﻿

АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А20-5287/2018

г. Краснодар

21 октября 2019 года

Резолютивная часть постановления объявлена 15 октября 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 21 октября 2019 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мазуровой Н.С., судей Анциферова В.А. и Мещерина А.И., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Зуб А.А. (с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики), при участии в судебном заседании от истца – индивидуального предпринимателя Мазлоева Заура Биляловича (ОГРНИП 317072600024539) –      Ворокова М.М. (доверенность от 21.11.2018, посредством видеоконференц-связи), в отсутствие представителей ответчика – Местной администрации городского поселения Майский Майского муниципального района Кабардино-Балкарской Республики        (ОГРН 1020700558405), третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, – Министерства просвещения, науки и по делам молодежи Кабардино-Балкарской Республики, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кабардино-Балкарской Республике, извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе публично, посредством размещения сведений в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Мазлоева Заура Биляловича на решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 01.04.2019 (судья Шогенов Х.Н.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.06.2019 (судьи Семенов М.У., Белов Д.А., Цигельников И.А.) по делу № А20-5287/2018, установил следующее.

Индивидуальный предприниматель Мазлоев Заур Билялович (далее – предприниматель) обратился в Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики с исковым заявлением к Местной администрации городского поселения Майский Майского муниципального района Кабардино-Балкарской Республики (далее – администрация поселения, местная администрация), в котором просил: 

– признать недействительным (ничтожным) договор от 03.04.2018 № 145 купли-продажи земельного участка с обременением – ипотекой в силу закона (далее – договор купли-продажи земельного участка от 03.04.2018 № 145), заключенный местной администрацией и Мазлоевым З.Б., о передаче в собственность за плату земельного участка из земель населенных пунктов площадью 1 803 кв. м, с кадастровым номером 07:03:0700005:406, расположенного по адресу: Кабардино-Балкарская Республика, Майский район, г. Майский, ул. Ленина, № 8Б, с видом разрешенного использования «малоэтажная многоквартирная жилая застройка» (далее – земельный участок с кадастровым номером 07:03:0700005:406), 

– взыскать с местной администрации в пользу Мазлоева З.Б. денежные средства в размере 269 870 руб., уплаченные по договору купли-продажи земельного участка            от 03.04.2018 № 145 платежным поручением от 27.06.2018 № 14,

– взыскать с местной администрации в пользу Мазлоева З.Б. 6 596 руб. 83 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, судом привлечены Министерство просвещения, науки и по делам молодежи Кабардино-Балкарской Республики (далее – министерство) и Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кабардино-Балкарской Республике (далее – управление Росреестра; т. 1, л. д. 115 – 117).

При рассмотрении дела в суде первой инстанции предприниматель заявил отказ от  искового требования о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 6 596 руб. 83 коп. (т. 2, л. д. 123).

Решением от 01.04.2019, оставленным без изменения апелляционным постановлением от 17.06.2019, принят отказ истца от иска в части требования о взыскании с ответчика 6 596 руб. 83 коп. процентов, производство по иску в указанной части прекращено. В удовлетворении исковых требований о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка от 03.04.2018 № 145 и о взыскании           269 870 руб. неосновательного обогащения, отказано полностью. С предпринимателя в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере                        14 397 руб.

