Федерации 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-27617/2018

г. Краснодар

29 декабря 2019 года

Резолютивная часть постановления объявлена 25 декабря 2019 года. Полный текст постановления изготовлен 29 декабря 2019 года. 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего  судьи Мазуровой Н.С., судей Епифанова В.Е. и Соловьева Е.Г., в отсутствие в судебном  заседании представителей истца – Управления имущественных отношений  администрации муниципального образования город-курорт Анапа (ОГРН 1022300518118),  ответчика – общества с ограниченной ответственностью «КоммерцКапитал»  (ОГРН 1102310004873), третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований  относительно предмета спора, – конкурсного управляющего общества с ограниченной  ответственностью «КоммерцКапитал» Шалдина Рафаэля Рафаэльевича, извещенных о  времени и месте судебного заседания, в том числе публично, посредством размещения  сведений в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев  кассационную жалобу Управления имущественных отношений администрации  муниципального образования город-курорт Анапа на решение Арбитражного суда  Краснодарского края от 03.06.2019 и постановление Пятнадцатого арбитражного  апелляционного суда от 27.09.2019 по делу № А32-27617/2018, установил следующее.  

Управление имущественных отношений администрации муниципального  образования город-курорт Анапа (далее – управление) обратилось в Арбитражный суд  Краснодарского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью  «КоммерцКапитал» (далее – общество, ООО «КоммерцКапитал»), в котором просило:  

– расторгнуть договор от 28.10.2015 № 3700007050 аренды земельного  участка несельскохозяйственного назначения из земель населенных пунктов, общей  площадью 21 426 кв. м, с кадастровым номером 23:37:0101049:537, расположенного по  адресу: г. Анапа, ул. Нижегородская, 8, с видом разрешенного использования «для  размещения объектов курортного назначения» (далее – земельный участок с кадастровым  номером 23:37:0101049:537, договор аренды земельного участка от 28.10.2015),  

– указать, что решение суда является основанием для погашения в Едином  государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) записи об обременении права в  виде аренды в отношении земельного участка общей площадью 21 426 кв. м  с кадастровым номером 23:37:0101049:537, с видом разрешенного использования  «многоэтажные многоквартирные дома»,  

– взыскать с общества в пользу управления 1 658 515 руб. 81 коп. задолженности  по арендной плате по договору аренды земельного участка от 28.10.2015 за период с  01.01.2018 по 30.06.2018,  

– взыскать с общества в пользу управления 47 966 руб. 04 коп. пени за период с  12.02.2016 по 20.06.2018.  

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных  требований относительно предмета спора, привлечен конкурсный управляющий общества  с ограниченной ответственностью «КоммерцКапитал» Шалдин Рафаэль Рафаэльевич  (далее – конкурсный управляющий; т. 1, л. д. 1 – 2).  

Определением от 17.12.2018 производство по делу № А32-27617/2018  приостанавливалось до вступления в законную силу судебного акта по делу  

 № А32-27614/2018, и было возобновлено определением от 16.04.2019 (т. 2, л. д. 49 – 50,  51).  

Решением от 03.06.2019, оставленным без изменения апелляционным  постановлением от 27.09.2019, суд оставил без рассмотрения требование о расторжении  договора аренды земельного участка от 28.10.2015 № 3700007050. В удовлетворении  остальной части иска отказано.  

Судебное решение мотивировано следующим. Спорный договор аренды  земельного участка от 28.10.2015 управление (арендодатель) и общество (арендатор)  заключили на основании постановления Администрации муниципального образования  город-курорт Анапа (далее – администрация) от 19.10.2015 № 4711. Договор аренды  зарегистрирован в установленном законом порядке. Пунктами 4.1.6, 4.2.4 договора аренды  установлена обязанность арендатора использовать земельный участок в соответствии с  условиями и целями его предоставления; пунктом 4.1.2 договора аренды установлена  обязанность арендатора своевременно вносить арендную плату в полном размере за  участок без выставления счетов арендодателем; пунктом 5.2 договора за нарушение  сроков внесения арендной платы предусмотрено начисление арендатору пени в размере  1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации за каждый  день просрочки. Настоящий спор возник в связи с тем, что, по мнению управления,  земельный участок ответчиком не используется, капитальные строения на нем  

