ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД 

Березина ул., д. 4, г. Владимир, 600017

http://1aas.arbitr.ru,  тел/факс: (4922) телефон 44-76-65, факс 44-73-10 

 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А38-3630/2021

15 февраля 2022 года

г. Владимир

Резолютивная часть постановления объявлена 09 февраля 2022 года.

Полный текст постановления изготовлен 15 февраля 2022 года.

Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Мальковой Д.Г., судей Ковбасюка А.Н., Наумовой Е.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Серф» на решение Арбитражного суда Республики Марий Эл от 14.10.2021 по делу № А38-3630/2021, принятое по иску Министерства государственного имущества Республики Марий Эл (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к  обществу с ограниченной ответственностью «Серф» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о расторжении договора купли-продажи и возврате земельного участка,

с привлечением третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора,  муниципального образования «Город Йошкар-Ола» в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа «Город Йошкар-Ола», Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Марий Эл, филиала Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Республике Марий Эл, Управления архитектуры и градостроительства администрации городского округа «Город Йошкар-Ола»,

при участи в судебном заседании директора ООО «Серф» – ФИО2 на основании решения от 02.10.2020,

установил:

Республика Марий Эл в лице Министерства государственного имущества Республики Марий Эл (далее – истец, Министерство) обратилось в Арбитражный суд Республики Марий Эл с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Серф» (далее – ответчик, ООО «Серф», Общество) о расторжении договора купли-продажи от 29.08.2016 № 47/2016 и об обязании возвратить земельный участок общей площадью 9383 кв.м, с кадастровым номером 12:04:0210102:942, категория земель – земли населенных пунктов, расположенный по адресу: Республика Марий Эл, г. Йошкар-Ола (далее – спорный земельный участок).

Исковые требования обоснованы правовыми ссылками на статьи 309, 450, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены муниципальное образование «Город Йошкар-Ола» в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа «Город Йошкар-Ола» (далее – Комитет), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Марий Эл, филиал Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Республике Марий Эл, Управление архитектуры и градостроительства администрации городского округа «Город Йошкар-Ола».

Решением от 14.10.2021 Арбитражный суд Республики Марий Эл исковые требования удовлетворил.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО «Серф» обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить по основаниям, предусмотренным статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и принять по делу новый судебный акт.

Оспаривая законность принятого по делу судебного акта, заявитель указал, что соглашением от 18.07.2018 права и обязанности по договору о комплексном освоении территории от 18.06.2015 № 1 переданы Комитету, в связи с чем удовлетворение настоящего иска не повлечет восстановление прав Министерства. Также сослался на то, что в силу части 3 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации истечение срока, предусмотренного пунктом 2.1 договора о комплексном освоении территории от 18.06.2015 № 1, не прекратило обязательства сторон данного договора, поскольку согласно пункту 3.3 договора он действует до окончания строительства, следовательно, в спорной ситуации не утрачена возможность использования земельного участка по целевому назначению. Обратил внимание на то обстоятельство, что спорный земельный участок, образован из земельного участка с кадастровым номером 12:04:0210102:598, и факт его неиспользования не может быть установлен без оценки обстоятельств использования иных образованных земельных участков. Пояснил, что актами обследования зафиксирован факт проведения ответчиком строительных работ на земельном участке с кадастровым номером 12:04:0210102:952, который также образован из земельного участка с кадастровым номером 12:04:0210102:598. По мнению заявителя, обжалуемый судебный акт принят без учета разъяснений данных в пунктах 4 и 5 постановления Пленума ВАС РФ от 06.04.2014 № 35 «О последствиях расторжения договоров», поскольку судом немотивированно применена исключительная мера ответственности в виде расторжения договора.

Министерство в отзыве на апелляционную жалобу и дополнении к нему выразило несогласие с позицией ответчика, полагая доводы заявителя несостоятельными, просило обжалуемое решение оставить без изменения.

Директор ООО «Серф» в судебном заседании 02.02.2022, в котором в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв до 09.02.2022, поддержал вышеприведенные доводы, более подробно изложенные в дополнении к апелляционной жалобе.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации после перерыва дело рассматривается в отсутствие не явившихся сторон, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, по имеющимся материалам.

Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Как усматривается из материалов дела и установлено судом первой инстанции, во исполнение постановления Правительства Республики Марий Эл № 249 от 29.04.2015 «О проведении аукциона на право заключения договоров аренды земельных участков, находящихся в федеральной собственности, для комплексного освоения территории» Министерством было издано распоряжение № 1190 от 15.05.2015 и организован аукцион на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 12:04:0210102:598 для комплексного освоения территории, результаты которого оформлены протоколом заседания единой комиссии по приватизации государственного имущества, продаже прав на заключение договоров аренды и иных прав, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного имущества казны, от 17.06.2015.

По результатам аукциона 18.06.2015 Министерством (арендодателем) с Обществом (арендатором) заключен договор № 1 аренды находящегося в федеральной собственности земельного участка для комплексного освоения территории, согласно которому арендатору во временное владение и пользование был предоставлен на срок по 30.06.2020 земельный участок для комплексного освоения в целях жилищного строительства площадью 304 500 кв.м категории – населенных пунктов с кадастровым номером 12:04:0210102:598, расположенный по адресу: Республика Марий Эл, город Йошкар-Ола.

В пункте 4.1 установлен срок действия договора аренды на пять лет – с 01.07.2015 по 30.06.2020.

В соответствии пунктом 6.4.1 договора аренды арендатор обязан заключить договор о комплексном освоении территории одновременно с заключением настоящего договора.

Земельный участок передан арендатору по акту от 01.07.2015, договор прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке 09.07.2015.

Также судом установлено, что 18.06.2015 между Министерством (уполномоченный орган) и Обществом (застройщик) заключен договор комплексного освоения территории, по условиям которого застройщик в срок по 30.06.2020 своими силами и за свой счет обязуется выполнить обязательства по комплексному освоению территории (пункты 1.1, 2.1 договора).

Согласно пункту 3.2.5 договора стороны договора в течение трех месяцев со дня утверждения документации по планировке территории обязаны заключить дополнительное соглашение к этому договору, содержащее график осуществления мероприятий по освоению данной территории (в том числе строительство и ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства) в отношении каждого мероприятия с указанием сроков начала и окончания проведения соответствующих работ.

Администрацией городского округа «Город Йошкар-Ола» 03.03.2016 принято постановление № 307 об утверждении документации по планировке территории, а 28.04.2016 постановление № 671 об утверждении проекта межевания территории.

В связи с изложенным 01.06.2016 заключено дополнительное соглашение к договору № 1 о комплексном освоении территории от 18.06.2015, которым утвержден график осуществления мероприятий по освоению территории в отношении образованных в результате раздела в соответствии с проектом межевания земельного участка с кадастровым номером 12:04:0210102:598 земельных участков, включая земельный участок с кадастровым номером 12:04:0210102:942 (многоэтажная жилая застройка), дата окончания строительства – 30.06.2020.

На основании распоряжения Министерства от 29.08.2016 № 1805 «О продаже земельного участка, находящегося в собственности Республики Марий Эл, без проведения торгов» 29.08.2016 истцом и ответчиком заключен договор № 47/2016 купли-продажи земельного участка, находящегося в собственности Республики Марий Эл, по условиям которого Министерство приняло на себя обязательство передать в собственность ООО «Серф» земельный участок общей площадью 9383 кв.м, с кадастровым номером 12:04:0210102:942, категория земель – земли населенных пунктов, расположенный по адресу: Республика Марий Эл, г. Йошкар-Ола, предназначенный для строительства многоквартирного жилого дома.

Указанная в пункте 2.1 договора цена спорного земельного участка определена на основании постановления Правительства Республики Марий Эл от 02.07.2015 № 361 «Об утверждении Порядка определения цены продажи земельных участков, находящихся в собственности Республики Марий Эл, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договоров купли-продажи таких земельных участков без проведения торгов» в размере десяти процентов от кадастровой стоимости земельного участка и составила 625 039 руб. 16 коп.