Суд первой инстанции установил, что заявленный истцом отказ от иска в части не противоречит закону и не нарушает права других лиц (части 2, 5 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее – Арбитражный процессуальный кодекс, Кодекс). По существу спора решение мотивировано следующим. На основании распоряжения администрации поселения от 25.07.2017 № 607, администрацией поселения (арендодатель) и Мазлоевым З.Б. (арендатор) 25.07.2017 заключен договор аренды            № 57ком, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 07:03:0700005:406 (пункт 1.3 договора), сроком на 3 года с 14.07.2017 по 14.07.2020; вид разрешенного использования земельного участка «для размещения малоэтажной жилой застройки» (пункт 1.2 договора). Земельный участок площадью 1 803 кв. м с кадастровым номером 07:03:0700005:406 передан арендатору по акту приема-передачи. 03.04.2018 между администрацией поселения (продавец) и Мазлоевым З.Б. (покупатель) заключен договор № 145 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 07:03:0700005:406; согласно пункту 1.2 договора на участке имеются объекты недвижимости (квартиры №№ 1 – 12), принадлежащие Мазлоеву З.Б. на праве собственности. В пункте 2.1 договора купли-продажи стороны установили, что цена участка составляет 809 611 руб. 91 коп., является окончательной и изменению не подлежит, определена на основании расчета цены земельного участка (приложение №1); покупатель оплачивает цену участка (пункт 2.1) с рассрочкой в течение 2-х кварталов с момента заключения договора, в соответствии с графиком внесения платежей (приложение № 2, пункт 2.3 договора), при этом частичная оплата в размере              269 870 руб. 64 коп. производится после подписания договора путем внесения денежных средств на расчетный счет продавца до 03.05.2018. Продавец передал, а покупатель принял по акту приема-передачи от 03.04.2018 земельный участок с кадастровым номером 07:03:0700005:406. Частичную оплату по договору купли-продажи от 03.04.2018 № 145 в размере 269 870 руб. 64 коп. Мазлоев З.Б. произвел платежным поручением от 27.06.2018 № 14. Уведомлением от 14.10.2018 управление Росреестра отказало покупателю в регистрации права собственности на земельный участок на основании договора купли-продажи от 03.04.2018 № 145, со ссылкой на статью 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 189-ФЗ, Закон о введении в действие Жилищного кодекса), предусматривающую переход бесплатно земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, со дня проведения государственного кадастрового учета указанного участка. Местная администрация отказалась произвести возврат перечисленной Мазлоевым З.Б. в счет частичной оплаты цены земельного участка суммы (269 870 руб. 64 коп.), руководствуясь положениями статьи 39.5 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс), не допускающими предоставление в собственность бесплатно спорного земельного участка, арендуемого на основании договора от 25.07.2017 № 57ком. Нормы статьи 16 Закона о введении в действие Жилищного кодекса, из которых исходит истец, разъяснения, приведенные в пунктах 66, 67 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации                   от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление Пленумов № 10/22), в рассматриваемом деле применению не подлежат. Приобретение земельного участка в собственность бесплатно в силу закона (льготный правовой режим) связано исключительно с особенностью такого объекта, как многоквартирный дом, который не может иметь иного правового режима, помимо общей долевой собственности, и направлено на обеспечение прав участников общей долевой собственности в многоквартирном доме. В пункте 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» (далее – постановление Пленума № 64) разъяснено, что если собственником всех помещений в здании становится одно лицо, оно вправе, обратившись с заявлением к органу, осуществляющему государственную регистрацию прав, избрать правовой режим здания как единого объекта; в этом случае с момента внесения в реестр соответствующей записи возникает право собственности указанного лица на здание и прекращается его право собственности на отдельные помещения. Таким образом, если многоквартирный дом в результате выкупа помещений поступает в единоличную собственность, он теряет преимущества названного (льготного) правового режима. В данном случае здание изначально было возведено и имело одного собственника, что, тем более, исключало возможность применения к земельному участку под домом норм жилищного законодательства о возникновении права собственности в силу закона. Тот факт, что в свидетельстве о регистрации права собственности объект поименован как «жилой дом», с назначением «многоквартирный», не может определять правовой режим земельного участка как части имущества этого жилого дома, следовательно, Мазлоев З.Б., как единоличный собственник здания, мог претендовать на приобретение права на земельный участок через обращение к лицу, уполномоченному на распоряжение данным участком, в порядке пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса. Следует из положений статьи 244 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), что в обстоятельствах приобретения одним лицом права собственности на все помещения в здании, существование долевой собственности невозможно, с учетом подпунктов 2, 4 статьи 8.1 Гражданского кодекса она должна рассматриваться как индивидуальная собственность. Согласно изложенным нормам, при приобретении одним лицом всех жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, то есть всех долей в праве общей долевой собственности на общее имущество, такое лицо с момента государственной регистрации права на последнюю квартиру или нежилое помещение в многоквартирном доме, становится собственником всего земельного участка. Поскольку договор купли-продажи (от 03.04.2018 № 145) заключен после 01.09.2013, в силу его части 6 статьи 3 применению подлежат нормы Гражданского кодекса об основаниях и последствиях недействительности сделок (статьи 166 – 176, 178 – 181) в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ (пункт 69 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»; далее – постановление Пленума № 25). В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 1 статьи 168 Гражданского кодекса); если из закона не следует иное, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса). Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса). Оспариваемый договор купли-продажи земельного участка от 03.04.2018 № 145 заключен сторонами в порядке пункта 1        статьи 39.20 Земельного кодекса, на основании письменного обращения истца, содержит все существенные условия и соответствует предъявляемым требованиям, исполнен; предусмотренные законом основания для признания данного договора недействительным (ничтожным) отсутствуют. При обращении в суд истцу была предоставлена отсрочка уплаты государственной пошлины, в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса расходы по ее уплате подлежат отнесению на истца, как на проигравшую сторону. 