отсутствуют; арендатором без согласования с арендодателем изменен вид разрешенного  использования участка с «для размещения объектов курортного назначения» на  «многоэтажные многоквартирные дома»; выявлена задолженность по арендной плате и  пене. Истец принял все надлежащие меры, которые гарантировали бы получение  ответчиком претензий о необходимости устранения нарушений от 20.04.2018,  

от 21.05.2018, уведомления от 08.06.2018 о необходимости подписания соглашения о  расторжении договора аренды от 28.10.2015, ввиду неустранения нарушений договора.  Заявленная задолженность по договору аренды от 28.10.2015 погашена в полном объеме,  что не оспаривалось представителем истца в судебном заседании. Вместе с тем,  определением Арбитражного суда Краснодарского края от 29.03.2018 по делу  

 № А32-11130/2018 в отношении ООО «КоммерцКапитал» возбуждено производство по  делу о несостоятельности (банкротстве); решением от 25.06.2018 (резолютивная часть  

от 18.06.2018) общество признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное  производство, конкурсным управляющим утвержден Шалдин Р.Р. По общим положениям  статьи 131 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности  (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве, Закон № 127-ФЗ), все имущество должника,  имеющееся на дату открытия конкурсного производства, и выявленное в ходе  конкурсного производства, составляет конкурсную массу; земельные участки,  находящиеся в аренде, Законом о банкротстве из конкурсной массы не исключены.  Исходя из требований статьи 126 Закона о банкротстве, и разъяснений, закрепленных в  пункте 34 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации  от 22.06.2012 № 35 «О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением  дел о банкротстве» (далее – постановление Пленума № 35), заявленное в рамках  настоящего дела требование о расторжении договора аренды земельного участка  от 28.10.2015 подлежит оставлению без рассмотрения на основании пункта 4 части 1  статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее –  Арбитражный процессуальный кодекс, Кодекс), и предъявлению управлением в деле о  банкротстве. Ввиду того, что требование о расторжении спорного договора аренды  оставлено без рассмотрения, требование о погашении в ЕГРН записи об обременении  права в виде аренды также не может быть рассмотрено судом.  

Апелляционный суд с выводами суда первой инстанции согласился, дополнительно  отметил следующее. Права арендатора по договору аренды, предусмотренные  статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс),  носят имущественный характер, имеют стоимостное выражение и могут быть переданы  третьему лицу за соответствующее встречное удовлетворение – реализованы с торгов в  

порядке, установленном законодательством о банкротстве. В рассматриваемом случае  право аренды спорного земельного участка включено в конкурсную массу. Из положений  пунктов 2, 5, 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный  кодекс), разъяснений, содержащихся в пункте 15 постановления Пленума Высшего  Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах,  связанных с применением земельного законодательства» (далее – постановление Пленума   № 11), следует, что поскольку пункт 2 статьи 607, пункт 2 статьи 615 Гражданского  кодекса допускают возможность установления законом или иными правовыми актами  особенностей передачи в аренду земельных участков, и такие особенности предусмотрены  Земельным кодексом, в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 Земельного кодекса, для  передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка  достаточно уведомления об этом арендодателя. Срок действия договора аренды  земельного участка от 28.10.2015 установлен в его пункте 7.1 со дня государственной  регистрации (11.01.2016) по 06.07.2060, что составляет более 5 лет, поэтому к  правоотношениям сторон подлежат применению специальные положения пункта 9  

статьи 22 Земельного кодекса. В силу разъяснений, изложенных в пункте 18  постановления Пленума № 11 применительно к договорам аренды земельного участка,  находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем  

5 лет, заключенного после введения в действие Земельного кодекса, арендодатель и  арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор  может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после  получения на это согласия от арендодателя. С учетом того, что право арендатора по  договору общество «КоммерцКапитал» вправе передать иному лицу без согласия  собственника участка при условии его уведомления, это право подлежало включению в  конкурсную массу должника, за счет которой подлежат удовлетворению требования  конкурсных кредиторов, а требование о расторжении договора аренды могло быть  рассмотрено исключительно в рамках дела о банкротстве, иск управления в данной части  обоснованно оставлен без рассмотрения. Апелляционная коллегия не согласилась с  доводами управления о недействительности договора аренды земельного участка  