Договором купли-продажи на покупателя возложены обязанности оплатить земельный участок; использовать участок в соответствии с его целевым назначением  и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием; осуществлять архитектурно-строительное проектирование и строительство на участке с учетом требований законодательства и технической документации; осуществлять застройку земельного участка в соответствии с проектной документацией, согласованной с соответствующими органами и организациями, договором о комплексном освоении территории, а также правилами, установленными законодательством Российской Федерации; при необходимости создания сетей инженерно-технического обеспечения в соответствии с выданными техническими условиями подключения (технологического присоединения) в целях функционирования объекта строительства, подлежащего передаче в муниципальную собственность, данная передача осуществляется безвозмездно по акту приема-передачи после оформления разрешения на ввод в эксплуатацию объекта строительства в течение месяца (пункт 3.4 договора).

Земельный участок с кадастровым номером 12:04:0210102:942 передан Обществу, переход права собственности на спорный земельный участок к ответчику зарегистрирован в установленном порядке.

Обязанность оплатить приобретенный земельный участок исполнена Обществом 02.09.2016.

Ссылаясь на нарушение ответчиком обязанности по застройке приобретенного в собственность земельного участка, Министерство обратилось в суд с настоящим иском.

Оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к выводу, что требования истца о расторжении договора купли-продажи и обязании ответчика возвратить спорный земельный участок подлежат удовлетворению.

Повторно рассмотрев дело, проверив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены обжалуемого судебного акта, при этом исходил из следующего.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

По общему правилу, предусмотренному пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением, а также своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами.

Из материалов дела следует, что в соответствии с условиями договора купли-продажи обязанности Министерства передать земельный участок корреспондировали обязанности Общества не только оплатить участок, но и осуществить его застройку в соответствии с договором о комплексном освоении территории.

Применительно к спорному земельному участку ответчик должен был в соответствии с договором от 18.06.2015 № 1 о комплексном освоении территории (в редакции дополнительного соглашения от 01.06.2016) в срок до 30.06.2020 осуществить многоэтажную жилую застройку (построить девятиэтажный многоквартирный дом).

Между тем актами осмотра земельного участка подтверждено и ответчиком по существу не оспаривается, что покупатель земельного участка не только не выполнил какие-либо работы по комплексному освоению участка, но и не приступил к их выполнению. Разрешение на строительство на спорном земельном участке Обществом не получено.

Доводы заявителя жалобы о том, что он приступил к строительству на земельном участке с кадастровым номером 12:04:0210102:952, а также о том, что земельные участки, образованные в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 12:04:0210102:598, являются едиными в юридическом смысле, основан на неверном толковании норма материального права и подлежат отклонению.

В соответствии с пунктом 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В соответствии с пунктом 3 статьи 6 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных настоящим Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи. В случаях и в порядке, которые установлены федеральным законом, могут создаваться искусственные земельные участки.

В соответствии с пунктом 2 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, из которых при разделе, объединении, перераспределении образуются земельные участки (исходные земельные участки), прекращают свое существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из них земельные участки в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон № 218-ФЗ), за исключением случаев, указанных в пунктах 4 и 6 статьи 11.4 Земельного кодекса Российской Федерации, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами.

В соответствии с пунктом 7 статьи 1 Закона № 218-ФЗ внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках подтверждает существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждает прекращение его существования.

Предметом договора купли-продажи является земельный участок с кадастровым номером 12:04:0210102:942, обладающий индивидуально определенными признаками, в связи с чем оснований полагать, что его целевое использование следует устанавливать исходя из обстоятельств освоения иного земельного участка не имеется.

Таким образом, материалами дела подтверждается факт неиспользования по целевому назначению спорного земельного участка.

В соответствии с пунктом 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства прекращаются полностью или частично по основаниям, предусмотренным данным кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства (пункт 3 статьи 425 названного Кодекса).

Как следует из материалов дела, в пункте 2.1 договора от 18.06.2015 № 1 о комплексном освоении территории установлен срок действия договора по 30.06.2020.

Согласно Приложению № 1 к договору срок освоения земельного участка с кадастровым номером 12:04:0210102:942 – 30.06.2020.

В пункте 3.3 договора предусмотрено, что датой окончания жилищного и иного строительства является дата выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию последнего из объектов жилого и (или) иного назначения, утвержденной документацией по планировке территории.