Апелляционный суд с выводами суда первой инстанции согласился, довод предпринимателя о передаче 10 из 12 квартир в многоквартирном доме министерству в соответствии с условиями государственных контрактов отклонил, указав, что на момент заключения договора купли-продажи земельного участка от 03.04.2018 № 145         Мазлоев З.Б. являлся единоличным собственником многоквартирного дома, в составе имущества которого отсутствовало имущество, находящееся в собственности нескольких лиц, и не могла возникнуть общая долевая собственность. В то же время, положениями статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – Жилищный кодекс), пунктов 2, 5 статьи 16 Закона о введении в действие Жилищного кодекса, установлен момент возникновения права именно общей долевой собственности у собственников помещений на общее имущество многоквартирного дома, в том числе на сформированный под таким домом земельный участок. Суд первой инстанции верно заключил, что при приобретении одним лицом всех помещений в многоквартирном доме, а следовательно, всех долей в праве общей долевой собственности на общее имущество, такое лицо с момента государственной регистрации права на последнюю квартиру или нежилое помещение в многоквартирном доме, становится собственником всего земельного участка; предусмотренные законом основания для признания договора купли-продажи земельного участка от 03.04.2018 № 145 недействительным (ничтожным), отсутствуют.    

В кассационной жалобе предприниматель просит решение от 01.04.2019 и  апелляционное постановление от 17.06.2019 в части отказа в удовлетворении исковых требований и взыскания с Мазлоева З.Б. в доход федерального бюджета государственной пошлины в размере 14 397 руб. отменить, принять по делу новый судебный акт, удовлетворить исковые требования в названной части.  