от 28.10.2015, которым для строительства предоставлен участок, находящийся на  территории общего пользования. Закон не устанавливает запрет собственникам  передавать такой земельный участок в аренду. Сама по себе публикация о возможном или  предстоящем предоставлении земельных участков для строительства, указанная  

в пункте 3 статьи 31 Земельного кодекса, не является обязательным документом для  регистрации права аренды. Все мероприятия по изменению вида разрешенного  

использования земельного участка проведены обществом «КоммерцКапитал» совместно с  арендодателем в установленном законом порядке. Проект планировки, включающий  земельный участок, расположенный по адресу: ул. Нижегородская, 2, подготовлен и  утвержден в соответствии с требованиями статьи 42 Градостроительного кодекса  Российской Федерации (далее – Градостроительный кодекс), соответствует генеральному  плану городского округа город-курорт Анапа (утвержден решением Совета  муниципального образования город-курорт Анапа от 14.11.2013 № 404; далее –  Генеральный план города). Земельный участок был передан арендатору, который его  использовал, вносил арендную плату, поэтому на основании абзаца второго пункта 2,  пункта 5 статьи 166 Гражданского кодекса управление лишается возможности ссылаться  на недействительность сделки.  

В кассационной жалобе управление просит решение от 03.06.2019 и  апелляционное постановление от 27.09.2019 (в тексте жалобы дата ошибочно указана как  27.08.2019) отменить, принять по делу новый судебный акт, удовлетворив требования в  части расторжения договора аренды земельного участка и погашения в ЕГРН записи об  аренде.  

Податель жалобы указал, что, поскольку земельный участок, предоставленный в  аренду ответчику, образован в результате раздела земельного участка с кадастровым  номером 23:37:0101049:209, который, в свою очередь, изначально был предоставлен в  аренду обществу с ограниченной ответственностью «Инвестпартнер-Юг» с нарушением  процедуры предоставления земельного участка для строительства (правил пункта 3  статьи 31 Земельного кодекса в истолковании, приведенном в постановлении Президиума  Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.09.2010 № 4224/10), и договор  аренды земельного участка с кадастровым номером 23:37:0101049:209 от 13.07.2011  

 № 3700004217 является недействительной (ничтожной) сделкой, недействительным  (ничтожным) является и договор от 28.10.2015 аренды образованного из него спорного  участка с кадастровым номером 23:37:0101049:537 (в тексте жалобы ошибочно указан  кадастровый номер 23:37:0000000:1502 земельного участка, не являющегося спорным в  настоящем деле). Воля управления выражена на возврат земельного участка и погашение  регистрационной записи о его аренде, управление обращает внимание суда на пункт 4  статьи 166 Гражданского кодекса. В соответствии с представленным в материалы дела  письмом управления архитектуры и градостроительства администрации от 01.07.2013  

 № 101 земельный участок площадью 46 000 кв. м (исходный, с кадастровым номером  23:37:0101049:209) расположен на территории зеленых насаждений общего пользования.  Формирование земельного участка для строительства за счет территорий общего  

пользования невозможно, предоставление в аренду земельных участков, образованных за  счет территорий общего пользования, недопустимо, поскольку такое предоставление  исключает возможность реализации неограниченным кругом лиц права на  беспрепятственное пользование земельным участком (постановление Президиума  Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.06.2013 № 727/13). При  передаче в аренду земельного участка общего пользования единственным пользователем  земли может быть только арендатор, что противоречит правовому режиму территорий  общего пользования (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда  Российской Федерации от 12.04.2011 № 15248/10). Договор аренды земельного участка  