Вопреки мнению заявителя жалобы содержание приведенного пункта договора не свидетельствует о том, что обязательство по комплексному освоению территории может быть исполнено Обществом за пределами срока, установленного в пункте 2.1 договора, а лишь устанавливает порядок определения даты окончания строительства, в том числе в целях установлению надлежащего/ненадлежащего исполнения обязательств по данному договору.

Обратное толкование привело бы к тому, что срок действия договора от 18.06.2015 № 1 будет поставлен в зависимость от действий застройщика по комплексному освоению территории, что противоречит пункту 8 части 5 статьи 46.4 Градостроительного кодекса Российской Федерации, согласно которой срок действия договора о комплексном освоении территории является существенным условием такого договора.

Таким образом, срока действия заключенного с Обществом договора о комплексном освоении территории истек 30.06.2020, обязательства сторон по нему прекратились.

При этом вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Марий Эл от 09.04.2021 по делу № А38-5916/2020 Обществу отказано в удовлетворении требования о заключении договора о комплексном освоении территории на новый срок в пять лет.

Таким образом, в настоящий момент Общество лишено возможности к осуществлению мероприятий на земельном участке, который был приобретен в собственность с определенным целевым назначением.

Доводы ответчика о том, что нарушение им обязательства по своевременному завершению строительства объектов не может считаться существенным по смыслу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации и в силу этого не может повлечь расторжения договора купли-продажи в судебном порядке, признаются коллегией необоснованными, поскольку целью заключения спорного договора купли-продажи земельного участка являлось именно комплексное освоение территории для жилищного строительства, то есть осуществление совокупности мероприятий, направленных на освоение незастроенной территории и формирование комплексной инфраструктуры.

По имеющимся в деле доказательствам таких обстоятельств не установлено, суд не может констатировать завершение комплексного освоения территории, в силу чего по смыслу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации истец лишился права на то, на что был вправе рассчитывать при заключении договора купли-продажи, учитывая сохранение при отчуждении земельного участка в собственность ответчика их разрешенного использования (для строительства).

С учетом изложенного, невыполнение покупателем обязательств по договору купли-продажи земельного участка в виде неосуществления его застройки в соответствии с договором о комплексном освоении территории, правомерно признано судом первой инстанции существенным нарушением условий договора.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о наличии правовых оснований для расторжения спорного договора купли-продажи земельного участка, в связи с чем обязал ответчика возвратить земельный участок продавцу.

Обстоятельства дела судом первой инстанции исследованы полно, объективно и всесторонне, им дана надлежащая правовая оценка в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы – установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Доводы заявителя жалобы о том, что Министерство является ненадлежащим истцом по настоящему спору и выбыло из правоотношений с Обществом после заключения 18.07.2018 дополнительного соглашения к договору от 18.06.2015 № 1 о комплексном освоении территории, апелляционный суд рассмотрел и отклонил в связи со следующим.

Распоряжением Правительства Республики Марий Эл № 86-р от 26.02.2018 в собственность городского округа «Город Йошкар-Ола» безвозмездно переданы земельные участки, к числу которых участок с кадастровым номером 12:04:0210102:942 не относится. Предметом настоящего спора является расторжение договора кули-продажи, заключенного непосредственно между Министерством и Обществом. Замены в данном материальном правоотношении в соответствии с дополнительным соглашением от 18.07.2018, заключенным между Министерством и Комитетом, по которому последнему переданы права и обязанности уполномоченного органа по договору № 1 о комплексном освоении территории от 18.06.2015, не произошло.

Иные аргументы, приведенные заявителем в апелляционной жалобе, коллегия судей изучила и признала юридически несостоятельными, ибо все они сводятся к иным, нежели у суда, трактованию норм действующего законодательства и оценке фактических обстоятельств спора. Однако наличие у заявителя собственной правовой позиции по спорному вопросу не является основанием для отмены принятого по делу судебного акта.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине относятся на заявителя апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд 

 

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Республики Марий Эл от 14.10.2021 по делу № А38-3630/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Серф» – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.

 

Председательствующий судья 

 

Д.Г. Малькова

 

Судьи

Е.Н. Наумова

 

А.Н. Ковбасюк