Податель жалобы указывает на ошибочность вывода суда первой инстанции о том, что статус объекта недвижимости как многоквартирного дома не предопределяет правовой режим земельного участка, на котором он находится; по смыслу разъяснений, содержащихся в пункте 8 постановления Пленума № 64, если одно лицо приобретает право собственности на все жилые и нежилые помещения в здании, то оно в силу закона также становится обладателем всех долей в праве собственности на земельный участок под зданием. Ссылаясь на данное разъяснение, положения пунктов 2, 4 статьи 8.1,      статьи 244 Гражданского кодекса, суд пришел к выводу о том, что при приобретении одним лицом всех жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, а следовательно, всех долей в праве общей долевой собственности на общее имущество, такое лицо с момента государственной регистрации права на последнюю квартиру или нежилое помещение в многоквартирном доме, становится собственником всего земельного участка. Нормы подпункта 5 пункта 1 статьи 1, статьи 39.1, пункта 2         статьи 39.3, пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса суд применил к сложившимся отношениям неправильно, не учел, имеющий существенное значение, статус объекта, находящегося на земельном участке. В определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 24.01.2017 по делу       № 305-КГ16-10570 сформулирована правовая позиция о том, что законодательством не предусмотрена обязанность преобразования всех помещений и общего имущества в единый объект лицом, ставшим собственником всех помещений в многоквартирном доме; законодательством также не предусмотрена возможность государственной регистрации права собственности на такой объект как многоквартирный дом. Не основан на нормах закона вывод апелляционного суда о поступлении, в результате выкупа помещений, в единоличную собственность многоквартирного дома. Несостоятелен довод суда о том, что Мазлоев З.Б., как единоличный собственник здания, мог претендовать на приобретение прав на земельный участок лишь через обращение к лицу, уполномоченному на распоряжение данным участком (администрации поселения), для выкупа участка в порядке пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса. Публичный собственник не может распоряжаться земельным участком под многоквартирным домом. В соответствии с пунктом 2 статьи 166 Гражданского кодекса оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. Указано в пункте 74 постановления Пленума № 25, что договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Договор купли-продажи земельного участка от 03.04.2018 № 145 заключен с нарушением требований жилищного законодательства. В постановлении от 23.02.1999 № 4-п и других, Конституционный Суд Российской Федерации неоднократно указывал, что гражданин является экономически слабой стороной и нуждается в особой защите своих прав, которая влечет необходимость ограничить свободу договора для другой стороны. Учитывая, что местная администрация не могла распоряжаться спорным земельным участком, полученные ею от Мазлоева З.Б. денежные средства (269 870 руб.) образуют неосновательное обогащение.       

В дополнении к кассационной жалобе предприниматель указал, что неоднократно заявлял в суде первой инстанции о возведении на спорном земельном участке многоквартирного дома во исполнение государственных контрактов, предусматривающих последующее предоставление жилых помещений детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, лицам из числа таких детей по договорам найма специализированных жилых помещений. К моменту обращения Мазлоева З.Б. в управление Росреестра за регистрацией права собственности на земельный участок, квартиры в построенном многоквартирном доме уже были переданы по актам приема-передачи министерству в соответствии с условиями государственных контрактов. Министерством зарегистрированы права собственности на переданные жилые помещения, что подтверждается прилагаемыми выписками из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН). 

Названные дополнительные доказательства судом кассационной инстанции не исследуются и во внимание не принимаются по следующим основаниям.

В силу требований статей 284, 286 Кодекса арбитражный суд кассационной инстанции рассматривает дело в судебном заседании коллегиальным составом судей с особенностями, установленными в главе 35 Кодекса, проверяет законность решений, постановлений, принятых арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы, проверяет, соответствуют ли выводы арбитражного суда первой и апелляционной инстанций о применении нормы права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Правом принимать и исследовать новые доказательства, суд кассационной инстанции не наделен. 

Администрацией представлен письменный отзыв с возражениями против удовлетворения кассационной жалобы.

В соответствии со статьей 153.1 Арбитражного процессуального кодекса по ходатайству предпринимателя заседание арбитражного суда округа проведено с использованием систем видеоконференц-связи.

В судебном заседании представитель предпринимателя настаивал на удовлетворении кассационной жалобы.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы (с учетом дополнения) и отзыва на нее, выслушав в открытом судебном заседании представителя Мазлоева З.Б., Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит принятые по настоящему делу судебные акты в их обжалуемой части, подлежащими отмене, с направлением дела в отмененной части на новое рассмотрение в суд первой инстанции, по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела и установлено судами, Мазлоев З.Б. обратился в арбитражный суд с настоящим иском, полагая, что договор купли-продажи земельного участка от 03.04.2018 № 145, заключенный им (покупатель) с местной администрацией (продавец) в отношении земельного участка площадью 1 803 кв. м, с кадастровым номером 07:03:0700005:406, с видом разрешенного использования «малоэтажная многоквартирная жилая застройка», фактически занимаемого возведенным на участке многоквартирным жилым домом, все квартиры (№№ 1 – 12) в котором принадлежат на праве собственности истцу, противоречит законодательству Российской Федерации и нарушает его права, законные интересы.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Заинтересованным в судебной защите является лицо, имеющее законное право или охраняемый законом интерес, средством защиты которого выступает предъявленный этим лицом иск (заявление).