от 13.07.2011 № 3700004217 недействителен (ничтожен) в силу статьи 168 Гражданского  кодекса (в применимой редакции), и как направленный на предоставление для  строительства земель общего пользования; право аренды земельного участка на  основании такого договора не возникло и не могло перейти к обществу  «КоммерцКапитал» в результате сделки по внесению этого права в уставный капитал.  Последующий раздел земельного участка и формирование спорного участка не  исключают вывод о недействительности договора аренды от 28.10.2015. Из  постановления администрации от 19.10.2015 № 4710 следует, что земельный участок с  кадастровым номером 23:37:0101049:537 предоставлен в аренду на основании договора  аренды от 13.07.2011 № 3700004217 и заявления ООО «КоммерцКапитал». Заключив о  необходимости рассмотрения требования управления о расторжении договора аренды  земельного участка от 28.10.2015 в деле о банкротстве, суды не учли исключение,  содержащееся в абзаце седьмом пункта 1 статьи 126 Закона о банкротстве; требования об  истребовании имущества из чужого незаконного владения, о признании  недействительными ничтожных сделок и о применении последствий их  недействительности, могут быть предъявлены и не в ходе конкурсного производства.  Договор аренды земельного участка от 28.10.2015, заключенный с нарушением  публичных интересов неопределенного круга лиц, не может являться активом должника.  Изменение вида разрешенного использования земельного участка также свидетельствует  о противоправном характере сделки. В случае осуществления на земельных участках  жилищного строительства, более ликвидного, чем иные виды строительства, Земельным  кодексом предусмотрена аукционная процедура предоставления земельных участков,  находящихся в государственной или муниципальной собственности. На протяжении 8 лет  земельный участок арендатором не использовался, строительство на нем не начато, то  есть арендатор фактически не владел и не пользовался земельным участком.  

Конкурсным управляющим общества «КоммерцКапитал» представлен письменный  отзыв с возражениями против удовлетворения кассационной жалобы.  

Кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами  первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм  материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого  судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее, а  также соответствие выводов арбитражного суда первой и апелляционной инстанций о  применении нормы права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в  нем доказательствам (части 1, 3 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса).  

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва на нее,  Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит жалобу не подлежащей  удовлетворению, по следующим основаниям.  

Как видно из материалов дела и установлено судами, управление обратилось в  арбитражный суд с настоящим иском, полагая, что обществом допущены существенные  нарушения обязательств по договору от 28.10.2015 № 3700007050 аренды земельного  участка, выразившиеся в неполном и несвоевременном внесении арендной платы, в  неиспользовании участка с видом разрешенного использования «для размещения  объектов курортного назначения» (капитальные строения на земельном участке  отсутствуют), в изменении без согласования с арендодателем вида разрешенного  использования земельного участка с «для размещения объектов курортного назначения»  на «многоэтажные многоквартирные дома».  

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса по договору аренды  (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору  (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное  пользование. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии,  соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1  

статьи 611 Гражданского кодекса). В свою очередь, арендатор обязан своевременно  вносить плату за пользование имуществом (арендную плату; пункт 1  статьи 614 Гражданского кодекса), пользоваться арендованным имуществом в  соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не  определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 Гражданского  кодекса).  

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с  условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов  (статья 309 Гражданского кодекса).  

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса по требованию одной из  сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном  нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных  указанным Кодексом, другими законами или договором.  

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет  для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что  была вправе рассчитывать при заключении договора.  

Если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении  установленного договором срока платежа, пользуется имуществом с существенным  нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными  нарушениями, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в  судебном порядке; договором аренды могут быть установлены и другие основания  досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с  

пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса (статья 619 Гражданского кодекса).  

В пункте 23 постановления Пленума № 11 разъяснено, что в отличие от общих  оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных  статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450, 619 Гражданского кодекса, пункт 9  статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок  досрочного прекращения договора аренды земельного участка. Арендодатель должен  представить суду доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора  аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в  статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения  договора аренды лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как  существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить  основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении  договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если  такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.  

По правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса арбитражный суд  оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на  всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле  доказательств. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на  которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, несет риск  наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий  (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса, постановление Президиума  Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.03.2012 № 12505/11).  

В то же время, пункт 4 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса  предписывает оставление без рассмотрения искового заявления, если после принятия его к  производству суд установит, что заявлено требование, которое в соответствии с  федеральным законом должно быть рассмотрено в деле о банкротстве.  

Исследовав и оценив представленные в обоснование заявленных требований и  возражений против них доказательства, приняв во внимание принятые в рамках дела  

 № А32-11130/2018 судебные акты арбитражного суда о возбуждении в отношении  

ООО «КоммерцКапитал» производства по делу о признании несостоятельным  (банкротом; определение от 29.03.2018), о признании должника несостоятельным  (банкротом) и открытии в отношении него конкурсного производства (решение  

от 25.06.2018), судебные инстанции установили факт оплаты заявленной к взысканию  задолженности в полном объеме; включения в конкурсную массу имущественного права,  основанного на договоре долгосрочной аренды земельного участка от 28.10.2015, в связи с  чем, отказали в иске о взыскании долга и пени, оставили без рассмотрения требование  управления о расторжении договора аренды земельного участка от 28.10.2015, на  основании пункта 4 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса, пункта 1  статьи 126 Закона о банкротстве, разъяснений, содержащихся в пункте 35 постановления  Пленума № 35, в пункте 18 постановления Пленума № 11.  

Управление обжалует решение от 03.06.2019 и апелляционное постановление  

от 27.09.2019 по делу № А32-27617/2018 лишь в части оставления без рассмотрения  искового требования о досрочном расторжении договора аренды земельного участка  

от 28.10.2015 (возражения в части несогласия с отказом в иске в кассационной жалобе не  приведены).  

Доводы подателя жалобы обусловлены недействительностью (ничтожностью)  договора аренды спорного земельного участка от 28.10.2015, и договора от 13.07.2011  

 № 3700004217 аренды исходного земельного участка с кадастровым номером  23:37:0101049:209, как заключенного с нарушением публичной процедуры  предоставления в аренду земельного участка для строительства, и в отношении  земельного участка, незаконно сформированного за счет территории зеленых насаждений  общего пользования, необходимостью применить последствия недействительности  ничтожного договора аренды земельного участка (пункт 4 статьи 166 Гражданского  кодекса), обязать ответчика возвратить земельный участок с кадастровым номером  23:37:0101049:537, погасить регистрационную запись об аренде указанного участка,  основанную на недействительной (ничтожной) сделке, а также обстоятельством  длительного неиспользования земельного участка арендатором.  

Однако истцом не только не названы нормы Закона о банкротстве, неправильно  примененные судами при оставлении иска управления в обжалуемой части без  рассмотрения, но и при ссылке на положения абзаца седьмого пункта 1 статьи 126 Закона   № 127-ФЗ не учтено, что в рамках настоящего дела иск о признании недействительным  ничтожным договора аренды земельного участка от 28.10.2015 и применении последствий  его недействительности управлением не заявлен; квалификация управлением договора  аренды с обществом как недействительной (ничтожной) сделки требует предъявления в  суд соответствующих требований, обеспечивающих возврат участка (статья 167  Гражданского кодекса, пункт 82 постановления Пленума Верховного Суда Российской  Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I  части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).  

Поскольку вопросы, имеющие значение для разрешения по существу требования о  расторжении спорного договора аренды, подлежащего рассмотрению в ходе конкурсного  производства в деле о банкротстве, в настоящем деле исследоваться не могли, подлежат  исключению из мотивировочной части постановления от 27.09.2019 выводы  апелляционной коллегии, содержащие правовую оценку действительности договора  аренды земельного участка от 28.10.2015, и правомерности изменения вида его  разрешенного использования.  

При таких обстоятельствах оснований для отмены решения от 03.06.2019 и  апелляционного постановления от 27.09.2019 по доводам кассационной жалобы не  имеется. Нарушений норм процессуального закона, являющихся основанием для отмены  судебных актов в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлено.  

В силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской  Федерации управление от уплаты государственной пошлины при подаче кассационной  жалобы освобождено.  

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса,  Арбитражный суд Северо-Кавказского округа  

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 03.06.2019 и постановление  Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.09.2019 по делу   № А32-27617/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.  

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть  обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок и в  

порядке, предусмотренные Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации. 

Председательствующий Н.С. Мазурова  Судьи В.Е. Епифанов   Е.Г. Соловьев