Согласно пункту 1 статьи 168 Гражданского кодекса (в редакции, применимой к договору купли-продажи земельного участка от 03.04.2018 № 145), за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе; оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (пункт 2 статьи 166 Гражданского кодекса).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса).

На основании пункта 2 статьи 167 Гражданского кодекса при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Конституционный Суд Российской Федерации, основываясь на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса), в пункте 2.1 постановления от 28.05.2010 № 12-П указал, что федеральный законодатель в целях обеспечения прав собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирных жилых домах установил в Жилищном кодексе общее правило о принадлежности земельного участка собственникам помещений в расположенном на нем многоквартирном доме на праве общей долевой собственности (статья 36), а в Законе № 189-ФЗ – специальные порядок и условия перехода такого земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (возникновения права общей долевой собственности на такой земельный участок; статья 16).

В соответствии со статьей 289 Гражданского кодекса и статьей 36 Жилищного кодекса собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства.

Закреплено в статье 16 Закона № 189-ФЗ, что в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме (часть 1); со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (часть 5).

В пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – постановление Пленума № 73) разъяснено, что согласно части 1 статьи 16 Закона № 189-ФЗ и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

Аналогичный правовой подход изложен в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 № 11642/11, в котором также отмечено, что с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме и поступления соответствующего земельного участка в долевую собственность иных лиц, орган местного самоуправления (иной орган, осуществляющий публичные полномочия) утрачивает право на распоряжение им.

Возникновение указанного права общей долевой собственности на земельный участок в силу закона означает, что каких-либо актов органов власти, подтверждающих данное право, не требуется, это право считается возникшим вне зависимости от его регистрации в ЕГРН.

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.01.2017 по делу       № 305-КГ16-10570 выработаны следующие правовые позиции, получившие закрепление в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2017), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.04.2017 (далее – Обзор № 2 (2017). 

Согласно нормам подпунктов 2, 4 статьи 8.1, статьи 244 Гражданского кодекса, по смыслу разъяснений, содержащихся в пункте 8 постановления Пленума № 64, при приобретении одним лицом всех жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, а следовательно, всех долей в праве общей долевой собственности на общее имущество, такое лицо с момента государственной регистрации права на последнюю квартиру или нежилое помещение в многоквартирном доме становится собственником всего земельного участка. 

Законодательством не предусмотрена обязанность лица ставшего собственником всех помещений в многоквартирном доме, преобразовать все помещения и общее имущество в единый объект, а равно, возможность государственной регистрации права собственности на такой объект, как многоквартирный дом.

Основным критерием отнесения жилого дома к многоквартирному дому является совокупность нескольких квартир, имеющих самостоятельные выходы на прилегающий земельный участок, либо в помещения общего пользования, а также наличие элементов общего имущества (определение Верховного Суда Российской Федерации от 23.08.2016 № 33-КГ16-11).

По правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса, постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.03.2012 № 12505/11).

Исследовав и оценив представленные в обоснование заявленных требований и возражений против них доказательства, судебные инстанции пришли к выводам о правомерном заключении сторонами договора купли-продажи земельного участка             от 03.04.2018 № 145 в порядке пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса и об отсутствии оснований для признания данного договора недействительным (ничтожным).

В то же время, постановленные вышеназванные выводы противоречат другим выводам судов первой и апелляционной инстанций, изложенным в обжалуемых судебных актах, в силу которых при приобретении одним лицом всех жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, а следовательно, всех долей в праве общей долевой собственности на общее имущество, такое лицо с момента государственной регистрации права на последнюю квартиру или нежилое помещение в многоквартирном доме становится собственником всего земельного участка.

Приведенное существенное противоречие судами не устранено.

Кроме того, из принятых по делу судебных актов неясно, в силу каких законодательных положений (разъяснений об их толковании и порядке применения) к земельному участку с кадастровым номером 07:03:0700005:406 с видом разрешенного использования «для размещения малоэтажной жилой застройки», на котором фактически возведен и введен в эксплуатацию многоквартирный жилой дом, не подлежат применению статья 16 Закона № 189-ФЗ, другие нормы жилищного законодательства,  правовые позиции, сформулированные в пунктах 66, 67 постановления Пленумов             № 10/22; не мотивировано суждение судов о том, что многоквартирный дом не может иметь иного правового режима, помимо общей долевой собственности; ссылка на выдачу истцу свидетельства о государственной регистрации права собственности на объект недвижимости, поименованный как «жилой дом», с назначением «многоквартирный», о принадлежности Мазлоеву З.Б. здания, не основана на имеющихся в деле доказательствах (подобное свидетельство в материалы дела не представлено); в отсутствие оснований для признания спорного договора недействительным (ничтожным), не проверена возможность признания его недействительным, как оспоримой сделки, нарушающей права одной из ее сторон (покупателя); судом первой инстанции не рассмотрен вопрос о приобщении к материалам дела поступивших в суд 10.01.2019 от истца копий государственных контрактов от 06.09.2017, соглашений к ним, актов приема-передачи жилых помещений от 15.05.2018 министерству, во исполнение государственных контрактов, соответствующие доказательства не исследованы и не учтены при разрешении спора по существу.

Апелляционный суд, поддержав выводы суда первой инстанции, вышеназванные недостатки не устранил. 

Сославшись на правовой подход, отраженный в определении Верховного Суда Российской Федерации от 08.12.2014 № 308-ЭС14-5599, суд апелляционной инстанции также не принял во внимание существо требований, заявленных в деле № А53-211/2014, направленных на государственную регистрацию права собственности на земельный участок, как на общее имущество находящегося на нем многоквартирного дома, все квартиры в котором принадлежат на праве собственности одному лицу, то есть на регистрацию права общей долевой собственности на спорный земельный участок, и отсутствие в указанном деле доказательств обращения заявителя за государственной регистрацией права собственности (единоличной) на земельный участок.

Отклоняя доводы предпринимателя о последующей передаче квартир в многоквартирном доме, находящемся на спорном земельном участке, министерству в соответствии с условиями государственных контрактов, апелляционный суд ограничился констатацией отсутствия на момент заключения договора купли-продажи земельного участка от 03.04.2018 № 145 общей долевой собственности на имущество возведенного на участке многоквартирного дома, включая сам земельный участок с кадастровым номером 07:03:0700005:406, и не оценил, наряду с иными, имеющими значение для разрешения спора обстоятельствами, назначение квартир в строящемся на спорном участке доме, с учетом государственных контрактов от 06.09.2017, заключенных Мазлоевым З.Б. с министерством.

При таких обстоятельствах решение от 01.04.2019 и апелляционное постановление от 17.06.2019 в части отказа в удовлетворении исковых требований предпринимателя, не могут быть признаны законными, основанными на верном применении норм материального и процессуального права, а фактические обстоятельства, имеющие значение для дела – установленными посредством полного и всестороннего исследования доказательств (часть 4 статьи 15, части 1, 2, 3 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса).

При новом рассмотрении дела суду необходимо устранить нарушения и недостатки, изложенные в тексте настоящего постановления, с учетом характера спорных правоотношений, верно квалифицировать исковые требования, круг подлежащих применению норм права, с достаточной полнотой установить существенные для рассмотрения дела обстоятельства, дать исчерпывающую правовую оценку всем доводам участников спора, после чего разрешить дело с правильным применением норм материального и процессуального права.

Согласно абзацу 2 части 3 статьи 289 Кодекса при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается судом, вновь рассматривающим дело, по правилам статьи 110 Кодекса.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 01.04.2019 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.06.2019 по делу № А20-5287/2018 в части принятия отказа от иска и прекращения производства по делу в указанной части, оставить без изменения, в остальной части судебные акты отменить, в отмененной части дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок и в порядке, предусмотренные Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации. 

 

Председательствующий							      Н.С. Мазурова 

Судьи										      В.А. Анциферов

										      А.И. Мещерин